RSS

Archiwa tagu: dług

Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości

Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości

Nieruchomość nie do ruszenia

Przeglądając jedną z ksiąg wieczystych pod kątem potencjalnej inwestycji we flip’a, Krzysiek zauważył dziwny wpis w dziale III, informujący o zakazie sprzedaży danej nieruchomości, a nawet obciążania hipoteki czy ogólnie prawa własności.

Artykuł stanowi kontynuację poprzedniej serii w związku z windykacją majątku dłużnika.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przedawnienie długu

Przedawnienie długu

Czym jest przedawnienie

Możliwość uchylenia się od zaspokojenia roszczenia po upływie określonego prawem terminu

O przedawnieniu mówi Kodeks cywilny w artykułach 117-125. Różne sprawy przedawniają się w różnym terminie. Ważnym jest to, że samo przedawnienie nie dzieje się z automatu. Co to oznacza? Ano to, iż dłużnik musi wiedzieć, kiedy dana należność się przedawnia i wnieść do sądu zarzut przedawnienia. W prostszych słowach chodzi głównie o to, że windykacja jest skuteczna nawet po terminie przedawnienie, jeżeli niedoinformowany dłużnik nie zgłosi jej przedawnienia. Jak przyzna się do długu, czy zacznie spłacać dług, to okres przedawnienia liczony jest od nowa. Jeżeli jednak dłużnik, po okresie przedawnienia, dostaje od wierzyciela lub z firmy windykacyjnej wezwanie do zapłaty, czy też w odpowiedzi na pismo z sądu podniesie zarzut, iż dana należność przedawniła się i będzie to zgodne ze stanem faktycznym – wierzyciel lub firma windykacyjna nie dostanie NIC; a sąd odrzuci wniosek.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Miękka windykacja czynszu najmu

Miękka windykacja czynszu najmu

Jak należy postąpić z dłużnikiem

Powiedzmy, iż nie masz sztabu ludzi w dziale windykacji, nie możesz sobie pozwolić na stałą współpracę z dobrym prawnikiem lub po prostu chcesz poznać tajniki szybkiej możliwości odebrania co swoje – czytaj dalej.

Miękką windykację może poprowadzić każdy … no prawie każdy. Do tego trzeba odwagi. Jednak, jak nie jesteś na tyle odważny, aby upomnieć się o swoje pieniądze, to co Ty jeszcze … yyyy – wróć … to zadzwoń do mnie, chętnie od Ciebie coś kupię, zamówię usługę lub najmę jakąś Twoją nieruchomość 😉

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Windykacja wierzytelności

Windykacja wierzytelności

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

  • najemca nie ma pieniędzy
  • najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Licytacja a komornik

Licytacja a komornik

Zakup mieszkania na licytacji

Nabycie nieruchomości w drodze licytacji może być dobrą alternatywą do ofert z rynku wtórnego. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach, to cena wywoławcza jest obniżana w drugim przetargu do 2/3 wartości. Wartość zawsze wycenia rzeczoznawca majątkowy. Powstaje dokument zwany operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie nieruchomości i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Film

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Schemat działania inwestora

  1. Inwestor dąży do tego, aby nie włożyć w inwestycję żadnych swoich środków. Dlatego posługuje się pieniędzmi innych ludzi.
  2. Jeżeli jednak zdarzy się, że musi włożyć swoje pieniądze, to natychmiast zaczyna pracować nad tym, aby je jak najszybciej odzyskać. Profesjonalistom odzyskanie kapitału (okres zwrotu) zajmuje od roku do 5 lat, czyli ROE wynosi od 20% do 100%.

Szybkość obiegu pieniądza

Gdy inwestor odzyska pieniądze z jednej inwestycji, może je przeznaczyć na kolejną. Nazywa się to „szybkością obiegu pieniądza”. Oczywiście w przypadku nieruchomości to trwa dość długo. Im szybciej umie się odzyskać pieniądze, tym jest się lepszym inwestorem.

Dług to dźwignia

Dług dzielimy na dobry i zły. Jeżeli pożyczasz pieniądze, które następnie wykorzystujesz na coś, co nabiera wartości, jest to dobry dług. Oczywiście mowa tu o aktywach, generujących dodatni cashflow. Dobry dług przyczynia się do poprawienia Twojej sytuacji i do zwiększenia wartości netto Twojego majątku.

Natomiast jeżeli pożyczasz pieniądze i wydajesz je na coś, co traci wartość, to masz do czynienia ze złym długiem.

Zarówno dobry, jak i zły dług przyczynia się do zwielokrotnienia efektu – pozytywnie lub negatywnie. Zły dług z dźwigni przeobraża się w maczugę, która obraca wszystko przeciwko kredytobiorcy. Zły dług tworzy pasywa, dobry jest inwestowany w aktywa – ale o przeznaczeniu długu decydujesz Ty.

Cudowne rozmnożenie majątku

Przykład 1 – start

Inwestor znalazł na rynku zabudowaną nieruchomość gruntową, której wartość została wyceniona na 4 mln. Kupił ją za 3 mln. Osobiste zaangażowanie finansowe inwestora wyniosło 500 tys. Pozostałe 2,5 mln otrzymał od 5 znajomych. Nieruchomość co miesiąc mogła generować 40 tys dodatniego przepływu pieniężnego, co rocznie dawało 480 tys. Inwestor, wraz ze wspólnikami, mógł otrzymywać po 8 tys zł co miesiąc (40 tys : 5 osób = 8 tys). W takim układzie zwrot z wyłożonego kapitału nastąpiłby w ciągu nieco ponad 5 lat – ROE wyniósłby 19,20%

Przy wynajmie koszty płaci najemca.

Przykład 2 – rozwojowy

Inwestor postarał się aby spółka otrzymała dofinansowanie z kredytu bankowego na kwotę 2 mln. Za te pieniądze ulepszył nieruchomość, która zaczęła generować 80 tys dodatniego cashflow miesięcznie. Kredyt został wzięty na 5 lat na 7%, co dało ratę w wysokości 40 tys.

Przepływ pieniężny został zbilansowany: dodatkowe 40 tys zł w postaci dodatkowego czynszu zostało pochłonięte przez ratę kredytową. Jednak kolejny dodatni przepływ pieniężny wpłynął bezpośrednio na wartość nieruchomości, która została wyceniona już na 8 mln.

Przykład 3 – koniec I etapu

Co się dzieje dalej? Dalej inwestycja zostaje miesiąc w miesiąc spłacana. Inwestor otrzymuje 8 tys do swojego portfela co miesiąc. Również pozostali wspólnicy otrzymują po 8 tys zł. Bank dostaje 40 tys co miesiąc.

Mija 5 lat. W tym czasie inwestor oraz każdy ze wspólników otrzymują całkowity zwrot wyłożonych na początku pieniędzy. Zostaje spłacona ostatnia rata kredytowa. Nieruchomość generuje 80 tys dodatniego przepływu pieniężnego, który stanowi dla inwestora darmowe pieniądze. Z zysku inwestor może spłacić wspólników i zachować nieruchomość dla siebie.

Przykład 4 – mnożenie majątku

Po 3 latach inwestor decyduje o zaciągnięciu 15-letniego kredytu na kolejne przedsięwzięcie. Wykłada 2 mln uzbierane przez ten czas. Pod zastaw daje też obecną nieruchomość. Kolejna inwestycja składa się z 2 nieruchomości o wartości 20 mln każda. To przynosi inwestorowi przepływ pieniężny w wysokości 200 tys miesięcznie od każdej nieruchomości. Po 15 latach kredyt zostaje spłacony, a inwestor może przerzucić pieniądze do kolejnej inwestycji, zachowując wszystkie 3 nieruchomości wyłącznie dla siebie i z dodatnim przepływem pieniężnym w wysokości 480 tys miesięcznie.

Porady

Pewnie zastanawiasz się, czy powyższe przykłady mogą odzwierciedlać rzeczywistość? Aby zostać dobrym inwestorem, musisz nabyć umiejętność użytecznego (dla siebie) przetwarzania informacji. Np. jak poprzez amortyzację lub kredyt bankowy można obniżyć podstawę opodatkowania, która nieruchomość posiada potencjał, na jaki ROI można liczyć, czy z jakimi osobami warto prowadzić interesy, a których się należy wystrzegać?

Narzędzia inwestora

Zobacz program do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2013 w Finansowanie nieruchomości, Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Nieruchomość w kredycie hipotecznym

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne (do prowadzenia biznesu) lub nieruchomości mieszkaniowe mają jedną wspólną cechę – są strasznie kapitałochłonne. Zdecydowana większość inwestorów w nieruchomości korzysta z dźwigni finansowej, jaką daje kredyt bankowy. Również wiele nieruchomości kupowanych na cele mieszkalne posiada zadłużenie hipoteczne.

Kredyt hipoteczny jest czymś normalnym w dzisiejszym świecie. Świat jedzie na długu. Pomijając fakt, czy jest to dobry dług, czy zły dług, sytuacje napotykania nieruchomości będących w kredycie (spłacane lub nie) są bardzo częste.

Obawa przed nieruchomościami hipotecznymi

Od razu muszę wyjaśnić, że jest to potoczne stwierdzenie faktu występowania obciążenia hipotecznego na nieruchomości. Prawidłowo powinno się mówić o np. mieszkaniu z wpisanym zadłużeniem w hipotece.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie potencjalny klient. Mam do sprzedania działkę budowlaną. Słychać było, że nie bardzo zna się na rzeczy. Wpierw wypytał mnie o wygląd działki. Powiedziałem, że jest zielona, ponieważ jest porośnięta trawą, którą niebawem skoszę, ale działka nadal będzie zielona 🙂  Zapytał się mnie, jaka jest ta działka? Odpowiedziałem, znowu z uśmiechem, że fajna i warto ją zobaczyć! Wtem zapytał, czy jest hipoteczna? Przybrałem już poważny ton i powiedziałem, że ma obciążoną hipotekę, ponieważ kupowałem ją na kredyt. Głos w słuchawce zamarł. Po chwili wydukał, że to on dziękuję, bo nie chce kupować z długami.

Czy jest bezpieczne kupowanie nieruchomości, która posiada obciążoną hipotekę

Oczywiście, że TAK! Tylko jak zacząłem tłumaczyć swojemu rozmówcy (tak, aby mnie zrozumiał), o co w tym wszystkim chodzi, to powiedział, że nie chce się bawić w długi i rozłączył się. Potencjalny klient spanikował słysząc o długu. Nic do niego nie docierało. Niepotrzebnie.

Ryzyko nabycia nieruchomości z hipoteką

Osobę, która nie lubi kredytów, nie ma, nigdy nie miała i nie chce mieć żadnego długu, jest niezwykle trudno przekonać do bezpieczeństwa transakcji, gdzie nabywana ma być jakakolwiek nieruchomość, która ma wpisy w hipotece. Ludzie są, jacy są. Jednak zrozumienie lub wyrażenie chęci zrozumienia mechanizmu przeprowadzenia transakcji powoduje, że początkowe wielkie ryzyko – ten przerażający ziejący ogniem smok – zamienia się w smoczek od dziecięcej butelki – fajny, śmieszny i malutki.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

 OBIEKCJE NABYWCY  ZDJĘCIE OBIEKCJI
Będę płacił za kogoś jego dług – raty kredytu Kredyt zostanie spłacony w 100% w momencie płatności za nieruchomość. Nawet sam akt notarialny będzie miał zapis, co i komu należy zapłacić – ile musi otrzymać bank kredytujący, a ile sprzedający. Oczywiście wpierw bank kredytobiorcy (zbywcy) musi wydać dokument, w którym będzie napisane jakie konkretnie zobowiązanie finansowe należy uiścić do jakiego dnia.
Bank nie wyrazi zgody na sprzedaż Art. 72 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece mówi jasno: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Zapłacę za nieruchomość i zostanę z hipoteką Hipoteka wygasa w momencie zapłaty wierzytelności hipotecznej. Samo wykreślenie zapisów działu IV KW jest formalnością.
 Ciężko jest wyczyścić hipotekę Sąd Rejonowy (wydział wieczysto-księgowy) dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki na podstawie pisma wierzyciela. W takim przypadku bank, który udzielił kredytu sprzedającemu, musi dać tzw. list mazalny.
Nie będę płacił za wykreślanie hipoteki Zwyczajowo to sprzedający pokrywa tę opłatę sądową. Koszt 100 zł
Nie wiem, co to kwit mazalny List mazalny jest to dokument, na podstawie którego nastąpi wykreślenie hipoteki w dziale IV KW. Wydawany jest on stronie banku, którą jest kredytobiorca (zbywca). Warto dopilnować, aby

  • zbywca przekazał ten dokument nowemu nabywcy lub
  • zbywca samodzielnie poszedł do sądu i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie listu mazalnego lub
  • otrzymać pełnomocnictwo od zbywcy (np. w akcie notarialnym sprzedaży) do kontaktu z bankiem kredytującym (zbywcę), aby samemu odebrać list mazalny
To jest zbyt niebezpieczne Wynajmij profesjonalnego pośrednika nieruchomości z licencją zawodową, aby przeprowadził transakcję. Jeżeli okaże się, że jest coś nie tak, pamiętaj, że pośrednik jest ubezpieczony i odzyskasz pieniądze.

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Dlaczego należy się zabezpieczać sprzedając nieruchomości

Wszelkie przytoczone poniżej procedury dotyczą sytuacji, kiedy zbywający sprzedaje nieruchomość, a nabywca kupuje ją bez rozliczenia gotówkowego przy stole notariusza.

Transakcja sprzedaży nieruchomości jest zupełnie inna niż sprzedaż marchewki na bazarze. Przede wszystkim kwoty są o wiele większe. Chodzenie po mieście z reklamówką wypchaną 300 tys zł raczej nie jest zbyt komfortowe. Zresztą większość transakcji odbywa się przy udziale zewnętrznego finansowania – kredytów hipotecznych.

Moment sprzedaży nieruchomości, a dokładniej to przejścia prawa do nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, odbywa się w momencie podpisania aktu notarialnego.

W tej jednej chwili zbywca zostaje pozbawiony prawa do nieruchomości, a nabywca je zyskuje. W tej właśnie chwili zbywca zostaje bez zapłaty, chyba że transakcja była rozliczana gotówkowo w notariacie.

Dlatego notariusz poniekąd zabezpiecza interes zbywającego zapisami w akcie, które mają pomóc zbywcy w odzyskaniu pieniędzy lub przedmiotu sprzedaży. Napisałem poniekąd, ponieważ żadne zabezpieczenie nie daje pewności odzyskania albo obiecanej kasy w 100%, albo nieruchomości bez uszczerbku.

KPC 777

Standardowe zapisy w aktach notarialnych przewidują dobrowolne poddanie się dłużnika (lub właściciela nieruchomości, albo wierzyciela wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędącego dłużnikiem osobistym) egzekucji, która obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Przywołany jest tu artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

W krótkich żołnierskich słowach można skwitować to tak: dłużnik daje przyzwolenie na piśmie na to, aby wierzyciel w razie, gdy dłużnik nie zapłaci, mógł swobodnie ściągnąć z niego (dłużnika) pieniądze.

Oświadczenie dłużnika

Oczywiście przy akcie notarialnym można poprosić o zapis oświadczenia dłużnika o zapłacie ceny. Jednak wszelkie oświadczenia de facto myją ręce jedynie notariuszowi, a nie stronom transakcji.

Jak mówią: papier przyjmie wszystko.

Hipoteka

Jest jednym z najlepszych zabezpieczeń ewentualnych przyszłych roszczeń. Jest to prawo ograniczone.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może domagać się zaspokojenia wierzytelności poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Wierzyciel hipoteczny może zatem domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli dłużnik sprzeda nieruchomość, to kupujący przejmuje na siebie całe obciążenie hipoteczne.

Przywilejem związanym z hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności jest przyznanie wierzycielowi prawa pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami (osobistymi) właściciela nieruchomości. Niestety ten zapis nie funkcjonuje, gdy roszczenia zgłasza ZUS lub US, który wpisuje się na I miejscu.

Dlatego ludzie kupując nieruchomość wpierw sprawdzają dział IV księgi wieczystej. Jeżeli widnieją tam wpisy, nabywca domaga się ich wykreślenia (spłaty zobowiązań) lub przyrzeczenia ich wykreślenia (np. przez bank) – tzw. zwolnienie hipoteki.

Co ciekawe, to to, że wpis może figurować, natomiast nieruchomość może być wolna od obciążeń hipotecznych. Hipoteka wygasa z chwilą spłaty wierzytelności. Później trzeba to udowodnić w sądzie wieczysto-księgowym, który wykreśla hipotekę; co jest jedynie formalnością.

Każdy bank udzielający kredytu pod zabezpieczenie nieruchomości będzie żądał wpisu na swoją rzecz w IV dziale KW. Mało tego – bank bardzo niechętnie wpisze się jako drugi.

Weksel

Papier, na którym dłużnik obliguje się do uregulowania długu – tak mniej więcej można opisać weksel własny, który jest najczęściej dodatkiem umów kredytowych.

Problem z wekslami polega na tym, że jak dłużnik nie ma kasy, to wierzycielowi pozostaje jedynie kawałek papieru w ręce, czyli weksel.

Jedyną pociechą z weksla jest uproszczona procedura sądowa dochodzenia zapłaty. Jeżeli dłużnik (oraz wierzyciel) otrzyma z sądu nakaz zapłaty, to po 2 tygodniach uzyskuje klauzulę wykonalności. Wierzyciel może udać się do komornika, aby ten przeprowadził postępowanie egzekucyjne. Jednak jeżeli dłużnik nie ma kasy, to patrz drugą część akapitu powyżej.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Kolejny sposób wykorzystania inżynierii w transakcjach dot. rynku nieruchomości.

Umowa o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Można zapamiętać, że przenoszenie praw do nieruchomości zawsze odbywa się w formie szczególnej – akt notarialny (nieraz może to być wyrok sądu, który zastępuje akt notarialny).

Umowa ta ma charakter powierniczy, a to oznacza, że w jej wyniku wierzyciel staje się powiernikiem, a więc właścicielem nieruchomości dłużnika. Wierzyciel staje się właścicielem, ale tylko do czasu spłaty zobowiązania! Jeżeli dłużnik spłaci zobowiązania w stosunku do wierzyciela, ten drugi zobligowany jest przenieść z powrotem na niego prawo własności nieruchomości, którą uzyskał wcześniej celem zabezpieczenia swojej należności.

W skrócie: przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na tym, że do czasu spłaty długu przez dłużnika, wierzyciel jest właścicielem przewłaszczonej rzeczy (nieruchomości dłużnika), a dłużnik nie może odzyskać tej rzeczy wcześniej, niż nastąpi spłata zaciągniętego długu. Nieruchomość może być w tym czasie normalnie użytkowana przez dłużnika.

Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie niesie pewne ryzyko dla dłużnika związane z tym, że wierzyciel nie będzie skory zwrócić przedmiotu zabezpieczenia (mieszkanie, dom, magazyn, etc.) po uregulowaniu całego zadłużenia przez dłużnika. Istnieje jednak wyjście z tej hipotetycznej sytuacji w postaci zapisu w umowie przewłaszczenia, że osoba, na którą nieruchomość przewłaszczono (wierzyciel), nie może jej zbyć nikomu innemu poza dłużnikiem, do którego prawa własności powinny ostatecznie powrócić.

Umowa przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie nie podlega podatkowi PCC. Dlaczego? Ponieważ nie została objęta zakresem przepisu §1 art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Więcej nt tego rodzaju zabezpieczenia przeczytasz tu: www.nieruchomosci.beck.pl

Blokada w rachunku bankowym

Wielu nabywców gotówkowych posiada lokaty; w różnych bankach, na różnych kontach i o różnej sumie. Depozyty te mogą stanowić zabezpieczenie dla zbywcy. Identycznie jest z wystawieniem potwierdzonego czeku na lub do kwoty przez nabywcę na rzecz zbywcy.

Takie transakcje są bardzo niepraktyczne i bardzo niekomfortowe. Wystarczy małe skreślenie na czeku i już bank odmówi jego realizacji.

Poręczenie osoby trzeciej

Czyli jeżeli osoba obca lub niezwiązana z transakcją oświadcza, że w razie problemów przejmie zobowiązania na siebie.

Ciężko znaleźć jest poręczyciela. Jak się już ma kogoś takiego, to musi zapewnić on spłatę wszelkich ewentualnych zobowiązań i musi oczywiście mieć odpowiednią (sprawdzoną wcześniej) zdolność finansową.

RBON

Ciekawym rozwiązaniem przy zabezpieczaniu transakcji sprzedaży nieruchomości jest założenie specjalnego rachunku bankowego przez wszystkie strony transakcji, łącznie z notariuszem i pośrednikiem.

Idea tego rachunku jest taka, że po transakcji wszyscy zgłaszają się do banku i okazują dokumenty poświadczające możliwość wypłacenia pieniędzy, ówcześnie przelanych przez nabywcę, każdemu z osobna: zbywca dostanie wartość nieruchomości wyrażoną w cenie, notariusz skasuje taksę z VAT oraz pobierze 2% na PCC, pośrednik otrzyma wynagrodzenie za swoje usługi.

Rachunki te prowadzi lub zakłada – bo jest to czasowy rachunek zakładany pod 1 konkretną transakcję – jedynie kilka banków. Są one kosztowne, ponieważ za każdym razem wiążą się z przyjęciem regulacji (przez wszystkich zainteresowanych) transakcji sprzedaży danej nieruchomości. Bank otwiera taki rachunek w ciągu kilku dni (ze względu na postanowienia, regulacje, zapisy stron).

Rachunki typu RBON są wykorzystywane raczej przy dużych transakcjach na rynku nieruchomości sięgających milionowych kwot, a ich wykorzystanie usprawnia i zabezpiecza wszystkie strony transakcji.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest fakt, że taki rachunek jest wewnętrznym rachunkiem banku – oznacza to, że jest wolny od zajęć sądowych, czy komorniczych.

Depozyt notarialny

Bardzo podobnym, i mniej kosztownym, zabezpieczeniem do RBON jest złożenie przez nabywcę pieniędzy na depozycie u notariusza. Notariusz prowadzi w tym celu specjalne konto. Z przyjęcia zostaje sporządzony protokół, w który zawiera datę przyjęcia, osobę składającą depozyt, jak również imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania osoby, która będzie uprawniona do odbioru depozytu. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Minusem jest obciążenie kosztowe za przyjęcie przez notariusza gotówki na przechowanie, ale zawsze można ponegocjować.

Pełnomocnictwo

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, aktualny właściciel (który jeszcze przed podpisaniem był potencjalnym nabywcą) daje byłemu właścicielowi (zbywcy) pełnomocnictwo do ponownego przeniesienia własności na swoją rzecz pod warunkami.

Jest to rodzaj inżynierii dot. transakcji sprzedaży nieruchomości, aby nie napisać kombinowania (ale w pozytywnym tego słowa znaczeniu). Ponieważ akt notarialny sprzedaży nie może odbyć się pod jakimikolwiek warunkami, omija się to dając pełnomocnictwo (w formie aktu not.) pod ściśle określonymi warunkami.

Minusem jest to, że dający pełnomocnictwo może je zwyczajnie odwołać w chwilę po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Rewelacyjnym zabezpieczeniem strony kupującej jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Powoduje to powstanie roszczenia, które jest wpisywane w III dział KW przedmiotowej nieruchomości.

W ten sposób nabywca uzyskuje prawo do kupienia nieruchomości. Dość często zdarza się, że po umowie przedwstępnej zbywca otrzymuje lepszą propozycję. Oddaje zaliczkę lub zadatek pierwszemu zainteresowanemu i sprzedaje nieruchomość drugiej osobie. Jeżeli umowa przedwstępna jest zapisana w formie aktu not., to zbywca nie może się wycofać z transakcji. Jeżeli to zrobi, to nabywca poprzez sąd otrzymuje prawo do władania przedmiotową nieruchomością, oczywiście po zapłacie ceny właścicielowi.

Dla zbywającego nie spełnia to żadnej gwarancji zabezpieczenia, ponieważ jeżeli nabywca nie będzie miał pieniędzy (np. nie otrzyma kredytu), to i tak nie kupi nieruchomości, nawet jak sąd nakaże mu zakup.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabycie nieruchomości od komornika

Nabycie nieruchomości od komornika

Okazyjny zakup nieruchomości

Kupno nieruchomości na licytacji komorniczej jest jednym ze sposobów na nabycie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej.

Komornik robi dwie licytacje. Pierwsza zaczyna się ceną wyjściową 3/4 wartości, czyli o 25% niższą, niż z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Druga, jeżeli pierwsza nie przyniesie rozstrzygnięcia, rozpoczyna się wywołaniem od 2/3 wartości, czyli 33,33% mniejszą od wyceny rzeczoznawcy. Niżej już komornik niestety nie sprzeda.

Kolejnym asem dla inwestora w nieruchomości jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Gdzie odbywa się licytacja komornicza

Od 06 stycznia 2012 r. komornicy mają obowiązek obwieszczania o licytacjach na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej; adres www: www.licytacje.komornik.pl

Oprócz podanej strony internetowej komornicy zamieszczają obwieszczenia w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (np. Urząd Miasta), oraz w poczytnym w danej miejscowości dzienniku.

W obwieszczeniu zawarty jest konkretny termin (data i godzina) oraz miejsce (adres).

Jak kupić nieruchomość na licytacji

Musisz złożyć tzw. rękojmię, czyli w tym przypadku fizyczne potwierdzenie chęci przystąpienia do licytacji. Rękojmia (nie wiem dlaczego tak to nazwali w ustawie, ale może ktoś wytłumaczy w komentarzu?) wynosi 10% wartości nieruchomości. Wartość, jak też i suma rękojmi, podawana jest w obwieszczeniu komorniczym.

Licytacja odbywa się ustnie. Podbijasz cenę. Wygrywasz, jeżeli nikt Cię nie przebije. Zwycięstwo nazywa się przybiciem – tak, jakby sędzia przybił Ci piątkę, że wygrałeś.

Rękojmia zaliczona zostanie na poczet wpłaty. Innym, którzy brali udział w licytacji, a jej nie wygrali, rękojmia jest niezwłocznie zwracana.

Masz 2 tygodnie (max. miesiąc – gdy wnioskujesz o wydłużenie) na zapłatę reszty, czyli różnicy między ceną zalicytowaną a już wpłaconą rękojmią. Płacisz na podany rachunek depozytowy sądu.

Jeżeli nie zapłacisz, tracisz za karę rękojmię, czyli te 10% wartości nieruchomości, które wyłożyłeś aby nabyć możliwość licytowania.

Aha, możesz być jedynym, który licytuje, aby licytacja odbyła się i abyś stał się nabywcą. Musisz jedynie zalicytować kwotę wyższą niż 1% ceny wywoławczej – tzw. postąpienie musi być min 1%.

Wygrana licytacja komornicza – co dalej

Przybicie musi się uprawomocnić. Po czym sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które de facto przenosi (po uprawomocnieniu) własność na nabywcę. Dopiero ten dokument daje prawo do zmiany właściciela w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości.

Co z długami

Są dwie wiadomości: dobra i zła

Dobra jest taka, że wszelkie obciążenia, jak np. długi wobec banków, urzędu skarbowego, ZUS’u, czy innych wierzycieli wygasają. Nabywasz nieruchomość wolną od obciążeń. Nawet, jeżeli bank dostanie mniej, niż się należało, to hipoteka na wylicytowanej nieruchomości automatycznie wygasa.

Zła jest taka, że pozostają w mocy różne prawa jak choćby służebności drogi, przesyłu, prawa dożywotnika (osoby mającej prawo zamieszkiwania aż do śmierci), prawo użytkowania.

Postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest podstawą do wykreślenia w KW wszystkich praw, które wygasły, zgodnie z planem podziału. Samo postanowienie jest wystarczające do wykreślania wszystkich obciążających zakupioną nieruchomość hipotek. Sam musisz jednak o to zadbać.

UWAGA:
Jeżeli chciałbyś poznać szczegóły licytacji to zobacz tę stronę
nieruchomości z licytacji komorniczych

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Licytacja komornicza nieruchomości

Licytacja komornicza nieruchomości

Zajęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania przez komornika. Jeżeli nie jest możliwe doręczenie wezwania dłużnikowi, nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Szacunkową wycenę wartości licytowanej nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy.

Opis nieruchomości

Komornik tworzy protokół opisu i oszacowania, w którym wymienia:

  • oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  • budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  • stwierdzone prawa i obciążenia;
  • umowy ubezpieczenia;
  • osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  • sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  • oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  • zgłoszone prawa do nieruchomości;
  • inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Obwieszczenie o licytacji

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

W publicznym obwieszczeniu, prowadzący sprawę komornik, wymienia bardzo istotne informacje:

  • nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
  • czas i miejsce licytacji;
  • sumę oszacowania i cenę wywołania;
  • wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
  • czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;
  • wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
  • wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Publiczne miejsca ogłaszania obwieszczeń przez komorników:

  • w budynku sądowym i w lokalu organu gminy,
  • w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz
  • na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Dla inwestora najłatwiejszym sposobem znalezienia licytacji dot. nieruchomości w danej miejscowości będzie internet, a dokładnie ta strona: www.licytacje.komornik.pl

Warunki licytacji

Przystępujący do przetargu nieruchomości obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania wartości (10%).

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania (75%).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu 2 tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 1 miesiąca.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Natomiast uiszczona część ceny zostaje zwrócona.

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Licytacja i przybicie

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

  • przedmiot przetargu;
  • cenę wywołania;
  • sumę rękojmi;
  • termin uiszczenia ceny nabycia;
  • ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania (66,66%). Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Przepisu tego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
  • służebności przesyłu.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebnościprawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Fakty nabywania zajętych nieruchomości

Szczegółowych informacji udzieli Tobie ten poradnik: inwestowanie w lokale z licytacji komorniczych 

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,