RSS

Archiwa tagu: inwestowanie

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

  • ściany
  • podłogi
  • meble
  • sprzęt AGD
  • stolarka drzwiowa i okna
  • sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Film

Ile można zarobić na nieruchomościach

Ile można zarobić na nieruchomościach

Gotowiec inwestycyjny

W tym artykule skupię się wyłącznie na zbudowaniu biznesu i jego sprzedaży. Chodzi oczywiście o nieruchomości, a dokładniej będzie o pewnym konkretnym lokalu mieszkalnym, który został nabyty poniżej ceny rynkowej. Mieszkanie było zrujnowane. Inwestor wyprowadził nieruchomość na prostą i wystawił lokal na rynek wynajmu krótkoterminowego, ponieważ pod tym kątem była robiona adaptacja kawalerki.

O zarabiających nieruchomościach napisałem ten artykuł: gotowiec inwestycyjny Dzisiejszy wpis, a w zasadzie to film w nim zawarty, jest wyłącznie uzupełnieniem do niego.

Biznes na sprzedaż

Nieruchomość zaczęła szybko generować zyski, które po 2 miesiącach, prowadzenia biznesu wynajmu na doby, przewyższyły dwukrotnie przychody, jakie inwestor mógłby uzyskać z najmu długoterminowego.

Lokal pozyskał w międzyczasie kilku stałych klientów oraz zaczyna powoli piąć się w rankingach (Booking.com i AirBnB) ze względu na wystawiane przez gości noty.

Film

Zapraszam na film, w którym poddam analizie opłacalność odsprzedaży tej nieruchomości innemu inwestorowi. W zasadzie to będziesz mógł zobaczyć, ile na prawdę można wyciągnąć na nieruchomościach.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Read the rest of this entry »

 
9 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2018 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Budowa domu – pozwolenia

Budowa domu – pozwolenia

Inwestycja w dom

Dość często słyszę, jak ludzie wypowiadają się o budowie domu dla siebie, jako o inwestycji. Według urzędniczej nomenklatury, to rzeczywiście budujący nosi miano inwestora. Ja jednak proponuję posługiwać się znaczeniami słów wprost od Roberta Kiyosaki; czyli:

  • jak budujesz dla siebie, to znaczy, że wydajesz tylko zarobione (lub pożyczone) pieniądze,
  • a jak budujesz z myślą o zarobieniu – czyli chcesz później dom sprzedać z zyskiem lub go wynajmować, to jest inwestycja

W pierwszym przypadku inwestujesz w swoje pasywa, czyli w coś, co wyciąga pieniądze z Twojej kieszeni. W drugim zaś przypadku inwestujesz w aktywa, czyli w coś, co włoży pieniądze do Twojej kieszeni. Jest to dość mała granica, aby większość ludzi ją rozróżniało, a ma kolosalne znaczenie dla późniejszego być albo nie być.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 29 lipca 2018 w Nieruchomości, Z życia nieruchomości wzięte

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Zapłata reszty ceny po wygranej licytacji

Zapłata reszty ceny po wygranej licytacji

Licytacja komornicza nieruchomości

Nastąpiła mała zmiana Kodeksu Postępowania Cywilnego odnośnie licytacji komorniczych – dokładnie to rozdział 5 „warunki licytacyjne”, mająca znaczący wpływ na postępowanie związane z uzyskaniem aktu własności do nieruchomości. Zmiana nastąpiła już jakiś czas temu, ale dopiero teraz, powoli wchodzi w życie. Jeszcze nie dotyczy najstarszych spraw, prowadzonych w dalszym ciągu, ale o tym która sprawa już podlega nowemu brzmieniu przepisu – decyduje sąd.

Główna zmiana w przepisach

Zmienił się przepis powołany w art. 967 KPC.

Starsza wersja:

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał
przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył
na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w
gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny
nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 7 marca 2018 w Prawo dotyczące rynku nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem krótkoterminowy – ogólnie

Najem krótkoterminowy – ogólnie

Wynajem na doby

Jednym z modeli biznesowych na zarabianie pieniędzy na nieruchomościach jest ich wynajmowanie na krótkie okresy czasu. Krótko, ale intensywnie 🙂 Innymi słowy można zarobić całkiem nieźle i wyjść na tym o wiele lepiej, niż na wynajmie długoterminowym; o ile wie się, co się robi i jak, ponieważ to jest zupełnie inny model biznesu.

Wszystkie nowości zazwyczaj przychodzą do Polski z Zachodu, gdzie najmy prywatnych kwater już dość dawno zaczęły stwarzać konkurencję dla hotelowych pokoi. Może słowo konkurencja nie jest najlepsze, bowiem takie mieszkania stanowią raczej alternatywę w stosunku do hotelu. Wielu zwiedzających/turystów, czy też biznesmenów odwiedzających dany region służbowo, nadal wybierze hotel wraz z proponowanymi przez niego udogodnieniami; ale pewnie znajdą się i tacy, którzy będą chcieli skorzystać z prywatnego lokalu.

Ponieważ sam mam zamiar zająć się takim typem wynajmu, to w kilku artykułach postaram się przybliżyć ten temat, ale również i skondensować/poukładać najważniejsze informacje zarówno dla czytelników, jak i dla siebie samego.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 5 lutego 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,