RSS

Archiwa tagu: inwestowanie

Tworzenie kawalerek

Tworzenie kawalerek

Nie zawsze większe jest lepsze

Pamiętam, jak kiedyś, gdy pracowałem jeszcze w BRE Banku, mój przełożony widząc, iż siedzę w najmie, zapytał się, czy lepiej jest kupić duże mieszkanie za 200.000 zł, czy też 4 małe za 50.000 zł?

Oczywiście odpowiedziałem mu, że lepiej nabyć 4 małe mieszkania, niż 1 duże. Na poparcie tej tezy powiedziałem, że dość ciężko jest pozyskać klienta na duże mieszkanie. O wiele szybciej znajdzie się najemca na mniejszy lokal mieszkalny. Dlaczego?

Walka z kosztami nieruchomości

Ponieważ im większa nieruchomość, tym większe koszty stałe nieruchomości. A od tych 14 lat nic się nie zmieniło i dalej jest tak, że im większe mieszkanie się posiada, tym więcej należy płacić za jego utrzymanie. Oczywiście wodę, czy prąd można sobie dozować wedle uznania, ale mi tu bardziej chodzi o koszty obciążające metr powierzchni użytkowej. Im większa powierzchnia, tym większy podatek od nieruchomości, tym wyższe składki na fundusz remontowy, tym więcej zarządcy pobierają wynagrodzenia, ale też, zwłaszcza spółdzielnie mieszkaniowe, obciążają wyższymi kosztami właścicieli za np. używanie windy (którą nieraz liczą od metrów, zamiast od ilości osób).

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 21 listopada 2017 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Mieszkanie dla inwestora

Kilka tygodni temu przeczytałem wpis na portalu społecznościowym odnośnie sprzedaży mieszkania. Była to reklama właściciela, który chciał pozbyć się z zyskiem nieruchomości lokalowej usytuowanej w Łodzi, w bliskiej lokalizacji politechniki, itd. Niby nic nadzwyczajnego, a jednak to ogłoszenie przykuło moją uwagę. Autor podkreślał, iż jest to idealna okazja dla osoby chcącej inwestować w nieruchomości na wynajem. Ogłoszenie miało krzykliwy tytuł „Mieszkanie dla inwestora„. Ogólnie lokal na załączonych zdjęciach prezentował się bardzo dobrze. Był po generalnym remoncie i już nawet kompletnie wyposażony.

Zainteresowały mnie pewne fakty, jak choćby:

  • wspomniany przez autora wpisu okres zwrotu oraz obliczenie zyskowności, a w zasadzie to podany na tacy wynik, jaki to nabywca będzie mógł uzyskać: 12,9% = 7,5 lat
  • i to, że na 50 m² znajdowały się aż 4 pokoje.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 11 września 2017 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Przecież nie ma problemu

Przecież nie ma problemu

Wynajem mieszkania

Dziś musiałem przypilnować fachowców, aby założyli próg w mieszkaniu, które właśnie skończyłem urządzać. Lokal robiłem dla mojego Klienta – od stanu deweloperskiego. Ale o tym będziesz mógł przeczytać lub raczej obejrzeć efekt końcowy w innym artykule.

Przyszło dwóch majstrów – jeden od roboty, a drugi … to chyba tego pierwszego szef, bo nic nie robił 🙂 W każdym razie założenie progu okazało się bardziej przewlekłe, niż sądzili. Robota się nieco przedłużyła. Wykorzystując czas rozmawialiśmy o tym i tamtym – ale głównie na temat remontów. Po wszystkim szefo stwierdził, że teraz mogę zamieszkać w swoim lokalu. Więc mu powiedziałem, że ten oraz inny lokal w tym budynku (robili w sumie 2 progi u mnie) należą do kogoś innego; a ja będę zarządzał wynajmem tych mieszkań.

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 24 listopada 2016 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , ,

Ile kosztuje pustostan

Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , ,

Obrazek

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,