RSS

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

21 Mar
Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Wpływ kosztów na biznes

W biznesie można skupiać się albo na redukowaniu kosztów, co robi wielu przedsiębiorców, albo na zwiększaniu przychodów, co czyni niewielu. Najlepiej skupiać się na jednym i drugim 🙂

Minimalizowanie kosztów jest dość szybkie i znacznie prostsze, i być może dlatego inwestorzy chętniej podejmują się cięć, zwłaszcza gdy wyniki siadają. Moim zdaniem wcale nie trzeba czekać do momentu, gdy zysk spadnie do poziomu, który zapewni pospolite ruszenie z nożyczkami i obcinanie kosztów gdziekolwiek się je dostrzeże.

Koszt a koszt

Z księgowego punktu widzenia dzielimy koszty na stałe i zmienne. W inwestowaniu musimy zdawać sobie sprawę z kosztów jednorazowych oraz ciągłych.

Koszt jednorazowy związany z nabyciem nieruchomości

Przy inwestowaniu w nieruchomości kosztem jednorazowym będzie w szczególności:

  • cena transakcyjna nabycia nieruchomości
  • ewentualny podatek PCC lub VAT
  • taksa notarialna
  • opłata za wpis do KW
  • opłata za sporządzenie wypisów i odpisów z aktu notarialnego
  • ewentualne założenie księgi wieczystej
  • opłata sądowa za wpis nowego właściciela
  • ewentualne koszty sądowe za wpisanie hipoteki oraz podatek od tej czynności PCC-3
  • inne koszty jednorazowe jak choćby ustanowienie odpłatnej służebności drogi koniecznej, czy pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste

Za koszt ponoszony jednorazowo można również przyjąć wszelkie koszty związane z ulepszeniem nieruchomości poprzez: przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, czy modernizację. Oczywiście, gdy celem nabycia było mieszkanie, to kosztem będzie „remont„, natomiast gdy celem zakupu była działka, to kosztem jednorazowym będzie budowa budynku, wliczając w to materiał, robociznę oraz koszty związane z nabyciem odpowiednich pozwoleń.

Jeżeli inwestor posiłkuje się środkami pieniężnymi pochodzącymi z innych źródeł, niż swoje własne – należałoby zaliczyć w koszt jednorazowy wszystkie koszty związane z uzyskaniem finansowania. Dla kredytu hipotecznego będzie to prowizja przygotowawcza, opłata za operat szacunkowy, czy ubezpieczenie (lub inne haracze, których domaga się kredytodawca).

Koszty stałe związane z utrzymaniem nieruchomości

Raczej bym tu użył słowa ciągłe, ponieważ te koszty mają charakter ciągły, niż stały. Za chwilę to wyjaśnię. W te koszty należałoby zaliczyć:

  • koszty związane z zarządzaniem nieruchomością – wynagrodzenie zarządcy
  • ubezpieczenie majątku
  • podatki i opłaty lokalne (podatek od nieruchomości oraz dalsze opłaty za użytkowanie wieczyste)
  • opłaty związane z eksploatacją nieruchomości wliczając w to konserwację , utrzymanie czystości, przeglądy budowlane i inne
  • opłaty wnoszone na fundusz remontowy
  • stałe koszty mediów (opłaty licznikowe – za możliwość dostarczania danego medium do nieruchomości)
  • koszty odsetek od kredytu
  • koszt podatkowy

Koszty zmienne:

  • fizyczne zużycie wody
  • zużycie ścieków
  • zużycie energii elektrycznej
  • zużycie gazu
  • zużycie energii cieplnej

Koszty zmienne płaci się dopiero w momencie zużycia danego dobra. Jednak te koszty wchodzą bezpośrednio w koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (a raczej najemcy/lokatora). Więcej – koszty stałe mediów są bardzo często uzależnione od ilości pobranego dobra (gazu, prądu). Im więcej zużywa się danego medium, tym inną taryfę opłat (zaszeregowanie) dany dostawca stosuje.

Strategie inwestowania

Zadaniem inwestora jest dokładne przewidzenie zarówno kosztów jednorazowych, jak też kosztów ciągłych (stałych i zmiennych), związanych z utrzymaniem nieruchomości czy też wynajmu. Wszystko zależy oczywiście od strategii, którą obrał inwestor.

Jeżeli inwestor nabywa nieruchomość, aby uzyskać zysk kapitałowy (szybko sprzedać i zarobić na różnicy), to raczej powinien skupić się na tym, aby jak najmniej wydać na koszty stałe i raczej w ogóle nie będzie dbał o ewentualne zmniejszanie kosztów zmiennych mediów. W tym przypadku powinien skupić się na maksymalnym zmniejszeniu kosztów związanych z nabyciem nieruchomości. Oczywiście na niektóre koszty inwestor nie będzie miał żadnego wpływu (opłaty sądowe), to na wysokość stawki notariusza (tzw. taksy notarialnej) lub tym bardziej na cenę transakcyjną może mieć ogromny wpływ – poprzez negocjacje.

Jeżeli zaś inwestor postanowi wynajmować nieruchomość, to niestety będzie musiał zająć się optymalizowaniem wszystkich kosztów: i jednorazowych i ciągłych (stałych i zmiennych). Pewnie zadasz pytanie, dlaczego właściciela nieruchomości ma interesować zużycie wody, czy gazu, skoro to najemca będzie opłacał te koszty? Ponieważ gdy zapewni mniejsze zużycie (np. montując wydajny piec CO, prysznic zamiast wanny, szczelne okna) inwestor będzie mógł zapewnić mniejsze zużycie wody, gazu, czy prądu i tym samym docelowo zmniejszyć rachunki płacone przez lokatora lub najemcę. Po co? Dlatego, że dla najemcy bardzo ważna jest wysokość czynszu najmu ale i też innych kosztów, do których płacenia będzie zobowiązany. A co z podatkami? Jak to co? Inwestor ma wybór (jak może): ryczałt, albo zasady ogólne. Wszystko na zasadzie wyliczenia odpowiedniej strategii podatkowej oraz związanej z niej amortyzacji nieruchomości.

Jak widzisz zapanowanie nad wszystkimi kosztami może przyprawić o ból głowy. Jednak zoptymalizowanie kosztów, jeszcze zanim nieruchomość zostanie kupiona, może zdecydować o tym, czy inwestycja będzie rentowna i na jakim poziomie.

Uwaga:

Dla tych wszystkich, którzy chcą poznać czy dana nieruchomość będzie sukcesem, czy też porażką, jeszcze zanim zostaną wydane jakiekolwiek pieniądze inwestora mam dobrą nowinę – od 01 kwietnia 2015 udostępnię System Analizowania Nieruchomości, dzięki któremu na długo przed ewentualnym nabyciem będziesz w stanie dokonać pełnej analizy inwestycji pod kątem rentowności.

Program możesz nabyć z tej strony: Analiza Inwestycji w Nieruchomości

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

6 responses to “Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: