RSS

Archiwa tagu: strata

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Gdzie inwestować w nieruchomości

Coraz częściej dzwonią do mnie osoby, które chciałyby porady, czy w danym mieście dobrze jest zainwestować, czy też może gdzie indziej? Chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Rynek nieruchomości to tak na prawdę składowa wielu rynków lokalnych. Warszawiacy pytają, czy lepiej będzie kupić 2 mieszkania w Białymstoku, czy jedną kawalerkę u siebie? Mam klientów ze Szczecina, którzy szukają mieszkań pod wynajem w Gorzowie Wlkp., a Krzysiek znowu słyszał o Gorzowianinach, którzy inwestują w Szczecinie.

Robi się pewnego rodzaju galimatias. Związany jest z poszukiwaniem przez inwestorów najlepszej drogi do pomnażania pieniędzy. Zauważam pewne wytyczne, którymi się kierują:

  • w mniejszych miastach brakuje mieszkań, ponieważ mało kto tam buduje
  • koszt budowy jest podobny (materiały), tańszy jest jednak grunt, co ma duże przełożenie na cenę m2
  • mniejsza jest również konkurencja

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Windykacja wierzytelności

Windykacja wierzytelności

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

  • najemca nie ma pieniędzy
  • najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ochrona praw lokatorów a wynajem

Ochrona praw lokatorów a wynajem

Najemca prawem chroniony

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Wczytując się w słowa przytoczonej ustawy można dojść do jednego wniosku: najemca, czyli lokator ma w Polsce większe prawa niż właściciel nieruchomości.

Jak to możliwe, aby osoba zupełnie obca mogła nie płacić za używanie (najem) mieszkania a właściciel z mocy prawa nie mógł jej wyrzucić? A jednak. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów zamiast ochrony praw właścicieli. Znowu pojawia się pytanie, jak to możliwe, że w państwie demokratycznym mamy komunistyczne zasady?

Inwestowanie w nieruchomości

W Polsce rynek wynajmu komercyjnego mamy już prawie na zachodnich zasadach i standardach. Niestety jeżeli chodzi o mieszkalnictwo wszystko leży w powijakach. Dlaczego, gdy w Polsce brakuje setek tysięcy mieszkań, rząd kładzie kłody pod nogi prywatnym inwestorom, totalnie zamrażając potencjalne inwestycje w budynki – mieszkania na wynajem? Gminy nie radzą sobie ze swoimi zasobami a na wolnym rynku panuje wolna amerykanka.

Budowa nieruchomości na wynajem

Rząd wygasza projekt „rodzina na swoim”. Rekomendacja S II skutecznie powiększyła odległość większości społeczeństwa od środków finansowych na własne mieszkanie. Wydawać by się mogło, że jest to wspaniały moment na rozwój rynku inwestycji na wynajem. Co więc skutecznie go hamuje? Prawo, a właściwie to bezprawie; bo jak inaczej można nazwać sytuację wywoływaną przez ustawę o ochronie praw lokatorów?

Rynek najmu w Polsce

Paradoksalnie do ustawy o ochronie praw lokatorów, jej postanowienia wpływają na to, że niewiele inwestorów jest w stanie zaryzykować wynajmem pod cele mieszkaniowe. Ustawa chroni najemców, ale okazuje się, że wynajmujący nie chcą wynajmować swoich mieszkań dla osób starszych, kobiet w ciąży, czy bez poświadczonych i o odpowiedniej wysokości zarobków. Chronieni lokatorzy zostają na ulicy.

Najem okazjonalny lokalu

Ustawodawca wyszedł z propozycją, ale wyłącznie dla osób fizycznych, do preferencyjnych warunków wynajmu mieszkania, z którego się przejściowo nie korzysta. Zapisy ustawy znowu zrzucają na wynajmującego kłopot z pozbyciem się niepłacącego najemcy. Niby ten problem został rozwiązany przez zapisy notarialne, oświadczenia osób trzecich ale w gruncie rzeczy tak skomplikował proces wynajmu, że mało kto z niego korzysta. Szacuje się, że jedynie 2-3% wszystkich umów najmu podpisywanych jest jako najem okazjonalny.

Kupno mieszkania na wynajem

W Polsce są zasoby gminne, w USA czynszówki. Zakup nieruchomości mieszkaniowej pod wynajem rokuje duże nadzieje na powodzenie, aczkolwiek jest w obecnym stanie prawnym bardzo ryzykownym posunięciem. Należy mieć dużą inteligencję finansowo-prawną, aby podołać temu wyzwaniu. Oczywiście należy być bardzo cierpliwym człowiekiem i dobrze radzić sobie w kontaktach z innymi ludźmi. Dobrze jest też posiadać narzędzia wspomagające zarządzanie – zobacz film. Zawsze też można zlecić profesjonalne zarządzanie wynajmem firmie zewnętrznej, która już o wszystko zadba.

Jeżeli zdecydujesz się na samodzielne wynajmowanie lokalu mieszkalnego, to musisz zabezpieczyć się porządną umową najmu, która ochroni Twój majątek. Proponuję abyś skorzystał/a z przygotowanych przeze mnie szablonów, które są dostępne na tej stronie: nieruchomosci-szkolenia.pl

Zarządzanie najmem samemu

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,