Windykacja wierzytelności

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

• najemca nie ma pieniędzy
• najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Ściąganie należności od lokatorów

W wynajmie, jak i w każdym biznesie, chodzi o przepływ pieniężny, który stanowi o „być”, albo „nie być” każdej firmy. Jeżeli cashflow zostanie naruszony, firma może się wywrócić. Posiadając nieruchomość, oczywiście zdajesz sobie sprawę z kosztów, jakie generuje, prawda? Jeżeli chodzi o koszty utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, to można je jeszcze przełknąć przez kilka miesięcy, czy nawet lat pustostanu. Gdy najemca narobi kosztów zmiennych – np. związanych z wykorzystaniem mediów, to nie jest już tak różowo – zwłaszcza, gdy mamy lokatora, który zadłuża w taki sposób właściciela mieszkania. Jeżeli jednak pod dodatni przepływ pieniężny z wynajmu wzięliśmy kredyt, to … życie zaczyna robić się cholernie czarno białe, z przewagą czarnego; i to bardzo szybko.

Windykacja

Aby nie dopuścić do strat lub wręcz zachować zyski, wiele różnorakich firm wprowadziło w życie działy windykacji.

Czym jest windykacja?

Windykacja (łac.vindicatio) dosłownie oznacza dochodzenie roszczeń, obronę konieczną, a nawet zemstę. Współcześnie windykacja to dochodzenie własności za pomocą środków określonych w obowiązujących przepisach prawnych.

Zadaniem pracujących ludzi w dziale windykacji jest maksymalne zabezpieczenie swoich należności przez płynne ściąganie ich z dłużników. Liczy się czas. W zasadzie to zawsze mówię nowym lokatorom przy, lub jeszcze przed, podpisaniem umowy, o 3 świętych regułach, do których sprowadza się cała umowa najmu:

1. Płacić terminowo
2. Dbać o nieruchomość
3. Żyć dobrze z sąsiadami

Terminowe płatności stawiam na pierwszym miejscu, ponieważ z tego utrzymuje się mój biznes wynajmu mieszkań i w zasadzie całego zarządzania wynajmem w Szczecinie, Gorzowie, czy Poznaniu. Bez płatności nie ma wynajmu – jest czerwony krzyż. Gdybym chciał pracować za darmo, to bym się zgłosił do tej instytucji. Gdybym chciał pracować na darmozjadów, to też bym o tym informował. Mi zależy na zarabianiu; jak zapewne milionom ludzi na świecie, czy tysiącom właścicieli nieruchomości na wynajem w Polsce.

Do tego należy dodać coś jeszcze. Mianowicie to, że najemca zapłaci w terminie, nie oznacza pełni szczęścia. Najemca musi zapłacić 100% swoich zobowiązań … i do tego w określonym czasie!! Dlatego można dodać do pkt 1: płacić terminowo wszystkie swoje zobowiązania.

Miękka windykacja

Najprostszym sposobem na wydobycie swoich pieniędzy jest zwrócenie się o nie do dłużnika. Dlaczego tak wielu ludzi boi się pytać o swoje pieniądze? Co, nie chcesz urazić swojego klienta? To lepiej, aby Cię dalej dymał? Hmmmm A może klient zapomniał? No to mu przypomnij!! Dlaczego ludzie boją się prosić o swoje pieniądze?

Skuteczna windykacja = szybka windykacja

Jak masz wzgląd na długotrwałą i owocną współpracę z najemcą, lokatorem czy kontrahentem handlowym, to im dłużej będziesz zwlekać z podjęciem jakichkolwiek czynności, tym gorzej będziesz się czuć oraz szansa na odzyskanie kasy coraz bardziej się oddali.

Po prostu im szybciej i bardziej stanowczo upomnisz się o swoje pieniądze, tym zwiększysz szansę na ich odzyskanie. O miękkiej windykacji poczytasz sobie w kolejnym artykule – dlatego najlepiej polub stronę EZHome na facebooku – najwygodniej polubić, bo otrzymasz informacje na swoją tablicę w chwilę po jej opublikowaniu. Dla pewności polub tę stronę teraz!

Twarda windykacja

Czyli wyciągasz działa i walisz z nich prosto w twarz dłużnikowi. Rozum przez to napisanie wniosku z pozwem do sądu; czyli zakładasz sprawę przed obliczem sprawiedliwości. Hmmm, musisz wiedzieć, iż w sądach nie ma sprawiedliwości; wygrywa ten, kto ma lepsze dowody!! Dlatego też zanim jeszcze wycelujesz z grubej rury w dłużnika, pouśmiechaj się do niego durnowato, poudawaj Greka i narób tyle dowodów jego winy, ile będziesz w stanie. Czyli zacznij od miękkiej windykacji. Jak? Tak jak napisałem nieco wyżej – przeczytasz w kolejnym artykule, dlatego najlepiej polub stronę na FB.

Wracając do rozpraw w sądzie, to musisz być przygotowany na nie psychicznie. Pozwani stosować mogą szereg wykrętów mających za zadanie maksymalne przeciągnięcie terminów. Co im to daje? Czas. W czasie, gdy trwa proces, obwinieni pozbywają się majątku, aby już na wyroku wykazać się gołym i wesołym. Jednak i na to są rady, ale o nich również przeczytasz w innym artykule.

Rada dla inwestorów w nieruchomości

Artykuł ten jest wstępem do szerszego rozpoznania tematu. Jeżeli jesteś osobą fizyczną wynajmującą mieszkanie, to zapewne długi Twojego lokatora nie przekraczają 2 tysięcy złotych, a być może i kilkuset PLN. W takim wypadku pozew sądowy może być nieopłacalny ze względu na spore koszty i małą szansę ściągnięcia pieniędzy. Ale walczyć trzeba. Choćby dla zasady – można nieco tańszymi i równie skutecznymi drogami (miękka windykacja). Zbyt wielu ludzi pobłaża swoim najemcom, którzy coraz bardziej się rozbestwiają, co negatywnie wpływa na całe środowisko najmu w Polsce. Jestem przeciwny pobłażaniu nawet najmniejszych należności; Tobie radzę to samo.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami