RSS

Windykacja wierzytelności

10 Mar

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

najemca nie ma pieniędzy
najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Ściąganie należności od lokatorów

W wynajmie, jak i w każdym biznesie, chodzi o przepływ pieniężny, który stanowi o „być”, albo „nie być” każdej firmy. Jeżeli cashflow zostanie naruszony, firma może się wywrócić. Posiadając nieruchomość, oczywiście zdajesz sobie sprawę z kosztów, jakie generuje, prawda? Jeżeli chodzi o koszty utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, to można je jeszcze przełknąć przez kilka miesięcy, czy nawet lat pustostanu. Gdy najemca narobi kosztów zmiennych – np. związanych z wykorzystaniem mediów, to nie jest już tak różowo – zwłaszcza, gdy mamy lokatora, który zadłuża w taki sposób właściciela mieszkania. Jeżeli jednak pod dodatni przepływ pieniężny z wynajmu wzięliśmy kredyt, to … życie zaczyna robić się cholernie czarno białe, z przewagą czarnego; i to bardzo szybko.

Windykacja

Aby nie dopuścić do strat lub wręcz zachować zyski, wiele różnorakich firm wprowadziło w życie działy windykacji.

Czym jest windykacja?

Windykacja (łac.vindicatio) dosłownie oznacza dochodzenie roszczeń, obronę konieczną, a nawet zemstę. Współcześnie windykacja to dochodzenie własności za pomocą środków określonych w obowiązujących przepisach prawnych.

Zadaniem pracujących ludzi w dziale windykacji jest maksymalne zabezpieczenie swoich należności przez płynne ściąganie ich z dłużników. Liczy się czas. W zasadzie to zawsze mówię nowym lokatorom przy, lub jeszcze przed, podpisaniem umowy, o 3 świętych regułach, do których sprowadza się cała umowa najmu:

Płacić terminowo
Dbać o nieruchomość
Żyć dobrze z sąsiadami

Terminowe płatności stawiam na pierwszym miejscu, ponieważ z tego utrzymuje się mój biznes wynajmu mieszkań i w zasadzie całego zarządzania wynajmem w Szczecinie, Gorzowie, czy Poznaniu. Bez płatności nie ma wynajmu – jest czerwony krzyż. Gdybym chciał pracować za darmo, to bym się zgłosił do tej instytucji. Gdybym chciał pracować na darmozjadów, to też bym o tym informował. Mi zależy na zarabianiu; jak zapewne milionom ludzi na świecie, czy tysiącom właścicieli nieruchomości na wynajem w Polsce.

Do tego należy dodać coś jeszcze. Mianowicie to, że najemca zapłaci w terminie, nie oznacza pełni szczęścia. Najemca musi zapłacić 100% swoich zobowiązań … i do tego w określonym czasie!! Dlatego można dodać do pkt 1: płacić terminowo wszystkie swoje zobowiązania.

Miękka windykacja

Najprostszym sposobem na wydobycie swoich pieniędzy jest zwrócenie się o nie do dłużnika. Dlaczego tak wielu ludzi boi się pytać o swoje pieniądze? Co, nie chcesz urazić swojego klienta? To lepiej, aby Cię dalej dymał? Hmmmm A może klient zapomniał? No to mu przypomnij!! Dlaczego ludzie boją się prosić o swoje pieniądze?

Skuteczna windykacja = szybka windykacja

Jak masz wzgląd na długotrwałą i owocną współpracę z najemcą, lokatorem czy kontrahentem handlowym, to im dłużej będziesz zwlekać z podjęciem jakichkolwiek czynności, tym gorzej będziesz się czuć oraz szansa na odzyskanie kasy coraz bardziej się oddali.

Po prostu im szybciej i bardziej stanowczo upomnisz się o swoje pieniądze, tym zwiększysz szansę na ich odzyskanie. O miękkiej windykacji poczytasz sobie w kolejnym artykule – dlatego najlepiej polub stronę EZHome na facebooku – najwygodniej polubić, bo otrzymasz informacje na swoją tablicę w chwilę po jej opublikowaniu. Dla pewności polub tę stronę teraz!

Twarda windykacja

Czyli wyciągasz działa i walisz z nich prosto w twarz dłużnikowi. Rozum przez to napisanie wniosku z pozwem do sądu; czyli zakładasz sprawę przed obliczem sprawiedliwości. Hmmm, musisz wiedzieć, iż w sądach nie ma sprawiedliwości; wygrywa ten, kto ma lepsze dowody!! Dlatego też zanim jeszcze wycelujesz z grubej rury w dłużnika, pouśmiechaj się do niego durnowato, poudawaj Greka i narób tyle dowodów jego winy, ile będziesz w stanie. Czyli zacznij od miękkiej windykacji. Jak? Tak jak napisałem nieco wyżej – przeczytasz w kolejnym artykule, dlatego najlepiej polub stronę na FB.

Wracając do rozpraw w sądzie, to musisz być przygotowany na nie psychicznie. Pozwani stosować mogą szereg wykrętów mających za zadanie maksymalne przeciągnięcie terminów. Co im to daje? Czas. W czasie, gdy trwa proces, obwinieni pozbywają się majątku, aby już na wyroku wykazać się gołym i wesołym. Jednak i na to są rady, ale o nich również przeczytasz w innym artykule.

Rada dla inwestorów w nieruchomości

Artykuł ten jest wstępem do szerszego rozpoznania tematu. Jeżeli jesteś osobą fizyczną wynajmującą mieszkanie, to zapewne długi Twojego lokatora nie przekraczają 2 tysięcy złotych, a być może i kilkuset PLN. W takim wypadku pozew sądowy może być nieopłacalny ze względu na spore koszty i małą szansę ściągnięcia pieniędzy. Ale walczyć trzeba. Choćby dla zasady – można nieco tańszymi i równie skutecznymi drogami (miękka windykacja). Zbyt wielu ludzi pobłaża swoim najemcom, którzy coraz bardziej się rozbestwiają, co negatywnie wpływa na całe środowisko najmu w Polsce. Jestem przeciwny pobłażaniu nawet najmniejszych należności; Tobie radzę to samo.