RSS

Bańka nieruchomościowa pęka

Bańka nieruchomościowa pęka

Sztucznie pompowane ceny nieruchomości

Znów mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Z dnia na dzień robi się coraz większa. Patrzeć tylko, kiedy pęknie. Nie „czy”, ale właśnie „kiedy”? A wg mnie ten moment jest coraz bliższy. Być może nastąpi to już w lecie lub z początkiem jesieni.

Tak – rynek jest napompowany, tak jak to miało miejsce w 2007 roku. Jednak w tamtym czasie procentowa stopa referencyjna banku NBP wynosiła ok 4,7%. Aktualnie wynosi ona 0,1%. Nastąpił dodruk ogromnej ilości pustego pieniądza. Oszczędni Polacy albo nie otrzymują już kompletnie nic z lokat, albo docierają do nich informacje o ujemnych odsetkach, z którymi muszą się liczyć w najbliższej przyszłości.

Prawdopodobnie stąd wynikają teraźniejsze ceny nieruchomości. Ludzie, chcący zabezpieczyć swój kapitał, dokonali relokacji pieniędzy, przeważnie trzymanych w gotówce, na wartość – m.in. w postaci nieruchomości. Najdobitniej wyniki tych zabiegów można zaobserwować na rynku mieszkaniowym, gdzie praktycznie wszystkie nowo otwierane przez deweloperów inwestycje rozsprzedawały się na pniu. Deweloperzy nawet nie byli skłonni do negocjacji cen, ponieważ do czasu zalania fundamentów mieli sprzedane 90% lokali. Dawno czegoś takiego nie było.

Gdy jest popyt, stwarza się podaż. Tak samo było z ziemią. Działki rolne pod miastami zaczęto przekształcać i sprzedawać napalonym ludziom za 150 do ponad 300% ich faktycznej wartości. W międzyczasie podrożały materiały budowlane jak choćby stal, czy styropian. To oczywiście dało kolejną wymówkę deweloperom do podwyższenia i tak już wysokich cen.

Wykończeniówka

Rynek został zalany nowymi mieszkaniami, które od stanu deweloperskiego do stanu użyteczności dzieli długa droga. W kraju brakuje fachowców. Ci, co byli dobrzy, pracują od lat poza granicami Polski lub przeszli na emeryturę. Na dokończenie oczekuje tysiące lokali. Pomimo, iż nagle pojawili się chętni wykonawcy, to inwestorzy, nauczeni doświadczeniem ostatnich 10 lat, wolą wstrzymać się z remontem, aby poczekać nieraz kilka ładnych miesięcy na sprawdzoną ekipę budowlaną. Aktualnie polecenia to najlepsza forma reklamy, po której długo nie ma nic. Nie zastąpią jej już barwne wizytówki, czy coraz wymyślniejsze strony www oraz fun-page’e.

I w tej branży nastąpiły podwyżki cen zarówno usług, jak i materiałów. Weźmy taki na przykład silikon sanitarny, który w 2020 kosztował ok 25-27 zł, a teraz w marketach budowlanych żądają ok 40 zł za tubkę. Wielu wykonawców nie rozlicza już z metra, a kasuje za konkretne pomieszczenie … kasuje i to słono. Jak kilka lat temu płytkarz brał 70-100 zł m2 to teraz rzuca cenę np. 15-20 tys PLN za łazienkę. Nie ma różnicy czy jest mała, czy większa.

Opłacalność inwestowania

Pamiętam, że jeszcze nie tak dawno, jak inwestor mówił, że z najmu mieszkania ma średnio od 8 do 12% ROI, to na ustach innych z branży pojawiał się uśmieszek pobłażania dla takiego. Teraz, gdy ktoś twierdzi, że ma zwrot na poziomie 8%, otwiera innym oczy ze zdziwienia, a zamiast uśmieszku pojawia się ciche „niemożliwe”.

Aktualnie flipowanie to jak chodzenie po krawędzi bez zabezpieczenia. Przy tak kosmicznych cenach bardzo trudno jest znaleźć dobry deal. Oczywiście kupić cokolwiek jest łatwo, ale mam na myśli zarobek w postaci czystego zysku z takiej transakcji, a nie dokładanie do niej. Wszystko warte jest tyle, ile może nam zaoferować druga strona.

Co ma do zaoferowania druga strona transakcji w przypadku umowy najmu? Niewiele!! Tu praktycznie nic się nie zmieniło. Lokator, o ile jeszcze pracuje (nie został zwolniony), to zarabia bardzo podobnie co rok, czy 2 lata temu. Pomimo, iż metr kwadratowy mieszkania poszedł w górę o 50%, to płace stoją prawie na niezmiennym poziomie. W moim mieście w ciągu ostatniego 1,5 roku podwoiła się ilość wolnych lokali mieszkalnych na wynajem. Czynsz najmu pozostał natomiast na niezmiennym poziomie. Mało tego; lokali ciągle przybywa – niektórzy kończą zaczęte inwestycje – i będzie przybywać – a niektórzy jeszcze czekają na odbiór od deweloperów.

Komentarz

Chciałbym dowiedzieć się, co Ty o tym wszystkim sądzisz? Czy inwestujesz i nadal zamierzasz inwestować w tych dziwnych czasach? Jak sobie radzisz? Napisz w komentarzu.

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 24 Maj 2021 w Nieruchomości

 

Tagi: , , ,

Co zrobić by stać się dobrym inwestorem

Co zrobić by stać się dobrym inwestorem

Nie ma złych inwestycji, są źli inwestorzy

Taką sentencję przeczytałem przed laty i była dla mnie jak olśnienie. W końcu mogłem zrozumieć, dlaczego niektórym wszystko świetnie wychodziło, a innym zupełnie nic. Wcześniej myślałem, że ci pierwsi mają dużo szczęścia, że los im sprzyja. Okazało się, że to nie przypadek rządzi zyskiem lub stratą, a na szczęście liczą osoby, które nie mają pojęcia co robią. Dobrym tego przykładem jest kasyno, w którym kilka procent ludzi wygrywa, ale reszta przegrywa. W kasynie największym wygranym jest samo kasyno. Dlaczego? Ponieważ doskonale wie co robić i jak to robić.

Poznaj biznes

Aby być dobrym inwestorem, należy bardzo dobrze poznać rynek, na którym zamierza się przeprowadzać inwestycje. Czy to będzie branża paliwowa, czy giełda papierów wartościowych, czy nieruchomości lub metale szlachetne, musisz skupić się na konkretnym typie i poznać go od deski do deski. Tylko niewiedza naraża Cię na straty.

Poznanie rynku, na którym chcesz działać to jedno. Kolejno musisz poznać przepisy prawne, przygotować marketing, czy obsługę inwestycji przez osoby trzecie. Dawno temu nagrałem ten filmik, który … uważam, że nadal jest aktualny:

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 14 października 2020 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,

Jak ustalić cenę sprzedaży mieszkania

Jak ustalić cenę sprzedaży mieszkania

Cena ofertowa

Jak być może już wiesz, to każda nieruchomość ma kilka cen. Pierwszą jest tzw. cena ofertowa. Tu właściciel albo rzuca jakąś cenę bliżej lub dalej możliwą do zaakceptowania przez niego, albo stara się skrupulatnie wyliczyć i podać cenę, po której byłby skłonny sprzedać np. mieszkanie.

W każdym razie ta cena widnieje pod ofertą sprzedaży. Czy jest to ostateczna cena, czy tylko zaproszenie do negocjacji, kupujący dowie się po wykonaniu telefonu do zbywcy. Niestety wiele osób sugeruje się właśnie tą ceną, jako wyznacznikiem zapłaty za nieruchomość. Jeżeli jest zbyt wysoka, to ograniczy ona kontakt potencjalnych zainteresowanych.

Zbyt wysoka cena, czy zbyt niska

Jedno mieszkanie kosztuje 200.000 zł, a inne 590.000 zł, czy 1.234.977 zł. Od czego to zależy? Cóż … od wielu czynników. Przede wszystkim od:

  • lokalizacja
  • typ budynku
  • umeblowanie
  • wyposażenie
  • bliskość centrum, czy innych udogodnień
  • sąsiedztwo
  • no i oczywiście od … metrażu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 30 sierpnia 2020 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

  • ściany
  • podłogi
  • meble
  • sprzęt AGD
  • stolarka drzwiowa i okna
  • sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Film

Ile można zarobić na nieruchomościach

Ile można zarobić na nieruchomościach

Gotowiec inwestycyjny

W tym artykule skupię się wyłącznie na zbudowaniu biznesu i jego sprzedaży. Chodzi oczywiście o nieruchomości, a dokładniej będzie o pewnym konkretnym lokalu mieszkalnym, który został nabyty poniżej ceny rynkowej. Mieszkanie było zrujnowane. Inwestor wyprowadził nieruchomość na prostą i wystawił lokal na rynek wynajmu krótkoterminowego, ponieważ pod tym kątem była robiona adaptacja kawalerki.

O zarabiających nieruchomościach napisałem ten artykuł: gotowiec inwestycyjny Dzisiejszy wpis, a w zasadzie to film w nim zawarty, jest wyłącznie uzupełnieniem do niego.

Biznes na sprzedaż

Nieruchomość zaczęła szybko generować zyski, które po 2 miesiącach, prowadzenia biznesu wynajmu na doby, przewyższyły dwukrotnie przychody, jakie inwestor mógłby uzyskać z najmu długoterminowego.

Lokal pozyskał w międzyczasie kilku stałych klientów oraz zaczyna powoli piąć się w rankingach (Booking.com i AirBnB) ze względu na wystawiane przez gości noty.

Film

Zapraszam na film, w którym poddam analizie opłacalność odsprzedaży tej nieruchomości innemu inwestorowi. W zasadzie to będziesz mógł zobaczyć, ile na prawdę można wyciągnąć na nieruchomościach.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Film

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w nieruchomości w dużych miastach

Coraz powszechniejszą praktyką wśród inwestorów jest nabywanie większych mieszkań w celu wynajęcia ich na pokoje. Zazwyczaj to ma miejsce w miastach akademickich typu: Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk, czy Wrocław. To tu zjeżdża się wielu młodych ludzi, pragnących podjąć studia na wybranych ówcześnie kierunkach. Również duże polskie miasta przyciągają wielu zainteresowanych podjęciem pracy; zarówno z okolicznych mniejszych miejscowości, jak też i rzeszy imigrantów.

Dzielenie mieszkania na pokoje

Ciągły napływ nowych ludzi do miast, przy dość słabym rynku deweloperskim, skutkuje rozbudową rynku usług wynajmu, gdzie inwestorzy wykorzystują każdą możliwość aby znaleźć miejsce dla kolejnych lokatorów. Przerabiane są strychy starych kamienic na nowe kawalerki, z piwnic robi się osobne lokale, oraz z większych mieszkań wydziela się dodatkowe pokoje.

Wszystko po to, aby sprostać wymaganiom rynku … i oczywiście zwiększyć zysk z wynajmu. Jest popyt, to inwestorzy tworzą podaż z tego, co jest. Niekiedy działania przedsiębiorców w branży rynku nieruchomości, a dokładnie w rynku wynajmu dochodzą do granic absurdu.

Patologie w branży najmu

Obejrzyj ten filmik, na który natknąłem się przypadkowo kilka dni temu, i napisz w komentarzu, co o tym wszystkich sądzisz?


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Gotowiec inwestycyjny

Gotowiec inwestycyjny

Gotowa inwestycja w nieruchomość

Synonim słowa „gotowy” to:

  • gotów, przygotowany, przyszykowany, uszykowany, pełnosprawny, sprawny, wykończony, zakończony, wypracowany, opracowany, skończony, zrobiony, pod klucz, pod parą, dopięty na ostatni guzik, w pełnej gotowości;

ale również i to:

  • pijany, nietrzeźwy, napity, opity, spity, upity, zapity, wypity, wstawiony, zawiany, przytruty, ululany, przyprawiony, podcięty, napompowany, ugotowany, sztywny, przymulony, nawalony, ubzdryngolony, nabuzowany, naprany, nagrzany, zaprawiony, zapruty, zachlany, uchlany, schlany, zalany (w drobny mak/w pestkę/w sztok/w trupa), wlany, narąbany, urżnięty, na bani/bańce/gazie, pod gazem/dobrą datą, w stanie wskazującym na spożycie 😉

Nawiążę do filmu, który prezentowałem w poprzednim artykule: Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Prezentowana była tam nieruchomość lokalowa, którą inwestor podzielił na 2 osobne lokaliki. Inwestor nabył w oryginale jeden dwupokojowy lokal mieszkalny w dość starym budynku, w którym samowolnie wydzielił wspomniane lokale. Te lokale nie mają żadnych dokumentów, więc nie są, wg prawa, samodzielne. Jedynym usprawiedliwieniem takiej decyzji jest czysta chciwość lub nieco light’owe określenie: „zwiększenie zysków” z wynajmu.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 2 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Własność, moja własność

Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Własne cele mieszkaniowe

Od 1 stycznia 2019 r. nowelizacja UPDOF (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zmieniła warunki korzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Przede wszystkim został wydłużony okres, w jakim podatnik może z niej skorzystać. Poprzednio były to 2 lata, aktualnie są to 3 lata. Chodzi oczywiście o ewentualne opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat kalendarzowych od momentu nabycia do niej praw. Czyli zamiast dzielić się z US pieniędzmi, można je zainwestować w inną nieruchomość; pod kilkoma warunkami.

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Dlatego też aby ponoszone wydatki zostały uwzględnione w ramach ulgi mieszkaniowej, w terminie 3 lat od sprzedaży nieruchomości (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie praw) powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego.

Kolejnym rozwiązaniem jest umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków poniesionych na przebudowę (remont) lokalu (budynku) jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem. Podatnik musi stać się właścicielem przed upływem 3 lat, aby mógł z tego skorzystać.

Wydatki podatnika

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, adaptację czy remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego,

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Uwaga: uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kwota zwolnienia

Kwota zwolnienia jest niestety limitowana. Zależy ona od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe. Innymi słowy: zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,