RSS

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

  • ściany
  • podłogi
  • meble
  • sprzęt AGD
  • stolarka drzwiowa i okna
  • sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Film

Ile można zarobić na nieruchomościach

Ile można zarobić na nieruchomościach

Gotowiec inwestycyjny

W tym artykule skupię się wyłącznie na zbudowaniu biznesu i jego sprzedaży. Chodzi oczywiście o nieruchomości, a dokładniej będzie o pewnym konkretnym lokalu mieszkalnym, który został nabyty poniżej ceny rynkowej. Mieszkanie było zrujnowane. Inwestor wyprowadził nieruchomość na prostą i wystawił lokal na rynek wynajmu krótkoterminowego, ponieważ pod tym kątem była robiona adaptacja kawalerki.

O zarabiających nieruchomościach napisałem ten artykuł: gotowiec inwestycyjny Dzisiejszy wpis, a w zasadzie to film w nim zawarty, jest wyłącznie uzupełnieniem do niego.

Biznes na sprzedaż

Nieruchomość zaczęła szybko generować zyski, które po 2 miesiącach, prowadzenia biznesu wynajmu na doby, przewyższyły dwukrotnie przychody, jakie inwestor mógłby uzyskać z najmu długoterminowego.

Lokal pozyskał w międzyczasie kilku stałych klientów oraz zaczyna powoli piąć się w rankingach (Booking.com i AirBnB) ze względu na wystawiane przez gości noty.

Film

Zapraszam na film, w którym poddam analizie opłacalność odsprzedaży tej nieruchomości innemu inwestorowi. W zasadzie to będziesz mógł zobaczyć, ile na prawdę można wyciągnąć na nieruchomościach.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Film

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w nieruchomości w dużych miastach

Coraz powszechniejszą praktyką wśród inwestorów jest nabywanie większych mieszkań w celu wynajęcia ich na pokoje. Zazwyczaj to ma miejsce w miastach akademickich typu: Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk, czy Wrocław. To tu zjeżdża się wielu młodych ludzi, pragnących podjąć studia na wybranych ówcześnie kierunkach. Również duże polskie miasta przyciągają wielu zainteresowanych podjęciem pracy; zarówno z okolicznych mniejszych miejscowości, jak też i rzeszy imigrantów.

Dzielenie mieszkania na pokoje

Ciągły napływ nowych ludzi do miast, przy dość słabym rynku deweloperskim, skutkuje rozbudową rynku usług wynajmu, gdzie inwestorzy wykorzystują każdą możliwość aby znaleźć miejsce dla kolejnych lokatorów. Przerabiane są strychy starych kamienic na nowe kawalerki, z piwnic robi się osobne lokale, oraz z większych mieszkań wydziela się dodatkowe pokoje.

Wszystko po to, aby sprostać wymaganiom rynku … i oczywiście zwiększyć zysk z wynajmu. Jest popyt, to inwestorzy tworzą podaż z tego, co jest. Niekiedy działania przedsiębiorców w branży rynku nieruchomości, a dokładnie w rynku wynajmu dochodzą do granic absurdu.

Patologie w branży najmu

Obejrzyj ten filmik, na który natknąłem się przypadkowo kilka dni temu, i napisz w komentarzu, co o tym wszystkich sądzisz?


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Gotowiec inwestycyjny

Gotowiec inwestycyjny

Gotowa inwestycja w nieruchomość

Synonim słowa „gotowy” to:

  • gotów, przygotowany, przyszykowany, uszykowany, pełnosprawny, sprawny, wykończony, zakończony, wypracowany, opracowany, skończony, zrobiony, pod klucz, pod parą, dopięty na ostatni guzik, w pełnej gotowości;

ale również i to:

  • pijany, nietrzeźwy, napity, opity, spity, upity, zapity, wypity, wstawiony, zawiany, przytruty, ululany, przyprawiony, podcięty, napompowany, ugotowany, sztywny, przymulony, nawalony, ubzdryngolony, nabuzowany, naprany, nagrzany, zaprawiony, zapruty, zachlany, uchlany, schlany, zalany (w drobny mak/w pestkę/w sztok/w trupa), wlany, narąbany, urżnięty, na bani/bańce/gazie, pod gazem/dobrą datą, w stanie wskazującym na spożycie 😉

Nawiążę do filmu, który prezentowałem w poprzednim artykule: Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Prezentowana była tam nieruchomość lokalowa, którą inwestor podzielił na 2 osobne lokaliki. Inwestor nabył w oryginale jeden dwupokojowy lokal mieszkalny w dość starym budynku, w którym samowolnie wydzielił wspomniane lokale. Te lokale nie mają żadnych dokumentów, więc nie są, wg prawa, samodzielne. Jedynym usprawiedliwieniem takiej decyzji jest czysta chciwość lub nieco light’owe określenie: „zwiększenie zysków” z wynajmu.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 2 listopada 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Własność, moja własność

Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Własne cele mieszkaniowe

Od 1 stycznia 2019 r. nowelizacja UPDOF (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zmieniła warunki korzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Przede wszystkim został wydłużony okres, w jakim podatnik może z niej skorzystać. Poprzednio były to 2 lata, aktualnie są to 3 lata. Chodzi oczywiście o ewentualne opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat kalendarzowych od momentu nabycia do niej praw. Czyli zamiast dzielić się z US pieniędzmi, można je zainwestować w inną nieruchomość; pod kilkoma warunkami.

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Dlatego też aby ponoszone wydatki zostały uwzględnione w ramach ulgi mieszkaniowej, w terminie 3 lat od sprzedaży nieruchomości (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie praw) powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego.

Kolejnym rozwiązaniem jest umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków poniesionych na przebudowę (remont) lokalu (budynku) jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem. Podatnik musi stać się właścicielem przed upływem 3 lat, aby mógł z tego skorzystać.

Wydatki podatnika

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, adaptację czy remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego,

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Uwaga: uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kwota zwolnienia

Kwota zwolnienia jest niestety limitowana. Zależy ona od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe. Innymi słowy: zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,