RSS

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Własność, moja własność

Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Własne cele mieszkaniowe

Od 1 stycznia 2019 r. nowelizacja UPDOF (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zmieniła warunki korzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Przede wszystkim został wydłużony okres, w jakim podatnik może z niej skorzystać. Poprzednio były to 2 lata, aktualnie są to 3 lata. Chodzi oczywiście o ewentualne opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat kalendarzowych od momentu nabycia do niej praw. Czyli zamiast dzielić się z US pieniędzmi, można je zainwestować w inną nieruchomość; pod kilkoma warunkami.

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Dlatego też aby ponoszone wydatki zostały uwzględnione w ramach ulgi mieszkaniowej, w terminie 3 lat od sprzedaży nieruchomości (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie praw) powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego.

Kolejnym rozwiązaniem jest umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków poniesionych na przebudowę (remont) lokalu (budynku) jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem. Podatnik musi stać się właścicielem przed upływem 3 lat, aby mógł z tego skorzystać.

Wydatki podatnika

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, adaptację czy remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego,

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Uwaga: uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kwota zwolnienia

Kwota zwolnienia jest niestety limitowana. Zależy ona od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe. Innymi słowy: zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Podatek od zadatku

Podatek od zadatku

Sprzedaż nieruchomości

Zazwyczaj sprzedaż nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna, w której określa się warunki zbycia. Jednym z nich może być ustanowienie zadatku. O tym, jak odróżnić zaliczkę od zadatku przeczytasz klikając link. Dochodzimy zatem do sytuacji, kiedy to kupujący, w celu zabezpieczenia transakcji, wpłaca zadatek sprzedającemu. Płatność można dokonać gotówką, co zdarza się częściej, lub na konto bankowe.

Skarbowe rozliczenie zadatku

Zadatek stanowi część sumy pieniędzy za daną nieruchomość; pod warunkiem, że dojdzie do umowy sprzedaży. Sama umowa przedwstępna nie przenosi praw do władania nieruchomością. Dlatego też dany, przez jedną stronę transakcji stronie drugiej, zadatek nie jest traktowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Problem może dotykać zbywających, którzy podpisali umowę przedwstępną w jednym roku (np. w październiku 2019), a finalna sprzedaż nastąpi w roku następnym (np. w marcu 2020). W rozliczenie PIT z roku podpisania umowy przedwstępnej nie ujmują zadatku.

Kiedy płaci się podatek od zadatku

Zadatek stanowi przychów w sytuacji, gdy do transakcji nie dojdzie i jedna ze stron zostanie nim obdarowana.

Jeżeli nabywca wycofa się z transakcji, a sprzedający zadatek zatrzyma, w takim wypadku zadatek stanie się dla sprzedającego przychodem. Przychód taki jest określany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jako przychód z innych źródeł.

Jeżeli zaś zbywca odstąpi od transakcji sprzedaży praw do nieruchomości, a kupujący otrzyma od niego kwotę wyższą, niż dał pierwotnie (zazwyczaj zadatek jest w tedy dwukrotnie wyższy) to strona kupująca uzyska w takiej sytuacji przychód, z którego będzie musiała się rozliczyć w PIT. Przychód ten również należy traktować, jako przychód z innych źródeł. Dla jasności przychodem jest tu uzyskana nadwyżka nad kwotę danego zadatku.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 7 Maj 2019 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , ,

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Gdzie inwestować w nieruchomości

Coraz częściej dzwonią do mnie osoby, które chciałyby porady, czy w danym mieście dobrze jest zainwestować, czy też może gdzie indziej? Chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Rynek nieruchomości to tak na prawdę składowa wielu rynków lokalnych. Warszawiacy pytają, czy lepiej będzie kupić 2 mieszkania w Białymstoku, czy jedną kawalerkę u siebie? Mam klientów ze Szczecina, którzy szukają mieszkań pod wynajem w Gorzowie Wlkp., a Krzysiek znowu słyszał o Gorzowianinach, którzy inwestują w Szczecinie.

Robi się pewnego rodzaju galimatias. Związany jest z poszukiwaniem przez inwestorów najlepszej drogi do pomnażania pieniędzy. Zauważam pewne wytyczne, którymi się kierują:

  • w mniejszych miastach brakuje mieszkań, ponieważ mało kto tam buduje
  • koszt budowy jest podobny (materiały), tańszy jest jednak grunt, co ma duże przełożenie na cenę m2
  • mniejsza jest również konkurencja

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Mity o wynajmie nieruchomości

Mity o wynajmie nieruchomości

Obalamy mity

Inwestując na rynku nieruchomości zapewne każdy spotkał się wcześniej czy później z różnymi opiniami odnośnie zarabiania. Pewnie w 90. procentach zasłyszanych opinii wszystko szło dobrze, wręcz rewelacyjnie … jak w bajce. Początkujący inwestorzy często przyjmują to z zapałem i jako pewnik, że wszystko idzie dobrze, bo musi. Dopiero wraz z nabywaniem doświadczenia klaruje się nieco inna rzeczywistość, niż to wcześniej ktoś opisywał. Pamiętaj, iż nie ma złych inwestycji; są tylko źli inwestorzy.

  • Na wynajmie zawsze się zarabia

Nie wiem, jak Ty, ale ja takie sformułowanie bardzo często słyszałem i nadal słyszę. Zazwyczaj powtarzają to ludzie, którzy nigdy przedtem nie zajmowali się wynajmowaniem czegokolwiek, ale poczytawszy nieco gazet czy news’ów portali internetowych tworzą złudną aurę powodzenia. Ludzie Ci nie mają pojęcia co to jest pustostan i jak z nim walczyć. Wydaje się im, że znalezienie lokatora na puste mieszkanie jest dziecinnie proste. Często przemawia przez nich zazdrość, gdy ktoś z ich bliskich z powodzeniem wynajmuje kawalerkę. Niestety ludzie bez doświadczenia nie widzą szczegółów, dzięki którym biznes wynajmu jest opłacalny lub też powoduje straty. Nikt im nie powie, że lokator zdemolował mieszkanie lub od miesięcy nie płaci i na dodatek nie chce się wyprowadzić.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 6 marca 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , ,

Nie sprzedaż mieszkania bez tego zaświadczenia

Nie sprzedaż mieszkania bez tego zaświadczenia

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wraz z rozpoczęciem nowego 2019 roku weszły w życie przepisy, wedle których grunty w użytkowaniu wieczystym zabudowane budynkami mieszkalnymi przekształciły się w prawo własności. Może w innym artykule opiszę dokładnie o co z tym wszystkim chodzi, ale w danej chwili skupić się chcę wyłącznie na konsekwencjach dla osób zbywających lub handlujących nieruchomościami mieszkalnymi.

Zaświadczenie o przekształceniu prawa

Jeżeli jesteś posiadaczem mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (wieżowiec, kamienica, blok), który dotychczas stał na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to zanim je sprzedaż, musisz zdobyć z urzędu gminy zaświadczenie. W zasadzie to musisz wypisać wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Read the rest of this entry »

 
8 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2018 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,