RSS
Video

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Przygotowanie oferty sprzedaży lub wynajmu mieszkania

Dobrze wykonane zdjęcia

W zasadzie ta jedna rzecz ma największy wpływ (po cenie) na podejmowanie decyzji kontaktu przez potencjalnie zainteresowaną osobę. Nie na darmo mówi się, że jedno zdjęcie wyraża tysiąc słów. Fotografie są potężnym narzędziem marketingowym. Dobrze przygotowane mogą zwabić klientów, jednak gdy jest odwrotnie – odstraszają nabywców.

Nie „dobre zdjęcia„, tylko dobrze zrobione i w przygotowanym na to mieszkaniu. Czyli doświetlone, proste (nie pochyłe), ukazujące przestrzeń, jak również dużo szczegółów lokalu (konkretnego pomieszczenia) za jednym zamachem – na jednym zdjęciu. Dobrze zrobione zdjęcie musi być w dobrej jakości. Zauważyć można setki ogłoszeń o chęci sprzedaży nieruchomości, czy wynajmu z … kiepskimi zdjęciami, wykonanymi niechlujnie, lub za pomocą prymitywnych obiektywów telefonów komórkowych. Są również dziesiątki ogłoszeń, na których zbywca w ogóle nie dodaje zdjęć.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Licytacja a komornik

Licytacja a komornik

Zakup mieszkania na licytacji

Nabycie nieruchomości w drodze licytacji może być dobrą alternatywą do ofert z rynku wtórnego. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach, to cena wywoławcza jest obniżana w drugim przetargu do 2/3 wartości. Wartość zawsze wycenia rzeczoznawca majątkowy. Powstaje dokument zwany operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie nieruchomości i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Ile kosztuje pustostan

Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , ,

Image

Domek nad jeziorem

Domek nad jeziorem

Wypoczynek

Wczoraj była piękna pogoda, więc wybrałem się z dziećmi nad jezioro. Z brzegu zobaczyłem dziwną konstrukcję na wodzie. Wypożyczyliśmy sobie „smoka” – taki rower wodny, wielki jak cholera (do dziś zdycham od pedałowania). ALE dzięki niemu mogłem się bliżej przyjrzeć owej konstrukcji.

Domki na wodzie

Gdy podpłynęliśmy bliżej, naszym oczom ukazał się taki widok … domu

W sumie to powiedzenie „domek nad jeziorem”, czy „nad morzem” nabiera teraz zupełnie innego znaczenia :)

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Kontekst a treść

Kontekst a treść

Krótki wstęp

Gdy studiowałem obrót nieruchomościami, wpajano nam, że nie ma praktycznie żadnej różnicy między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

A jednak!

Inwestowanie w nieruchomości

Różnica, ale dla inwestora

Pomijając kilka rzeczywiście dość mało istotnych różnic, należy wspomnieć o amortyzacji. Odpisy amortyzacyjne są kluczowe dla inwestycji, ponieważ bezpośrednio wiążą się z podatkiem. Dokładnie to pomniejszają podatek dochodowy, co zazwyczaj ma ogromny wpływ na wynik finansowy przedsięwzięcia.

Pośrednicy, którzy przekazywali nam (studentom) wiedzę, kładli nacisk na fakt istnienia księgi wieczystej i ewentualnego zadłużenia nieruchomości. Oczywiście jest to bardzo ważne, szczególnie gdy Twoim klientem będzie rodzina biorąca kredyt hipoteczny.

Z pośrednikami bardzo często współpracują inwestorzy. Ludzi tych najbardziej interesuje informacja, ile można zyskać oraz jakie są potencjalne ryzyka transakcji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Image

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,