Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości

Nieruchomość nie do ruszenia

Przeglądając jedną z ksiąg wieczystych pod kątem potencjalnej inwestycji we flip’a, Krzysiek zauważył dziwny wpis w dziale III, informujący o zakazie sprzedaży danej nieruchomości, a nawet obciążania hipoteki czy ogólnie prawa własności.

Artykuł stanowi kontynuację poprzedniej serii w związku z windykacją majątku dłużnika.

 

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Nieruchomość w kredycie hipotecznym

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne (do prowadzenia biznesu) lub nieruchomości mieszkaniowe mają jedną wspólną cechę – są strasznie kapitałochłonne. Zdecydowana większość inwestorów w nieruchomości korzysta z dźwigni finansowej, jaką daje kredyt bankowy. Również wiele nieruchomości kupowanych na cele mieszkalne posiada zadłużenie hipoteczne.

Kredyt hipoteczny jest czymś normalnym w dzisiejszym świecie. Świat jedzie na długu. Pomijając fakt, czy jest to dobry dług, czy zły dług, sytuacje napotykania nieruchomości będących w kredycie (spłacane lub nie) są bardzo częste.

Obawa przed nieruchomościami hipotecznymi

Od razu muszę wyjaśnić, że jest to potoczne stwierdzenie faktu występowania obciążenia hipotecznego na nieruchomości. Prawidłowo powinno się mówić o np. mieszkaniu z wpisanym zadłużeniem w hipotece.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie potencjalny klient. Mam do sprzedania działkę budowlaną. Słychać było, że nie bardzo zna się na rzeczy. Wpierw wypytał mnie o wygląd działki. Powiedziałem, że jest zielona, ponieważ jest porośnięta trawą, którą niebawem skoszę, ale działka nadal będzie zielona 🙂  Zapytał się mnie, jaka jest ta działka? Odpowiedziałem, znowu z uśmiechem, że fajna i warto ją zobaczyć! Wtem zapytał, czy jest hipoteczna? Przybrałem już poważny ton i powiedziałem, że ma obciążoną hipotekę, ponieważ kupowałem ją na kredyt. Głos w słuchawce zamarł. Po chwili wydukał, że to on dziękuję, bo nie chce kupować z długami.

Czy jest bezpieczne kupowanie nieruchomości, która posiada obciążoną hipotekę

Oczywiście, że TAK! Tylko jak zacząłem tłumaczyć swojemu rozmówcy (tak, aby mnie zrozumiał), o co w tym wszystkim chodzi, to powiedział, że nie chce się bawić w długi i rozłączył się. Potencjalny klient spanikował słysząc o długu. Nic do niego nie docierało. Niepotrzebnie.

Ryzyko nabycia nieruchomości z hipoteką

Osobę, która nie lubi kredytów, nie ma, nigdy nie miała i nie chce mieć żadnego długu, jest niezwykle trudno przekonać do bezpieczeństwa transakcji, gdzie nabywana ma być jakakolwiek nieruchomość, która ma wpisy w hipotece. Ludzie są, jacy są. Jednak zrozumienie lub wyrażenie chęci zrozumienia mechanizmu przeprowadzenia transakcji powoduje, że początkowe wielkie ryzyko – ten przerażający ziejący ogniem smok – zamienia się w smoczek od dziecięcej butelki – fajny, śmieszny i malutki.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

OBIEKCJE NABYWCY	ZDJĘCIE OBIEKCJI
Będę płacił za kogoś jego dług – raty kredytu	Kredyt zostanie spłacony w 100% w momencie płatności za nieruchomość. Nawet sam akt notarialny będzie miał zapis, co i komu należy zapłacić – ile musi otrzymać bank kredytujący, a ile sprzedający. Oczywiście wpierw bank kredytobiorcy (zbywcy) musi wydać dokument, w którym będzie napisane jakie konkretnie zobowiązanie finansowe należy uiścić do jakiego dnia.
Bank nie wyrazi zgody na sprzedaż	Art. 72 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece mówi jasno: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Zapłacę za nieruchomość i zostanę z hipoteką	Hipoteka wygasa w momencie zapłaty wierzytelności hipotecznej. Samo wykreślenie zapisów działu IV KW jest formalnością.
Ciężko jest wyczyścić hipotekę	Sąd Rejonowy (wydział wieczysto-księgowy) dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki na podstawie pisma wierzyciela. W takim przypadku bank, który udzielił kredytu sprzedającemu, musi dać tzw. list mazalny.
Nie będę płacił za wykreślanie hipoteki	Zwyczajowo to sprzedający pokrywa tę opłatę sądową. Koszt 100 zł
Nie wiem, co to kwit mazalny	List mazalny jest to dokument, na podstawie którego nastąpi wykreślenie hipoteki w dziale IV KW. Wydawany jest on stronie banku, którą jest kredytobiorca (zbywca). Warto dopilnować, aby zbywca przekazał ten dokument nowemu nabywcy lub zbywca samodzielnie poszedł do sądu i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie listu mazalnego lub otrzymać pełnomocnictwo od zbywcy (np. w akcie notarialnym sprzedaży) do kontaktu z bankiem kredytującym (zbywcę), aby samemu odebrać list mazalny
To jest zbyt niebezpieczne	Wynajmij profesjonalnego pośrednika nieruchomości z licencją zawodową, aby przeprowadził transakcję. Jeżeli okaże się, że jest coś nie tak, pamiętaj, że pośrednik jest ubezpieczony i odzyskasz pieniądze.

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

 

Księga wieczysta nieruchomości

Co to jest księga wieczysta

Jest to dokument, w którym zawarte są dane na temat konkretnej nieruchomości. Można powiedzieć, że jest tym samym dla nieruchomości, co dowód rejestracyjny dla samochodu lub akt urodzenia dla człowieka. Potoczny skrót księgi wieczystej to zapis w postaci dwóch liter „KW”.

Podstawa prawna KW

Księgi wieczyste reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Po co są księgi wieczyste

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są jednym z podstawowych źródeł informacji o nieruchomościach.

Do tego są jawne. Oznacza to, że każdy może zaznajomić się z ich treścią. Innymi słowy – nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. To nadaje powagi. Dlaczego? Ponieważ jeżeli jedna strona dokona transakcji nabycia nieruchomości np. obciążonej (hipoteka, zajęcie komornicze), to nie może rościć pretensji do zbywcy, ani nikogo innego, jak tylko do siebie lub osoby odpowiedzialnej za przebieg transakcji (np. pośrednik nieruchomości).

Prawo własności

Księga wieczysta określa właściciela nieruchomości. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

Rękojmia wiary publicznej

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

UWAGA: rękojmia dotyczy wyłącznie prawa własności nieruchomości.

Od tego są pewne wyjątki, np.: działanie w złej wierze lub mogąca pojawić się wzmianka, które niwelują skutki rękojmi.

Struktura księgi wieczystej

Księga wieczysta jest podzielona na 4 działy:

• I-O, I-Sp
• II
• III
• IV

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Miejsce przechowywania ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste znajdują się w Wydziałach Sądów Rejonowych. Tam też można fizycznie przeglądać treść danej księgi, robić odpisy, zgłaszać zmiany.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz
zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Opłata sądowa – księga wieczysta

Opłaty sądowe w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych

Rodzaj wniosku	PLN
Wniosek o założenie księgi wieczystej	60 zł
Wniosek o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości	60 zł
Wniosek o odłączenie nieruchomości lub jej części	60 zł
Wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej	60 zł
Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym	60 zł
Wniosek o dokonanie innych wpisów poza wyżej wymienionymi	60 zł
Wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej	100 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie	proporcjonalnie do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności	150 zł
Wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami	150 zł
Wniosek o wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha	150 zł
Wniosek o wpis praw osobistych i roszczeń	150 zł
Wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych	150 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej)	200 zł

Przy transakcji sprzedaży notariusz pobiera (przeważnie od kupującego) opłatę na zmianę danych w księdze wieczystej nieruchomości. Każdy właściciel jest zobowiązany do ujawnienia bądź sprostowania stanu faktycznego ze stanem zamieszczonym w KW.

Przykład

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa wykupi na własność (przekształci) prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem, każdy z właścicieli musi powiadomić o tym fakcie dany Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Robi się to wypisując wniosek, którego druk można pobrać w sądzie. Oczywiście wniosek należy opłacić i złożyć w wydziale KW. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem przez sąd kary od 500 do 10.000 PLN za niezgodność stanu faktycznego i ujawnionego w KW.

 

Ewidencja gruntów i budynków

Informacja o gruntach i budynkach

To jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach i budynkach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami i budynkami.

Ewidencja gruntów i budynków jest ściśle powiązana z księgami wieczystymi.

Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, natomiast w ewidencji gruntów i budynków uwidacznia się stan rzeczywisty. Podstawowym obiektem w księdze wieczystej jest nieruchomość, zaś w ewidencji gruntów i budynków działka gruntu. Wpis do ewidencji ma przede wszystkim znaczenie informacyjne.

Akty prawne:

• Ustawa z 17.05.1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne z późn. zmianami
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece
• Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 17.12.1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków z późn. zmianami
• Ustawa o infrastrukturze informacji przestrzennej z dnia 5.03.2010r.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Dane dla ewidencji gruntów i budynków dotyczące praw przedmiotowych i podmiotowych pozyskuje się z:

• państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego – dane przedmiotowe
• ksiąg wieczystych i innych dokumentów – dane podmiotowe.

Dane ewidencji gruntów i budynków

1. Grunty – ich położenie, granice, powierzchnię, rodzaj użytków gruntowych i ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład których wchodzą grunty
2. Budynki – ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne, właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i komunalnych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, oraz miejsca zamieszkania lub siedziby tych osób
3. Informacje o wpisie do rejestru zabytków.

Podział administracyjny

Najwyższym szczeblem jest gmina, dla której prowadzona jest ewidencja gruntów i budynków jako całość. Mniejszą jednostką podziałową jest obręb, dla którego zakłada się i prowadzi operat ewidencji gruntów i budynków. Najmniejszą jednostką w tej strukturze jest działka ewidencyjna i budynek. Dla nich przyporządkowane są szczegółowe dane przedmiotowe i podmiotowe.

Jednostka ewidencyjna

Obszar gruntów położony w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta albo wyodrębnionej dzielnicy, to również w granicach administracyjnych miasta lub wyodrębnionej dzielnicy. Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz obowiązujący identyfikator rejestru terytorialnego Głównego Urzędu Statystycznego. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby.

Obręb ewidencyjny

• W obszarze wiejskim – obszar gruntów zawarty w granicach wsi, miejscowości i sołectw. Obszar obrębu tworzy powierzchnia wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład.
• W miastach (dzielnicach) – obszar gruntów określony w szczególności przez wody, ulice, linie kolejowe i obejmujący w całości tereny o jednorodnej zabudowie i zagospodarowaniu.
• Obręb otrzymuje numer porządkowy lub nazwę oraz numer porządkowy identyfikujący go jednoznacznie w obszarze jednostki ewidencyjnej.

Działka gruntowa

Jest to ciągły obszar gruntu, jednorodny ze względu na stan prawny. Działkę identyfikuje numer porządkowy, który raz ustanowiony, pozostaje elementem odpowiednio związanym z oznaczeniem każdej jej części powstałej w razie podziału.

Kliknij: http://nieruchomosci-szkolenia.pl/edukacja/dzialki-gruntu/

Budynek

Jest to obiekt budowlany trwale z gruntem związany wydzielonymi z przestrzeni za pomocą fundamentów, przegród budowlanych i dachu. Budowa jego wymaga zgłoszenia lub pozwolenia na budowę (ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Za budynek uważa się również jego część stanowiącą segment pionowy w układzie bliźniaczym lub szeregowym i będący przedmiotem odrębnych praw własności, choćby była wzniesiona na jednej działce i stanowiła jedną architektoniczną całość. Szczególnym przypadkiem budynku jest wiata.

Charakter ewidencji gruntów i budynków

1. Publiczno-prawny – jedyne prawnie obowiązujące źródło informacji o przedmiocie (gruntach i budynkach). Dane gromadzone w tym systemie mają charakter obligatoryjny.
2. Jawność operatu ewidencyjnego – każda zainteresowana osoba może dokonać wglądu do operatu w obecności wyznaczonego do prowadzenia tego systemu pracownika.
3. Wiarygodność i prawdziwość danych – dane zgromadzone w operacie ewidencyjnym są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
4. Jednolitość i powszechność – jednolity system gromadzenia i przetwarzania danych obejmujący swoim zasięgiem wszystkie nieruchomości zlokalizowane na terytorium całego kraju.

Operat ewidencji gruntów i budynków

W skład operatu ewidencji gruntów i budynków wchodzi:

Część kartograficzna

• mapa 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000
• zawiera granice obrębów i działek; opis i kontury użytków gruntowych, w tym ekologicznych; usytuowanie budynków; stabilizowane (trwałe) punkty graniczne; numery ewidencyjne działek, budynków; numery porządkowe budynków; nazwy ulic i oznaczenia dróg publicznych; informacje porządkowe przewidziane odrębnymi przepisami

Treść mapy zasadniczej obejmuje dane dotyczące:

• ewidencji gruntów i budynków,
• zagospodarowania terenu,
• podziemnego, naziemnego i nadziemnego uzbrojenia terenu,
• ukształtowania terenu (wysokości szczegółów sytuacyjnych, formy ukształtowania terenu).

Część tabelaryczna – opisowa

• rejestr gruntów (opisy działek, identyfikacja działek)
• rejestr budynków (dane o budynkach).

Jak uzyskać wyrys i wypis z ewidencji gruntów i budynków

Wypisy i wyrysy są wydawane odpłatnie na żądanie:

• właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, w których władaniu znajduje się grunt lub budynek
• osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nie posiadającyh osobowości prawnej, które mają swój interes prawny w tym zakresie
• organów administracji państwowej i podległych tym organom geodezyjnych i kartograficznych jednostek budżetowych, w celu wykonania ich zadań statutowych (nieodpłatnie).

Funkcje ewidencji gruntów i budynków

Dane tu zawarte stanowią podstawę:

• planowania gospodarczego i planowania przestrzennego,
• gospodarki nieruchomościami,
• statystyki publicznej,
• wymiaru podatków i świadczeń,
• ewidencji gospodarstw rolnych,
• oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.

Przydatna wiedza dla inwestora

Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem jakiejś nieruchomości a nie znasz jej właściciela, to dane szczegółowe uzyskasz właśnie w EGiB w Urzędzie Miasta lub w Starostwie Powiatowym. Wystarczy, że albo będziesz znał numer działki (budynku) i nazwę ulicy albo będziesz umiał odczytać te dane z mapy. Oczywiście będzie Tobie o wiele trudniej zdobyć informacje na temat właściciela, jeżeli nie pracujesz w branży nieruchomości jako pośrednik, zarządca lub rzeczoznawca; wykorzystaj swoją kreatywność – proś, a będzie Ci dane 🙂

W wypisie z rejestru gruntów otrzymasz dane właściciela (imię, nazwisko, adres) a ponad to: nr działki, położenie, przeznaczenie gruntu, klasę bonitacyjną gleby i obszar występowania na danej nieruchomości, powierzchnię działki oraz nr księgi wieczystej, z której wyczytasz m.in. zadłużenie hipoteczne. Mając imię i nazwisko właściciela skorzystaj z przeglądarki google aby odnaleźć nr telefonu. Zawsze możesz również spróbować odszukać właściciela poprzez jeden z portali społecznościowych np. facebook a w ostateczności zawsze możesz podjechać pod wskazany w dokumencie adres.

Polub stronę na FaceBooku, a otrzymasz nieograniczony dostęp do wiedzy nt nieruchomości

 

Nieruchomość budynkowa

Własność

Oddzielenie własności budynku od własności gruntu jest ściśle związane z nabyciem gruntu w użytkowanie wieczyste.

Odrębna od gruntu nieruchomość

Jeżeli na gruncie stoją budynki, użytkownik wieczysty zobowiązany jest je wykupić. Dopiero po wykupieniu budynków staje się ich właścicielem jako odrębnych od gruntu nieruchomości. Prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Po wygaśnięciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, wygasa prawo do własności budynku. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie liczone od cen rynkowych.

Prawo do budynku

Jeżeli użytkownik wieczysty wzniesie na gruncie budynki, staje się ich właścicielem. Traci jednak on prawo do wzniesionych przez siebie budynków po wygaśnięciu użytkowania wieczystego – za odszkodowaniem.

Nabycie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, następuje z równoczesnym nabyciem na własność położonego na tym gruncie budynku.

W wyniku uwłaszczenia osoba prawna uzyskuje do gruntu prawo użytkowania wieczystego a do budynku prawo własności.

KW

Dla gruntu jak i dla budynku jest zakładana jedna księga wieczysta. W księdze wieczystej wymienieni zostają właściciele budynku jak i gruntu.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

 

Definicja nieruchomości

Nieruchomość

Nieruchomościami nazywamy części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jedynym kryterium, w świetle ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 06 lipca 1982 r., uznania części powierzchni ziemskiej za nieruchomość jest założenie księgi wieczystej.

Nieruchomości dzielą się na:

1. komercyjne
2. rolnicze
3. rekreacyjno-turystyczne
4. przemysłowe
5. specjalnego przeznaczenia
6. mieszkaniowe

Rodzaje nieruchomości:

1. gruntowa
2. zabudowana
3. budynkowa
4. lokalowa

Budynki oraz ich części, czyli lokale, są nieruchomościami tylko w tedy, gdy tak przewiduje szczególny przepis. Gdy nie ma takiej regulacji, budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej.

Nieruchomość gruntowa – jest to część powierzchni ziemskiej, wydzielona na skutek odrębnej własności. Wydzielenie musi być udokumentowane: odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, wyrok sądu, decyzje administracyjne, akty nadania, akty własności ziemi. Innymi słowy, nieruchomość gruntową stanowi grunt wraz ze wszystkimi częściami składowymi trwale z tym gruntem związanymi, których własności nie oddzielono od własności gruntu.

Nieruchomość może składać się z jednej lub wielu działek gruntu, jeżeli jest jeden właściciel i jedna księga wieczysta, w której zostały ujęte.

Działka gruntu (działka ewidencyjna) – jest to ciągła część powierzchni ziemskiej.

Nieruchomość budynkowa – stanowi ją budynek, którego własność oddzielono od własności gruntu.

Nieruchomość lokalowa – stanowi ją lokal wyodrębniony w budynku wielolokalowym, którego własność oddzielono od własności gruntu.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.