RSS

Archiwa tagu: gotówka

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Klient wybierając np. mieszkanie kieruje się głównie ceną nieruchomości. Inwestor w nieruchomości wie, że cena jest tylko jednym z kilku kosztów (najwyższym), które należy ponieść podczas nabywania mieszkania, czy lokalu użytkowego. Nie każdy potencjalny kupujący zdaje sobie sprawę z tego faktu. Dlatego też potencjalni nabywcy tak wiele czasu tracą, poszukując tej idealnej-wymarzonej nieruchomości, by później okazało się, że nie do końca mogą sobie na jej zakup pozwolić (finansowo).

Rynek można podzielić na 2 części:

  • rynek pierwotny
  • rynek wtórny

Rynek pierwotny są to wszystkie nowo wybudowane nieruchomości, dopiero co oddane do użytkowania, w których jeszcze nikt nie mieszkał. Tak by to można najprościej skwitować.

Rynek wtórny są to wszystkie inne nieruchomości, czyli takie, które były już używane lub sprzedawane nie od dewelopera.

Deweloperem nazywamy firmę, która zajmuje się budową budynków (bloki mieszkalne, centra handlowe, biurowce, a także domy jednorodzinne).

Koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Spotykam się z opiniami potencjalnie zainteresowanych osób, że rynek nowych mieszkań jest bardzo drogi. Konfrontując to z ofertami obu rynków, powiedziałbym że koszt nabycia mieszkania, choćby nowego,  jest raczej porównywalny z ofertami zakupu używanych mieszkań.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym należy powiększyć średnio o 4,5% wartości nieruchomości.

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy liczyć się z zapłatą:

1. Notariusz – 1%

  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

Zazwyczaj wszystkie koszty powstające u notariusza, w momencie przenoszenia praw własności mieszczą się w 1%.

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście rezygnując z usług pośrednictwa można zachować w kieszeni pieniądze na wynagrodzenie, które przeważnie opiewa na 3% + VAT, czyli 3,69%, i przeważnie liczone jest od ceny transakcyjnej. Powyżej w wyliczeniach pisałem 3,5%, ponieważ tyle (przy niewielkich negocjacjach) pośrednicy spokojnie zejdą z ceny za swoje usługi.

Czy rezygnacja z pośrednika rzeczywiście się Tobie opłaca? To będzie temat na kolejny artykuł, gdzie wykażę, że nawet płacąc pełną kwotę pośrednikowi można na całej transakcji sporo zaoszczędzić.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Pomimo, iż kupuje się używane nieruchomości, to cena jednostkowa metra kwadratowego nie maleje w porównaniu z zupełnie nowymi.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym należy powiększyć średnio aż o 6,5% wartości nieruchomości. Skąd to się wzięło?

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy zapłacić:

1. Notariusz – 3%

  • podatek od czynności cywilno prawnych PCC 2%
  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł  (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście powyższe dotyczy samego faktu zakupu nieruchomości. Jeżeli myślisz o zakupie np. mieszkania na kredyt, to wchodzą w to również koszty bankowe. Dokładnie takie wyliczenia możesz przeprowadzić dzięki temu wpisowi: analiza finansowa inwestycji pod wynajem.

Porównanie kosztów na rynku pierwotnym i wtórnym

Jedyną różnicą jest występujący 2% podatek PCC przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. To duża różnica. 2% ze 100 tys = 2 tys zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys, wydatek do US osiąga wartość 6 tys zł.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nie ma podatku PCC, ponieważ jest podatek VAT. Ale cena, którą nabywca płaci sprzedającemu (deweloperowi) zawiera już w sobie VAT.

UWAGA:
Wszystkie powyższe wyliczenia mają BARDZO OGÓLNY charakter. Jedynie PCC i koszty sądowe są niezmienne, natomiast wszystko inne można negocjować. Aczkolwiek założenie wzrostu kosztu nabycia nieruchomości (szczególnie mieszkalnej) o 4,5% lub 6,5% warto wkalkulować w swój budżet, jako koszty okołotransakcyjne.

Ciekawostka dla inwestora

Podatku PCC nie ma, gdy kupuje się nieruchomość od gminy lub z licytacji komorniczej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Kliknij mnie!

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Inflacja a czynsz najmu

Inflacja a czynsz najmu

Podwyżka czynszu wynajmowanej nieruchomości

Co roku, już od 1971, państwa drukują nowe pieniądze, pieniądze bez pokrycia. Z tego powodu wartość nabywcza pieniądza spada. Pochodną znowu tego zjawiska jest inflacja.

Jako inwestor w nieruchomości na wynajem wręcz powinieneś zabezpieczyć swoje przychody z najmu przed utratą wartości z uzyskiwanego czynszu.

100 zł dziś ma inną wartość niż 100 zł jutro; wyższą. Dlaczego miałbyś tracić te kilka procent?

Umowa najmu

Wprowadzenie takiego lub podobnego zdania do umowy najmu będzie wystarczającym zabezpieczeniem przed utratą korzyści finansowych spowodowaną inflacją.

Wynajmujący zastrzega sobie prawo do podniesienia kwoty czynszu najmu, maksymalnie raz w roku, w każdym nowym roku kalendarzowym trwania umowy, o stopień inflacji ogłaszany przez GUS, na co Najemca wyraża zgodę.

Można uściślić dodatkowo powyższy zapis, podając o jaki dokładnie wskaźnik chodzi. Proponuję oprzeć się na średniorocznym wskaźniku cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem.

Ogólnie nazwany wskaźnik inflacji można pobrać z tej rządowej strony Głównego Urzędu Statystycznego: http://www.stat.gov.pl/gus/komunikaty_PLK_HTML.htm

UWAGA:
Możesz skorzystać z moich gotowych szablonów umów najmu, gdzie zawarłem mnóstwo przydatnych zapisów, mających w jak największym stopniu ochronić Ciebie, jako wynajmującego, i Twój majątek. Wejdź na tę stronę: umowa najmu mieszkania

Podstawa prawna do podwyższenia czynszu

Cytując art. 8a, ust. 4e, którego brzmienie przytaczam:

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości  nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ustawodawca dał prawo właścicielom nieruchomości automatycznego podbijania wartości czynszu najmu.

PS
Zauważ, że na stronie GUS’u nie ma mowy o inflacji, a jedynie o wskaźnikach cen.

Na tej stronie znajdziesz gotowe projekty umowy najmu: nieruchomosci-szkolenia.pl

Jeżeli choć trochę podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

ROI – zwrot z inwestycji (Return On Investment)

Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.

Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:

ROI - zwrot z kapitału przy inwestowaniu w nieruchomości

ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego

Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).

ROE oblicza się ze wzoru:

Zwrot z zainwestowanego kapitału własnego w nieruchomości na wynajem - ROE

Okres zwrotu

Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem

Okres zwrotu zainwestowanego kapitału w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania lub lokale (budynki) na wynajem jest proste; trzeba tylko wiedzieć, co się robi i czego oczekuje.

Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.

Bez odpowiedniego przygotowania inwestor kupi wielki nieruchomościowy problem.

  1. Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
  2. Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
  3. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.

Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki

Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.

Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.

Chodzi dokładnie o dodatkowe koszty nieruchomości jak:

Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.

To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.

Opłacalność inwestowania

Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:

  • koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
  • uzyskiwany czynsz najmu

Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.

No, niby proste, prawda?

Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.

Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.

Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).

Przykład:

Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.

ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok

Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku

Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.

Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
12 komentarzy

Opublikował/a w dniu 20 listopada 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
16 komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,