RSS

Miękka windykacja czynszu najmu

01 Kwi
Miękka windykacja czynszu najmu

Jak należy postąpić z dłużnikiem

Powiedzmy, iż nie masz sztabu ludzi w dziale windykacji, nie możesz sobie pozwolić na stałą współpracę z dobrym prawnikiem lub po prostu chcesz poznać tajniki szybkiej możliwości odebrania co swoje – czytaj dalej.

Miękką windykację może poprowadzić każdy … no prawie każdy. Do tego trzeba odwagi. Jednak, jak nie jesteś na tyle odważny, aby upomnieć się o swoje pieniądze, to co Ty jeszcze … yyyy – wróć … to zadzwoń do mnie, chętnie od Ciebie coś kupię, zamówię usługę lub najmę jakąś Twoją nieruchomość😉

Tekst stanowi dalszy ciąg rozważań a propos windykacji: https://kamienicznik.wordpress.com/2016/03/10/windykacja-wierzytelnosci/

Zadzwoń do dłużnika

Wykonaj telefon. Bądź raczej miły – być może Twój klient rzeczywiście zapomniał o zapłacie. Jak chcesz to możesz zwalić wszystko na osobę trzecią – np. na księgową, która to czeka na uregulowanie faktury; na bank, który żyć Ci nie da, gdy nie przelejesz raty kredytu na czas itd. Wymyśl coś lub wal prosto z mostu … ale miło, z uśmiechem (przez zęby, ale z uśmiechem). Możesz również wysłać sms przypominającego o płatnościach.

Wyślij e-mail

Gdy nie pomaga telefon, wyślij mail przypominawczy. Prawdopodobnie nie masz systemu rejestrującego rozmowy telefoniczne, ale e-mail zostawia już wyraźny ślad. Od tego momentu zachowuj się tak, jakbyś zbierał dowody. W sądzie przyda się każdy dokument. W mailu możesz zawrzeć pytania odnośnie spłaty powstałego zadłużenia – tu traktuję wszystko, co jest choćby 1 dzień po terminie; oczywiście księgowi mają nieco inne pojęcie o zadłużeniach przeterminowanych itd., ale to już jest zazwyczaj woda po kisielu. Dlatego zacznij działać od razu!! Być może dzięki temu ustawisz się na czele peletonu innych wierzycieli wypytujących o swoje należności i być może zostaniesz zaspokojony jako jeden z pierwszych. Tu warto być pierwszym, ponieważ często jest tak, że dla drugiego kasy już nie starcza. Wracając do emaili, to wymuś dyskusję na temat zadłużenia, spłaty, itd. Niech w tej korespondencji Twój dłużnik przyzna się do długu! To bardzo ważne, ponieważ w razie czego taki mail może stanowić potężny dowód w sądzie!

Wezwanie do zapłaty

Mail nie pomaga – cóż, wystosuj grzeczne pismo z wezwaniem do zapłaty. Hmmmm – pewnie zastanawiasz się, jak można grzecznie wezwać kogoś do zapłaty? Pewnie tak, jak można powiedzieć do kogoś „ty debilu” w taki sposób, aby Twój rozmówca zaczął się z tego śmiać. Potrenuj trochę🙂 Bądź kreatywny, ale miły.

Nici z wezwania? Napisz kolejne, tylko bardziej stanowczo. Wpisz zdanie mówiące o odsetkach itp. Aczkolwiek odsetki należą się Ci jak psu zupa, czy też buda … w sumie zależy od psa, czy woli spać, czy też żreć. Możesz wpisać tytułem „Przedsądowe…” lub „Przedprocesowe wezwanie do zapłaty” a dalej to już oschle rzucasz kwotami, fakturami i dajesz nieprzekraczalny termin 3 dni od dnia otrzymania pisma. Na koniec nadmień, iż owo wezwanie jest ostateczne i postrasz, że przygotowany masz już pozew, który złożysz w sądzie, gdy Twój kontrahent/najemca/lokator nie ureguluje zaległości w wyznaczonym terminie. A w ogóle to go dopiszesz do rejestru dłużników.

Skorzystanie z usług prawnika

Możesz zlecić napisanie takiego pisma kancelarii adwokackiej, która przybije swoje pieczęcie. Być może zrobi to większe wrażenie na Twoim dłużniku. Dobry prawnik, specjalizujący się w prawie cywilnym oraz karnym, może wywrzeć na dłużniku bardzo duży nacisk. Zresztą, jak zlecasz poprowadzenie sprawy kancelarii, to już nie przelewki.

Rejestry długów

Co możesz więcej? Możesz … tak, w zęby zawsze możesz dać … ale możesz jeszcze zagrozić wpisaniem klienta na listę dłużników. W sumie to możesz jedynie postraszyć, albo naprawdę wpisać takiego delikwenta.

W Polsce rejestrów jest kilka. Po prostu wiele firm się tym zajmuje. Dlaczego? Ponieważ to jest świetny biznes – ale o tym za chwilę. Rejestry, choć wyglądają na poważne – rządowe, są zwykłymi firmami. W Polsce nie ma żadnego państwowego rejestru dłużników!! Aczkolwiek wiele rządowych instytucji korzysta z takich rejestrów, dopisując dłużników lub sprawdzając potencjalnych kontrahentów.

Rejestr dłużników

Mniej kosztowne, od skierowania sprawy do kancelarii, może okazać się wpisanie dłużnika do rejestru dłużników. Tak – to również kosztuje! Nie wszystkie sprawy się jednak nadają do wpisania, jak również nie wszystkie sprawy się opłaca zgłaszać.

Do rejestru, ot tak sobie, można wpisać firmę lub osobę fizyczną. To „ot tak sobie” musi być poparte prawdą – nieopłaconą fakturą; inaczej grozić Ci będzie proces o zniesławienie itp. Firma może wpisać firmę. Firma może wpisać osobę fizyczną. Osoba fizyczna może wpisać firmę. Niestety osoba fizyczna nie może wpisać osoby fizycznej. W sumie to może, ale nie ot tak sobie, tylko dopiero po wyroku sądowym. Wszystkie wcześniejsze formy wpisu wymagają podstawy w formie niezapłaconej faktury. Tak – os. fizyczna również może wystawić fakturę; zresztą rachunków już nie ma.

Oprócz wymogów prawnych są też wymogi formalne

Mianowicie można wpisywać do rejestrów dopiero, gdy dług będzie większy niż:

  • firmy (przedsiębiorstwa) > 500 zł
  • osoby fizyczne > 200 zł

Jeszcze jedno: musi minąć 60 dni od daty płatności faktury.

Również należy dać dłużnikowi czas, zanim się go wpisze. I tak:

  • jeżeli masz w ręku tytuł wykonawczy z sądu, to musisz poinformować na 14 dni dłużnika przed wpisaniem
  • jeżeli nie, to musisz poinformować go na 30 dni wcześniej.

Samo zastraszenie o wpisanie do takiego rejestru dłużników jest w wielu przypadkach wystarczającym powodem do szybkiej zapłaty należności. Dlaczego? Ponieważ dłużnik figurujący w takim rejestrze będzie miał utrudnioną drogę do pozyskania kapitału (np. poprzez kredyt bankowy, poręczenie, gwarancję, leasing, itp) lub nawet do podpisania umowy z telefonią komórkową, czy firmami podłączającymi kablówkę i internet. Wiedz również, że przetargi na zamówienia publiczne wymagają od podmiotów stawających do nich (biorących w nich udział) czystości w rejestrach. Innymi słowy firma, która widnieje jako dłużnik nie może ubiegać się o roboty publiczne, które dość często są bardzo intratnymi kontraktami.

Poczytaj sobie regulacje prawne: Ustawa z dnia 9 kwietnia 2010 r. o udostępnianiu informacji gospodarczych i wymianie danych gospodarczych

Oczernianie dobrego imienia dłużnika

Pojawia się pytanie, czy można np. obsmarować w internecie nierzetelną firmę? A może wolno iść do pracodawcy lokatora i narobić mu koło dupy?

Podobno nie ma żadnego przepisu prawnego zabraniającego wyrażania swoich opinii, czy poglądów. Nie ma również przepisu zabraniającego pisania prawdy o kontrahencie, najemcy, lokatorze … pod warunkiem, iż jest to prawda i możesz to udowodnić.

Chodzenie do zakładu pracy lokatora, który nie zapłacił za czynsz, lub do nowego domu swojego ex-najemcy, może być dobrym pomysłem, o ile nie robi się niepotrzebnego zamieszania. Co to oznacza? Ano to, że jak pójdziesz do pracodawcy i poprosisz, aby przekazał Malinowskiemu (który zalega Ci z czynszem za 3 miesiące) iż ma Tobie do wtorku oddać 3 tys złotych, czy poprosisz sąsiada Twojego ex-lokatora, aby przekazał list Malinowskiemu (bo nie możesz go zastać) w sprawie spłaty należności w nieprzekraczalnym terminie 3 dni roboczych, bo inaczej przekażesz sprawę komornikowi, to jest OK. Ale nie wolno zaczepiać Ci każdego w biurze dłużnika i opowiadać jakim to on jest gnojkiem. Lepiej pozostaw tym osobom suche fakty … do osądzenia; nieraz osoby trzecie potrafią zrobić za wierzyciela całą dalszą robotę🙂

Oczywiście możesz udzielać się na różnych forach i wprost pisać o dłużniku i jego długu, ale nie o tym, co sądzisz na jego temat. Ze dzwonieniem również uważaj – daruj sobie pory późno-wieczorne lub wczesno-ranne albo niedzielę, ponieważ możesz być posądzony o … nękanie. Też nie rozmawiaj o długach z małoletnimi osobami – np. dziećmi dłużnika.

Spółka prawa handlowego

Gdy Twoim nieszczęsnym klientem jest Sp. z o. o. lub S.A. – zawsze możesz napisać do zarządu, że jak nie dostaniesz kasy, to wniesiesz wniosek o ogłoszenie upadłości. Podobno takie słowa czynią cuda! Poczytaj KSH (Kodeks spółek handlowych) i PUiN (Prawo upadłościowe i naprawcze). Koszt złożenia wniosku – chyba 30 zł, ale to jest do sprawdzenia. Ogólnie chodzi o to, że gdy spółka nie reguluje swoich należności w ciągu 2 tygodni, może zostać uznana za niewypłacalną; i oprócz zarządu, wierzyciel może zgłosić jej upadłość🙂

Czego nie robić dłużnikowi

Jeżeli chcesz uniknąć problemów prawnych, to nie nasyłaj na dłużnika osób trzecich, które miałyby fizycznie wyegzekwować dług. Dłużnik może Cię oskarżyć prosto z paragrafów kodeksu karnego i … to Ty będziesz miał problem. Przynajmniej nie daj się złapać na tym!

Koszty windykacji

Na rozmowę telefoniczną wydasz grosze. Mail zabierze Twój czas. W sumie czas też się liczy. Spreparowanie wezwania do zapłaty to koszt 20 minut, kartki papieru i wysyłki listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – czyli kilka/kilkanaście złotych. Zwrotkę traktuj jak dowód nadania wezwania i zachowaj w aktach na wszelki wypadek – gdyby nic to nie dało.

Największym kosztem będzie dla wierzyciela poprowadzenie sprawy przez prawnika, ale to może okazać się bardzo dobrą inwestycją. Może – nie musi! Prawnik na samym wstępie powinien powiedzieć jakie masz szanse na odzyskanie długu.

Niestety firmy zarządzające (właściciele) rejestrów dłużników nie bawią się w osobne dopisywanie delikwentów. Tzn. zrobili sobie z tego niezły biznes opierający się na abonamencie. Jeżeli masz problem z 1 osobą lub z 10 – to tyle samo zapłacisz. Koszt obsługi konta w rejestrze KRD.pl zaczyna się od (bagatela!) 160 zł netto (po promocji) i dochodzi do 350 zł netto – u w a g a – miesięcznie! Oczywiście wszystko uzależnione jest też od branży, w której działasz, ale wiedz, iż branża nieruchomości jest jeszcze droższa. To jest być może opłacalne, ale dla spółdzielni lub zarządców nieruchomości władających wielkimi zasobami lokalowymi. Niestety totalnie nieopłacalne dla Kowalskiego, który wynajmował kawalerkę i najemca narobił mu 700 zł długu. Oczywiście Kowalski mógłby wpisać dłużnika do rejestru wyłącznie, gdyby najemca był firmą. Ale Kowalski może skorzystać z innych rejestrów, ponieważ jak wspominałem, są to firmy prywatne i trochę się ich już namnożyło. Więc jest wśród nich konkurencja i znacząco różnią się cenowo. Co wkurza w przypadku baz danych dłużników, to to, że jak przestaniesz opłacać abonament, to wykasują wpisanych przez Ciebie dłużników. A nie mówiłem, iż jest to świetny biznes?!

Zwrot kosztów windykacji

Jako wierzyciel masz 2 problemy:

  1. odzyskać wierzytelność (kasę, gotówkę, szmal, pieniądze, mamonę)
  2. pokryć koszty windykacji

Istnieją osoby, jak również i firmy, które mają pieniądze, lecz płacą dopiero przymuszone do tego. Wierzyciel – np. wynajmujący – aby odzyskać swoje należności musi wpierw wydać swoje pieniądze na proces windykacji. Czy jest jakiś sposób, aby odzyskać również pieniądze, które wydało się (lub wyda) na koszty związane z windykacją? Jest. Odpowiedni zapis umowy najmu:

Jeżeli doszłoby do windykacji, to strona windykowana zobowiązuje się do poniesienia pełnych kosztów windykacji wraz z kosztami wpisania do rejestrów dłużników.

Chodzi tu o wszystkie koszty. Wiedz, że powiedzmy należność w wysokości 10 tys zł pociąga za sobą koszty ok 8 tys zł (sąd, prawnik). A gdyby doszło do wyroku i egzekucji, to dochodzą do tego koszty komornicze, które w przypadku licytacji nieruchomości wynoszą aż 15% dochodzonej wierzytelności. Wynajmując dobrego prawnika, który się ceni, zapłacisz bardzo dużo; ale dzięki powyższemu zapisowi w umowie uzyskasz lub będziesz miał podstawy roszczeniowe do kosztów windykacji. Wiedz, iż sąd może zasądzić zwrot kosztów na Twoją korzyść, ale bez takiego zapisu, sąd przyjmie koszty standardowe (ustawowe); a stawka Twojego prawnika może diametralnie się od nich różnić.

Można dodać zapis, iż najemca wyraża zgodę na dopisanie go do rejestru dłużników. Osobiście powyższy zapis zacząłem wykorzystywać w swoich umowach najmu z osobami fizycznymi. Dlaczego, skoro jako osoba fizyczna (reprezentuję głównie osoby fizyczne – właścicieli nieruchomości) nie może bez wyroku dopisać do rejestru osoby fizycznej? Ponieważ działa to na wyobraźnię najemcy, który wcale nie musi znać się na przepisach. A jak jeszcze omawiacie umowę przed podpisaniem i tłumaczysz takiemu lokatorowi, czym grozi dla niego pojawienie się w spisie dłużników to … w każdym razie będzie o tym pamiętał dostając od Ciebie comiesięczne rozliczenie mieszkania i fakturę do zapłaty🙂

Rada dla wynajmujących

Nie bój się walczyć o swoje pieniądze! Miękka windykacja może kosztować Cię jedynie chwilę czasu i opłatę za list polecony, a może przynieść korzyści w postaci odzyskania całości lub części długu. Warto też nieraz przedstawić kalkulację potencjalnemu dłużnikowi, w której w miarę dokładnie wyliczysz koszt całościowy, czyli wierzytelność + koszt windykacji. Racjonalnie myślący dłużnik (a są też i tacy) dwa razy zastanowi się, zanim nie zapłaci. Po prostu, gdyby doszło do wyroku, a następnie jego egzekucji, koszty związane z windykacją (sąd, adwokat, komornik) windują w górę jak szalone i bardzo często dochodzą do poziomu zadłużenia (mowa o należności na ok 10 tys); tylko w takim przypadku dłużnik będzie musiał liczyć się z zapłatą podwójnej wysokości; a to już boli. Zresztą stawiając tak sprawę, Twój kontrahent zobaczy Twoje zdecydowanie, zdeterminowanie i nieustępliwość, co również może przyczynić się do szybkiej zapłaty należności. Wielu nieuczciwych najemców żeruje na wynajmujących i ich strasznie elastycznym podejściu do odzyskania gotówki.

Jak chcesz mieć miękkie serce, musisz mieć twardą dupę

W przypadku osób fizycznych, którzy sami parają się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem, dług rzędu kilkuset złotych niestety może okazać się zbyt kosztowny w dalszej – głębszej – windykacji, więc nieopłacalny. Dla tych osób najlepszym zabezpieczeniem najmu i przyszłych należności może okazać się dobra selekcja najemców czy inne zabezpieczenia w postaci weksla lub trzech kos. Ale o tym będzie w jednym z kolejnych artykułów, dlatego już teraz polub stronę na FB!!

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Miękka windykacja czynszu najmu

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: