RSS

Archiwa tagu: pieniądze

Miękka windykacja czynszu najmu

Miękka windykacja czynszu najmu

Jak należy postąpić z dłużnikiem

Powiedzmy, iż nie masz sztabu ludzi w dziale windykacji, nie możesz sobie pozwolić na stałą współpracę z dobrym prawnikiem lub po prostu chcesz poznać tajniki szybkiej możliwości odebrania co swoje – czytaj dalej.

Miękką windykację może poprowadzić każdy … no prawie każdy. Do tego trzeba odwagi. Jednak, jak nie jesteś na tyle odważny, aby upomnieć się o swoje pieniądze, to co Ty jeszcze … yyyy – wróć … to zadzwoń do mnie, chętnie od Ciebie coś kupię, zamówię usługę lub najmę jakąś Twoją nieruchomość 😉

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Windykacja wierzytelności

Windykacja wierzytelności

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

  • najemca nie ma pieniędzy
  • najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje pustostan

Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Wpływ kosztów na biznes

W biznesie można skupiać się albo na redukowaniu kosztów, co robi wielu przedsiębiorców, albo na zwiększaniu przychodów, co czyni niewielu. Najlepiej skupiać się na jednym i drugim 🙂

Minimalizowanie kosztów jest dość szybkie i znacznie prostsze, i być może dlatego inwestorzy chętniej podejmują się cięć, zwłaszcza gdy wyniki siadają. Moim zdaniem wcale nie trzeba czekać do momentu, gdy zysk spadnie do poziomu, który zapewni pospolite ruszenie z nożyczkami i obcinanie kosztów gdziekolwiek się je dostrzeże.

Koszt a koszt

Z księgowego punktu widzenia dzielimy koszty na stałe i zmienne. W inwestowaniu musimy zdawać sobie sprawę z kosztów jednorazowych oraz ciągłych.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Film

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Schemat działania inwestora

  1. Inwestor dąży do tego, aby nie włożyć w inwestycję żadnych swoich środków. Dlatego posługuje się pieniędzmi innych ludzi.
  2. Jeżeli jednak zdarzy się, że musi włożyć swoje pieniądze, to natychmiast zaczyna pracować nad tym, aby je jak najszybciej odzyskać. Profesjonalistom odzyskanie kapitału (okres zwrotu) zajmuje od roku do 5 lat, czyli ROE wynosi od 20% do 100%.

Szybkość obiegu pieniądza

Gdy inwestor odzyska pieniądze z jednej inwestycji, może je przeznaczyć na kolejną. Nazywa się to „szybkością obiegu pieniądza”. Oczywiście w przypadku nieruchomości to trwa dość długo. Im szybciej umie się odzyskać pieniądze, tym jest się lepszym inwestorem.

Dług to dźwignia

Dług dzielimy na dobry i zły. Jeżeli pożyczasz pieniądze, które następnie wykorzystujesz na coś, co nabiera wartości, jest to dobry dług. Oczywiście mowa tu o aktywach, generujących dodatni cashflow. Dobry dług przyczynia się do poprawienia Twojej sytuacji i do zwiększenia wartości netto Twojego majątku.

Natomiast jeżeli pożyczasz pieniądze i wydajesz je na coś, co traci wartość, to masz do czynienia ze złym długiem.

Zarówno dobry, jak i zły dług przyczynia się do zwielokrotnienia efektu – pozytywnie lub negatywnie. Zły dług z dźwigni przeobraża się w maczugę, która obraca wszystko przeciwko kredytobiorcy. Zły dług tworzy pasywa, dobry jest inwestowany w aktywa – ale o przeznaczeniu długu decydujesz Ty.

Cudowne rozmnożenie majątku

Przykład 1 – start

Inwestor znalazł na rynku zabudowaną nieruchomość gruntową, której wartość została wyceniona na 4 mln. Kupił ją za 3 mln. Osobiste zaangażowanie finansowe inwestora wyniosło 500 tys. Pozostałe 2,5 mln otrzymał od 5 znajomych. Nieruchomość co miesiąc mogła generować 40 tys dodatniego przepływu pieniężnego, co rocznie dawało 480 tys. Inwestor, wraz ze wspólnikami, mógł otrzymywać po 8 tys zł co miesiąc (40 tys : 5 osób = 8 tys). W takim układzie zwrot z wyłożonego kapitału nastąpiłby w ciągu nieco ponad 5 lat – ROE wyniósłby 19,20%

Przy wynajmie koszty płaci najemca.

Przykład 2 – rozwojowy

Inwestor postarał się aby spółka otrzymała dofinansowanie z kredytu bankowego na kwotę 2 mln. Za te pieniądze ulepszył nieruchomość, która zaczęła generować 80 tys dodatniego cashflow miesięcznie. Kredyt został wzięty na 5 lat na 7%, co dało ratę w wysokości 40 tys.

Przepływ pieniężny został zbilansowany: dodatkowe 40 tys zł w postaci dodatkowego czynszu zostało pochłonięte przez ratę kredytową. Jednak kolejny dodatni przepływ pieniężny wpłynął bezpośrednio na wartość nieruchomości, która została wyceniona już na 8 mln.

Przykład 3 – koniec I etapu

Co się dzieje dalej? Dalej inwestycja zostaje miesiąc w miesiąc spłacana. Inwestor otrzymuje 8 tys do swojego portfela co miesiąc. Również pozostali wspólnicy otrzymują po 8 tys zł. Bank dostaje 40 tys co miesiąc.

Mija 5 lat. W tym czasie inwestor oraz każdy ze wspólników otrzymują całkowity zwrot wyłożonych na początku pieniędzy. Zostaje spłacona ostatnia rata kredytowa. Nieruchomość generuje 80 tys dodatniego przepływu pieniężnego, który stanowi dla inwestora darmowe pieniądze. Z zysku inwestor może spłacić wspólników i zachować nieruchomość dla siebie.

Przykład 4 – mnożenie majątku

Po 3 latach inwestor decyduje o zaciągnięciu 15-letniego kredytu na kolejne przedsięwzięcie. Wykłada 2 mln uzbierane przez ten czas. Pod zastaw daje też obecną nieruchomość. Kolejna inwestycja składa się z 2 nieruchomości o wartości 20 mln każda. To przynosi inwestorowi przepływ pieniężny w wysokości 200 tys miesięcznie od każdej nieruchomości. Po 15 latach kredyt zostaje spłacony, a inwestor może przerzucić pieniądze do kolejnej inwestycji, zachowując wszystkie 3 nieruchomości wyłącznie dla siebie i z dodatnim przepływem pieniężnym w wysokości 480 tys miesięcznie.

Porady

Pewnie zastanawiasz się, czy powyższe przykłady mogą odzwierciedlać rzeczywistość? Aby zostać dobrym inwestorem, musisz nabyć umiejętność użytecznego (dla siebie) przetwarzania informacji. Np. jak poprzez amortyzację lub kredyt bankowy można obniżyć podstawę opodatkowania, która nieruchomość posiada potencjał, na jaki ROI można liczyć, czy z jakimi osobami warto prowadzić interesy, a których się należy wystrzegać?

Narzędzia inwestora

Zobacz program do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Zakup udziału w nieruchomości

Zakup udziału w nieruchomości

Sprzedam udział

Rzadko, bo rzadko, ale zdarza się mi oglądać ogłoszenia jednego z ex-małżonków, który chce zbyć swoją część mieszkania. Ceny są bardzo atrakcyjne. Transakcja jest nie tyle ryzykowna, co niepewna. Można próbować dogadać się z drugą stroną i:

  • albo sprzedać jej później swój udział,
  • albo odkupić od drugiej jej część

Współistnienia min. 2 różnych udziałowców dla lokalu mieszkalnego raczej sobie nie wyobrażam; chyba że to będzie miłość od pierwszego wejrzenia 🙂

Tym tematem zajmę się w którymś z kolejnych artykułów. W tym zaś chcę pokazać Tobie inne możliwości  – metody na zainwestowanie.

Jedna z metod inwestowania

Zapewne dobrze wiesz, że jedną z największych bolączek inwestowania na rynku nieruchomości jest jego kapitałochłonność.

Pytanie: Jak zjeść słonia?

Odpowiedź: Kawałek po kawałku

Dokładnie to samo można zrobić w przypadku zakupu nieruchomości.

Przykład:

Znalazłeś dobrze usytuowane, 3 pokojowe, własnościowe mieszkanie na warszawskim rynku wtórnym. Właściciel po negocjacjach zgodził się je sprzedaż za 275.000 zł. Koszt m² = 5.000 zł. Wiesz, że możliwy zarobek z wynajmu to min. 2.500 zł/m-c, co daje zwrot z inwestycji na poziomie 9 lat. Zastanawiasz się nad nabyciem, ale masz poważny problem z wykombinowaniem gotówki. Co możesz zrobić? Poszukać jeszcze 2-3 osób, które chciałyby wejść w ten biznes razem z Tobą.

Wspólny biznes

Nieruchomości można nabywać udziałami, czyli kawałek, po kawałku. Niestety rzadko który właściciel będzie chętny zbywać np. mieszkanie kawałkami – raczej będzie chciał sprzedać wszystko od razu. Ale Ty, wraz ze wspólnikami, możecie kupić 100%, składając się po 25% każdy.

Kapitał

25% udział wynosi 68.750 zł, co wygląda o niebo lepiej niż początkowe 275 tys. Jak widać można zainwestować stosunkowo mało w biznes nieruchomości, aby czerpać z niego zyski. Oczywiście 69 tys to nadal sporo pieniędzy. Za tę kwotę można przecież zakupić:

  • 828 szt. srebrnych monet 1 uncjowych
  • 16 szt. uncjowych złotych Krugerrandów
  • 579 akcji KGHM
  • czy nabyć auto (np. kilkuletniego busa) do prowadzenia własnego biznesu

Zabezpieczenie

Każdy z udziałowców będzie wpisany w II dział księgi wieczystej – własność. Udział w nieruchomości nie będzie oznaczony do danego terytorium. Czyli mając 25% nie będziesz mógł powiedzieć, że masz 1 pokój dla siebie oraz kawałek kuchni. Wszyscy będziecie mieć udziały w pokojach, przedpokoju, łazience, WC, czy częściach wspólnych budynku jak winda, czy klatka schodowa.

Kontrola

Pojawia się pytanie: kto będzie miał kontrolę nad biznesem? Wszyscy udziałowcy; niestety.

Zysk

Ile włożysz, tyle zyskasz – adekwatnie do udziałów. Jeżeli będziecie pobierać 2.500 zł czynszu najmu, to każdy z 4. udziałowców będzie miał prawo do 625 zł.

Ryzyko zakupu udziałów

Koszty

Zysk z nieruchomości dzieli się zgodnie z posiadanymi udziałami; koszty również. Tu mogą pojawić się zgrzyty – np. ktoś powie, że „jego” pokój był dobrze wykorzystywany i nie zamierza płacić za lokatora, który zdewastował inny pokój. Wszystko jest Wasze – cała nieruchomość. Wasze są zyski z całości, jak również potrzeby pokrywania strat. Wszystko wg posiadanych udziałów.

Brak zysku

A co będzie jak inwestycja nie będzie zarabiać? Pamiętaj, że przy nieruchomościach występują dość wysokie koszty stałe – głównie spowodowane utrzymaniem samej nieruchomości. Łatwo je obliczyć:

  • podatek od nieruchomości
  • ubezpieczenie (nie jest wymagane)
  • koszt zarządzania (np. całym budynkiem)
  • odpisy na fundusz remontowy
  • nagłe, nieprzewidziane koszty (naprawy, wymiany)
  • zaplanowany remont
  • itp.

Koszty pokrywacie również zgodnie z udziałami. Jeżeli wymiana rury kosztowała 1 tys, to każdy mający 25% udział wyłożyć musi 250 zł.

Wyjście z inwestycji

Może pojawić się problem ze sprzedażą udziału w nieruchomości – jeżeli inwestor stwierdzi, że nie ma sensu użerać się z innymi lub po prostu będzie potrzebował gotówki. Kiedy i komu można odsprzedać udziały? Na wolnym rynku raczej będzie to trudne. Najprościej zbyć je wśród wspólników. To oni powinni być najbardziej zainteresowani przejęciem tego kawałka (również ich) nieruchomości.

Do zbycia całej nieruchomości będzie potrzebna zgoda wszystkich udziałowców, co może powodować konflikty.

Porady dla inwestorów

Pojawiają się na rynku firmy oraz prywatni inwestorzy, którzy w taki sposób zachęcają do wspólnych inwestycji. Prawdopodobnie większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości – a dokładnie biznesie polegającym na wynajmie.

Masz swoją głowę, powinieneś również mieć swój obraz całej inwestycji. Najlepszym sposobem jest policzenie rentowności wynajmu. Jeżeli cena oferowanego udziału w stosunku do potencjału zarobkowego nieruchomości jest korzystna – warto skorzystać z takiej szansy.

Należy uważać na inwestorów, których głównym zadaniem jest zarabianie na sprzedaży udziałów, zamiast skupianiu się na zyskach z najmu. Taki ktoś może okazyjnie kupić np. lokal mieszkalny i zrefinansować go sobie dzięki sprzedaży części udziałów za dość wygórowaną cenę.

Kup tanio hektar, sprzedaj drogo metr

W takim wypadku zwrot z inwestycji w nabycie udziałów może trwać 20 lat zamiast 9.

Ryzyko wkopania się w złą inwestycję spada, gdy posiadasz edukację finansową – dlatego zachęcam do czytania tego bloga o nieruchomościach oraz polubienia strony na FB, gdzie znajdziesz bardzo ciekawe wpisy również z innych blogów.

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

Film

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Materiał filmowy o inwestowaniu

Zwrot wkładu własnego

Jeżeli włożę w aktywa 0 zł, a otrzymam 1 zł, to zwrot z zainwestowanych zero zł będzie nieskończenie wielki. Mowa tu o darmowych pieniądzach. Pieniądzach, które niestety same się nie pojawią i do ich drukowania potrzebny jest wysiłek intelektualny.

Przykład

3 lata temu wydaliśmy 20 tys na generalny remont kawalerki. Mieszkanie oczywiście było przeznaczone na wynajem. Wydany kapitał właśnie się spłacił. W danej chwili posiadamy ładną kawalerkę, która ciągle przynosi nam pieniądze.

Przesłanie filmu

Wszystko sprowadza się do tego, aby:

  • odzyskać zainwestowane pieniądze
  • i mieć aktywa za darmo.

Kupuję aktywa, sprzedaję pasywa

Aktywa są czymś, co wkłada pieniądze do twojej kieszeni.

Pasywa wyciągają pieniądze z twojej kieszeni

Zapamiętaj tę prostą różnicę między aktywami a pasywami!

Przepływ pieniężny kontra zysk kapitałowy

Najprościej zapamiętać, że rolnik kupujący krowę dla mięsa liczy na zysk kapitałowy (jednokrotny), natomiast rolnik nabywający krowę na mleko, nastawiony jest na ciągły przepływ pieniężny – inaczej mówiąc cashflow.

Dodatni CashFlow

Jest to różnica między przychodami, a wydatkami w danym okresie czasu.

Przykład

Nieruchomość kosztuje 100 tys zł. Wkład własny inwestora to 20% sumy inwestycji, czyli 20 tys zł. Jeżeli z tej nieruchomości inwestor otrzyma 200 zł dodatniego przepływu pieniężnego – po odliczeniu wszystkich kosztów (w tym raty kredytowej) – otrzymuje 1% miesięcznie zwrotu z inwestycji (wartej 20 tys zł). 1% miesięcznie to 12% rocznie, czyli 2.400 zł rocznego przepływu pieniężnego.

ROE jest zyskiem netto podzielonym przez wkład własny, czyli 200:20.000 = 1% miesięcznie, a 12% rocznie.

Strategia inwestora

Polega na tym, aby z powrotem dostać wydane 20 tys zł oraz nadal co miesiąc zarabiać 200 zł. Ponieważ kiedy inwestor odzyska swój wkład własny, wskaźnik ROE staje się nieskończenie wielki. I to jest w zasadzie cała tajemnica bogacenia się.

200 zł miesięcznie, czyli 1% miesięcznego zwrotu z inwestycji, nie jest powalające. Inaczej jednak patrzy się na to, gdy inwestor posiada już kilkanaście takich nieruchomości, generujących 200 zł miesiąc w miesiąc. Zresztą 1% miesięcznie, to w danej chwili min 6 razy więcej, niż można wycisnąć z lokaty bankowej.

Przykład

Wyobraź sobie młyn. Ktoś (lub jakieś zwierzę) musiał kręcić kołem, aby wprawiać tryby w ruch. Jednak kiedyś ktoś się wysilił i zbudował młyn na górce, gdzie wieje wiatr lub tuż przy rzece. Musiał też zaprojektować cały system przenoszenia napędu itd. Opłaciło się – ten ktoś mógł odpoczywać przez resztę życia, ponieważ całą pracę odwalał teraz za niego wiatr lub woda.

Skąd brać środki na inwestycje

Posłuż się pieniędzmi innych ludzi. Najprościej pożyczyć z banku lub od rodziny. Niestety początkujący inwestor, tak samo jak początkujący kierowca, jest obarczony wielkim ryzykiem i dlatego tak trudno uzyskać jest finansowanie z zewnątrz.

Jak zostać inwestorem

Inwestorem nie zostaje się dzięki pieniądzom, ale dzięki umiejętnościom. Jeżeli masz trudności ze zdobyciem środków – zdobądź wpierw niezbędną wiedzę finansową. Jak? Zapisz się na szkolenia z nieruchomości, przeczytaj kilka książek o inwestowaniu, polub tę stronę na facebooku i cyklicznie zapoznawaj się z artykułami nafaszerowanymi bardzo przydatnymi informacjami.

Narzędzie dla inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy inwestycji w nieruchomości na wynajem i pod szybką sprzedaż.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO po prawej, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,