Zajęcie nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.
Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.
Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.
Nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania przez komornika. Jeżeli nie jest możliwe doręczenie wezwania dłużnikowi, nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
Szacunkową wycenę wartości licytowanej nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy.
Opis nieruchomości
Komornik tworzy protokół opisu i oszacowania, w którym wymienia:
- oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
- budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
- stwierdzone prawa i obciążenia;
- umowy ubezpieczenia;
- osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
- sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
- oszacowanie z podaniem jego podstaw;
- zgłoszone prawa do nieruchomości;
- inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.
Obwieszczenie o licytacji
Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
W publicznym obwieszczeniu, prowadzący sprawę komornik, wymienia bardzo istotne informacje:
- nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
- czas i miejsce licytacji;
- sumę oszacowania i cenę wywołania;
- wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
- czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;
- wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
- wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Publiczne miejsca ogłaszania obwieszczeń przez komorników:
- w budynku sądowym i w lokalu organu gminy,
- w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz
- na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Dla inwestora najłatwiejszym sposobem znalezienia licytacji dot. nieruchomości w danej miejscowości będzie internet, a dokładnie ta strona: www.licytacje.komornik.pl
Warunki licytacji
Przystępujący do przetargu nieruchomości obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania wartości (10%).
Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.
Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania (75%).
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu 2 tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 1 miesiąca.
Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Natomiast uiszczona część ceny zostaje zwrócona.
Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Licytacja i przybicie
Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.
Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.
Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:
- przedmiot przetargu;
- cenę wywołania;
- sumę rękojmi;
- termin uiszczenia ceny nabycia;
- ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
- prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
- wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.
Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.
Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.
Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania (66,66%). Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.
Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.
Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.
Przysądzenie własności
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Przepisu tego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.
Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:
- prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
- służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
- służebności przesyłu.
Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
Fakty nabywania zajętych nieruchomości
Szczegółowych informacji udzieli Tobie ten poradnik: inwestowanie w lokale z licytacji komorniczych
Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Ważne informacje nt nieruchomości