RSS

Archiwa tagu: podatki

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Ulga mieszkaniowa PIT od 2019 r.

Własne cele mieszkaniowe

Od 1 stycznia 2019 r. nowelizacja UPDOF (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) zmieniła warunki korzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej. Przede wszystkim został wydłużony okres, w jakim podatnik może z niej skorzystać. Poprzednio były to 2 lata, aktualnie są to 3 lata. Chodzi oczywiście o ewentualne opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat kalendarzowych od momentu nabycia do niej praw. Czyli zamiast dzielić się z US pieniędzmi, można je zainwestować w inną nieruchomość; pod kilkoma warunkami.

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Dlatego też aby ponoszone wydatki zostały uwzględnione w ramach ulgi mieszkaniowej, w terminie 3 lat od sprzedaży nieruchomości (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie praw) powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego.

Kolejnym rozwiązaniem jest umożliwienie zaliczania do wydatków na własne cele mieszkaniowe również wydatków poniesionych na przebudowę (remont) lokalu (budynku) jeszcze zanim podatnik stanie się jego właścicielem. Podatnik musi stać się właścicielem przed upływem 3 lat, aby mógł z tego skorzystać.

Wydatki podatnika

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, adaptację czy remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego,

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Uwaga: uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kwota zwolnienia

Kwota zwolnienia jest niestety limitowana. Zależy ona od tego, w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na cele mieszkaniowe. Innymi słowy: zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Podatek od zadatku

Podatek od zadatku

Sprzedaż nieruchomości

Zazwyczaj sprzedaż nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna, w której określa się warunki zbycia. Jednym z nich może być ustanowienie zadatku. O tym, jak odróżnić zaliczkę od zadatku przeczytasz klikając link. Dochodzimy zatem do sytuacji, kiedy to kupujący, w celu zabezpieczenia transakcji, wpłaca zadatek sprzedającemu. Płatność można dokonać gotówką, co zdarza się częściej, lub na konto bankowe.

Skarbowe rozliczenie zadatku

Zadatek stanowi część sumy pieniędzy za daną nieruchomość; pod warunkiem, że dojdzie do umowy sprzedaży. Sama umowa przedwstępna nie przenosi praw do władania nieruchomością. Dlatego też dany, przez jedną stronę transakcji stronie drugiej, zadatek nie jest traktowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Problem może dotykać zbywających, którzy podpisali umowę przedwstępną w jednym roku (np. w październiku 2019), a finalna sprzedaż nastąpi w roku następnym (np. w marcu 2020). W rozliczenie PIT z roku podpisania umowy przedwstępnej nie ujmują zadatku.

Kiedy płaci się podatek od zadatku

Zadatek stanowi przychów w sytuacji, gdy do transakcji nie dojdzie i jedna ze stron zostanie nim obdarowana.

Jeżeli nabywca wycofa się z transakcji, a sprzedający zadatek zatrzyma, w takim wypadku zadatek stanie się dla sprzedającego przychodem. Przychód taki jest określany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jako przychód z innych źródeł.

Jeżeli zaś zbywca odstąpi od transakcji sprzedaży praw do nieruchomości, a kupujący otrzyma od niego kwotę wyższą, niż dał pierwotnie (zazwyczaj zadatek jest w tedy dwukrotnie wyższy) to strona kupująca uzyska w takiej sytuacji przychód, z którego będzie musiała się rozliczyć w PIT. Przychód ten również należy traktować, jako przychód z innych źródeł. Dla jasności przychodem jest tu uzyskana nadwyżka nad kwotę danego zadatku.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 7 Maj 2019 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , ,

Amortyzacja nieruchomości – praktyczny poradnik

Amortyzacja nieruchomości – praktyczny poradnik

Książka o optymalizacji podatkowej najmu

Postanowiłem napisać oraz wydać poradnik związany z amortyzacją różnych nieruchomości. Prace trwały przez kilka długich miesięcy. W dniu dzisiejszym książka jest gotowa. Na kilkudziesięciu stronach zawarłem najistotniejsze kwestie dotyczące całej problematyki związanej z amortyzowaniem nieruchomości jako środków trwałych, jak również jako wartości niematerialnych i prawnych.

Co nowego zostało zawarte

Ponieważ na łamach tego bloga, jak również i w serwisie o rozliczaniu i wynajmowi nieruchomości, dość sporo pisałem na temat samej amortyzacji, jej istoty oraz metod rozliczania, to jak się okazało, nadal bardzo dużo pytań pozostawało bez odpowiedzi.

W poradniku zamieściłem wszystko to, czego nie znajdziesz w moich artykułach. Dokładnie chodzi o szczegóły rozliczania odpisów amortyzacyjnych, ponieważ to one są tak istotne przy optymalizacji płaconych podatków. Jak zapewne wiesz, diabeł tkwi w szczegółach. Identycznie jest przy amortyzacji.

Niestety obowiązujące w naszym kraju ustawy podatkowe są bardzo zagmatwane. Ich pełne rozszyfrowanie spędza sen z oczu nawet prawdziwym znawcom tematu. Rozszyfrowanie to jedno, ale odpowiednia interpretacja przepisów to drugie. Dlatego też pisząc poradnik w głównej mierze czerpałem informacje prosto ze źródła. Dlatego mam pewność, że dane przedstawione w książce są kompletne, aktualne i sprawdzone.

Zobacz spis treści poradnika

Poradnik amortyzacja nieruchomości

Gdzie można nabyć podręcznik o amortyzacji nieruchomości

Poradnik można zakupić z tej strony: nieruchomosci-szkolenia.pl

Poradnik jest dystrybuowany w formie e-book’a.

Cena: może natrafisz na promocję – sprawdź na podanej wyżej stronie www.

Cena nie jest niska, ale stosując praktyczne porady odnośnie optymalizacji podatku od najmu, jesteś w stanie w bardzo krótkim czasie zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy. Na jednej małej kawalerce możesz oszczędzić ponad 1.000 zł rocznie!!; a to jest kilkanaście razy więcej, niż cena poradnika. Korzystając z usług doradcy podatkowego zapłacisz prawdopodobnie większą cenę, ale uzyskasz odpowiedź na 1 pytanie, podczas gdy w poradniku odpowiedzi znajdziesz kilkadziesiąt.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zakup nieruchomości komercyjnej

Zakup nieruchomości komercyjnej

Nabycie nieruchomości od firmy

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, która jest powiązana z działalnością gospodarczą – wchodzi w majątek firmy – zachowaj szczególną ostrożność.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, kupujący może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela.

Konkretnie jest o tym mowa w art. 112 ww ustawy.

Nabywca przedsiębiorstwa lub *zorganizowanej części przedsiębiorstwa  odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytych w tym przypadku nieruchomości.

*zorganizowanej części przedsiębiorstwa – oznacza to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania – zgodnie z ustawami o CIT, PIT i VAT.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycji

Nabywając nieruchomość od przedsiębiorcy, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zażądaj od zbywcy przedstawienia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g.

Art. 306g.
§ 1. Organy podatkowe … wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego:
1) na wniosek zbywającego;
2) na wniosek nabywcy, za zgodą zbywającego.
§ 2. W zaświadczeniu, o którym mowa w § 1, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia.

Nabywca odpowiada również za zaległości podatkowe i inne należności zbywcy:

  • odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych;
  • niezwrócone w terminie zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług oraz za oprocentowanie tych zaliczek;
  • koszty postępowania egzekucyjnego;

powstałe po dniu wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 306g, a przed dniem nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło więcej niż 30 dni.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Od jakich instytucji powinno się mieć zaświadczenie o terminowym dokonywaniu opłat?

Na pewno od wspomnianego wyżej Urzędu Skarbowego. US to niestety nie jedyna instytucja mogąca zaspokoić się z Twojego majątku, w razie, gdyby zbywca posiadał zaległości.

Moim zdaniem warto żądać zaświadczeń również z ZUS‚u i gminy.

Zaległości ZUS’u mogą być podstawą do wpisu hipoteki, ale lepiej chuchać na zimne, tzn. na brak wpisu lub brak wniosku o wpis w KW.

Gmina również będzie ścigać właściciela nieruchomości i nie „byłego właściciela”, ale obecnego – czyli Ciebie – za np. niezapłacony podatek od nieruchomości. Nadmienię, że w przypadku działalności gospodarczej, ów podatek może stanowić dość dużą sumę.

Jeżeli zbywcy zależy na sprzedaniu nieruchomości, powinien przynieść na akt notarialny – najlepiej nie starsze niż 30 dniowe – zaświadczenia o niezaleganiu, wystawione przez ww instytucje.

Oświadczenie osoby fizycznej

Oprócz tego warto pobrać od osoby fizycznej, która sprzedaje Tobie jakąś nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn, dom) oświadczenie, że zbywana nieruchomość nie wchodzi w majątek przedsiębiorstwa. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie wiesz, czy nawet taka kawalerka nie została wciągnięta w księgi rachunkowe firmy, aby np. odliczać amortyzację.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ewidencja środków trwałych dla nieruchomości

Ewidencja środków trwałych dla nieruchomości

Nieruchomości jako środki trwałe

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 22d – w skrócie

1. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku których wartość początkowa nie przekracza 3500* zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.
2. Składniki majątku (tj. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Art. 22n – informacje niezbędne do obliczania wysokości odpisów amortyzacyjnych

 Ewidencja musi zawierać co najmniej:

  1. liczbę porządkową;
  2. datę nabycia;
  3. datę przyjęcia do używania;
  4. określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;
  5. określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;
  6. symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;
  7. wartość początkową;
  8. stawkę amortyzacyjną;
  9. kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony
  10. zaktualizowaną wartość początkową;
  11. zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;
  12. wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;
  13. datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Amortyzacja nieruchomości z wartością początkową 988 zł/m²

Ewidencji nie podlegają:

  • budynki mieszkalne,
  • lokale mieszkalne i własnościowe
  • spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

których wartość początkową ustalono za pomocą uproszczonej wyceny, polegającej na wyliczeniu iloczynu metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł*. (zgodnie z art. 22g. ust. 10)

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.
Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Ustalenie indywidualnych odpisów amortyzacyjnych

Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (art. 16j) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne – 10 lat,
  • dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.

Ustawodawca przewidział dla niektórych nieruchomości komercyjnych stawkę amortyzacji wynoszącą 33%. W ustawie możesz wyczytać, że amortyzacja budynków handlowo-usługowych (kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³) i innych budynków niemieszkalnych (domki kempingowe, budynki zastępcze) nie może być krótsza niż 3 lata.

O indywidualnych stawkach amortyzacyjnych mówi również art. 22j. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej

Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:

  1. używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
  2. ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) możesz zakwalifikować jako używane i skorzystać  z 10% stawki zamiast z 1,5%.

Jeżeli np. nabyłeś dom za 500 tys PLN, w którym przeprowadziłeś generalny remont za min. 150 tys PLN (30% wartości) oznacza, że również możesz skorzystać z indywidualnej stawki.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Nabywając, jako osoba fizyczna, nieruchomość pod wynajem jak np. mieszkanie lub dom, należy przeliczyć opłacalność wyboru formy opodatkowania. Ryczałt jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą zagłębiać się zbytnio w rozliczanie nieruchomości, ale ryczałt nie daje żadnego pola manewru. Jeżeli zależy Tobie na zwiększeniu zyskowności wynajmu, zastanów się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, szczególnie gdy posiadasz starszą niż 5 lat nieruchomość. Tylko w przypadku zasad ogólnych możesz liczyć na wysokie odpisy amortyzacyjne, dzięki którym może się okazać, że legalnie nic nie będziesz musiał oddać fiskusowi.

Należy zachować ostrożność w obniżaniu przyjętej indywidualnej stawki amortyzacji w roku podatkowym, ponieważ organ podatkowy może uznać to za niedopuszczalne. Dlaczego inwestor miałby obniżać indywidualną stawkę amortyzacji? Wydaje się to dobrym posunięciem, gdy właściciel nieruchomości ponosi duże koszty (remont) i nie chciałby, aby zostały one utracone – stratę można rozliczać przez okres 5 lat; w każdym roku max 50% straty.

Zobacz: Interpretacja indywidualna, sygnatura: IPPB5/423-178/09-2/DG

Zachęcam do pobrania poradnika – amortyzacja nieruchomości, z którego dowiesz się bardzo istotnych szczegółów.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 8 października 2012 w Nieruchomości, Podatek, Prawo dotyczące rynku nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak amortyzować nieruchomości

Jak amortyzować nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości

Oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się. Jest to koszt pozorny, ponieważ inwestor nie jest obciążany bezpośrednio wydatkiem gotówki, a przepisy pozwalają na odliczanie tego kosztu od przychodu, powodując zmniejszenie sumy do opodatkowania.

W przypadku nieruchomości jest to swoisty fenomen, bowiem zgodnie z uchwalonymi przepisami uważa się, że nieruchomości tracą na wartości w miarę upływu lat. Tak na prawdę, w dłuższym okresie czasu, nieruchomości zyskują na swojej wartości. Możesz sobie wyobrazić starą kamienicę w centrum Krakowa oraz nowoczesny budynek biurowy na obrzeżach miasta – prawdopodobnie kilkuset letnia kamienica będzie więcej warta niż super nowoczesny biurowiec, zważywszy choćby samą lokalizację.

Wykorzystanie amortyzacji w inwestowaniu w nieruchomości ma ogromne znaczenie głównie ze względu na możliwość wygenerowania dzięki niej szybszego zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, tworząc inwestycję rentowniejszą. Nie można tego zrobić na giełdzie papierów wartościowych. Nawet w biznesie amortyzując środki trwałe jak np. samochody, czy maszyny, to te środki zazwyczaj nie zyskują, a raczej tracą na wartości z biegiem lat. Przy nieruchomościach jest inaczej – lepiej, wygodniej i przede wszystkim dogodniej dla inwestora pod względem odpisów, teoretycznie tylko pomniejszających wartość. Istnieje duże prawdopodobieństwo nabycia nieruchomości, wieloletniej jej eksploatacji, całkowitego zamortyzowania oraz późniejszego zbycia tej samej nieruchomości z dużym zyskiem. Dlatego przy nieruchomościach zysk pojawia się w chwili zakupu, a nie sprzedaży.

Zobacz na przykładzie

Jakie nieruchomości można amortyzować

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy … zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy … zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Warunki amortyzowania nieruchomości

  1. Amortyzować można środki trwałe. Aby rozliczać koszt w postaci amortyzacji, nieruchomość należy wpisać do ewidencji środków trwałych.
  2. Należy pamiętać, że odpisy amortyzacyjne można robić dopiero od kolejnego miesiąca występującego po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji.
  3. Amortyzacja budynków i budowli może być wykonywana wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Podstawa prawna dokonywania odpisów amortyzacyjnych

  1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (PDOPrU)
  2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF)

Są to jedne z bardziej zagmatwanych ustaw.

Wartość nieruchomości

Aby inwestor mógł odliczać amortyzację od przychodu musi zostać określona wartość nieruchomości. Za wartość uważa się cenę zapłaconą za nieruchomość wraz ze wszystkimi obciążeniami (np. podatek cywilno prawny, wynagrodzenie notariusza, prowizja biura pośrednictwa) – patrz niżej art. 16g (PDOPrU). Wartość środka trwałego musi być rynkowa.

Jeżeli inwestor zakupił lub otrzymał w darowiźnie mieszkanie dawno temu, to najlepszym sposobem i najmniej podważalnym będzie wyliczenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W urzędzie skarbowym zasugerowano (mi osobiście), abym sam przyjął odpowiednią wartość dla amortyzowanego mieszkania z zastrzeżeniem, że odpowiednia to znaczy rynkowa. Jeżeli podatnik ma problem z uzyskaniem wartości początkowej, może przyjąć przelicznik 988 zł* i pomnożyć go przez powierzchnię użytkową (co jest bardzo nieopłacalne w większości przypadków) – patrz niżej art 22g (PDOF).

Proszę bardzo uważać z wyliczaniem wartości, ponieważ różnica jest ogromna między sprzedażą a amortyzacją!! Więcej dowiesz się niedługo z e-booka poświęconego amortyzacji nieruchomości.

Art. 14 ustawy (PDOPrU) podaje, że wartość określa umowa, w której jest ona wyrażona w cenie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, …, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ust. 3 art. 14 (PDOPrU) mówi:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podatnik ma aż o 33% wolną rękę do wyznaczenia wartości nieruchomości. To dużo.

Przykład: kawalerka po generalnym remoncie, na parterze, w centrum miasta, o pow. 30 m². Wartość ustalona przez rzeczoznawcę to 2.700 zł/m². Wartość nieruchomości oceniona przez jej właściciela na 3.590 zł/m² mieści się w granicach 33% odchylenia cenowego. W I przypadku wartość kawalerki wynosi 81.000 zł; w II przypadku 107.700 zł. A chodzi jedynie o 30 m².

Wartość jest również opisana w art. 16g (PDOPrU)

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych … uważa się:

  • w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

Wartość = cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności … opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług …

Jeżeli wynajmujący zrobi remontulepszenie w wynajmowanym mieszkaniu czy domu, przekraczający sumę 3.500 PLN*, to będzie mógł powiększyć wartość nieruchomości o koszty ulepszeń.

Wartość początkowa oraz cena nabycia zostały opisane także w ustawie (PDOF) w art. 22g.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji … wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Częstotliwość odpisów amortyzacyjnych

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonanych w I roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Nie widzę sensu aby rozliczać się rocznie i płacić przez 12 miesięcy zaliczki na podatek, a na koniec odzyskiwać nadpłatę. Amortyzacja miesięczna wydaje się być dla inwestora najbardziej opłacalna ekonomicznie.

Stawki amortyzacyjne dla nieruchomości

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad.

Wykaz rocznych stawek zawiera Załącznik nr 1 do wcześniej wymienionej ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wysokość stawki amortyzacyjnej dla:

  • budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%
  • budynków i lokali niemieszkalnych, budowli sportowych i rekreacyjnych wynosi 2,5%
  • podziemnych garaży i zadaszonych parkingów wynosi 4,5%
  • kiosków towarowych o kubaturze do 500 m³ oraz domków kempingowych (trwale związanych z gruntem); kiosków, budek, baraków i domków kempingowych (niezwiązane trwale z gruntem) wynosi 10%

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Dla budynków i budowli podatnicy mogą stawki podwyższać, jeżeli są używane w warunkach:

  • pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2
  • złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Obniżenie stawki amortyzacyjnej

Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Obniżenie – nawet do 0% – przydaje się w przypadku ponoszenia przez wynajmującego znacznych kosztów na nieruchomości, które to redukują zaliczki bez konieczności odpisywania amortyzacji w 100% wartości i generowania straty. Poniesioną stratę można rozliczyć wciągu 5 kolejnych lat, ale w jednym roku odliczeniu podlega jedynie 50% straty.

Z obniżaniem stawki indywidualnej (patrz artykuł o indywidualnej stawce) należy być jednak bardzo ostrożnym, ponieważ może zostać uznana za niedopuszczalną przez organy podatkowe.

Amortyzacji nie podlegają nieruchomości:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
  3. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

UWAGA: proszę zaznajomić się z aktualną treścią ustaw:

UWAGA: Powyższy artykuł nie jest wykładnią prawa!!

Pobierz poradnik o amortyzacji nieruchomości na wynajem, a dowiesz się z niego wiele szczegółów na temat amortyzowania różnych praw do nieruchomości.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
12 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 września 2012 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zwolnienia od podatku od nieruchomości

Zwolnienia od podatku od nieruchomości

Zwolnienia od płacenia podatku lokalnego

Art. 7. ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych szczegółowo opisuje wszelkie zwolnienia.

Zwolnienia przedmiotowe od podatku

  • budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej w rozumieniu przepisów o transporcie  kolejowym oraz zajęte pod nie grunt
  • grunty, budynki i budowle pozostałe po likwidacji linii kolejowych lub ich odcinków – do czasu przeniesienia ich własności lub prawa użytkowania wieczystego – nie dłużej jednak niż przez 3 lata od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym stała się ostateczna decyzja lub weszło w życie rozporządzenie, wyrażające zgodę na likwidację linii lub ich odcinków, wydane w trybie przewidzianym w przepisach o transporcie kolejowym – z wyjątkiem zajętych na działalność inną niż działalność, o której mowa w przepisach o transporcie kolejowym;
  • budowle infrastruktury portowej, budowle infrastruktury zapewniającej dostęp do portów i przystani morskich oraz zajęte pod nie grunty;
  • grunty, które znajdują się w posiadaniu podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, pozyskane na potrzeby rozwoju portu lub przystani morskiej, zajęte na działalność określoną w statucie tego podmiotu, położone w granicach portów i przystani morskich – od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podmiot ten wszedł w ich posiadanie – nie dłużej niż przez okres 5 lat, z wyjątkiem gruntów zajętych przez podmiot inny niż podmiot zarządzający portem lub przystanią morską;
  • budynki, budowle i zajęte pod nie grunty na obszarze części lotniczych lotnisk użytku publicznego;
  • budynki gospodarcze lub ich części: a) służące działalności leśnej lub rybackiej, b) położone na gruntach gospodarstw rolnych, służące wyłącznie działalności rolniczej, c) zajęte na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej;
  • nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży w zakresie oświaty, wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej i sportu, z wyjątkiem wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, oraz grunty zajęte trwale na obozowiska i bazy wypoczynkowe dzieci i młodzieży;
  • grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
  • grunty i budynki we władaniu muzeów rejestrowanych;
  • grunty położone na obszarach objętych ochroną ścisłą, czynną lub krajobrazową, a także budynki i budowle trwale związane z gruntem, służące bezpośrednio osiąganiu celów z zakresu ochrony przyrody – w parkach narodowych oraz w rezerwatach przyrody;
  • będące własnością Skarbu Państwa: grunty pokryte wodami jezior o ciągłym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych oraz grunty zajęte pod sztuczne zbiorniki wodne;
  • budowle wałów ochronnych, grunty pod wałami ochronnymi i położone w międzywalach, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej przez inne podmioty niż spółki wodne, ich związki oraz związki wałowe;
  • grunty stanowiące nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
  • grunty stanowiące działki przyzagrodowe członków rolniczych spółdzielni produkcyjnych, którzy spełniają jeden z warunków: a) osiągnęli wiek emerytalny, b) są inwalidami zaliczonymi do I albo II grupy, są niepełnosprawnymi o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, d) są osobami całkowicie niezdolnymi do pracy w gospodarstwie rolnym albo niezdolnymi do samodzielnej egzystencji;
  • budynki położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych, nieprzekraczające norm powierzchni ustalonych w przepisach Prawa budowlanego dla altan i obiektów gospodarczych, z wyjątkiem zajętych na działalność gospodarczą;
  • budynki i budowle zajęte przez grupę producentów rolnych wpisaną do rejestru tych grup, wykorzystywane wyłącznie na prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży produktów lub grup produktów wytworzonych w gospodarstwach członków grupy lub w zakresie określonym w art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. o grupach producentów rolnych i ich związkach oraz o zmianie innych ustaw, zgodnie z jej aktem założycielskim;
  • nieruchomości lub ich części zajęte na prowadzenie nieodpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.

Zwolnienia podmiotowe od podatku

  • uczelnie, zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą;
  • publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne objęte systemem oświaty oraz prowadzące je organy, w zakresie nieruchomości zajętych na działalność oświatową;
  • instytuty naukowe i pomocnicze jednostki naukowe Polskiej Akademii Nauk, w odniesieniu do nieruchomości lub ich części, które są niezbędne do realizacji zadań, o których mowa w art. 2 ustawy z dnia 30 kwietnia 2010 r. o Polskiej Akademii Nauk; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą;
  • prowadzących zakłady pracy chronionej spełniające warunek, o którym mowa w art. 28 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, lub zakłady aktywności zawodowej w zakresie przedmiotów opodatkowania zgłoszonych wojewodzie, jeżeli zgłoszenie zostało potwierdzone decyzją w sprawie przyznania statusu zakładu pracy chronionej lub zakładu aktywności zawodowej albo zaświadczeniem – zajętych na prowadzenie tego zakładu, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania znajdujących się w posiadaniu zależnym podmiotów niebędących prowadzącymi zakłady pracy chronionej spełniające warunek, o którym mowa w art. 28 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub zakłady aktywności zawodowej;
  • instytuty badawcze, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą;
  • przedsiębiorców o statusie centrum badawczo-rozwojowego uzyskanym na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach wspierania działalności innowacyjnej, w odniesieniu do przedmiotów opodatkowania zajętych na cele prowadzonych badań i prac rozwojowych;
  • Polski Związek Działkowców, z wyjątkiem przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą.

Rada gminy, w drodze uchwały, może wprowadzić inne zwolnienia przedmiotowe od podatku od nieruchomości.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Regulacje prawne

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych

Ustawa normuje podatek od nieruchomości oraz inne opłaty, które określa wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Przedmiot opodatkowania

Opodatkowaniu podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

  • grunty;
  • budynki lub ich części;
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast nie podlegają, o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej:

  • użytki rolne
  • grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy
  • inne specyficzne nieruchomości wymienione w art. 2. ust. 3

Budynek, wg ustawy, to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Jest to dość ważna informacja dla inwestorów lub osób budujących np. domek jednorodzinny. Podatek od nieruchomości zapłaci się w tedy, gdy dom będzie miał dach.

Podatnicy podatku od nieruchomości

  • osoby fizyczne,
  • osoby prawne,
  • jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące
    • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych
    • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych
    • użytkownikami wieczystymi gruntów
    • posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości, b) jest bez tytułu prawnego

Współwłasność a opodatkowanie

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.
Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Podstawa opodatkowania

  • dla gruntów – powierzchnia;
  • dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa (do 1,40 m 0%, do 2,20 m 50%)
  • dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji nieruchomości w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Stawki podatkowe

Wysokość stawek podatku od nieruchomości określa rada gminy, w drodze uchwały. Stawki nie mogą jednak przekroczyć górnych granic stawek kwotowych w podatkach i opłatach lokalnych ustanawianych corocznie przez Ministra Finansów.

Kiedy powstaje obowiązek płacenia podatku od nieruchomości

Obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli, albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Jeżeli w trakcie roku podatkowego nastąpiła zmiana sposobu wykorzystywania nieruchomości lub jej części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach:

  • do dnia 15 marca,
  • 15 maja,
  • 15 września,
  • 15 listopada roku podatkowego.

Osoby fizyczne są obowiązane złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczony jest od powierzchni użytkowej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Taryfę określają władze gminy, ponieważ podatek ten jest ich dochodem. Gminy mogą narzucać wysokości stawek wg własnego uznania, ale opłaty nie mogą być wyższe, niż  ustalone przez Ministra Finansów.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

  • od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 21,94 zł,
  • od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,70 zł,
  • od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,84 zł,
  • od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,43 zł,
  • od budowli – 2 proc. ich wartości,
  • od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,45 zł.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie na gruntach należących do gmin lub Skarbu Państwa. Okres użytkowania wieczystego trwa od 40 do maksymalnie 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi I opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata mieści się w przedziale od 15% do 25%. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1%, a pod zabudowę komercyjną – 3%.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane nie częściej niż raz na 3 lata w związku ze zmianą ich wartości. Wtedy też zmieniają się opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli wartość gruntów spadnie – użytkownik wieczysty może na swój koszt zrobić operat i ubiegać się o zniżkę w opłatach.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są identyczne. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą czy darczyńcą. Nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Otrzymane lub odziedziczone w darze mieszkanie lub dom do 110 m² jest wolny od podatku, pod warunkiem, że jest się blisko spokrewnionym z darczyńcą. Darczyńca powinien należeć do tzw. I grupy podatkowej (wstępni i zstępni tj.: dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać i zameldować się. Nie można też sprzedać mieszkania w ciągu kolejnych 5 lat, ponieważ ulgę trzeba będzie zwrócić, chyba że zbycie uzasadnione jest koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczone zostanie na nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie dwoch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu wynosi 5 lat, potwierdzonym zameldowaniem na pobyt stały.

Dla osób z I grupy podatkowej (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy), możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadku i darowizny pod warunkiem zgłoszenia faktu jej otrzymania w ciągu pół roku od dnia powstania obowiązku podatkowego – w przypadku środków pieniężnych należy je przekazać przelewem na konto. Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży

  • dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007

Podatku nie zapłacimy gdyż od momentu zakupu minęło 5 lat.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 do 31.12.2008

podatek 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu). Podatku nie zapłacimy jeżeli w nabytym mieszkaniu byliśmy zameldowani w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed dniem zbycia lokalu.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 podatek naliczany od dochodu uzyskanego od sprzedaży, zwolnienie przysługuje z tytułu przeznaczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkalne, zakup może mieć miejsce na terenie kraju jak i krajów Unii Europejskiej.

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba zapłacić? Przy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

  • gdy wartość transakcji wynosi do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3%. od kwoty powyżej 3 tys. zł,
  • od 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od kwoty powyżej 10 tys. zł,
  • od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 tys. zł,
  • od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł,
  • od 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł  + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
  • powyżej 2 mln zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł. od 1 mln zł  – 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych (6 zł za stronę). Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza 23% podatku VAT.

Podstawa: obwieszczenie ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT albo 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go jedynie przy transakcjach na rynku wtórnym. PCC pobiera notariusz przy akcie sprzedaży.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT.

Wynagrodzenie pośrednika

Transakcja z pomocą licencjowanego posrednika – pomimo, iż kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega o wiele sprawniej.

W wielu krajach Europy Zachodniej prowizję, która wynosi od 5 do nawet 10% wartości transakcji, płaci jedynie strona sprzedająca. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3%, ale płatna jest zwykle przez obie strony umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 23% VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi zapłacić gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50% przyrostu wartości gruntu (max. wartość przy podziale 30%). Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się albo na zasadach ogólnych albo ryczałtowo. Na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty – lub w wersji uproszczonej – 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu.

Sam rozlicz się najlepszą dla siebie metodą – obejrzyj film

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

  • od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
  • dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest opłatą od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli w rezultacie zmiany planu wartość działki wzrośnie, gmina ma prawo żądać renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości, w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub dokonania zmiany w planie. Maksymalna stawka wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.Face Book - dołącz

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,