RSS

Archiwa tagu: zapłata

Najem krótkoterminowy – system wynajmu cz.1

Najem krótkoterminowy – system wynajmu cz.1

Różne systemy biznesowe

Każdy biznes, czy to jest sprzedaż piłek w sklepie, czy usługi stomatologiczne, jak również i wynajem długo- i krótkoterminowy, aby osiągać maksymalne przychody, potrzebuje posiadać opracowany i dopracowany system. Najlepiej sobie to wyobrazić albo na ludzkim ciele, albo na samochodzie. I to, i to złożone jest z wielu systemów. W ciele mamy układ oddechowy, immunologiczny, pokarmowy, krwionośny, itd. W samochodach jest układ hamulcowy, kierowniczy, wspomagania, elektryczny, jezdny, itd. Aby człowiek żył i miał się dobrze, tak samo jak samochód – aby jeździł i był bezpieczny, to każdy z tych układów musi być sprawny, a w dodatku musi współpracować z innymi systemami.

Identycznie jest w przypadku najmu nieruchomości na krótkie terminy.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 17 kwietnia 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zapłata reszty ceny po wygranej licytacji

Zapłata reszty ceny po wygranej licytacji

Licytacja komornicza nieruchomości

Nastąpiła mała zmiana Kodeksu Postępowania Cywilnego odnośnie licytacji komorniczych – dokładnie to rozdział 5 „warunki licytacyjne”, mająca znaczący wpływ na postępowanie związane z uzyskaniem aktu własności do nieruchomości. Zmiana nastąpiła już jakiś czas temu, ale dopiero teraz, powoli wchodzi w życie. Jeszcze nie dotyczy najstarszych spraw, prowadzonych w dalszym ciągu, ale o tym która sprawa już podlega nowemu brzmieniu przepisu – decyduje sąd.

Główna zmiana w przepisach

Zmienił się przepis powołany w art. 967 KPC.

Starsza wersja:

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał
przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył
na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w
gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny
nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Dlaczego należy się zabezpieczać sprzedając nieruchomości

Wszelkie przytoczone poniżej procedury dotyczą sytuacji, kiedy zbywający sprzedaje nieruchomość, a nabywca kupuje ją bez rozliczenia gotówkowego przy stole notariusza.

Transakcja sprzedaży nieruchomości jest zupełnie inna niż sprzedaż marchewki na bazarze. Przede wszystkim kwoty są o wiele większe. Chodzenie po mieście z reklamówką wypchaną 300 tys zł raczej nie jest zbyt komfortowe. Zresztą większość transakcji odbywa się przy udziale zewnętrznego finansowania – kredytów hipotecznych.

Moment sprzedaży nieruchomości, a dokładniej to przejścia prawa do nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, odbywa się w momencie podpisania aktu notarialnego.

W tej jednej chwili zbywca zostaje pozbawiony prawa do nieruchomości, a nabywca je zyskuje. W tej właśnie chwili zbywca zostaje bez zapłaty, chyba że transakcja była rozliczana gotówkowo w notariacie.

Dlatego notariusz poniekąd zabezpiecza interes zbywającego zapisami w akcie, które mają pomóc zbywcy w odzyskaniu pieniędzy lub przedmiotu sprzedaży. Napisałem poniekąd, ponieważ żadne zabezpieczenie nie daje pewności odzyskania albo obiecanej kasy w 100%, albo nieruchomości bez uszczerbku.

KPC 777

Standardowe zapisy w aktach notarialnych przewidują dobrowolne poddanie się dłużnika (lub właściciela nieruchomości, albo wierzyciela wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędącego dłużnikiem osobistym) egzekucji, która obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Przywołany jest tu artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

W krótkich żołnierskich słowach można skwitować to tak: dłużnik daje przyzwolenie na piśmie na to, aby wierzyciel w razie, gdy dłużnik nie zapłaci, mógł swobodnie ściągnąć z niego (dłużnika) pieniądze.

Oświadczenie dłużnika

Oczywiście przy akcie notarialnym można poprosić o zapis oświadczenia dłużnika o zapłacie ceny. Jednak wszelkie oświadczenia de facto myją ręce jedynie notariuszowi, a nie stronom transakcji.

Jak mówią: papier przyjmie wszystko.

Hipoteka

Jest jednym z najlepszych zabezpieczeń ewentualnych przyszłych roszczeń. Jest to prawo ograniczone.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może domagać się zaspokojenia wierzytelności poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Wierzyciel hipoteczny może zatem domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli dłużnik sprzeda nieruchomość, to kupujący przejmuje na siebie całe obciążenie hipoteczne.

Przywilejem związanym z hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności jest przyznanie wierzycielowi prawa pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami (osobistymi) właściciela nieruchomości. Niestety ten zapis nie funkcjonuje, gdy roszczenia zgłasza ZUS lub US, który wpisuje się na I miejscu.

Dlatego ludzie kupując nieruchomość wpierw sprawdzają dział IV księgi wieczystej. Jeżeli widnieją tam wpisy, nabywca domaga się ich wykreślenia (spłaty zobowiązań) lub przyrzeczenia ich wykreślenia (np. przez bank) – tzw. zwolnienie hipoteki.

Co ciekawe, to to, że wpis może figurować, natomiast nieruchomość może być wolna od obciążeń hipotecznych. Hipoteka wygasa z chwilą spłaty wierzytelności. Później trzeba to udowodnić w sądzie wieczysto-księgowym, który wykreśla hipotekę; co jest jedynie formalnością.

Każdy bank udzielający kredytu pod zabezpieczenie nieruchomości będzie żądał wpisu na swoją rzecz w IV dziale KW. Mało tego – bank bardzo niechętnie wpisze się jako drugi.

Weksel

Papier, na którym dłużnik obliguje się do uregulowania długu – tak mniej więcej można opisać weksel własny, który jest najczęściej dodatkiem umów kredytowych.

Problem z wekslami polega na tym, że jak dłużnik nie ma kasy, to wierzycielowi pozostaje jedynie kawałek papieru w ręce, czyli weksel.

Jedyną pociechą z weksla jest uproszczona procedura sądowa dochodzenia zapłaty. Jeżeli dłużnik (oraz wierzyciel) otrzyma z sądu nakaz zapłaty, to po 2 tygodniach uzyskuje klauzulę wykonalności. Wierzyciel może udać się do komornika, aby ten przeprowadził postępowanie egzekucyjne. Jednak jeżeli dłużnik nie ma kasy, to patrz drugą część akapitu powyżej.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Kolejny sposób wykorzystania inżynierii w transakcjach dot. rynku nieruchomości.

Umowa o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Można zapamiętać, że przenoszenie praw do nieruchomości zawsze odbywa się w formie szczególnej – akt notarialny (nieraz może to być wyrok sądu, który zastępuje akt notarialny).

Umowa ta ma charakter powierniczy, a to oznacza, że w jej wyniku wierzyciel staje się powiernikiem, a więc właścicielem nieruchomości dłużnika. Wierzyciel staje się właścicielem, ale tylko do czasu spłaty zobowiązania! Jeżeli dłużnik spłaci zobowiązania w stosunku do wierzyciela, ten drugi zobligowany jest przenieść z powrotem na niego prawo własności nieruchomości, którą uzyskał wcześniej celem zabezpieczenia swojej należności.

W skrócie: przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na tym, że do czasu spłaty długu przez dłużnika, wierzyciel jest właścicielem przewłaszczonej rzeczy (nieruchomości dłużnika), a dłużnik nie może odzyskać tej rzeczy wcześniej, niż nastąpi spłata zaciągniętego długu. Nieruchomość może być w tym czasie normalnie użytkowana przez dłużnika.

Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie niesie pewne ryzyko dla dłużnika związane z tym, że wierzyciel nie będzie skory zwrócić przedmiotu zabezpieczenia (mieszkanie, dom, magazyn, etc.) po uregulowaniu całego zadłużenia przez dłużnika. Istnieje jednak wyjście z tej hipotetycznej sytuacji w postaci zapisu w umowie przewłaszczenia, że osoba, na którą nieruchomość przewłaszczono (wierzyciel), nie może jej zbyć nikomu innemu poza dłużnikiem, do którego prawa własności powinny ostatecznie powrócić.

Umowa przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie nie podlega podatkowi PCC. Dlaczego? Ponieważ nie została objęta zakresem przepisu §1 art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Więcej nt tego rodzaju zabezpieczenia przeczytasz tu: www.nieruchomosci.beck.pl

Blokada w rachunku bankowym

Wielu nabywców gotówkowych posiada lokaty; w różnych bankach, na różnych kontach i o różnej sumie. Depozyty te mogą stanowić zabezpieczenie dla zbywcy. Identycznie jest z wystawieniem potwierdzonego czeku na lub do kwoty przez nabywcę na rzecz zbywcy.

Takie transakcje są bardzo niepraktyczne i bardzo niekomfortowe. Wystarczy małe skreślenie na czeku i już bank odmówi jego realizacji.

Poręczenie osoby trzeciej

Czyli jeżeli osoba obca lub niezwiązana z transakcją oświadcza, że w razie problemów przejmie zobowiązania na siebie.

Ciężko znaleźć jest poręczyciela. Jak się już ma kogoś takiego, to musi zapewnić on spłatę wszelkich ewentualnych zobowiązań i musi oczywiście mieć odpowiednią (sprawdzoną wcześniej) zdolność finansową.

RBON

Ciekawym rozwiązaniem przy zabezpieczaniu transakcji sprzedaży nieruchomości jest założenie specjalnego rachunku bankowego przez wszystkie strony transakcji, łącznie z notariuszem i pośrednikiem.

Idea tego rachunku jest taka, że po transakcji wszyscy zgłaszają się do banku i okazują dokumenty poświadczające możliwość wypłacenia pieniędzy, ówcześnie przelanych przez nabywcę, każdemu z osobna: zbywca dostanie wartość nieruchomości wyrażoną w cenie, notariusz skasuje taksę z VAT oraz pobierze 2% na PCC, pośrednik otrzyma wynagrodzenie za swoje usługi.

Rachunki te prowadzi lub zakłada – bo jest to czasowy rachunek zakładany pod 1 konkretną transakcję – jedynie kilka banków. Są one kosztowne, ponieważ za każdym razem wiążą się z przyjęciem regulacji (przez wszystkich zainteresowanych) transakcji sprzedaży danej nieruchomości. Bank otwiera taki rachunek w ciągu kilku dni (ze względu na postanowienia, regulacje, zapisy stron).

Rachunki typu RBON są wykorzystywane raczej przy dużych transakcjach na rynku nieruchomości sięgających milionowych kwot, a ich wykorzystanie usprawnia i zabezpiecza wszystkie strony transakcji.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest fakt, że taki rachunek jest wewnętrznym rachunkiem banku – oznacza to, że jest wolny od zajęć sądowych, czy komorniczych.

Depozyt notarialny

Bardzo podobnym, i mniej kosztownym, zabezpieczeniem do RBON jest złożenie przez nabywcę pieniędzy na depozycie u notariusza. Notariusz prowadzi w tym celu specjalne konto. Z przyjęcia zostaje sporządzony protokół, w który zawiera datę przyjęcia, osobę składającą depozyt, jak również imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania osoby, która będzie uprawniona do odbioru depozytu. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Minusem jest obciążenie kosztowe za przyjęcie przez notariusza gotówki na przechowanie, ale zawsze można ponegocjować.

Pełnomocnictwo

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, aktualny właściciel (który jeszcze przed podpisaniem był potencjalnym nabywcą) daje byłemu właścicielowi (zbywcy) pełnomocnictwo do ponownego przeniesienia własności na swoją rzecz pod warunkami.

Jest to rodzaj inżynierii dot. transakcji sprzedaży nieruchomości, aby nie napisać kombinowania (ale w pozytywnym tego słowa znaczeniu). Ponieważ akt notarialny sprzedaży nie może odbyć się pod jakimikolwiek warunkami, omija się to dając pełnomocnictwo (w formie aktu not.) pod ściśle określonymi warunkami.

Minusem jest to, że dający pełnomocnictwo może je zwyczajnie odwołać w chwilę po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Rewelacyjnym zabezpieczeniem strony kupującej jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Powoduje to powstanie roszczenia, które jest wpisywane w III dział KW przedmiotowej nieruchomości.

W ten sposób nabywca uzyskuje prawo do kupienia nieruchomości. Dość często zdarza się, że po umowie przedwstępnej zbywca otrzymuje lepszą propozycję. Oddaje zaliczkę lub zadatek pierwszemu zainteresowanemu i sprzedaje nieruchomość drugiej osobie. Jeżeli umowa przedwstępna jest zapisana w formie aktu not., to zbywca nie może się wycofać z transakcji. Jeżeli to zrobi, to nabywca poprzez sąd otrzymuje prawo do władania przedmiotową nieruchomością, oczywiście po zapłacie ceny właścicielowi.

Dla zbywającego nie spełnia to żadnej gwarancji zabezpieczenia, ponieważ jeżeli nabywca nie będzie miał pieniędzy (np. nie otrzyma kredytu), to i tak nie kupi nieruchomości, nawet jak sąd nakaże mu zakup.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Przetarg na zbycie nieruchomości

O nabywaniu nieruchomości gminnych lub państwowych pisałem w tym artykule: przetarg na nieruchomość

Art. 39. ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje organizowanie przetargów

Pierwszy i drugi przetarg na zakup nieruchomości oraz rokowania

  1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu.
  2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.
  3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w pkt 1 i 2, właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Zbycie nieruchomości w przetargu

Kolejno art. 67. ww ustawy reguluje kwestie rozliczenia nieruchomości

Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

  • cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
  • cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;
  • cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;
  • jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

Nabycie bezprzetargowe

Art. 37. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Nieruchomość można kupić również bez przetargu, jeżeli m.in.:

  • jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo nabycia,
  • jest zbywana na rzecz osób, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
  • sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  • przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
  • ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
  • jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
  • przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
  • jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

Wojewoda oraz rada lub sejmik, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

Cena za nieruchomość bez przetargu

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa wyżej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji przysługujących roszczeń – cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Bonifikata od ustalonej ceny nieruchomości

Art. 68. ww ustawy

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej, niż wartość nieruchomości w formie bezprzetargowej), na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, która określa w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

  • na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
  • osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
  • poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  • na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
  • kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jako lokal mieszkalny. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
  • w wyniku uwzględnienia roszczeń o powiększenie działki, która nie spełnia wymogów działki budowlanej
  • spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
  • jeśli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości – z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

Zapłata za nieruchomość

1. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

2. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa powyżej, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Porady dla inwestorów w nieruchomości

Nabywca może skorzystać z trzech typów udogodnień:

  1. może kupić nieruchomość po obniżonej cenie
  2. może otrzymać bonifikatę od ceny zakupu
  3. może płacić cenę ratalnie.

Wygrywając I przetarg płaci się cenę nieruchomości większą od jej wartość, ale zainteresowany może nabyć nieruchomość – zyskuje pewność kupna.

Nabywanie nieruchomości gminnych poniżej ich wartości jest możliwe, ale dopiero w drugim przetargu (gdzie cena może spaść do 50% wartości) lub w wyniku rokowań, gdzie cena może wynieść nawet 40% początkowej wartości nieruchomości. Dodatkowo, w drodze rokowań, po II nieudanych przetargach, nabywca może uzyskać od gminy rozłożenie ceny do zapłaty na raty o maksymalnej długości 10 lat. Niestety w tym przypadku cena zachęca również innych nabywców, z którymi być może będziesz musiał konkurować podbijając cenę.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cena nieruchomości ustalana jest w wysokości nie niższej niż jej wartość, ale można uzyskać bonifikatę od tej ceny.

Przed decyzją zakupu nieruchomości od gminy lub Skarbu Państwa, należy dokładnie zbadać odpowiednio uchwałę lub zarządzenie, które określa szczegółowo warunki uzyskania bonifikaty na dany rodzaj nieruchomości i sposób jej przeznaczenia.

Może się zdarzyć, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość za pełną kwotę (wartość) bez przetargu (o ile to możliwe), ale z bonifikatą, niż za 50% jej wartości na II przetargu. Może się również inwestorowi bardziej opłacać zakup na raty w drodze rokowań. Nabywca zawsze musi poznać dodatkowe okoliczności, które bezpośrednio mogą wpłynąć na to, kto kupi nieruchomość i ile za nią de facto zapłaci. Przede wszystkim, należy dowiedzieć się, czy jeszcze ktoś jest nieruchomością zainteresowany; co może być najtrudniejszym zadaniem. Należy doinformować się, czy upatrzona nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym? W końcu trzeba znaleźć dokumenty stwierdzające, na jaką, i czy w ogóle, bonifikatę można liczyć?

Pamiętaj również, że nabycie nieruchomości gminnej zwolnione jest z 2% podatku PCC.

Zapisz się na newsletter lub kliknij LUBIĘ TO!,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczony jest od powierzchni użytkowej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Taryfę określają władze gminy, ponieważ podatek ten jest ich dochodem. Gminy mogą narzucać wysokości stawek wg własnego uznania, ale opłaty nie mogą być wyższe, niż  ustalone przez Ministra Finansów.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

  • od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 21,94 zł,
  • od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,70 zł,
  • od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,84 zł,
  • od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,43 zł,
  • od budowli – 2 proc. ich wartości,
  • od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,45 zł.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie na gruntach należących do gmin lub Skarbu Państwa. Okres użytkowania wieczystego trwa od 40 do maksymalnie 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi I opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata mieści się w przedziale od 15% do 25%. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1%, a pod zabudowę komercyjną – 3%.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane nie częściej niż raz na 3 lata w związku ze zmianą ich wartości. Wtedy też zmieniają się opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli wartość gruntów spadnie – użytkownik wieczysty może na swój koszt zrobić operat i ubiegać się o zniżkę w opłatach.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są identyczne. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą czy darczyńcą. Nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Otrzymane lub odziedziczone w darze mieszkanie lub dom do 110 m² jest wolny od podatku, pod warunkiem, że jest się blisko spokrewnionym z darczyńcą. Darczyńca powinien należeć do tzw. I grupy podatkowej (wstępni i zstępni tj.: dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać i zameldować się. Nie można też sprzedać mieszkania w ciągu kolejnych 5 lat, ponieważ ulgę trzeba będzie zwrócić, chyba że zbycie uzasadnione jest koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczone zostanie na nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie dwoch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu wynosi 5 lat, potwierdzonym zameldowaniem na pobyt stały.

Dla osób z I grupy podatkowej (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy), możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadku i darowizny pod warunkiem zgłoszenia faktu jej otrzymania w ciągu pół roku od dnia powstania obowiązku podatkowego – w przypadku środków pieniężnych należy je przekazać przelewem na konto. Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży

  • dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007

Podatku nie zapłacimy gdyż od momentu zakupu minęło 5 lat.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 do 31.12.2008

podatek 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu). Podatku nie zapłacimy jeżeli w nabytym mieszkaniu byliśmy zameldowani w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed dniem zbycia lokalu.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 podatek naliczany od dochodu uzyskanego od sprzedaży, zwolnienie przysługuje z tytułu przeznaczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkalne, zakup może mieć miejsce na terenie kraju jak i krajów Unii Europejskiej.

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba zapłacić? Przy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

  • gdy wartość transakcji wynosi do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3%. od kwoty powyżej 3 tys. zł,
  • od 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od kwoty powyżej 10 tys. zł,
  • od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 tys. zł,
  • od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł,
  • od 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł  + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
  • powyżej 2 mln zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł. od 1 mln zł  – 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych (6 zł za stronę). Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza 23% podatku VAT.

Podstawa: obwieszczenie ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT albo 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go jedynie przy transakcjach na rynku wtórnym. PCC pobiera notariusz przy akcie sprzedaży.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT.

Wynagrodzenie pośrednika

Transakcja z pomocą licencjowanego posrednika – pomimo, iż kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega o wiele sprawniej.

W wielu krajach Europy Zachodniej prowizję, która wynosi od 5 do nawet 10% wartości transakcji, płaci jedynie strona sprzedająca. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3%, ale płatna jest zwykle przez obie strony umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 23% VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi zapłacić gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50% przyrostu wartości gruntu (max. wartość przy podziale 30%). Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się albo na zasadach ogólnych albo ryczałtowo. Na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty – lub w wersji uproszczonej – 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu.

Sam rozlicz się najlepszą dla siebie metodą – obejrzyj film

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

  • od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
  • dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest opłatą od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli w rezultacie zmiany planu wartość działki wzrośnie, gmina ma prawo żądać renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości, w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub dokonania zmiany w planie. Maksymalna stawka wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,