RSS

Archiwa tagu: użytkowanie wieczyste

Nie sprzedaż mieszkania bez tego zaświadczenia

Nie sprzedaż mieszkania bez tego zaświadczenia

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Wraz z rozpoczęciem nowego 2019 roku weszły w życie przepisy, wedle których grunty w użytkowaniu wieczystym zabudowane budynkami mieszkalnymi przekształciły się w prawo własności. Może w innym artykule opiszę dokładnie o co z tym wszystkim chodzi, ale w danej chwili skupić się chcę wyłącznie na konsekwencjach dla osób zbywających lub handlujących nieruchomościami mieszkalnymi.

Zaświadczenie o przekształceniu prawa

Jeżeli jesteś posiadaczem mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (wieżowiec, kamienica, blok), który dotychczas stał na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to zanim je sprzedaż, musisz zdobyć z urzędu gminy zaświadczenie. W zasadzie to musisz wypisać wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , ,

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczony jest od powierzchni użytkowej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Taryfę określają władze gminy, ponieważ podatek ten jest ich dochodem. Gminy mogą narzucać wysokości stawek wg własnego uznania, ale opłaty nie mogą być wyższe, niż  ustalone przez Ministra Finansów.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

  • od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 21,94 zł,
  • od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,70 zł,
  • od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,84 zł,
  • od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,43 zł,
  • od budowli – 2 proc. ich wartości,
  • od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,45 zł.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie na gruntach należących do gmin lub Skarbu Państwa. Okres użytkowania wieczystego trwa od 40 do maksymalnie 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi I opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata mieści się w przedziale od 15% do 25%. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1%, a pod zabudowę komercyjną – 3%.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane nie częściej niż raz na 3 lata w związku ze zmianą ich wartości. Wtedy też zmieniają się opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli wartość gruntów spadnie – użytkownik wieczysty może na swój koszt zrobić operat i ubiegać się o zniżkę w opłatach.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są identyczne. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą czy darczyńcą. Nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Otrzymane lub odziedziczone w darze mieszkanie lub dom do 110 m² jest wolny od podatku, pod warunkiem, że jest się blisko spokrewnionym z darczyńcą. Darczyńca powinien należeć do tzw. I grupy podatkowej (wstępni i zstępni tj.: dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać i zameldować się. Nie można też sprzedać mieszkania w ciągu kolejnych 5 lat, ponieważ ulgę trzeba będzie zwrócić, chyba że zbycie uzasadnione jest koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczone zostanie na nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie dwoch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu wynosi 5 lat, potwierdzonym zameldowaniem na pobyt stały.

Dla osób z I grupy podatkowej (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy), możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadku i darowizny pod warunkiem zgłoszenia faktu jej otrzymania w ciągu pół roku od dnia powstania obowiązku podatkowego – w przypadku środków pieniężnych należy je przekazać przelewem na konto. Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży

  • dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007

Podatku nie zapłacimy gdyż od momentu zakupu minęło 5 lat.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 do 31.12.2008

podatek 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu). Podatku nie zapłacimy jeżeli w nabytym mieszkaniu byliśmy zameldowani w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed dniem zbycia lokalu.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 podatek naliczany od dochodu uzyskanego od sprzedaży, zwolnienie przysługuje z tytułu przeznaczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkalne, zakup może mieć miejsce na terenie kraju jak i krajów Unii Europejskiej.

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba zapłacić? Przy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

  • gdy wartość transakcji wynosi do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3%. od kwoty powyżej 3 tys. zł,
  • od 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od kwoty powyżej 10 tys. zł,
  • od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 tys. zł,
  • od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł,
  • od 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł  + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
  • powyżej 2 mln zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł. od 1 mln zł  – 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych (6 zł za stronę). Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza 23% podatku VAT.

Podstawa: obwieszczenie ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT albo 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go jedynie przy transakcjach na rynku wtórnym. PCC pobiera notariusz przy akcie sprzedaży.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT.

Wynagrodzenie pośrednika

Transakcja z pomocą licencjowanego posrednika – pomimo, iż kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega o wiele sprawniej.

W wielu krajach Europy Zachodniej prowizję, która wynosi od 5 do nawet 10% wartości transakcji, płaci jedynie strona sprzedająca. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3%, ale płatna jest zwykle przez obie strony umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 23% VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi zapłacić gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50% przyrostu wartości gruntu (max. wartość przy podziale 30%). Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się albo na zasadach ogólnych albo ryczałtowo. Na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty – lub w wersji uproszczonej – 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu.

Sam rozlicz się najlepszą dla siebie metodą – obejrzyj film

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

  • od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
  • dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest opłatą od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli w rezultacie zmiany planu wartość działki wzrośnie, gmina ma prawo żądać renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości, w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub dokonania zmiany w planie. Maksymalna stawka wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nieruchomość budynkowa

Nieruchomość budynkowa

Własność

Oddzielenie własności budynku od własności gruntu jest ściśle związane z nabyciem gruntu w użytkowanie wieczyste.

Odrębna od gruntu nieruchomość

Jeżeli na gruncie stoją budynki, użytkownik wieczysty zobowiązany jest je wykupić. Dopiero po wykupieniu budynków staje się ich właścicielem jako odrębnych od gruntu nieruchomości. Prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Po wygaśnięciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, wygasa prawo do własności budynku. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie liczone od cen rynkowych.

Prawo do budynku

Jeżeli użytkownik wieczysty wzniesie na gruncie budynki, staje się ich właścicielem. Traci jednak on prawo do wzniesionych przez siebie budynków po wygaśnięciu użytkowania wieczystego – za odszkodowaniem.

Nabycie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, następuje z równoczesnym nabyciem na własność położonego na tym gruncie budynku.

W wyniku uwłaszczenia osoba prawna uzyskuje do gruntu prawo użytkowania wieczystego a do budynku prawo własności.

KW

Dla gruntu jak i dla budynku jest zakładana jedna księga wieczysta. W księdze wieczystej wymienieni zostają właściciele budynku jak i gruntu.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Zbywanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Zbywanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Zbycie nieruchomości w użytk. wieczyste

Procedury są podobne, jak przy sprzedaży na własność. Różnicę stanowi sposób rozliczenia. Osoba nabywająca grunty na własność musi zapłacić ich cenę. Osoba nabywająca grunty w użytkowanie wieczyste zamiast ceny płaci opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Opłaty użytkowania gruntu

Opłaty te nalicza się według stawek procentowych od ceny gruntu. Przy zbywaniu gruntu bardzo ważne jest ustalenie jego wartości. Jeżeli sprzedaż odbywa się w formie przetargu, to cenę nalicza się do ceny uzyskanej. Jeżeli grunty sprzedawane są bez przetargu, to cena nie może być niższa niż wartość, od której nalicza się opłaty.

Opłatami są: jednorazowa opłata pierwsza (do dnia aktu notarialnego) oraz opłaty roczne.

Opłata pierwsza wynosi od 15-25% ceny gruntu. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, z wyjątkiem pierwszego roku, za który została uiszczona opłata pierwsza.

Opłaty roczne opłaca się do dnia 31 marca. Organ może jednak wyrazić zgodę na inny termin, byleby był w danym roku kalendarzowym.

Stawki za użytkowanie wieczyste

Stawki procentowe są zróżnicowane:

  • 3% – cała reszta
  • 2% – turystyka
  • 1% – mieszkaniowe, infrastruktury technicznej, publiczne, sportowe, rolne
  • 0,3% – niezarobkowe cele (charytatywno-opiekuńcze, oświatowo-wychowawcze, naukowo-dydaktyczne, ochrony zdrowia, kultury, obronności i bezpieczeństwa państwa, sakralne)

Czyli wysokość stawki rocznej zależy od celu, na który grunt został nabyty w użytkowanie wieczyste.

Na cele mieszane przyjmuje się stawkę procentową właściwą dla tego celu, który w umowie został określony jako cel podstawowy.

Jeżeli w trakcie trwania użytkowania wieczystego nastąpi trwała zmiana przeznaczenia gruntu, będzie potrzebne skorygowanie stawki.

Stawka 3% może zostać podwyższona przez wojewodę dla nowooferowanych gruntów na etapie oferty.

Organ może dokonać aktualizacji ceny bazowej gruntów w użytkowaniu wieczystym. Warunkiem jest zmiana wartości gruntu na rynku. Opłata będzie naliczana wg nowej wartości. Również użytkownik wieczysty ma prawo zażądać na organie zmiany ceny bazowej. W takiej sytuacji użytkownik sam musi przedstawić operat szacunkowy wartości. Aktualizację należy wykonywać nie częściej niż co 3 lata.

Zmiana opłaty

Jeżeli nowa zaktualizowana opłata roczna jest wyższa niż opłata dotychczasowa minimum dwukrotnie, to w I roku użytkownik płaci podwójną opłatę a kolejne lata zwiększoną tak, aby w III roku była pełna opłata.

Organ, który chce dokonać aktualizacji opłat musi wysłać (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) do użytkownika wypowiedzenie dotychczasowej opłaty wraz z ofertą nowej. Użytkownik wieczysty ma 30 dni, licząc od dnia otrzymania wypowiedzenia, na reakcję. Jeżeli nie zareaguje, oznacza to, że nową opłatę przyjął. Jeżeli użytkownik wieczysty nie godzi się na nową opłatę, musi złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o uznanie, że wypowiedzenie i nowa oferta są wg niego nieuzasadnione. SKO podejmuje próbę doprowadzenia do ugody. Jeżeli strony nie dogadają się, co do nowej oferty, Kolegium wydaje swoje orzeczenie. Strona może złożyć pozew do Sądu Powszechnego, który ostatecznie rozstrzyga sprawę.

Inwestowanie w nieruchomości

Jeżeli chcesz zakupić mieszkania na wynajem, sprawdź ile będziesz płacił rok w rok za użytkowanie wieczyste, jako właściciel nieruchomości. Deweloperzy kupują grunty nieraz po bardzo zawyżonych cenach – chodzi o nabycie praw do dobrze położonej nieruchomości. Dlaczego godzą się na zapłatę takich cen? No właśnie, deweloperzy płacą jedynie max 25% ceny – opłata roczna. Resztę płacą użytkownicy wieczyści, którym deweloper sprzedaje mieszkania.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste

Prawa użytkownika wieczystego

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego mu przez właściciela i pobierać z tego pożytki. W tym zakresie korzysta on z gruntu jak właściciel.

Użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem, ale nie może rozporządzać gruntem, ponieważ nie jest właścicielem. Natomiast może przenieść na nabywcę prawo korzystania z gruntu i pobierania pożytków.

Użytkownik wieczysty powinien korzystać ze swego prawa na warunkach określonych przepisami prawa, zgodnie z zasadami współżycia społecznego i zawartą umową.

Przedmiot użytkowania wieczystego

Przedmiotem są grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostki jak gminy, powiaty, województwa. Użytkownikiem wieczystym może być jednostka organizacyjna mająca zdolność prawną; fizyczna i prawna.

Budynki

Jeżeli na gruncie stoją budynki, użytkownik wieczysty obowiązany jest je wykupić. Po wykupieniu staje się ich właścicielem jako odrębnych od gruntu nieruchomości.

Prawo własności budynku jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego. Po wygaśnięciu prawa wieczystego użytkowania gruntu, wygasa prawo do własności budynku. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje jednak odszkodowanie, które jest liczone wg cen rynkowych.

Jeżeli użytkownik wieczysty wzniesie na gruncie budynki, staje się ich właścicielem, ale traci do nich prawo po wygaśnięciu użytkowania wieczystego gruntu za odszkodowaniem.

Umowa wieczystego użytkowania

Podstawą użytkowania wieczystego jest umowa, zawarta w formie aktu notarialnego, pomiędzy właścicielem a użytkownikiem wieczystym. Rodzi ona skutek wpisu do księgi wieczystej.

Umowa powinna określać sposób korzystania z gruntu i warunki jego zabudowy, czas trwania użytkowania. Umowę zawiera się na 99 lat lub krócej, ale nie krócej niż lat 40. Umowa może zostać przedłużona na kolejne lata (min. 40), albo rozwiązana przed upływem terminu, na który została zawarta (decyzja sądu na wniosek właściciela gruntu).

Odpłatność

Użytkownik wieczysty wnosi 2 opłaty:

  1. tzw. opłatę pierwszą
  2. opłaty roczne

Pierwsza opłata wynosi od 15% do 25% wartości gruntu. Opłaty roczne wynoszą od 0,3% do 3% i są uzależnione od przeznaczenia, na jaki grunt będzie wykorzystywany.

Opłata pierwsza płacona jest w chwili ustanowienia wieczystego użytkowania przez właściciela. Jeżeli użytkownik wieczysty przenosi prawo użytkowania na inną osobę, opłata pierwsza nie jest już pobierana.

Opłata roczna może ulegać zmianie, jeżeli ulega zmianie wartość gruntu. Właściciel gruntu może ustalić nową opłatę po wypowiedzeniu dotychczasowej. Jeżeli użytkownik wieczysty sprzeciwia się nowej opłacie, sprawę rozstrzyga Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO), którego decyzja może być zaskarżona do sądu.

Zbywalność użytkowania wieczystego

Jest to prawo zbywalne i może być przenoszone na inne podmioty. Podstawą może być umowa sprzedaży, czy darowizny. Użytkowanie wieczyste jest prawem dziedzicznym. Na zbycie tego prawa nie jest wymagana zgoda właściciela gruntu.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,