RSS

Archiwa tagu: inwestor

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , ,

Obrazek

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przeróbka mieszkania na wynajem

Przeróbka mieszkania na wynajem

Dobry inwestor w nieruchomości

Znalezienie potencjału w nieruchomości i wykorzystanie go na swoją korzyść czyni inwestora jeszcze bogatszym człowiekiem. Poszukiwanie dodatkowych korzyści nosi w branży inwestorów nazwę poszukiwania „wielkanocnego zajączka„.

Czym ów zajec – czyli okazja – może być? Może nim być np. plac przylegający do kamienicy, który można wykorzystać na płatny parking. Może to równie dobrze być płot okalający działkę, na którym można zawiesić reklamy i czerpać dodatkowe przychody. Może to też być przebudowa wnętrza budynku, w wyniku której inwestor otrzyma więcej lokali do wynajęcia lub będzie mógł zmienić sposób użytkowania.

Prace budowlane

Nie jest ważne, czy do powiększenia potencjału zarobkowego inwestor zleci przebudowę, nadbudowę, rozbudowę, adaptację, czy też modernizację obiektu budowlanego – ważne jest, aby w wyniku przeprowadzonych czynności przede wszystkim zadbać o maximum bezpieczeństwa, a w drugim rzędzie o powiększanie własnego portfela poprzez skrócenie okresu zwrotu z kapitału.

PS
Jak nie wiesz o co chodzi z tymi budowami, rozbudowami, remontem itd., to w tym artykule mam dla Ciebie ściągę: https://kamienicznik.wordpress.com/2012/10/20/remont-konserwacja-a-ulepszenie-nieruchomosci/

Zapewnienie bezpiecznego wykorzystania nieruchomości

To jest najważniejsze, lecz nieraz bezpieczeństwo jest przyćmiewane chęcią zysku … i dzieją się tragedie. Co prawda na większych budowach za zachowanie odpowiednich norm i stosowanie odpowiednich przepisów za wszystko odpowiedzialny jest kierownik budowy lub wyznaczeni inspektorzy, jednak mniejsi inwestorzy bardzo często korzystają z porad majstra, który niekoniecznie musi mieć odpowiednią wiedzę popartą uprawnieniami.

Źródło informacji o nieruchomości

Moim zdaniem najlepszym partnerem przy wykonywaniu inwestycji będzie zarządca tejże nieruchomości. Dlaczego właśnie zarządca nieruchomości? Ponieważ zarządca odpowiada za powierzoną nieruchomość – odpowiada swoją głową. To u zarządcy znajdziesz odpowiednie dokumenty na temat danej nieruchomości: rzuty budynku, mapę działki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, wentylacyjnej, kominowej, materiał budulcowy, czy też podłączenia lokatorów do danej instalacji.

Kontakt z zarządcą

Zachęcam więc przed podjęciem jakichkolwiek większych prac kontakt z zarządcą budynku. To on powie inwestorowi, gdzie może wpiąć piec CO, lub którą ścianę spokojnie może wyburzyć, a którą musi zostawić w spokoju. Zarządca powinien znać maksymalne dopuszczalne obciążenia stropów, które inwestor może porównać do planowanej działalności i np. wycofać się z przedsięwzięcia nie ponosząc dodatkowych kosztów. Zarządca może podpowiedzieć inwestorowi, aby ten wymienił np. piony kanalizacji, aby później nie trzeba było zbijać nowych kafelek ze ścian, aby przeprowadzić wymianę.

Zagrożenia dla życia i zdrowia człowieka

No dobra, bo jak dotąd mówię o samej teorii. Jak jest w praktyce? Różnie. I to jest przerażające. Widziałem mieszkania tak poprzerabiane, że bałem się chodzić po pokojach – bałem się, że w każdej chwili mógł mi spaść na głowę sufit, lub wanna sąsiada z góry. Sprzedający mieszkanie byli dumni, że tak świetnie sobie wszystko poprzerabiali. Widziałem też termy gazowe wpięte w otwory wentylacyjne. Teraz możesz sobie wyobrazić wieżowiec z 10 piętrami, gdzie ktoś na drugim podłącza się w kanał wentylacyjny. Od trzeciego do ostatniego piętra lokatorzy wdychają spaliny, gdy mistrz przeróbek zażywa kąpieli.

Zarządca zarządcy nie równy

Są zarządcy, dla których udzielenie porady sprawi ogromną przyjemność, ale bywają i tacy, którzy będą ociągać się miesiącami z wydaniem decyzji. Najbardziej wkurzają mnie typy, którzy z obawy o wszystko wydają negatywne decyzje. Np. jeżeli ktoś w kamienicy chce przywrócić piec opałowy lub w miejsce pieca węglowego zrobić kominek i słyszy od zarządcy/administratora „nie, bo nie”. Co w takich sytuacjach proponuję? Poprosić, aby zarządca odniósł się do konkretnego przepisu prawnego – to wszystko.

Ten artykuł ma być zachętą do poszukiwania wielkanocnego zajączka, ale z głową, zgodnie z przepisami i własnym sumieniem.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Zobacz przygotowanie lokalu do wynajmu

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Jak czytać mapę zasadniczą lub ewidencyjną

Jak czytać mapę zasadniczą lub ewidencyjną

Inwestując w nieruchomości

Nabywając nieruchomość gruntową z zamiarem późniejszego komercyjnego jej wykorzystywania, czy nawet pod budowę własnego domu jednorodzinnego, należy zachować szczególną ostrożność i mieć ograniczone zaufanie do zbywcy lub nawet pośrednika. Jednak licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami musi być obowiązkowo ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, ale lepiej dodatkowo jeszcze samemu sprawdzić nieruchomość, niż później przed sądem domagać się zadośćuczynienia.

Aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne należy bardzo dokładnie przyjrzeć się mapie.

Szkolenie dostępne tu: grunty – szkolenie

Mapy interesującego Cię obszaru możesz odpłatnie pobrać w urzędzie powiatowym lub gminnym lub poprosić zbywcę, czy reprezentującego go pośrednika, o ich okazanie. Dla miast będzie ona w skali 1:500, abyś mógł sprawdzić więcej szczegółów. O skalach map pisałem w tym artykule: przeliczanie skali mapy.

Mapa ewidencyjna jest nakładką mapy zasadniczej, przedstawiającą jedynie elementy ewidencji gruntów i budynków. Różnice między mapą ewidencyjną a zasadniczą zostały przedstawione w tym artykule: mapa zasadnicza. Na mapie zasadniczej znajdziesz o wiele więcej danych.

Co inwestor musi sprawdzić

Przede wszystkim granice działki. Często nawet sam właściciel lub reprezentujący go pośrednik nieruchomości nie wie dokładnie, gdzie działka jest położona. Wynikać może to np. z powodu zaginięcia słupków granicznych lub wręcz z nadmiernego rozrostu roślinności (drzewa samosiejki, zakrzewienie, niekoszona trawa). Rozbieżność 20 m może być bardzo istotna w wyborze odpowiedniej lokalizacji.

Mapa posiada również opisane ulice (wzdłóż obiektu, pismem pochyłym), które mogą posłużyć inwestorowi jako punkt orientacyjny.

Obszar gruntu – z mapy można dość dokładnie wyliczyć ile metrów kwadratowych posiada działka.

Kształt działki – zerknięcie na mapę od razu uwidacznia ustawność działki – oraz jej nachylenie (czy jest płaska, czy też trzeba nawieść wiele wywrotek ziemi).

Mapa informować będzie również, gdy grunt będzie bagnisty. Z niej wyczytasz też i porównasz nr ewidencyjny działki, grupę użytków gruntowych oraz klasę gleby, która ma istotny wpływ na ustalane podatki, czy też pozwolenia na budowę (odrolnienie). Po nr ewidencyjnym inwestor może namierzyć działkę gruntu w geoportalu.

Widać również dojazd do drogi publicznej.

Kolejno na mapie znajdą się informacje o tym, czy jest ona zabudowana, a jak tak, to o jakim przeznaczeniu budynkiem, ilu kondygnacyjnym, jak posadowionym w stosunku do wjazdu oraz stron świata (słońce w salonie, cień w sypialni).

Uzbrojenie terenu – na mapie od razu widać ewentualne przyłącza wody, energii elektrycznej, gazu, kanalizacji oraz inne.

Bardzo ważne jest sprawdzenie sąsiedztwa. Widzimy jakiego typu są działki sąsiednie, czy są zabudowane a jak tak, to jaki charakter mają budynki – możemy kupić ziemię tuż przy hurtowni, warsztacie samochodowym lub na której w przyszłości powstanie stacja paliw. Sąsiedztwo, w razie braku planu zagospodarowania przestrzennego, daje możliwość uzyskania warunków zabudowy.

Nawet nie będąc fizycznie na działce możesz, za pomocą mapy zasadniczej, ustalić, czy przez działkę, którą jesteś zainteresowany, lub w bezpośredniej bliskości przebiega np. linia wysokiego napięcia lub wkopany jest gazociąg, który może uniemożliwić roboty ziemne.

Inwestycja w nieruchomość gruntową o komercyjnym  przeznaczeniu

Planując inwestycję komercyjną, z mapy zasadniczej jesteś w stanie wyczytać dodatkowo takie szczegóły, jak lokalizacje:

  • latarni
  • drzew
  • skarp
  • studzienek kanalizacyjnych
  • murków oporowych i ogrodzeń
  • studni
  • uzbrojenia podziemnego

PS

W kolejnym artykule przedstawię legendę mapy zasadniczej, czyli wyjaśnię wszystkie znaki, symbole i kolory w niej zastosowane.

Podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Mapa zasadnicza i ewidencyjna

Mapa zasadnicza i ewidencyjna

Mapa zasadnicza

Jest to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne, zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.

Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne

Przedstawione są na niej:

elementy ewidencji:

  • granice jednostek terytorialnego podziału państwa,
  • granice jednostek ewidencyjnych,
  • granice obrębów,
  • granice działek,
  • opisy i kontury użytków gruntowych, w tym ekologicznych,
  • opisy i kontury klas gleboznawczych,
  • usytuowanie budynków,
  • stabilizowane (trwałe) punkty graniczne,
  • numery ewidencyjne działek,
  • numery porządkowe budynków,
  • numery ewidencyjne budynków,
  • numery punktów załamania linii granicznych,
  • nazwy ulic i oznaczenia dróg publicznych

oraz

elementy sieci uzbrojenia terenu

  • urządzenia inżynieryjno-techniczne nadziemne,
  • urządzenia inżynieryjno-techniczne naziemne, w tym punkty położenia armatury naziemnej przewodów uzbrojenia technicznego,
  • linie przebiegu przewodów i elementów uzbrojenia terenu.

Ewidencja gruntów i budynków

Mapa zasadnicza wraz z rejestrem lokali i kartoteką lokali, rejestrem budynków i kartoteką budynków, rejestrem gruntów  oraz stanowi ewidencję gruntów i budynków.

Skala map

Mapa zasadnicza sporządzana jest w skalach: 1:500, 1:1000, 1:2000 lub 1:5000. Skala mapy uzależniona jest głównie od stopnia zurbanizowania terenu.

Przeliczanie jednostek na mapie na jednostki im odpowiadające w terenie zostało opisane w tym artykule: https://kamienicznik.wordpress.com/2013/01/14/przeliczanie-powierzchni-gruntu-i-skali-mapy/

Różnice między mapą ewidencyjną a mapą zasadniczą

Treść

mapa ewidencyjna

mapa zasadnicza

Granice działek

X

X

Latarnie

X

Numery porządkowe budynków

X

X

Drzewa

X

Warstwice

X

Skarpy

X

Linie wysokiego napięcia

X

Numery działek

X

X

Studzienki kanalizacyjne

X

Budynki

X

X

Murki oporowe

X

Ogrodzenia

X

Opisy i kontury użytków gruntowych

X

X

Nazwy ulic i placów

X

X

Studnie

X

Punkty graniczne stabilizowane trwale

X

X

Uzbrojenie podziemne

X

Mapa zasadnicza jest w kroju sekcyjnym prostokątnym, czyli jedna mapa odpowiada jednej sekcji o wymiarach 500 mm x 800 mm. Obejmuje ona zawsze taki sam obszar terenu, który jest ściśle ograniczony przez rozmiar sekcji. Dla przykładu mapa w skali 1:2000 obejmuje 1 km x 1,6 km w terenie. Północ w tej mapie jest na górze.

Mapa ewidencyjna jest często wykonana w kroju obrębowym. Kierunek północy jest wyrażony poprzez odpowiedni znak strzałki północy. Na jednym arkuszu mapy ma zmieścić się jak najwięcej informacji, ale tylko w granicach jednego obrębu.

Mapa ewidencyjna jest nakładką mapy zasadniczej, przedstawiającą jedynie elementy ewidencji gruntów i budynków.

Zapraszam na szkolenia z czytania map

Opis szkolenia dostępny tu: działki gruntu

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość inwestycyjna

Nieruchomości inwestycyjne to nie tylko lokale użytkowe, czy hale magazynowe, ale wszystkie te, które wkładają do kieszeni swoich właścicieli pieniądze. Nieruchomością komercyjną, czyli zarobkową, można swobodnie nazwać np. wynajmowane mieszkanie.

Cashflow a zyski kapitalowe

Wielu inwestorów postrzega inwestowanie w nieruchomości przez pryzmat zysków kapitałowych. Sprowadzają transakcje do zakupu poniżej wartości nieruchomości i natychmiastowego odsprzedania jej z zyskiem. Często podnoszona jest atrakcyjność nieruchomości przez remont lub ulepszenie.

Kup tanio, sprzedaj drogo – spekulacja

Zalety

Wady

Szybki zwrot zainwestowanych pieniędzy Duże ryzyko nie spieniężenia inwestycji w dogodnym (krótkim) czasie
Możliwość pomnożenia gotówki w stosunkowo krótkim czasie Duże ryzyko nie otrzymania pożądanej sumy pieniędzy – spadki cen na rynku, ograniczenie polityki kredytowej przez banki
Wysoki podatek dochodowy od zysku
Opłaty eksploatacyjne robi właściciel

Osoby inwestujące wyłącznie dla zysku kapitałowego uprawiają hazard.

Inwestowanie dla dodatniego przepływu pieniężnego

Zalety

Wady

Niski podatek (ryczałt 8,5%) Długi okres zwrotu zainwestowanych pieniędzy
Możliwość otrzymywania wynagrodzenia i w ogóle nie płacenia (legalnie) podatku Niska płynność
Wykorzystanie odpisów amortyzacyjnych
Opłaty eksploatacyjne robi najemca
Najemca spłaca kredyt bankowy
Nieruchomość generuje stały, dodatni przepływ pieniężny; właściciela nie dotyka recesja czy kryzys
Potencjalny wzrost wartości nieruchomości
Poprzez podnoszenie czynszu o wskaźnik inflacji, pieniądz nie traci na wartości
Zapewniona emerytura
Dużo czasu dla siebie

Warto być cierpliwym i skupić się na inwestowaniu dla przepływu pieniężnego. Oczywiście, gdy zdarzy się kupiec (często jest nim najemca zakochany w przedmiocie najmu), oferujący niezłe pieniądze za nieruchomość – sprzedaż będzie ekonomicznie uzasadniona.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,