RSS

Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

16 Kwi
Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Powstanie prawa

Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego powstaje w wyniku umowy osoby zainteresowanej a spółdzielnią. W umowie spółdzielnia zobowiązuje się oddać mieszkanie do używania a zainteresowany wziąć mieszkanie. Umowa nie ma formy aktu notarialnego i jest zawierana na czas nieokreślony. Zainteresowany musi być członkiem spółdzielni.

Członek spółdzielni (zainteresowany zakupem prawa) zobowiązuje się wpłacić wkład mieszkaniowy, który jest różnicą między kosztem wybudowania lokalu a pomocą (kredytem), jaką spółdzielnia uzyskała do wybudowania tego lokalu.

Prawo jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu, ale dziedziczony jest wkład mieszkaniowy. Po śmierci spółdzielcy osoby bliskie mogą przejąć lokal roszczeniem o ustanowieniu na nie prawa lokatorskiego do lokalu. Prawo to przysługuje tylko jednej osobie – wyjątek stanowi małżeństwo.

Dla inwestora

  1. Nie trzeba mieć zdolności kredytowej aby zakupić ww prawo. Spółdzielnia zaciąga kredyt na budowę lokalu (bloku), który później spłacany jest przez lokatora.
  2. Spłacane raty kredytu powiększają wkład mieszkaniowy lokatora.
  3. Mieszkanie lokatorskie można wynajmować lub podnajmować. Aby jednak zmienić przeznaczenie lokalu trzeba mieć zgodę spółdzielni.
  4. Lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego nie wchodzi w skład majątku inwestora (nabywcy). Lokal nadal jest własnością spółdzielni.

Mając na uwadze powyższe informacje można pokusić się o zakup takiego prawa do lokalu spółdzielczego za ustalony % wkładu mieszkaniowego, traktując go jako swój wkład własny. Kupujemy lokal po kosztach budowy. Kolejno wynajmujemy lokal swojemu najemcy, który spłaca za nas pozostały kredyt w spółdzielni, płaci bieżące koszty eksploatacyjne oraz pewną kwotę nadwyżki, który stanowi czynsz dla inwestora. Inwestorowi przechodzącemu recesję nie zostanie zabrany przez komornika lokal na prawie lokatorskim, ponieważ należy on de facto do spółdzielni.

Nie można zmienić mieszkania lokatorskiego na lokal użytkowy. Można natomiast wynająć np. 1 pomieszczenie (pokój) na prowadzenie usług (np. stomatolog), co nie zmienia przeznaczenia lokalu. Każda przebudowa wymaga również zgody spółdzielni.

Wyjście z inwestycji

Można zrobić na 2 sposoby:

  1. Przekształcić lokatorskie prawo na prawo odrębnej własności i sprzedać nieruchomość na wolnym rynku
  2. Zaczekać na zlicytowanie lokalu przez spółdzielnię i odebrać należne pieniądze

Pierwszy sposób jest bardziej cywilizowany. Drugi natomiast może stanowić dla inwestora pewne wyjście w sytuacjach kryzysowych.

Utrata prawa lokatorskiego do lokalu

Prawo może zostać cofnięte, gdy straci się członkostwo w spółdzielni.

Przestać być członkiem spółdzielni można jeżeli:

  • Członek nie działa w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami
  • Nie respektuje statutu spółdzielni
  • Używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem

Po rozwiązaniu umowy spółdzielnia sprzedaje lokal jako prawo odrębnej własności w drodze licytacji. Licytacja zaczyna się od 100% wartości rynkowej. Po sprzedaży lokalu spółdzielnia musi wypłacić byłemu lokatorowi pieniądze. Ich wartość musi odpowiadać minimum wkładowi mieszkaniowemu. Jeżeli za zlicytowaną nieruchomość spółdzielnia otrzyma sporą nadwyżkę, z której po odjęciu wszystkich kosztów spółdzielni (wraz z  ewentualnym bieżącym zadłużeniem i pozostałym do spłaty kredytem) zostanie różnica – zwracana jest ona byłemu lokatorowi.

Kupując mieszkanie z przekształcenia

Zbywca, który przekształcił lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego w prawo odrębnej własności lub w  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może mieć zadłużenie w spółdzielni z tytułu zaciągniętego kredytu np. termomodernizacyjnego. Inwestor (lub pośrednik) musi sprawdzić w spółdzielni bieżące saldo nieruchomości. Poczytaj o skardze pauliańskiej.

Zadłużenie może być wykazane w akcie notarialnym, ale nie musi. Spółdzielnia może również wpisać się do KW przekształcanej lub przekształconej nieruchomości w dział IV hipoteki. Kupujący (prawo własności lub spółdzielcze własnościowe po przekształceniu z lokatorskiego) ma prawo roszczenia do byłego właściciela z tytułu artykułu 777 K.C. (akt notarialny). Kupujący-inwestor mieszkanie, które ma zadłużenie w spółdzielni, będzie miał roszczenia głównie do pośrednika, który go o takim fakcie nie poinformował.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

4 responses to “Prawo lokatorskie do lokalu spółdzielczego – od strony inwestora

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: