RSS

Archiwa tagu: zakup

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Nieruchomość w kredycie hipotecznym

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne (do prowadzenia biznesu) lub nieruchomości mieszkaniowe mają jedną wspólną cechę – są strasznie kapitałochłonne. Zdecydowana większość inwestorów w nieruchomości korzysta z dźwigni finansowej, jaką daje kredyt bankowy. Również wiele nieruchomości kupowanych na cele mieszkalne posiada zadłużenie hipoteczne.

Kredyt hipoteczny jest czymś normalnym w dzisiejszym świecie. Świat jedzie na długu. Pomijając fakt, czy jest to dobry dług, czy zły dług, sytuacje napotykania nieruchomości będących w kredycie (spłacane lub nie) są bardzo częste.

Obawa przed nieruchomościami hipotecznymi

Od razu muszę wyjaśnić, że jest to potoczne stwierdzenie faktu występowania obciążenia hipotecznego na nieruchomości. Prawidłowo powinno się mówić o np. mieszkaniu z wpisanym zadłużeniem w hipotece.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie potencjalny klient. Mam do sprzedania działkę budowlaną. Słychać było, że nie bardzo zna się na rzeczy. Wpierw wypytał mnie o wygląd działki. Powiedziałem, że jest zielona, ponieważ jest porośnięta trawą, którą niebawem skoszę, ale działka nadal będzie zielona 🙂  Zapytał się mnie, jaka jest ta działka? Odpowiedziałem, znowu z uśmiechem, że fajna i warto ją zobaczyć! Wtem zapytał, czy jest hipoteczna? Przybrałem już poważny ton i powiedziałem, że ma obciążoną hipotekę, ponieważ kupowałem ją na kredyt. Głos w słuchawce zamarł. Po chwili wydukał, że to on dziękuję, bo nie chce kupować z długami.

Czy jest bezpieczne kupowanie nieruchomości, która posiada obciążoną hipotekę

Oczywiście, że TAK! Tylko jak zacząłem tłumaczyć swojemu rozmówcy (tak, aby mnie zrozumiał), o co w tym wszystkim chodzi, to powiedział, że nie chce się bawić w długi i rozłączył się. Potencjalny klient spanikował słysząc o długu. Nic do niego nie docierało. Niepotrzebnie.

Ryzyko nabycia nieruchomości z hipoteką

Osobę, która nie lubi kredytów, nie ma, nigdy nie miała i nie chce mieć żadnego długu, jest niezwykle trudno przekonać do bezpieczeństwa transakcji, gdzie nabywana ma być jakakolwiek nieruchomość, która ma wpisy w hipotece. Ludzie są, jacy są. Jednak zrozumienie lub wyrażenie chęci zrozumienia mechanizmu przeprowadzenia transakcji powoduje, że początkowe wielkie ryzyko – ten przerażający ziejący ogniem smok – zamienia się w smoczek od dziecięcej butelki – fajny, śmieszny i malutki.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

 OBIEKCJE NABYWCY  ZDJĘCIE OBIEKCJI
Będę płacił za kogoś jego dług – raty kredytu Kredyt zostanie spłacony w 100% w momencie płatności za nieruchomość. Nawet sam akt notarialny będzie miał zapis, co i komu należy zapłacić – ile musi otrzymać bank kredytujący, a ile sprzedający. Oczywiście wpierw bank kredytobiorcy (zbywcy) musi wydać dokument, w którym będzie napisane jakie konkretnie zobowiązanie finansowe należy uiścić do jakiego dnia.
Bank nie wyrazi zgody na sprzedaż Art. 72 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece mówi jasno: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Zapłacę za nieruchomość i zostanę z hipoteką Hipoteka wygasa w momencie zapłaty wierzytelności hipotecznej. Samo wykreślenie zapisów działu IV KW jest formalnością.
 Ciężko jest wyczyścić hipotekę Sąd Rejonowy (wydział wieczysto-księgowy) dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki na podstawie pisma wierzyciela. W takim przypadku bank, który udzielił kredytu sprzedającemu, musi dać tzw. list mazalny.
Nie będę płacił za wykreślanie hipoteki Zwyczajowo to sprzedający pokrywa tę opłatę sądową. Koszt 100 zł
Nie wiem, co to kwit mazalny List mazalny jest to dokument, na podstawie którego nastąpi wykreślenie hipoteki w dziale IV KW. Wydawany jest on stronie banku, którą jest kredytobiorca (zbywca). Warto dopilnować, aby

  • zbywca przekazał ten dokument nowemu nabywcy lub
  • zbywca samodzielnie poszedł do sądu i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie listu mazalnego lub
  • otrzymać pełnomocnictwo od zbywcy (np. w akcie notarialnym sprzedaży) do kontaktu z bankiem kredytującym (zbywcę), aby samemu odebrać list mazalny
To jest zbyt niebezpieczne Wynajmij profesjonalnego pośrednika nieruchomości z licencją zawodową, aby przeprowadził transakcję. Jeżeli okaże się, że jest coś nie tak, pamiętaj, że pośrednik jest ubezpieczony i odzyskasz pieniądze.

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Klient wybierając np. mieszkanie kieruje się głównie ceną nieruchomości. Inwestor w nieruchomości wie, że cena jest tylko jednym z kilku kosztów (najwyższym), które należy ponieść podczas nabywania mieszkania, czy lokalu użytkowego. Nie każdy potencjalny kupujący zdaje sobie sprawę z tego faktu. Dlatego też potencjalni nabywcy tak wiele czasu tracą, poszukując tej idealnej-wymarzonej nieruchomości, by później okazało się, że nie do końca mogą sobie na jej zakup pozwolić (finansowo).

Rynek można podzielić na 2 części:

  • rynek pierwotny
  • rynek wtórny

Rynek pierwotny są to wszystkie nowo wybudowane nieruchomości, dopiero co oddane do użytkowania, w których jeszcze nikt nie mieszkał. Tak by to można najprościej skwitować.

Rynek wtórny są to wszystkie inne nieruchomości, czyli takie, które były już używane lub sprzedawane nie od dewelopera.

Deweloperem nazywamy firmę, która zajmuje się budową budynków (bloki mieszkalne, centra handlowe, biurowce, a także domy jednorodzinne).

Koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Spotykam się z opiniami potencjalnie zainteresowanych osób, że rynek nowych mieszkań jest bardzo drogi. Konfrontując to z ofertami obu rynków, powiedziałbym że koszt nabycia mieszkania, choćby nowego,  jest raczej porównywalny z ofertami zakupu używanych mieszkań.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym należy powiększyć średnio o 4,5% wartości nieruchomości.

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy liczyć się z zapłatą:

1. Notariusz – 1%

  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

Zazwyczaj wszystkie koszty powstające u notariusza, w momencie przenoszenia praw własności mieszczą się w 1%.

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście rezygnując z usług pośrednictwa można zachować w kieszeni pieniądze na wynagrodzenie, które przeważnie opiewa na 3% + VAT, czyli 3,69%, i przeważnie liczone jest od ceny transakcyjnej. Powyżej w wyliczeniach pisałem 3,5%, ponieważ tyle (przy niewielkich negocjacjach) pośrednicy spokojnie zejdą z ceny za swoje usługi.

Czy rezygnacja z pośrednika rzeczywiście się Tobie opłaca? To będzie temat na kolejny artykuł, gdzie wykażę, że nawet płacąc pełną kwotę pośrednikowi można na całej transakcji sporo zaoszczędzić.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Pomimo, iż kupuje się używane nieruchomości, to cena jednostkowa metra kwadratowego nie maleje w porównaniu z zupełnie nowymi.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym należy powiększyć średnio aż o 6,5% wartości nieruchomości. Skąd to się wzięło?

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy zapłacić:

1. Notariusz – 3%

  • podatek od czynności cywilno prawnych PCC 2%
  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł  (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście powyższe dotyczy samego faktu zakupu nieruchomości. Jeżeli myślisz o zakupie np. mieszkania na kredyt, to wchodzą w to również koszty bankowe. Dokładnie takie wyliczenia możesz przeprowadzić dzięki temu wpisowi: analiza finansowa inwestycji pod wynajem.

Porównanie kosztów na rynku pierwotnym i wtórnym

Jedyną różnicą jest występujący 2% podatek PCC przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. To duża różnica. 2% ze 100 tys = 2 tys zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys, wydatek do US osiąga wartość 6 tys zł.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nie ma podatku PCC, ponieważ jest podatek VAT. Ale cena, którą nabywca płaci sprzedającemu (deweloperowi) zawiera już w sobie VAT.

UWAGA:
Wszystkie powyższe wyliczenia mają BARDZO OGÓLNY charakter. Jedynie PCC i koszty sądowe są niezmienne, natomiast wszystko inne można negocjować. Aczkolwiek założenie wzrostu kosztu nabycia nieruchomości (szczególnie mieszkalnej) o 4,5% lub 6,5% warto wkalkulować w swój budżet, jako koszty okołotransakcyjne.

Ciekawostka dla inwestora

Podatku PCC nie ma, gdy kupuje się nieruchomość od gminy lub z licytacji komorniczej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Kliknij mnie!

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazje na rynku nieruchomości

Okazje na rynku nieruchomości

Okazja – to najczęściej powtarzane słowo w biurze pośrednika nieruchomości

Okazję w nieruchomościach można dostrzec przez pryzmat wiedzy i doświadczenia, a nie oczami.

Dlatego tak trudno początkującym inwestorom nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej.

5 warunków udanej inwestycji w nieruchomości

  1. lokalizacja
  2. stan nieruchomości
  3. motywacja zbywającego
  4. sposób finansowania
  5. cena

Lokalizacja

Jest to jedna z główniejszych cech, którymi inwestor powinien się kierować, ale nie jedyna. Nawet wśród profesjonalistów pośredników nieruchomości krąży mit, mówiący o tym, że są 3 najważniejsze rzeczy w kupowaniu nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Nie jest to prawdą, a przynajmniej nie do końca.

Stan nieruchomości

Wygląd nieruchomości na zewnątrz oraz wewnątrz, stan instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, stan tynków, podłóg, sufitów, oraz tego, czego nie widać jak stropów, murów, fundamentów jest bardzo istotny w momencie analizowania zakupu. Doprowadzenie zrujnowanej nieruchomości do stanu użyteczności zapewniającego bezpieczeństwo bywa nieraz ekonomicznie nieuzasadnione – lepiej (taniej) jest nieruchomość wyburzyć i wybudować na nowo.

Motywacja zbywającego

Od tego w jakim stopniu sprzedający odczuwa presję, uzależnione są w ogromnej mierze negocjacje warunków nabycia. Można targować się o cenę, ale również i inne rzeczy, jak choćby o termin wyprowadzenia, przeprowadzenie napraw, remontów, czy konserwacji nieruchomości.

Sposób finansowania

To, jakie inwestor posiada źródła finansowania, wpływa bezpośrednio na rentowność inwestycji. Inwestorzy przeważnie posiłkują się kredytami bankowymi albo pieniędzmi innych ludzi. ROI z takich transakcji jest bardzo wysokie. Rzadko profesjonaliści kupują nieruchomości w całości za gotówkę nie korzystając z żadnej dźwigni finansowej. Robią tak początkujący; ale od czegoś trzeba zacząć, ponieważ żaden bank nie wyłoży pieniędzy na nawet najwspanialszą inwestycję, gdy nie będzie miał pewności co do kompetencji samego inwestora; a te zdobywa się wraz z przeprowadzonymi inwestycjami.

Cena

Ostateczna cena za nieruchomość (a nie cena ofertowa) ma bardzo duży wpływ na rentowność całej inwestycji. Im bardziej zbywający będzie zdeterminowany, tym lepszą cenę zaakceptuje.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 3 czerwca 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Ryzyko zakupu nieruchomości na licytacji

Zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej

Na licytacji komorniczej można okazyjnie kupić nieruchomość i dość sporo poniżej wycenionej przez rzeczoznawcę wartości. Ale każdy kij ma 2 końce.

Kupujesz kota w worku

No, może nie w zupełnie czarnym worku, bo przecież masz czarno na białym wyłożone najważniejsze informacje ze strony formalno-prawnej.

W prawdzie masz do wglądu protokół opisu i oszacowania, który robi komornik na potrzeby licytacji, ale możesz zapoznać się w nim jedynie z czysto technicznym opisem mieszkania czy domu. Pal licho jeżeli chodzi o lokal użytkowy, bo i tak sobie zrobisz po swojemu, ale wygląd mieszkania i jego wyposażenie ma dość duże znaczenie, zwłaszcza kosztowe. Aczkolwiek ogólnemu stanowi nieruchomości powinna odpowiadać wyceniona wartość nieruchomości; powinna, ale nie masz gwarancji, że rzeczoznawca został wpuszczony do środka. Twoja naoczna informacja o nieruchomości może pochodzić co najwyżej z zewnętrznych oględzin i opinii sąsiadów.

Przechodząc do rzeczy – nie wiesz, co się znajduje w nieruchomości i w jakim jest faktycznie stanie. Właściwie to nie wiesz, czy jest nieruchomość umeblowana lub czy będzie umeblowana, jak będziesz ją odbierał – bo to wielka różnica 🙂

Dlaczego nie wiesz, w jakim stanie kupujesz nieruchomość? Ponieważ nikt Cię nie wpuści na oględziny. Dlaczego? Ponieważ właścicielowi w ogóle nie zależy na sprzedaży!! Oczywiście mówimy o wystawieniu pod młotek nieruchomości, które są nadal użytkowane.

No właśnie – tym samym przechodzimy do meritum, czyli …

Zakup mieszkania z lokatorem

Zazwyczaj licytowane nieruchomości mieszkalne zamieszkują dłużnicy, którzy raczej nie wyprowadzą się na Twoją prośbę. Po wygranej licytacji musisz złożyć przed sądem wniosek o eksmisję. Pozew kierujesz przeciwko wszystkim osobom zamieszkującym nieruchomość.

Lokal socjalny

Jest to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, prawo do lokalu socjalnego mają:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz ich opiekunowie,
  • obłożnie chorzy,
  • emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
  • zarejestrowani bezrobotni,

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

I znowu masz problem, ponieważ gmina ma zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, ale gminy nie posiadają odpowiedniej ich ilości.

Aaaa, i jeszcze dość istotna rzecz:

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego

Są też i lepsze strony sytuacji, w której nie można pozbyć się lokatorów.

Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Pomieszczenie tymczasowe

Należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Jeżeli lokatorom Twojej nowej nieruchomości nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego – musisz zapewnić coś zastępczego. Tym czymś jest właśnie wspomniane powyżej pomieszczenie tymczasowe.

Zgodnie z art. 1046 ust. 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Kolejna bardzo ważna informacja dla inwestora to taka, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

A co z rzeczami osoby wyprowadzanej?

Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi.

Lokal zamienny

Należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Nabywanie nieruchomości mieszkalnych z licytacji

Po więcej szczegółowych informacji a propos ryzyka, zapraszam tu: okazje rynku nieruchomości

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabycie nieruchomości od komornika

Nabycie nieruchomości od komornika

Okazyjny zakup nieruchomości

Kupno nieruchomości na licytacji komorniczej jest jednym ze sposobów na nabycie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej.

Komornik robi dwie licytacje. Pierwsza zaczyna się ceną wyjściową 3/4 wartości, czyli o 25% niższą, niż z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Druga, jeżeli pierwsza nie przyniesie rozstrzygnięcia, rozpoczyna się wywołaniem od 2/3 wartości, czyli 33,33% mniejszą od wyceny rzeczoznawcy. Niżej już komornik niestety nie sprzeda.

Kolejnym asem dla inwestora w nieruchomości jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Gdzie odbywa się licytacja komornicza

Od 06 stycznia 2012 r. komornicy mają obowiązek obwieszczania o licytacjach na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej; adres www: www.licytacje.komornik.pl

Oprócz podanej strony internetowej komornicy zamieszczają obwieszczenia w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (np. Urząd Miasta), oraz w poczytnym w danej miejscowości dzienniku.

W obwieszczeniu zawarty jest konkretny termin (data i godzina) oraz miejsce (adres).

Jak kupić nieruchomość na licytacji

Musisz złożyć tzw. rękojmię, czyli w tym przypadku fizyczne potwierdzenie chęci przystąpienia do licytacji. Rękojmia (nie wiem dlaczego tak to nazwali w ustawie, ale może ktoś wytłumaczy w komentarzu?) wynosi 10% wartości nieruchomości. Wartość, jak też i suma rękojmi, podawana jest w obwieszczeniu komorniczym.

Licytacja odbywa się ustnie. Podbijasz cenę. Wygrywasz, jeżeli nikt Cię nie przebije. Zwycięstwo nazywa się przybiciem – tak, jakby sędzia przybił Ci piątkę, że wygrałeś.

Rękojmia zaliczona zostanie na poczet wpłaty. Innym, którzy brali udział w licytacji, a jej nie wygrali, rękojmia jest niezwłocznie zwracana.

Masz 2 tygodnie (max. miesiąc – gdy wnioskujesz o wydłużenie) na zapłatę reszty, czyli różnicy między ceną zalicytowaną a już wpłaconą rękojmią. Płacisz na podany rachunek depozytowy sądu.

Jeżeli nie zapłacisz, tracisz za karę rękojmię, czyli te 10% wartości nieruchomości, które wyłożyłeś aby nabyć możliwość licytowania.

Aha, możesz być jedynym, który licytuje, aby licytacja odbyła się i abyś stał się nabywcą. Musisz jedynie zalicytować kwotę wyższą niż 1% ceny wywoławczej – tzw. postąpienie musi być min 1%.

Wygrana licytacja komornicza – co dalej

Przybicie musi się uprawomocnić. Po czym sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które de facto przenosi (po uprawomocnieniu) własność na nabywcę. Dopiero ten dokument daje prawo do zmiany właściciela w księdze wieczystej oraz katastrze nieruchomości.

Co z długami

Są dwie wiadomości: dobra i zła

Dobra jest taka, że wszelkie obciążenia, jak np. długi wobec banków, urzędu skarbowego, ZUS’u, czy innych wierzycieli wygasają. Nabywasz nieruchomość wolną od obciążeń. Nawet, jeżeli bank dostanie mniej, niż się należało, to hipoteka na wylicytowanej nieruchomości automatycznie wygasa.

Zła jest taka, że pozostają w mocy różne prawa jak choćby służebności drogi, przesyłu, prawa dożywotnika (osoby mającej prawo zamieszkiwania aż do śmierci), prawo użytkowania.

Postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest podstawą do wykreślenia w KW wszystkich praw, które wygasły, zgodnie z planem podziału. Samo postanowienie jest wystarczające do wykreślania wszystkich obciążających zakupioną nieruchomość hipotek. Sam musisz jednak o to zadbać.

UWAGA:
Jeżeli chciałbyś poznać szczegóły licytacji to zobacz tę stronę
nieruchomości z licytacji komorniczych

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,