RSS

Archiwa tagu: nieruchomości

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Plan poprawy nieruchomości

Nieruchomości, w odróżnieniu od papierów wartościowych, kruszców, czy biznesu (przedsiębiorstwa) mają to do siebie, że dość łatwo/prosto i szybko można je poprawić, aby zyskały na wartości. Już zwyczajne dobre wysprzątanie mieszkania, czy odmalowanie elewacji domu może zachęcić potencjalnie zainteresowaną osobę do nabycia nieruchomości. Znowu jakiekolwiek ulepszenia, czy zmiany wyglądu lub funkcjonalności mogą być podstawą do zarobienia większej sumy pieniędzy.

Z drugiej znowu strony, to z każdej nieruchomości można zrobić marzenie potencjalnych nabywców, tylko trzeba włożyć duże lub niekiedy wręcz ogromne środki finansowe.

Dochodzimy zatem do bardzo ważnej rzeczy, mianowicie do opłacalności inwestycji. Powtarzam się i będę to robił! W poprzednim artykule już mówiłem nieco o zbyt drogim remoncie i jego skutkach. Porównałem to do przygotowania samochodu do sprzedaży i moim zdaniem jest to jedno z najlepszych porównań. Czytając różne artykuły odnośnie aranżacji, remontów, czy home-staging’u, co jakiś czas natrafiam na konkretne mieszkanie (akurat takim typem nieruchomości się głównie zajmuję), które jest wg mnie przeinwestowane! Zobacz np. taki przykład z życia: mieszkanie w wieżowcu. Pięknie mieszkanie (w cenie 89 tys.), zrobione za bardzo wysoką kwotę (50 tys.). I tak dobrze, że znaleźli się nabywcy (dający 150 tys.)

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , ,

Kontekst a treść

Kontekst a treść

Krótki wstęp

Gdy studiowałem obrót nieruchomościami, wpajano nam, że nie ma praktycznie żadnej różnicy między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

A jednak!

Inwestowanie w nieruchomości

Różnica, ale dla inwestora

Pomijając kilka rzeczywiście dość mało istotnych różnic, należy wspomnieć o amortyzacji. Odpisy amortyzacyjne są kluczowe dla inwestycji, ponieważ bezpośrednio wiążą się z podatkiem. Dokładnie to pomniejszają podatek dochodowy, co zazwyczaj ma ogromny wpływ na wynik finansowy przedsięwzięcia.

Pośrednicy, którzy przekazywali nam (studentom) wiedzę, kładli nacisk na fakt istnienia księgi wieczystej i ewentualnego zadłużenia nieruchomości. Oczywiście jest to bardzo ważne, szczególnie gdy Twoim klientem będzie rodzina biorąca kredyt hipoteczny.

Z pośrednikami bardzo często współpracują inwestorzy. Ludzi tych najbardziej interesuje informacja, ile można zyskać oraz jakie są potencjalne ryzyka transakcji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

How, how, how – czyli promocje, wyprzedaże i takie tam nieruchomościowe sprawy

How, how, how – czyli promocje, wyprzedaże i takie tam nieruchomościowe sprawy

Życzenia

NA ŚWIĘTA ŻYCZĘ CI

Nadziei – by nie opuszczała,
radości – by rozweselała,
miłości – by obrodziła,
dobroci – by zawsze była – …
życzy z okazji Świąt Bożego Narodzenia

Bartosz Dolinkiewicz

Prezentów moc

Dostałeś/aś prezent wczorajszego wieczoru? Tak?! Super! Pozwól, iż i ja coś dorzucę od siebie.

Z okazji Świąt Bożego Narodzenia i nadchodzącego Nowego 2015 Roku zrobiłem kilka bardzo ciekawych promocji:

  1. Poradnik o amortyzacji lokali mieszkalnych tańszy o ponad 20%: „Strategie podatkowe w wynajmie
  2. Pełne, 4 godzinne szkolenie z zarządzania wynajmem za niecałe 100 zł: „Tajemnice dobrego zarządzania wynajmem

Serdecznie pozdrawiam

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 25 grudnia 2014 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Właściwie to dziś pytanie powinno brzmieć: „Jak w ogóle sprzedać lokal mieszkalny”? 🙂

Cena nieruchomości lekarstwem na bolączkę?

Często w portalach ogłoszeniowych widuję te same oferty, pojawiające się tam regularnie od kilkunastu miesięcy. Przeważnie, po kilku próbach sprzedaży, zostaje zmniejszona cena.

Czy cena jest jedyną odpowiedzią na złapanie klienta? W Polsce utarł się już pewien symbol „CCC” – czyli Cena Czyni Cuda 🙂 Jednak sporo ogłoszeń, w których cena została zredukowana, nadal nie znajduje nabywcy. Czyżby właściciel nadal żądał zbyt wysokiego wynagrodzenia za swoją nieruchomość? Być może.

Nieraz – przy okazji, widuję domy, które znam na pamięć z ogłoszeń. Przejeżdżając obok takiej posesji w cale się nie dziwię, że nikt tego nie chce kupić. Dlaczego? Ponieważ obraz, jaki ukazuje się moim oczom jest zniechęcający! A jak ktoś ma coś kupić, skoro nie chce nawet tego obejrzeć?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Szkolenie z inwestowania w nieruchomości

Szkolenie z inwestowania w nieruchomości

Kursy, seminaria, instruktaże – nauki tajemne

Od pewnego czasu zauważam swoiste natężenie w proponowaniu przeróżnych kursów lub szkoleń. Jak jeszcze kilka lat temu mogłem obserwować dosłownie kilku trenerów, którzy robili stacjonarne szkolenia, to w danej chwili mógłbym na szybko wymienić przynajmniej 10 osób.

Dlaczego akurat teraz?

Czy inwestowanie w nieruchomości staje się „modne”? Czy może więcej ludzi obudziło się z letargu i odkryło, że tylko dzięki inwestowaniu mogą zapewnić sobie godziwą przyszłość? A może to wszystko przez wpływ marketingu różnych firm zajmujących się szkoleniami? A może wszystko po trochu.

W każdym razie kursów jest ci u nas, w tej biednej Polsce, dostatek. Kolejni trenerzy wyrastają jak grzyby po deszczu i oferują ulgę w przyszłym cierpieniu (emerytury, ZUS, i te tematy).

Dla każdego coś dobrego

Ponieważ potencjalny inwestor jeszcze nie wie dokładnie, w jaki typ nieruchomości chce zainwestować, to szkoleniowcy prześcigają się w wymyślaniu tematów:

  • zainwestuj w ziemię, bo tylko ona idzie do góry
  • kupuj magazyny, magazyny, magazyny
  • najlepiej inwestuje się w mieszkania na wynajem
  • oddaj swoje pieniądze firmie inwestującej w nieruchomości
  • itd, itp.

Hmmm, komuś, kto nigdy nie miał do czynienia z rynkiem nieruchomości musi być niezmiernie ciężko wybrać coś dla siebie. Jeszcze ciężej jest wybrać metodę samej inwestycji, jak chociażby:

  • nabywanie udziałami
  • podwynajem
  • licytacje
  • czy modele bardziej zaawansowane (np. Phoenix)

Być może większości łatwiej zdecydować się na inwestycje nastawione na zysk kapitałowy – ponieważ rozumieją formułę „kupić tanio, sprzedać drogo”. Lecz mało który prelegent wyjaśnia mechanizm inwestowania pod ciągły przepływ gotówki (cashflow).

Jaki kurs wybrać

To jest lepsze pytanie od zapytania: jaką szkołę wybrać lub jaki kierunek studiów? Dlaczego? Ponieważ na większości dwu lub trzy dniowych szkoleń można dowiedzieć się więcej, niż przez rok na tzw. studiach. Dlaczego? Ponieważ na studiach wykładowcami są zazwyczaj ludzie z ogromną wiedzą teoretyczną, ale bardzo małą, lub wręcz znikomą, wiedzą praktyczną.

Dochodzimy do pewnego paradoksu: na studiach uczymy się regułek, a na seminariach studiujemy.

A więc które szkolenie będzie dobre dla Ciebie? Nie mam zielonego pojęcia!! Wszystko zależy na jakim stopniu wtajemniczenia jesteś lub na jaki stopień chcesz się wspiąć? Dzisiejsi szkoleniowcy, którzy organizują przeróżne kursy, są bardzo dobrymi trenerami; przynajmniej większość z nich. Natomiast to, czy coś mogłoby być dla Ciebie – zależy wyłącznie od Ciebie, Twoich poglądów, czy chęci poznania.

Kontekst a treść

Jeżeli poważnie myślisz o inwestowaniu na rynku nieruchomości powinieneś otworzyć się na nową wiedzę. Twój kontekst MUSI powiększyć się na tyle, aby przekazywana treść znalazła w nim swoje miejsce. Inaczej Twoje szkolenie, czy seminarium będzie tylko stratą pieniędzy.

Dlaczego Twój kontekst jest tak ważny? Ponieważ przekazywane przez trenerów informacje są bardzo często zaskakujące, nowe, niesamowite. Kiedy zamkniesz się w sobie mówiąc lub myśląc” „tego nie można zrobić”, „to jest niemożliwe do wykonania”, tak naprawdę określasz granice swojego umysłu. Prelegenci, jak tylko będziesz chciał, wytłumaczą Tobie, dlaczego to, o czym mówią, jest wykonalne oraz to, że każdy może to zrobić – wystarczy się otworzyć na nową wiedzę, co bardzo często jest największym wyzwaniem na szkoleniu.

Zaproszenie na szkolenie

Również i my (Damian, Mariusz i ja) postanowiliśmy przekazać Tobie swoją wiedzę; wiedzę budowaną w oparciu o wieloletnie doświadczenie. Zależy nam na tym, abyś zrozumiał inwestowanie. Dlaczego? Ponieważ tylko zrozumienie da Tobie klarowny obraz Twojej przyszłości, pozwoli zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy oraz, co najważniejsze, zminimalizuje ryzyko związane z inwestowaniem i wynajmem.

Postanowiliśmy zrobić dwudniowe szkolenie we Wrocławiu w dniach 21-21 czerwca 2014 (dokładnie za miesiąc – w weekend). O czym będziemy opowiadać, o czym dyskutować, co pokażemy, o jakich problemach i ich rozwiązaniach będzie wykład, i w ogóle kim jest Damian i Mariusz – tego dowiesz się przeglądając szczegółowo stronę www oraz zamieszczoną tam agendę.

Wejdź i zobacz szczegóły: MuszkieterowieNieruchomosci.pl

Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości

Od czego zacząć inwestowanie w nieruchomości

Edukacja finansowa

Kilka dni temu otrzymałem e-mail dotyczący filmiku pt. „Jak obliczyć: ROE i ROI oraz okres zwrotu z zainwestowanego kapitału”. Wideo to wrzuciłem już jakiś czas temu na YouTube.

We wiadomości do mnie czytelnik/widz napisał m.in.:

… jak dla mnie dane zaprezentowane na tym filmie są strasznie mylące i wprowadzające w błąd

Moja uwaga jest taka – za ile musiałoby być wynajmowane mieszkanie, aby przepływ pieniężny wyniósłby aż 1500zł ? Zwracam tutaj uwagę, że wkład własny to zaledwie 25 000zł. Tak więc wysokość kredytu to 225000zł. Przy takim kredycie to sama rata kredytowa będzie wynosić około 1500zł (w zależności na ile lat). Tak więc aby przepływ pieniężny wyniósł 1500zł musiałby Pan wyjanąć mieszkanie za około 3000zł. Jest to raczej nierealne. Tak więc moja sugestia jest taka, żeby przykłady były bardziej praktyczne, życiowe, a nie trochę takie z kosmosu.

Prze takie podejście wychodzi, że wkład własny można odzyskać strasznie szybko, a w rzeczywistości by się niestety tak nie stało – więc to wprowadza słuchacza w błąd.

Przytaczam akurat ten list, z wielu które otrzymuję co jakiś czas na temat filmów zamieszczonych przeze mnie w internecie, ponieważ zawiera większość obaw początkującego inwestora.

Kontekst a treść

2,5 roku temu napisałem artykuł (w sekretsukcesu.edu.pl) nt. myślowego horyzontu – nazwanego kontekstem, oraz treści – informacji. W skrócie chodzi o to, że należy zdać sobie sprawę, że coś (cokolwiek) możliwe jest do osiągnięcia, następnie przystąpić do zbierania informacji „jak to zrobić”. Dobrym przykładem jest lot człowieka na Księżyc. J.F. Kennedy podjął wyzwanie w zaledwie 20 minut: „Lecimy na Księżyc”. Wyznaczył tym samym bardzo ambitny cel, przez nikogo wcześniej nieosiągnięty. Dopiero później wszyscy zaczęli pracować nad realizacją tego celu.

Rozwój osobisty

W inwestowaniu jest identycznie. Najpierw musisz przyjąć do własnej wiadomości – zaakceptować przez własną świadomość i podświadomość – że dany cel jest możliwy do wykonania. Przy nieruchomościach jest łatwiej, niż przy lotach w kosmos, ponieważ istnieje więcej sprawdzonych technik zakupu nieruchomości niż sprawdzonych dróg lotu poza Ziemię 🙂

Przykład wypracowania dużego ROE

Moja uwaga jest taka – za ile musiałoby być wynajmowane mieszkanie, aby przepływ pieniężny wyniósłby aż 1500zł ? Zwracam tutaj uwagę, że wkład własny to zaledwie 25 000zł. Tak więc wysokość kredytu to 225000zł.

Mieszkanie może być wynajmowane za 3 tys, za 10 tys lub za 300 zł – zależy to od wielu czynników, jak: lokalizacji, wyposażenia, sąsiedztwo, majętność potencjalnych najemców, wskaźnik bezrobocia, ilość lokali na rynku, standard wykończenia, itp.

Przy takim kredycie to sama rata kredytowa będzie wynosić około 1500zł (w zależności na ile lat). Tak więc aby przepływ pieniężny wyniósł 1500zł musiałby Pan wyjanąć mieszkanie za około 3000zł. Jest to raczej nierealne.

To, co dla Pana wydaje się być nierealne, dla innych jest realne – znowu wszystko zależy od kontekstu osoby-inwestora. I dlaczego zakłada Pan kredyt w PLN? Może to być kredyt w EUR (EURIBOR = 0,227%), gdzie oprocentowanie to jakieś 2-3%. Banki nie dają już w EUR? Ależ dają (choć nie wszystkie), tylko trzeba mieć dobrą sytuację finansową.

Tak więc moja sugestia jest taka, żeby przykłady były bardziej praktyczne, życiowe, a nie trochę takie z kosmosu. Chyba, że coś źlę liczę to proszę o poprawę mnie 🙂

To jest tylko przykład liczenia. Jeżeli analizował Pan mieszkania w ten sposób – to znaczy, że przykład zdał egzamin, ponieważ pokazał Panu jak to liczyć.

Prze takie podejście wychodzi, że wkład własny można odzyskać strasznie szybko, a w rzeczywistości by się niestety tak nie stało – więc to wprowadza słuchacza w błąd.

Znowu mówi Pan o swojej rzeczywistości. Każdy ma inną. 3 m-ce temu mój kolega kupił w centrum Szczecina mieszkanie za 80 tys zł. Ten lokal posiada wartość 150 tys zł. Najlepsze jest to, że jego wkład własny wyniósł ZERO zł! Skorzystał z pieniędzy innych osób. Można? Można!

Od czego rozpocząć inwestowanie

Teoria

Jeżeli przeczytałeś pierwszą część artykułu, to wiesz, że inwestowanie w nieruchomości należy rozpocząć od edukacji finansowej. Co to oznacza?

  • Przeczytaj kilka książek poświęconych tematowi nieruchomości – z ręką na sercu polecam książki Roberta Kiyosakiego. Dostaniesz je np. tu: sklep cashflow
  • Zapisz się na kursy rozpatrujące problematykę nieruchomości, czyli wszystko, co wiąże się z nabywaniem – temat jest bardzo szeroki i nastawiony głównie na skomplikowane przepisy prawne
  • Weź udział w kursach lub webinarach traktujących o kupowaniu nieruchomości poniżej ich wartości
  • Porozmawiaj z min. kilkoma inwestorami w nieruchomości, jeżeli nie znasz nikogo takiego, to zaprzyjaźnij się z pośrednikami, którzy dostarczą Tobie fachową wiedzę
  • Rozwijaj się, ciągle przyjmuj nową wiedzę i bądź otwarty na wszelkie sugestie. Jak powiedział Napoleon Hill „Jeżeli myślisz, że możesz – to możesz. Jeżeli myślisz, że nie możesz – to nie możesz. W obu przypadkach masz rację.”

Ceny kursów są bardzo różne. Od kilkunastu PLN do nawet kilkudziesięciu tysięcy. Zależy od tematyki, przygotowania, miejsca, czasu trwania szkolenia, doświadczenia trenera … oraz (w głównej mierze) od marketingu.

Zobacz krótkie szkolenie Marcina Wiśniewskiego o szukaniu działek w terenie. To przykład na to, jak za niewielkie pieniądze można otrzymać bardzo pożyteczną wiedzę, która zwróci się wielokrotnie w postaci zaoszczędzonego czasu.

Praktyka

Największym problemem nieruchomości, zapewne z którym sam się spotkasz, jest ich kapitałochłonność. Zacznij więc od czegoś małego (w sensie finansowym).

Może to być zakup garażu na wynajem – super sprawa. Temat ten podejmują również wytrawni inwestorzy ze względu na możliwy szybki zwrot z kapitału (choć tu raczej wchodzą w grę parkingi wielopoziomowe). Ludzie mają coraz więcej samochodów. Miejsca na parkingach zaczyna brakować. Niektóre firmy ubezpieczeniowe dają spore zniżki za trzymanie auta w garażu, dlatego firmom opłaca się nająć garaż, niż przepłacać za AC.

Na forach internetowych można przeczytać, jak niektórzy forumowicze krzyczą: inwestuj w biura lub w lokale użytkowe. Ci sami śmieją się z osób inwestujących w mieszkania.

Chciałbym dodać, że nie jest ważne w co inwestujesz, ważny jest zysk! Dobrze jest się specjalizować w jakimś typie nieruchomości. Mogą to być np. lokale użytkowe lub biurowe; mogą to być równie dobrze lokale mieszkalne lub wspomniane garaże lub place do parkowania. Niektórzy wyspecjalizowali się w galeriach handlowych inni w biurowcach – jednak dla początkującego inwestora kwota kilkuset milionów PLN może nie być dostępna.

Z własnego doświadczenia powiem Tobie, że mieszkania na wynajem są cholernie stresujące. Wbrew pozorom jest to bardzo ciężki temat – głównie za sprawą specjalnych przepisów prawnych. Mowa o ustawie z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednak jeżeli posiądzie się doświadczenie z radzeniem sobie z osobami fizycznymi, to późniejsze kontrakty z przedsiębiorstwami będą o wiele łatwiej, przyjemniej i sprawniej wychodziły. Nie ma nic gorszego, niż lokator płacący 200 zł za fajnie urządzone mieszkanie, z wymaganiami (od właściciela) godnymi królewskiej rodziny. Ooo, przepraszam – gorszy jest lokator NIE płacący za wynajem, z wymaganiami godnymi królewskiej rodziny.

Wiele osób dostaje mieszkania. Może to być spadek po dziadkach, może to być prezent ślubny itp. Są to nieruchomości, które zazwyczaj mało kosztowały nabywcę. Plusem jest, że inwestor nie musiał w takim przypadku wyciągać kilkudziesięciu-kilkuset tysięcy PLN, ale również może okazać się to minusem, ponieważ to, co łatwo przychodzi, może równie łatwo odejść (straty w lokalu).

Dobrym inwestorem czyni Cię to, jak dobrze umiesz rozwiązywać problemy,
a nie jak dobrze umiesz unikać problemów!

W co konkretnie inwestować

Nie ma złotego środka – inwestuj tam, gdzie są ludzie, a oni są tam gdzie mają pracę. Trzymaj się tej zasady, ponieważ bez pieniędzy ludzi, którzy będą skłonni zapłacić Tobie za sprzedaż nieruchomości lub za jej wynajem, nic nie zdziałasz.

Czy to będzie ziemia rolna (którą możesz wydzierżawić komuś lub swojej innej spółce i sam uprawiać), czy zainwestujesz w kopalnię, albo w motel nie ma znaczenia. Ważne, że zainwestujesz. Jednak zanim to zrobisz, musisz dokładnie przemyśleć plusy i minusy oraz dokładnie wszystko wyliczyć.

Narzędzia inwestora

Tak samo, jak ciężko wbić gwóźdź bez młotka, tak samo ciężko jest zarządzać nieruchomością bez odpowiedniego oprogramowania.

Dlatego zapoznaj się z programem do obsługi najmu oddzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych:

System Rozliczania Wynajmu

oraz z programem do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
6 komentarzy

Opublikował/a w dniu 17 października 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , ,