RSS

Archiwa tagu: nieruchomości

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Własność, moja własność

Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Mity o wynajmie nieruchomości

Mity o wynajmie nieruchomości

Obalamy mity

Inwestując na rynku nieruchomości zapewne każdy spotkał się wcześniej czy później z różnymi opiniami odnośnie zarabiania. Pewnie w 90. procentach zasłyszanych opinii wszystko szło dobrze, wręcz rewelacyjnie … jak w bajce. Początkujący inwestorzy często przyjmują to z zapałem i jako pewnik, że wszystko idzie dobrze, bo musi. Dopiero wraz z nabywaniem doświadczenia klaruje się nieco inna rzeczywistość, niż to wcześniej ktoś opisywał. Pamiętaj, iż nie ma złych inwestycji; są tylko źli inwestorzy.

  • Na wynajmie zawsze się zarabia

Nie wiem, jak Ty, ale ja takie sformułowanie bardzo często słyszałem i nadal słyszę. Zazwyczaj powtarzają to ludzie, którzy nigdy przedtem nie zajmowali się wynajmowaniem czegokolwiek, ale poczytawszy nieco gazet czy news’ów portali internetowych tworzą złudną aurę powodzenia. Ludzie Ci nie mają pojęcia co to jest pustostan i jak z nim walczyć. Wydaje się im, że znalezienie lokatora na puste mieszkanie jest dziecinnie proste. Często przemawia przez nich zazdrość, gdy ktoś z ich bliskich z powodzeniem wynajmuje kawalerkę. Niestety ludzie bez doświadczenia nie widzą szczegółów, dzięki którym biznes wynajmu jest opłacalny lub też powoduje straty. Nikt im nie powie, że lokator zdemolował mieszkanie lub od miesięcy nie płaci i na dodatek nie chce się wyprowadzić.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 6 marca 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , ,

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Read the rest of this entry »

 
8 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2018 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Kupno mieszkania na kredyt

Dokładnie tak mógłby brzmieć tytuł, ale … tu chodzi o Ciebie, jako właściciela nieruchomości, więc odwróciłem sytuację 🙂

Po co kolejny artykuł w sieci na ten temat? Ano po to, aby dokładnie naświetlić różne aspekty tej samej rzeczywistości. Banki od niedawna wymagają tzw. wkład własny. Nie rozpisując się wiele – chodzi o to, że bank jest w stanie udzielić kredytu tylko tym, którzy mają jakieś pieniądze; innymi słowy nie są zupełnymi golasami. Oczywiście te jakieś pieniądze to zazwyczaj musi być gotówka. Mało tego; nie dość, że gotówka, to w określonej wysokości. I tu cały szkopuł. Niektóre banki życzą sobie 10% a inne 20% tzw. wkładu własnego.

Wkład własny

Opisując to w prosty sposób, można rzec iż jest to finansowy udział nabywcy w zakupie nieruchomości. Jeżeli cena lokalu wynosi 200 tys PLN, to udział będzie wynosić 20 tys PLN – czyli 10% (procenty zależne są od oferty konkretnego banku). Banki podejdą do kredytu, gdy potencjalny nabywca wskaże konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowany. Oczywiście można zrobić sobie symulację, na ile bank skredytuje – czyli jaką ma się zdolność kredytową, co jest moim zdaniem pierwszym posunięciem, ponieważ nabywca będzie wiedział, w jakich cenach (górna granica) szukać nieruchomości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Księgi wieczyste po adresie nieruchomości

Księgi wieczyste po adresie nieruchomości

Jak dotrzeć do księgi wieczystej po adresie nieruchomości

Należy zadać sobie pytanie: po co w ogóle potrzebna jest księga wieczysta? Dopiero odpowiedzi na nie dadzą pewien zarys horyzontu, na jakim działają inwestorzy. Nie będę się powtarzał i tych, którzy posiadają niewielką wiedzę na temat KW, zapraszam do przeczytania artykułu księga wieczysta. Natomiast w tym artykule rozwinę temat ksiąg wieczystych w kontekście okazyjnego nabycia nieruchomości.

Okazje na rynku nieruchomości

Jeździłeś kiedyś zbierać grzyby w lesie? Podobną technikę możesz wykorzystać w szukaniu nieruchomości. Pamiętaj, że w lesie jest pełno grzybów, a sztuka polega na ich znalezieniu. Często jest również tak, że kolejny „wytrawny grzybiarz” chodząc tymi samymi drogami co poprzednicy, jest w stanie dostrzec przeoczony towar. W zasadzie to nigdy nie wiesz, czy wyzbierałeś wszystkie grzyby, czy tylko się tak Tobie wydaje 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,