RSS

Archiwum kategorii: Z życia nieruchomości wzięte

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

  • ściany
  • podłogi
  • meble
  • sprzęt AGD
  • stolarka drzwiowa i okna
  • sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Film

Ile można zarobić na nieruchomościach

Ile można zarobić na nieruchomościach

Gotowiec inwestycyjny

W tym artykule skupię się wyłącznie na zbudowaniu biznesu i jego sprzedaży. Chodzi oczywiście o nieruchomości, a dokładniej będzie o pewnym konkretnym lokalu mieszkalnym, który został nabyty poniżej ceny rynkowej. Mieszkanie było zrujnowane. Inwestor wyprowadził nieruchomość na prostą i wystawił lokal na rynek wynajmu krótkoterminowego, ponieważ pod tym kątem była robiona adaptacja kawalerki.

O zarabiających nieruchomościach napisałem ten artykuł: gotowiec inwestycyjny Dzisiejszy wpis, a w zasadzie to film w nim zawarty, jest wyłącznie uzupełnieniem do niego.

Biznes na sprzedaż

Nieruchomość zaczęła szybko generować zyski, które po 2 miesiącach, prowadzenia biznesu wynajmu na doby, przewyższyły dwukrotnie przychody, jakie inwestor mógłby uzyskać z najmu długoterminowego.

Lokal pozyskał w międzyczasie kilku stałych klientów oraz zaczyna powoli piąć się w rankingach (Booking.com i AirBnB) ze względu na wystawiane przez gości noty.

Film

Zapraszam na film, w którym poddam analizie opłacalność odsprzedaży tej nieruchomości innemu inwestorowi. W zasadzie to będziesz mógł zobaczyć, ile na prawdę można wyciągnąć na nieruchomościach.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Film

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w nieruchomości w dużych miastach

Coraz powszechniejszą praktyką wśród inwestorów jest nabywanie większych mieszkań w celu wynajęcia ich na pokoje. Zazwyczaj to ma miejsce w miastach akademickich typu: Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk, czy Wrocław. To tu zjeżdża się wielu młodych ludzi, pragnących podjąć studia na wybranych ówcześnie kierunkach. Również duże polskie miasta przyciągają wielu zainteresowanych podjęciem pracy; zarówno z okolicznych mniejszych miejscowości, jak też i rzeszy imigrantów.

Dzielenie mieszkania na pokoje

Ciągły napływ nowych ludzi do miast, przy dość słabym rynku deweloperskim, skutkuje rozbudową rynku usług wynajmu, gdzie inwestorzy wykorzystują każdą możliwość aby znaleźć miejsce dla kolejnych lokatorów. Przerabiane są strychy starych kamienic na nowe kawalerki, z piwnic robi się osobne lokale, oraz z większych mieszkań wydziela się dodatkowe pokoje.

Wszystko po to, aby sprostać wymaganiom rynku … i oczywiście zwiększyć zysk z wynajmu. Jest popyt, to inwestorzy tworzą podaż z tego, co jest. Niekiedy działania przedsiębiorców w branży rynku nieruchomości, a dokładnie w rynku wynajmu dochodzą do granic absurdu.

Patologie w branży najmu

Obejrzyj ten filmik, na który natknąłem się przypadkowo kilka dni temu, i napisz w komentarzu, co o tym wszystkich sądzisz?


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Kupno mieszkania na kredyt

Dokładnie tak mógłby brzmieć tytuł, ale … tu chodzi o Ciebie, jako właściciela nieruchomości, więc odwróciłem sytuację 🙂

Po co kolejny artykuł w sieci na ten temat? Ano po to, aby dokładnie naświetlić różne aspekty tej samej rzeczywistości. Banki od niedawna wymagają tzw. wkład własny. Nie rozpisując się wiele – chodzi o to, że bank jest w stanie udzielić kredytu tylko tym, którzy mają jakieś pieniądze; innymi słowy nie są zupełnymi golasami. Oczywiście te jakieś pieniądze to zazwyczaj musi być gotówka. Mało tego; nie dość, że gotówka, to w określonej wysokości. I tu cały szkopuł. Niektóre banki życzą sobie 10% a inne 20% tzw. wkładu własnego.

Wkład własny

Opisując to w prosty sposób, można rzec iż jest to finansowy udział nabywcy w zakupie nieruchomości. Jeżeli cena lokalu wynosi 200 tys PLN, to udział będzie wynosić 20 tys PLN – czyli 10% (procenty zależne są od oferty konkretnego banku). Banki podejdą do kredytu, gdy potencjalny nabywca wskaże konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowany. Oczywiście można zrobić sobie symulację, na ile bank skredytuje – czyli jaką ma się zdolność kredytową, co jest moim zdaniem pierwszym posunięciem, ponieważ nabywca będzie wiedział, w jakich cenach (górna granica) szukać nieruchomości.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 29 lipca 2018 w Nieruchomości, Z życia nieruchomości wzięte

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Terma gazowa w lokalu

Terma gazowa w lokalu

Zakup mieszkania inwestycyjnego

Lokal możesz nabyć albo na wynajem, albo na sprzedaż – jeżeli chodzi o inwestycję. Oczywiście w lokalu użytkowym możesz prowadzić swoją firmę, a w mieszkalnym … po prostu mieszkać 🙂

W tym artykule chciałbym zwrócić Ci uwagę na sposób podgrzewania wody bieżącej w nieruchomości, którą możesz być zainteresowany, jako inwestor.

Ciepła woda

Bardzo ważnym elementem każdej nieruchomości jest dostęp do wody zimnej oraz ciepłej. Sposób ogrzewania niejednokrotnie odgrywa sporą rolę przy decyzji kupić / nie kupić – wybrać inne. Ponieważ sam się wychowałem w wieżowcu z wielkiej płyty, gdzie terma gazowa była stałym elementem łazienki, to w tym temacie mam spore doświadczenie.

Od lat 90. zauważa się rezygnację z gazu na rzecz prądu elektrycznego oraz prowadzenia instalacji z gorącą wodą bezpośrednio ze spółki miasta np. PEC, czy jakiejś innej. Na rynku pozostaje wiele nieruchomości z lat wcześniejszych, gdzie paliwo gazowe jest głównym źródłem służącym do podgrzewania posiłków, czy wspomnianej zimnej wody.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Ciąg dalszy planu poprawy nieruchomości

Dziś kontynuuję wcześniejszy artykuł o przygotowaniu mieszkania na sprzedaż. Poniżej opisałem kolejne etapy upiększania mieszkania przeznaczonego przez inwestora na sprzedaż.

Rolety

Wymiana! Taka była pierwsza decyzja i … plan się zmienił. Rolety działają dobrze, ale pożółkłe kasety od razu rzucają się w oczy. Po bliższemu przyjrzeniu się całemu systemowi zaciemniania szyb widać, że pożółkłe są tylko osłonki boczne. Ciekawe czy znajdę nowe, śnieżno białe, w internecie? Jak tak, to problem zostanie rozwiązany 🙂

Do myśli o wymianie pchnął nas również kolor materiału, który odbiega od koncepcji wnętrza – jest granatowy. Jednak zdecydowaliśmy się na granatowe dodatki do białej kuchni, więc … może będzie współgrać. Zwłaszcza, że kupiliśmy też biały stolik jadalny z granatowym przykryciem. Zobaczymy.

Ogólnie zastanawialiśmy się, czy rolety zrobić typu dzień/noc, czy też normalne? I czy nie zamontować szarego materiału? Tu zdania uczonych były podzielone, czy ciemno-szare, czy też może jasno-szare, itd.

Tak, czy inaczej – rolety zrobimy w zasadzie pod koniec prac remontowych, gdzie będziemy udoskonalać mieszkanie poprzez kolejne dodatki … ale to opiszę nieco niżej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Plan poprawy nieruchomości

Nieruchomości, w odróżnieniu od papierów wartościowych, kruszców, czy biznesu (przedsiębiorstwa) mają to do siebie, że dość łatwo/prosto i szybko można je poprawić, aby zyskały na wartości. Już zwyczajne dobre wysprzątanie mieszkania, czy odmalowanie elewacji domu może zachęcić potencjalnie zainteresowaną osobę do nabycia nieruchomości. Znowu jakiekolwiek ulepszenia, czy zmiany wyglądu lub funkcjonalności mogą być podstawą do zarobienia większej sumy pieniędzy.

Z drugiej znowu strony, to z każdej nieruchomości można zrobić marzenie potencjalnych nabywców, tylko trzeba włożyć duże lub niekiedy wręcz ogromne środki finansowe.

Dochodzimy zatem do bardzo ważnej rzeczy, mianowicie do opłacalności inwestycji. Powtarzam się i będę to robił! W poprzednim artykule już mówiłem nieco o zbyt drogim remoncie i jego skutkach. Porównałem to do przygotowania samochodu do sprzedaży i moim zdaniem jest to jedno z najlepszych porównań. Czytając różne artykuły odnośnie aranżacji, remontów, czy home-staging’u, co jakiś czas natrafiam na konkretne mieszkanie (akurat takim typem nieruchomości się głównie zajmuję), które jest wg mnie przeinwestowane! Zobacz np. taki przykład z życia: mieszkanie w wieżowcu. Pięknie mieszkanie (w cenie 89 tys.), zrobione za bardzo wysoką kwotę (50 tys.). I tak dobrze, że znaleźli się nabywcy (dający 150 tys.)

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.3

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.3

Naciąganie klienta

Inne, ale też nagminne jest naciąganie klienta na dodatkowe metry – czyli kradzież pieniędzy za niewykonaną robotę. Czyli wykonawca ustala stawkę wynagrodzenia w metrach bieżących lub kwadratowych. A do końcowego rozliczenia dolicza wyimaginowany metraż, który nie ma poparcia w rzeczywistości.

Można też się zdziwić, gdy ustalona stawka za np. szpachlowanie nagle poszybuje dwukrotnie w górę. Inwestor ustalając stawkę np. 15 zł za szpachlowanie czy 10 zł za malowanie – chodzi o m² – chce uzyskać efekt ładnie zaszpachlowanej/pomalowanej powierzchni ścian/sufitów. Zdarza się, że fachowiec naciąga klienta mówiąc, iż musi wziąć pieniądze za gruntowanie lub musi teraz zaszpachlować drugi raz, aby było tak, jak trzeba; ale chce aby mu za to dodatkowo zapłacić.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,