Zakup nieruchomości komercyjnej

Nabycie nieruchomości od firmy

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, która jest powiązana z działalnością gospodarczą – wchodzi w majątek firmy – zachowaj szczególną ostrożność.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, kupujący może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela.

Konkretnie jest o tym mowa w art. 112 ww ustawy.

Nabywca przedsiębiorstwa lub *zorganizowanej części przedsiębiorstwa  odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytych w tym przypadku nieruchomości.

*zorganizowanej części przedsiębiorstwa – oznacza to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania – zgodnie z ustawami o CIT, PIT i VAT.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycji

Nabywając nieruchomość od przedsiębiorcy, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zażądaj od zbywcy przedstawienia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g.

Art. 306g.
§ 1. Organy podatkowe … wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego:
1) na wniosek zbywającego;
2) na wniosek nabywcy, za zgodą zbywającego.
§ 2. W zaświadczeniu, o którym mowa w § 1, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia.

Nabywca odpowiada również za zaległości podatkowe i inne należności zbywcy:

• odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych;
• niezwrócone w terminie zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług oraz za oprocentowanie tych zaliczek;
• koszty postępowania egzekucyjnego;

powstałe po dniu wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 306g, a przed dniem nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło więcej niż 30 dni.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Od jakich instytucji powinno się mieć zaświadczenie o terminowym dokonywaniu opłat?

Na pewno od wspomnianego wyżej Urzędu Skarbowego. US to niestety nie jedyna instytucja mogąca zaspokoić się z Twojego majątku, w razie, gdyby zbywca posiadał zaległości.

Moim zdaniem warto żądać zaświadczeń również z ZUS‚u i gminy.

Zaległości ZUS’u mogą być podstawą do wpisu hipoteki, ale lepiej chuchać na zimne, tzn. na brak wpisu lub brak wniosku o wpis w KW.

Gmina również będzie ścigać właściciela nieruchomości i nie „byłego właściciela”, ale obecnego – czyli Ciebie – za np. niezapłacony podatek od nieruchomości. Nadmienię, że w przypadku działalności gospodarczej, ów podatek może stanowić dość dużą sumę.

Jeżeli zbywcy zależy na sprzedaniu nieruchomości, powinien przynieść na akt notarialny – najlepiej nie starsze niż 30 dniowe – zaświadczenia o niezaleganiu, wystawione przez ww instytucje.

Oświadczenie osoby fizycznej

Oprócz tego warto pobrać od osoby fizycznej, która sprzedaje Tobie jakąś nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn, dom) oświadczenie, że zbywana nieruchomość nie wchodzi w majątek przedsiębiorstwa. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie wiesz, czy nawet taka kawalerka nie została wciągnięta w księgi rachunkowe firmy, aby np. odliczać amortyzację.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Skarga pauliańska

Dług podąża za dłużnikiem

Inwestor nabył zadłużone w spółdzielni mieszkaniowej mieszkanie. Długów narobił poprzedni właściciel poprzez wielomiesięczną zwłokę z płaceniem czynszu.

Wydawać by się mogło, iż wierzyciel (tu spółdzielnia) powinien ścigać za długi poprzedniego właściciela.

Zadłużone mieszkanie

Niestety spółdzielnia przerzuci należności do zapłaty na nowego właściciela. Dlaczego? Ponieważ inwestor powinien wiedzieć, co nabywa. Chodzi tu głównie o zdobycie wiedzy lub danie możliwości zdobycia wiedzy o zakupowanej nieruchomości. Inwestor nie może zasłaniać się nieznajomością stanu rzeczy nieruchomości – ponieważ mógł w łatwy sposób się o zaległościach czynszowych dowiedzieć.

Przepisy prawa

Skargę pauliańską regulują przepisy Kodeksu Cywilnego art. 527-534. Wierzyciel (US, spółdzielnia lub inny) ma 5 lat, od daty krzywdzącej czynności prawnej, do wystąpienia o uznanie czynności za bezskuteczną.

Dobre rady

Jeżeli jesteś inwestorem, kupującym w spółdzielczych zasobach mieszkaniowych zadłużoną nieruchomość, który niezbyt dobrze czuje się w prawie spółdzielczym, zalecam robić transakcję przez pośrednika. Licencjonowany pośrednik posiada polisę od odpowiedzialności cywilnej i gdybyś zakupił mieszkanie z długiem, którego nie pokryłby były właściciel, możesz domagać się od pośrednika zadośćuczynienia.

Idź z obecnym właścicielem prawa do nieruchomości do spółdzielni (lub innego zarządcy) i poproście na piśmie o wystawienie m.in. informacji o bieżącym saldzie.

Jeżeli saldo będzie ujemne możesz zrobić np. jedną z tych czynności:

1. Sporządź z obecnym właścicielem umowę przedwstępną, na której podstawie wpłacisz zadatek (lub zaliczkę), którym spłacisz zadłużenie w spółdzielni  lub
2. Zawrzyj umowę cywilno-prawną ze spółdzielnią odnośnie spłacenia długu wiszącego na danym lokalu. Gdyby nie doszło do transakcji, spółdzielnia odda Tobie wpłacone pieniądze. Jeżeli dojdzie do transakcji, żądaj odjęcia wpłaconych środków na poczet długu od ceny nieruchomości.

Akt notarialny

W aktach zazwyczaj można spotkać zapisy typu: zbywca oświadcza, iż przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich …

Taki zapis kryje nie nabywcę, a … notariusza.

Rada dla inwestora

Jeżeli, jako nabywca, chcesz mieć pewność, że nikt nie upomni się w okresie 5 lat o swoje (niezapłacone należności), żądaj przedłożenia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego (podatki ogólnie), Urzędu Miasta (podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste), zarządca nieruchomości lub budynku, w którym dany lokal się znajduje (saldo czynszu). Sprawdź też koniecznie księgę wieczystą – dział III i IV.