Czy nadal opłaca się inwestować w mieszkania

Lokale mieszkalne na wynajem

Od kilkunastu tygodni zauważam istną burzę na rynku nieruchomości. Chodzi głównie o dostępność mieszkań i czynsz najmu.

Gdzieś w okolicach lutego/marca 2022 roku pustostany zniknęły. W serwisach ogłoszeniowych było o kilkadziesiąt!! procent mniej ofert, niż w 2021. Najemcom bardzo trudno było cokolwiek znaleźć, aby tam zamieszkać. Fakt, że 95% osób poszukujących dachu nad głową pochodziła z Ukrainy. Polacy bardzo różnie odnosili się do kwestii wynajmu mieszkania osobom zza wschodniej granicy. Ja … cóż, ja wynajmowałem i nadal wynajmuję, a dlaczego, tłumaczę to w tym filmiku: czy wynająć mieszkanie Ukraińcom

 

Polski Ład, czy kolejny wał na Polakach?

Idzie nowe

O tym, co ma nadejść mówi się od pewnego czasu bardzo dużo. Jak mówi o tym Rząd, poprzez notabene płatną reklamę w telewizji, czy w radiu, to oczywiście zachwala swoją robotę w przygotowaniu podatkowej przyszłości rodaków. Jeżeli o rewolucji podatkowej mówi jakikolwiek przedsiębiorca, to zazwyczaj bardzo krytycznie i nie zostawiając suchej nitki na tym pomyśle. W każdym razie od Nowego 2022 Roku czeka nas największa zmiana w podatkach od kilkudziesięciu lat.

Ryczałt od wynajmu

Od lat wynajmujący obawiali się podejścia Urzędu Skarbowego do wynajmowania więcej, niż jednej nieruchomości. Mogło być tak, że US zakwalifikowałby to jako działalność gospodarczą i np. oVAT’ował. W danej chwili wyjaśniło się już, że spokojnie można mieć kilka, czy też kilkanaście mieszkań na wynajem i płacić zaliczki na podatek w postaci 8,5% stawki.

Niby fajny pomysł, ale wyłącznie dla części właścicieli nieruchomości na wynajem. Dlaczego? Ponieważ spora liczba wynajmujących, a szczególnie tych, którzy mieli już po kilka czy nawet te kilkanaście lokali, rozliczała się na tzw. skali podatkowej. I tak – skala podatkowa ma o wiele wyższe progi %, niż ryczałt. Jest jednak jedno ALE. Ryczałt płaci się od przychodu, a na skali płaciło się podatek od dochodu. A to ogromna różnica.

Koniec z amortyzacją

Od 2023 roku nie będzie już można wpisywać w koszty amortyzacji nieruchomości. Wiem, że może niewielu z Was nie bawiło się amortyzacją, ale powiem, że to był najlepszy sposób na legalne niepłacenie podatku i podnoszenie zyskowności wynajmu. I tak jak firmowy samochód, czy komputer, mówiąc prosto, starzeją się z czasem, co powoduje utratę wartości (sprzedasz 2-letnie auto po tej samej cenie co nowe w salonie?) to można wrzucić tę utraconą wartość w koszty i tym samym pomniejszyć podatek. Niestety z nieruchomościami już tak nie będzie – zachłanny Rząd zakazał.

Koniec również z innymi kosztami, które to mogą wystąpić na wynajmowanej nieruchomości; i występują. Np. jest zima i ludzie mają problemy z ogrzewaniem: tu rurka strzeli i przecieka, to kocioł czy terma nie chce się włączyć. Lokator dzwoni do właściciela i przedstawia problem. Właściciel dzwoni do fachowca/serwisanta i załatwia problem. Ale to kosztuje; i to w cale nie małe pieniądze. Załóżmy, że czynsz najmu wynosi 1.500 zł, a przeczyszczenie termy 450 zł, nie mówiąc o jej wymianie, co kończy się kwotą 2.000 zł. Z tego wychodzi, że wynajmujący nie dość, że będzie do tyłu 500 zł, to jeszcze zapłaci 128 zł podatku (8,5% z 1500). A jeżeli za chwilę zepsuje się bateria, czy lodówka lub piekarnik, albo trzeba będzie odmalować mieszkanie lub wymienić drzwi?

Stawka ryczałtu

Przejdźmy do sedna moich obaw. Ryczałt jest łatwą formą opodatkowania. Tu nic nie trzeba specjalnie wyliczać. Oddajesz 8,5% swojego przychodu Państwu i tyle.

Odejście od wyższej stawki zapewne miało zachęcić szarą strefę na zalegalizowanie wynajmu.

Ryczał jest kuszący. Patrząc na coraz szczelniej zaciskającą się pętlę podatkową na gardłach Polaków, to zapewne wielu wynajmujących wyjdzie z szarej strefy i zacznie płacić podatki od najmu. Te 8,5% wydają się małe w stosunku do ryzyka przyłapania przez kontrolerów skarbowych nieopodatkowanych strumieni pieniędzy. W końcu za 8,5% ryzykować w tych czasach się raczej nie opłaca.

Co dalej ze stawkami ryczałtu

Mam jednak ogromne wątpliwości co do motywów „przerobienia” wynajmujących nieruchomości na „etatowych ryczałtowców”. Fakt – przyjemniej słyszy się o 8,5% podatku, niż 17%. Jednak w mojej ocenie to odebranie praw do amortyzacji, czy innych kosztów miało za zadanie wyciągnąć kasę z kieszeni zaradnych ludzi, którzy zajmują się wynajmem, i być może nieco pospłacanie tymi pieniędzmi ogromnego długu, który lekką ręką Rząd zaciąga rozdając kasę na lewo i prawo, a spłatą obarcza nas wszystkich, o drukowaniu ogromnej ilości pieniędzy nie wspominając (inflacja).

Patrząc na zachłanność Rządu wróżę, iż podatek ryczałtowy może niedługo przyjąć postać 10%, a w kolejnych latach może być sukcesywnie podnoszony i osiągnąć 20% próg. Porównując to ze skalą podatkową, gdzie płaci się np. 17% ale od dochodu, a tu przyjdzie płacić 20% od przychodu … jestem bardzo zaniepokojony.

PS

Słuchając wypowiedzi mojej mamy na temat Polskiego nieŁadu, która jest emerytką, to … zamiast cieszyć się niskimi podatkami czy w ogóle nieopodatkowaną emeryturą, przeklina ten pomysł. Dlaczego? Ponieważ nowy program rządowy odbierze emerytom możliwość wrzucania w koszty wydatków na leki. Więc ci bardziej ogarnięci starsi ludzie po prostu mają w dupie niwelowanie małego podatku od niewielkich emerytur na niekorzyść odpisów w PIT ogromnych kwot zostawianych co miesiąc w aptekach. No, ale o tym to już reklamy Rządu nie wspominają 🙂

Pisz w komentarzu co o tym sądzisz?

---

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 

Rentowność najmu spada

Mieszkania na wynajem

Ostatnio w maju pisałem o rosnącej bańce na rynku nieruchomości i w jednym z akapitów zahaczyłem nieco temat opłacalności najmu. Napisałem, że ceny kosmicznie poszybowały w górę, ale lokali nadal przybywa. Minęło kilka miesięcy i na rynku pojawiło się wiele lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, co już zaczęło odbijać się czkawką.

Pamiętam jak jeszcze 2-3 lata temu, w moim mieście (ok 150 tys mieszkańców), co miesiąc, było dostępnych około 80 mieszkań na wynajem. Tyle było wystawionych w necie ofert prywatnych – czyli nie dublujących się w biurach pośredników nieruchomości. Lokatora można było znaleźć już po kilku dniach, a najpóźniej po 3 tygodniach. W danej chwili liczba lokali mieszkalnych oferowanych jako ogłoszenie prywatne dobija do 140 sztuk, czyli jest wyższa o jakieś 75%. Jak można się domyślić, to większa ilość dostępnych lokali spowodowała zmniejszenie stopy ich wynajmowalności. Do tego należy dodać, że ludzi w danym obszarze nie przybyło. Tzn. niektórzy dojechali bądź wrócili, ale też i niektórzy stąd wyjechali.

Wzrasta konkurencja na rynku najmu

Nie dość, że mieszkań przybywa z każdym tygodniem, to sporo z nich jest zrobionych na wysoki standard. Dlatego też wynajem staje się coraz większym wyzwaniem dla inwestorów. Nie ma co ukrywać, że ludzie, pisząc w skrócie, napsuli rynek.

Już tłumaczę:

Kiedyś można było konkurować wnętrzem – chodzi o standard wnętrza, czyli jego wykończenie, wyposażenie, ale też i gust. Można było zrobić, za dość małe pieniądze, bardzo przyjemne mieszkanie, w którym potencjalni lokatorzy zakochiwali się od pierwszego wejrzenia. Kupowało się sprzęt AGD z outletów lub powystawowy w niskich albo średnich cenach, kuchnie składało się z gotowych szafek marketowych (gdzie tylko blat był na wymiar), zamawiało się kafelki, kabiny prysznicowe, armaturę z marketu, mebelki typu ława z OLX i to wszystko łączyło się kolorystycznie tak, aby pasowało. Im mniej, tym lepiej – więcej przestrzeni, ale nie mogło być za mało; tylko optymalnie. Mieszkanie musiało być dobrze wysprzątane, na stole jakieś kwiatki i inne pierdoły przykuwające wzrok. I to działało.

Aktualnie na rynek weszło i nadal wchodzi wiele lokali mieszkalnych, z przeznaczeniem na wynajem, zrobionych w bardzo wysokim standardzie. To już nie są marketowe materiały, ale specjalnie dobrane lub ściągane na zamówienie przez hurtownie. Również nie tylko łazienki czy kuchnie są robione pod dyktando projektantów, ale też salony, sypialnie czy nawet balkony mają swój projekt. Ludzie czekają miesiącami na sprawdzone ekipy remontowe. I to wszystko ciągnie za sobą ogromne koszty!! … materiałów oraz robocizny.

Psucie rynku

Nagle wyrosło mnóstwo inwestorów. Głównie to ludzie uciekający przed inflacją. Mieli spore oszczędności w postaci lokat – na czarną godzinę – ale od kiedy banki obniżyły oprocentowanie do zera i słychać zapowiedzi ujemnych stop procentowych, to ludzie powyciągali pieniądze z banków i … kupili mieszkania. Developerzy podnosili ceny, a ludzie i tak kupowali, sami się nakręcając.

1. Więc teraz nie można kupić nieruchomości w normalnej cenie; a to cena zakupu decyduje w bardzo dużej mierze o rentowności przedsięwzięcia.
2. Na rynek weszło mnóstwo nowych mieszkań na wynajem, które spowodowały nadpodaż lokali w stosunku do najemców. Szczególnie to można zauważyć w dużych miastach i np. w ofercie lokali krótkoterminowych.
3. Bardzo duża część z tych mieszkań jest zrobiona na wysoki standard, ale czynsz najmu jest na średnim poziomie, co przyciąga lub wręcz ściąga potencjalnych najemców.

ROI i ROE

Im więcej wyda się pieniędzy na zakup nieruchomości oraz jej urządzenie, tym stwarza się ryzyko mniejszej stopy zwrotu z danej inwestycji. Do tego, jeżeli oferuje się produkt bardzo drogi po przeciętnej cenie, to rentowność takiej transakcji leci w dół. Ale moim zdaniem większość właścicieli takich mieszkań nie zastanawia się nad rentownością inwestycji, tylko nad zapewnieniem wartości ulokowanych w nią pieniędzy.

Wczoraj rozmawiałem z doświadczonym w inwestycjach na rynku nieruchomości kolegą, który powiedział, że zna takich „inwestorów”, którzy liczą jedynie na wzrost wartości mieszkania. Tylko to dla nich jest głównym celem!! Nie czynsz najmu i zarabianie na wynajmie. Dlatego też aby uciec od comiesięcznego dokładania do opłat eksploatacyjnych wynajmują lokale w zasadzie po kosztach, aby tylko jak najszybciej je wynająć i nie musieć samemu płacić kosztów ich utrzymania. Takie działanie też uważam za psucie rynku wynajmu.

Co Ty o tym wszystkim sądzisz? Napisz w komentarzu – podziel się opinią.

 

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

• ściany
• podłogi
• meble
• sprzęt AGD
• stolarka drzwiowa i okna
• sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

 

Inwestowanie w wynajem na pokoje

Inwestowanie w nieruchomości w dużych miastach

Coraz powszechniejszą praktyką wśród inwestorów jest nabywanie większych mieszkań w celu wynajęcia ich na pokoje. Zazwyczaj to ma miejsce w miastach akademickich typu: Warszawa, Poznań, Kraków, Gdańsk, czy Wrocław. To tu zjeżdża się wielu młodych ludzi, pragnących podjąć studia na wybranych ówcześnie kierunkach. Również duże polskie miasta przyciągają wielu zainteresowanych podjęciem pracy; zarówno z okolicznych mniejszych miejscowości, jak też i rzeszy imigrantów.

Dzielenie mieszkania na pokoje

Ciągły napływ nowych ludzi do miast, przy dość słabym rynku deweloperskim, skutkuje rozbudową rynku usług wynajmu, gdzie inwestorzy wykorzystują każdą możliwość aby znaleźć miejsce dla kolejnych lokatorów. Przerabiane są strychy starych kamienic na nowe kawalerki, z piwnic robi się osobne lokale, oraz z większych mieszkań wydziela się dodatkowe pokoje.

Wszystko po to, aby sprostać wymaganiom rynku … i oczywiście zwiększyć zysk z wynajmu. Jest popyt, to inwestorzy tworzą podaż z tego, co jest. Niekiedy działania przedsiębiorców w branży rynku nieruchomości, a dokładnie w rynku wynajmu dochodzą do granic absurdu.

Patologie w branży najmu

Obejrzyj ten filmik, na który natknąłem się przypadkowo kilka dni temu, i napisz w komentarzu, co o tym wszystkich sądzisz?

---

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 

Mity o wynajmie nieruchomości

Obalamy mity

Inwestując na rynku nieruchomości zapewne każdy spotkał się wcześniej czy później z różnymi opiniami odnośnie zarabiania. Pewnie w 90. procentach zasłyszanych opinii wszystko szło dobrze, wręcz rewelacyjnie … jak w bajce. Początkujący inwestorzy często przyjmują to z zapałem i jako pewnik, że wszystko idzie dobrze, bo musi. Dopiero wraz z nabywaniem doświadczenia klaruje się nieco inna rzeczywistość, niż to wcześniej ktoś opisywał. Pamiętaj, iż nie ma złych inwestycji; są tylko źli inwestorzy.

• Na wynajmie zawsze się zarabia

Nie wiem, jak Ty, ale ja takie sformułowanie bardzo często słyszałem i nadal słyszę. Zazwyczaj powtarzają to ludzie, którzy nigdy przedtem nie zajmowali się wynajmowaniem czegokolwiek, ale poczytawszy nieco gazet czy news’ów portali internetowych tworzą złudną aurę powodzenia. Ludzie Ci nie mają pojęcia co to jest pustostan i jak z nim walczyć. Wydaje się im, że znalezienie lokatora na puste mieszkanie jest dziecinnie proste. Często przemawia przez nich zazdrość, gdy ktoś z ich bliskich z powodzeniem wynajmuje kawalerkę. Niestety ludzie bez doświadczenia nie widzą szczegółów, dzięki którym biznes wynajmu jest opłacalny lub też powoduje straty. Nikt im nie powie, że lokator zdemolował mieszkanie lub od miesięcy nie płaci i na dodatek nie chce się wyprowadzić.

 

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

 

Najem krótkoterminowy – zwiększenie rentowności

Zarządzanie ceną wynajmu

Przy najmie krótkoterminowym każda doba bez klienta oznacza odczuwalną utratę przychodu. W zależności od różnych czynników, jeżeli Twoje mieszkanie nie będzie wynajęte min w 50% można mieć poważne kłopoty finansowe. Oczywiście tymi czynnikami są np.:

• cena nabycia nieruchomości
• koszty adaptacji, wykończenia, remontu
• koszty urządzenia
• koszty ewentualnego kredytu
• stały czynsz najmu, jeżeli korzystasz z mieszkania cudzego (podnajem)

Zwiększenie rentowności inwestycji w nieruchomość można dokonać między innymi poprzez odpowiednie zarządzanie cenami na wynajem. Wchodzą w to różne:

• rabaty
• promocje
• obniżki dla stałych klientów

 

Najem krótkoterminowy – koszty

Przychody vs koszty

Przy najmie długoterminowym koszty stałe utrzymania nieruchomości oraz koszty mediów płaci najemca. Natomiast te same koszty przy najmie na doby opłaca właściciel. Temat jest nieco bardziej zamieszany, jednak tu uproszczę go nieco. Posłużę się przykładem z poprzedniego artykułu – najem krótkoterminowy.

Powiedzmy, że 12.000 zł przychodu z najmu długoterminowego mieszkania na rok, to może być zysk właściciela. W przypadku najmu dobowego, przychód z identycznego lokalu może wynieść 27.000 zł. Teraz od przychodu należałoby odjąć koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości czyli np. 200 zł/m-c (koszty stałe) + 6.000 zł zużycie wody, prądu, gazu. Czyli 2.400 zł + 6.000 zł = 8.400 zł samych kosztów. Czyli zysk przed opodatkowaniem mógłby wynieść 27.000 – 8.400 = 18.600 PLN, co jest i tak o 50% więcej, niż przy najmie długoterminowym.

Niestety na koszty składają się również Twoje dojazdy, Twój czas, sprzątanie (praca/usługa), itp. Nie będziemy tego teraz mielić, ponieważ to są szczegóły. Niemniej te szczegóły wpływają na to ile, i czy w ogóle zarobisz na wynajmie, dlatego też postaram się je opisać w innym artykule.

 

Najem krótkoterminowy – ogólnie

Wynajem na doby

Jednym z modeli biznesowych na zarabianie pieniędzy na nieruchomościach jest ich wynajmowanie na krótkie okresy czasu. Krótko, ale intensywnie 🙂 Innymi słowy można zarobić całkiem nieźle i wyjść na tym o wiele lepiej, niż na wynajmie długoterminowym; o ile wie się, co się robi i jak, ponieważ to jest zupełnie inny model biznesu.

Wszystkie nowości zazwyczaj przychodzą do Polski z Zachodu, gdzie najmy prywatnych kwater już dość dawno zaczęły stwarzać konkurencję dla hotelowych pokoi. Może słowo konkurencja nie jest najlepsze, bowiem takie mieszkania stanowią raczej alternatywę w stosunku do hotelu. Wielu zwiedzających/turystów, czy też biznesmenów odwiedzających dany region służbowo, nadal wybierze hotel wraz z proponowanymi przez niego udogodnieniami; ale pewnie znajdą się i tacy, którzy będą chcieli skorzystać z prywatnego lokalu.

Ponieważ sam mam zamiar zająć się takim typem wynajmu, to w kilku artykułach postaram się przybliżyć ten temat, ale również i skondensować/poukładać najważniejsze informacje zarówno dla czytelników, jak i dla siebie samego.