RSS

Archiwa tagu: wynajem

Mity o wynajmie nieruchomości

Mity o wynajmie nieruchomości

Obalamy mity

Inwestując na rynku nieruchomości zapewne każdy spotkał się wcześniej czy później z różnymi opiniami odnośnie zarabiania. Pewnie w 90. procentach zasłyszanych opinii wszystko szło dobrze, wręcz rewelacyjnie … jak w bajce. Początkujący inwestorzy często przyjmują to z zapałem i jako pewnik, że wszystko idzie dobrze, bo musi. Dopiero wraz z nabywaniem doświadczenia klaruje się nieco inna rzeczywistość, niż to wcześniej ktoś opisywał. Pamiętaj, iż nie ma złych inwestycji; są tylko źli inwestorzy.

  • Na wynajmie zawsze się zarabia

Nie wiem, jak Ty, ale ja takie sformułowanie bardzo często słyszałem i nadal słyszę. Zazwyczaj powtarzają to ludzie, którzy nigdy przedtem nie zajmowali się wynajmowaniem czegokolwiek, ale poczytawszy nieco gazet czy news’ów portali internetowych tworzą złudną aurę powodzenia. Ludzie Ci nie mają pojęcia co to jest pustostan i jak z nim walczyć. Wydaje się im, że znalezienie lokatora na puste mieszkanie jest dziecinnie proste. Często przemawia przez nich zazdrość, gdy ktoś z ich bliskich z powodzeniem wynajmuje kawalerkę. Niestety ludzie bez doświadczenia nie widzą szczegółów, dzięki którym biznes wynajmu jest opłacalny lub też powoduje straty. Nikt im nie powie, że lokator zdemolował mieszkanie lub od miesięcy nie płaci i na dodatek nie chce się wyprowadzić.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 6 marca 2019 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , ,

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem krótkoterminowy – zwiększenie rentowności

Najem krótkoterminowy – zwiększenie rentowności

Zarządzanie ceną wynajmu

Przy najmie krótkoterminowym każda doba bez klienta oznacza odczuwalną utratę przychodu. W zależności od różnych czynników, jeżeli Twoje mieszkanie nie będzie wynajęte min w 50% można mieć poważne kłopoty finansowe. Oczywiście tymi czynnikami są np.:

Zwiększenie rentowności inwestycji w nieruchomość można dokonać między innymi poprzez odpowiednie zarządzanie cenami na wynajem. Wchodzą w to różne:

  • rabaty
  • promocje
  • obniżki dla stałych klientów

Read the rest of this entry »

 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 4 lipca 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Najem krótkoterminowy – koszty

Najem krótkoterminowy – koszty

Przychody vs koszty

Przy najmie długoterminowym koszty stałe utrzymania nieruchomości oraz koszty mediów płaci najemca. Natomiast te same koszty przy najmie na doby opłaca właściciel. Temat jest nieco bardziej zamieszany, jednak tu uproszczę go nieco. Posłużę się przykładem z poprzedniego artykułu – najem krótkoterminowy.

Powiedzmy, że 12.000 zł przychodu z najmu długoterminowego mieszkania na rok, to może być zysk właściciela. W przypadku najmu dobowego, przychód z identycznego lokalu może wynieść 27.000 zł. Teraz od przychodu należałoby odjąć koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości czyli np. 200 zł/m-c (koszty stałe) + 6.000 zł zużycie wody, prądu, gazu. Czyli 2.400 zł + 6.000 zł = 8.400 zł samych kosztów. Czyli zysk przed opodatkowaniem mógłby wynieść 27.000 – 8.400 = 18.600 PLN, co jest i tak o 50% więcej, niż przy najmie długoterminowym.

Niestety na koszty składają się również Twoje dojazdy, Twój czas, sprzątanie (praca/usługa), itp. Nie będziemy tego teraz mielić, ponieważ to są szczegóły. Niemniej te szczegóły wpływają na to ile, i czy w ogóle zarobisz na wynajmie, dlatego też postaram się je opisać w innym artykule.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 30 marca 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,

Najem krótkoterminowy – ogólnie

Najem krótkoterminowy – ogólnie

Wynajem na doby

Jednym z modeli biznesowych na zarabianie pieniędzy na nieruchomościach jest ich wynajmowanie na krótkie okresy czasu. Krótko, ale intensywnie 🙂 Innymi słowy można zarobić całkiem nieźle i wyjść na tym o wiele lepiej, niż na wynajmie długoterminowym; o ile wie się, co się robi i jak, ponieważ to jest zupełnie inny model biznesu.

Wszystkie nowości zazwyczaj przychodzą do Polski z Zachodu, gdzie najmy prywatnych kwater już dość dawno zaczęły stwarzać konkurencję dla hotelowych pokoi. Może słowo konkurencja nie jest najlepsze, bowiem takie mieszkania stanowią raczej alternatywę w stosunku do hotelu. Wielu zwiedzających/turystów, czy też biznesmenów odwiedzających dany region służbowo, nadal wybierze hotel wraz z proponowanymi przez niego udogodnieniami; ale pewnie znajdą się i tacy, którzy będą chcieli skorzystać z prywatnego lokalu.

Ponieważ sam mam zamiar zająć się takim typem wynajmu, to w kilku artykułach postaram się przybliżyć ten temat, ale również i skondensować/poukładać najważniejsze informacje zarówno dla czytelników, jak i dla siebie samego.

Read the rest of this entry »

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 5 lutego 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Zarabianie na wynajmie

Zarabianie na wynajmie

CashFlow z wynajmu

Kiedyś wspomniałem w jednym artykule, że wynajem to biznes. I rzeczywiście tak jest. Jeżeli ktoś nie traktuje najmu business’owo, wg mnie pływa dziurawą łodzią po oceanie i w dodatku bez żadnej mapy, ani celu. Inwestując w nieruchomości pod wynajem, właściciel zainteresowany jest głównie przepływem pieniężnym. Szczegółowiej mówiąc, to … dodatnim przepływem pieniężnym 🙂

Typ biznesu

Pomimo, że Polska to nadal otwarty teren, a konkretniej to nieprzebyta dżungla pod względem najmu, to w ostatnich latach biznes ten nabiera dość ostrego tempa. Na rynek weszły nowe usługi, dzięki którym inwestorzy zaczęli zarabiać więcej pieniędzy. A to wszystko związane jest właśnie z wynajmem.

Mieszkanie na wynajem

Wynajem świeżo kupionej kawalerki, czy odziedziczonego mieszkania jest już dość łatwy dla większości zainteresowanych. W tym przypadku jest dość prosto i chyba rzeczywiście najbardziej zrozumiale nawet dla tych, co o wynajmie tylko czytają. Robisz kilka zdjęć, wrzucasz je wraz z opisem na jakiś poczytny portal miasta, i czekasz na odzew od potencjalnie zainteresowanych lokatorów. Powiedzmy, ze zgłasza się rodzinka 2+1, która bardzo chce zamieszkać akurat u Ciebie. Kolejno podpisujesz z nimi znalezioną w google, 2 stronicową umowę najmu i zadowolony czekasz na pierwsze wpływy, które z natury mają być powtarzalne raz na miesiąc.

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 14 stycznia 2018 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Tworzenie kawalerek

Tworzenie kawalerek

Nie zawsze większe jest lepsze

Pamiętam, jak kiedyś, gdy pracowałem jeszcze w BRE Banku, mój przełożony widząc, iż siedzę w najmie, zapytał się, czy lepiej jest kupić duże mieszkanie za 200.000 zł, czy też 4 małe za 50.000 zł?

Oczywiście odpowiedziałem mu, że lepiej nabyć 4 małe mieszkania, niż 1 duże. Na poparcie tej tezy powiedziałem, że dość ciężko jest pozyskać klienta na duże mieszkanie. O wiele szybciej znajdzie się najemca na mniejszy lokal mieszkalny. Dlaczego?

Walka z kosztami nieruchomości

Ponieważ im większa nieruchomość, tym większe koszty stałe nieruchomości. A od tych 14 lat nic się nie zmieniło i dalej jest tak, że im większe mieszkanie się posiada, tym więcej należy płacić za jego utrzymanie. Oczywiście wodę, czy prąd można sobie dozować wedle uznania, ale mi tu bardziej chodzi o koszty obciążające metr powierzchni użytkowej. Im większa powierzchnia, tym większy podatek od nieruchomości, tym wyższe składki na fundusz remontowy, tym więcej zarządcy pobierają wynagrodzenia, ale też, zwłaszcza spółdzielnie mieszkaniowe, obciążają wyższymi kosztami właścicieli za np. używanie windy (którą nieraz liczą od metrów, zamiast od ilości osób).

Read the rest of this entry »

 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 21 listopada 2017 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,