RSS

Archiwa tagu: przetarg

Przetarg na najem – warunki

Przetarg na najem – warunki

Gmina wynajmuje nieruchomości

W dniu wczorajszym po raz pierwszy brałem udział w przetargu, który miał na celu wyłonienie przyszłego najemcy nieruchomości, zamiast właściciela. Gminy dość często organizują takie przetargi, z różnych powodów:

  • nie chcą wyzbywać się majątku przez sprzedaż
  • nie mogą sprzedać – z różnych względów
  • chcą mieć stałe przepływy pieniężne
  • chcą mieć zapewniony stan wynajmowanej nieruchomości co najmniej jako niepogorszony; ale różnie z tym bywa
  • chęć dodatkowego przychodu z podatku od nieruchomości

Zazwyczaj (u mnie w mieście) do przetargów wrzucane są nieruchomości lokalowe. I zazwyczaj w czasie licytacji biją się jakieś 2 panie, które mają zamiar zrobić tam kolejny salon piękności, masażu, czy fryzjera 🙂 Ale są też nieruchomości w piwnicach, czy też pomieszczenia gospodarcze przeznaczone na magazyn, czy też większe lokale z przeznaczeniem na np. sklep. Ogólnie o przeznaczeniu informuje ogłoszenie.

Warunki w ogłoszeniach o przetargu

Podchodząc do każdej licytacji czy też przetargu najlepiej od deski do deski przestudiować i to ze zrozumieniem to, co gospodarz (dana gmina) sobie życzy. Niektóre nieruchomości może nabyć np. wyłącznie firma lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Dlatego też ważnym jest ówczesne przygotowanie dokumentów potwierdzających jak np. wyciąg z KRS lub wypis z ewidencji gospodarczej. Osoba fizyczna wystarczy, że zabierze ze sobą dowód osobisty.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , ,

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do „można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań.

I co? I został ustalony IV przetarg … ograniczony 🙂

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć (powinna być „uchwała” UM) bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Przetarg na zbycie nieruchomości

O nabywaniu nieruchomości gminnych lub państwowych pisałem w tym artykule: przetarg na nieruchomość

Art. 39. ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje organizowanie przetargów

Pierwszy i drugi przetarg na zakup nieruchomości oraz rokowania

  1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu.
  2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.
  3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w pkt 1 i 2, właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Zbycie nieruchomości w przetargu

Kolejno art. 67. ww ustawy reguluje kwestie rozliczenia nieruchomości

Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

  • cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
  • cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;
  • cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;
  • jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

Nabycie bezprzetargowe

Art. 37. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Nieruchomość można kupić również bez przetargu, jeżeli m.in.:

  • jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo nabycia,
  • jest zbywana na rzecz osób, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
  • sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  • przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
  • ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
  • jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
  • przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
  • jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

Wojewoda oraz rada lub sejmik, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

Cena za nieruchomość bez przetargu

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa wyżej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji przysługujących roszczeń – cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Bonifikata od ustalonej ceny nieruchomości

Art. 68. ww ustawy

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej, niż wartość nieruchomości w formie bezprzetargowej), na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, która określa w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

  • na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
  • osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
  • poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  • na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
  • kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jako lokal mieszkalny. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
  • w wyniku uwzględnienia roszczeń o powiększenie działki, która nie spełnia wymogów działki budowlanej
  • spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
  • jeśli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości – z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

Zapłata za nieruchomość

1. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

2. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa powyżej, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Porady dla inwestorów w nieruchomości

Nabywca może skorzystać z trzech typów udogodnień:

  1. może kupić nieruchomość po obniżonej cenie
  2. może otrzymać bonifikatę od ceny zakupu
  3. może płacić cenę ratalnie.

Wygrywając I przetarg płaci się cenę nieruchomości większą od jej wartość, ale zainteresowany może nabyć nieruchomość – zyskuje pewność kupna.

Nabywanie nieruchomości gminnych poniżej ich wartości jest możliwe, ale dopiero w drugim przetargu (gdzie cena może spaść do 50% wartości) lub w wyniku rokowań, gdzie cena może wynieść nawet 40% początkowej wartości nieruchomości. Dodatkowo, w drodze rokowań, po II nieudanych przetargach, nabywca może uzyskać od gminy rozłożenie ceny do zapłaty na raty o maksymalnej długości 10 lat. Niestety w tym przypadku cena zachęca również innych nabywców, z którymi być może będziesz musiał konkurować podbijając cenę.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cena nieruchomości ustalana jest w wysokości nie niższej niż jej wartość, ale można uzyskać bonifikatę od tej ceny.

Przed decyzją zakupu nieruchomości od gminy lub Skarbu Państwa, należy dokładnie zbadać odpowiednio uchwałę lub zarządzenie, które określa szczegółowo warunki uzyskania bonifikaty na dany rodzaj nieruchomości i sposób jej przeznaczenia.

Może się zdarzyć, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość za pełną kwotę (wartość) bez przetargu (o ile to możliwe), ale z bonifikatą, niż za 50% jej wartości na II przetargu. Może się również inwestorowi bardziej opłacać zakup na raty w drodze rokowań. Nabywca zawsze musi poznać dodatkowe okoliczności, które bezpośrednio mogą wpłynąć na to, kto kupi nieruchomość i ile za nią de facto zapłaci. Przede wszystkim, należy dowiedzieć się, czy jeszcze ktoś jest nieruchomością zainteresowany; co może być najtrudniejszym zadaniem. Należy doinformować się, czy upatrzona nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym? W końcu trzeba znaleźć dokumenty stwierdzające, na jaką, i czy w ogóle, bonifikatę można liczyć?

Pamiętaj również, że nabycie nieruchomości gminnej zwolnione jest z 2% podatku PCC.

Zapisz się na newsletter lub kliknij LUBIĘ TO!,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przetarg na nieruchomość

Przetarg na nieruchomość

Jak kupić lub nająć nieruchomość gminną lub państwową

Nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Nawet zawieranie umów użytkowania, umów najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Odpowiednia władza (np. wojewoda, sejmik) może wyrazić zgodę na odstąpienie od przetargu.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa.

W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje:

  • zamieszczone w wykazie,
  • czas,
  • miejsce,
  • warunki przetargu,
  • a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów.

Informacja o przetargu

Właściwy urząd wywiesza w swojej siedzibie wszystkie ogłoszenia o przetargach oraz informacje podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na swoich stronach internetowych.

Formy przetargów

Przetargi przeprowadzane są jako:

  1. przetarg ustny nieograniczonego
  2. ustny ograniczony
  3. pisemny nieograniczony
  4. pisemny ograniczony.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny.

Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty.

Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

Kiedy nikt nie wygrywa przetargu

Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli:

  • nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub
  • żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo
  • jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli
  • komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Wygrany przetarg

Organizator przetargu zawiadamia nabywcę nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy. W takim wypadku wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

Prawo

Regulacje przetargów opisane zostały w rozdziale 4 „Przetargi na zbycie nieruchomościustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestowanie w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazja – zakup nieruchomości

Okazja – zakup nieruchomości

Okazyjne nabycie nieruchomości

„Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz” R. Kiyosaki

Aby nabyć okazje inwestor w nieruchomości musi przede wszystkim odróżniać prawdziwą gratkę od zwykłej transakcji. Aby inwestor mógł dostrzec ‚okazję stulecia’ częściej, niż raz na 100 lat, musi posiadać wysokie finansowe IQ. Aby mieć wysoki wskaźnik finansowej inteligencji, musi być dobrze wyedukowany i znać finansowy alfabet.

Niestety szkoły nie uczą nic o inwestowaniu i poszukiwaniu inwestycyjnych okazji; może dlatego na rynku jest tyle okazji, którymi nikt się nie interesuje?

Reguła zakupu nieruchomości 100:10:3:1

W świecie inwestycji w nieruchomości jest jedna reguła (Dolfa de Roos’a) reprezentowana za pomocą liczb:

  1. musisz dobrze poznać 100 potencjalnych nieruchomości
  2. wybrać 10 z nich i złożyć ofertę nabycia ich właścicielom
  3. 3 powinno ją zaakceptować
  4. wybierz najlepszą nieruchomość i ją kup

Okazja stulecia

Okazja stulecia zdarza się codziennie. Jeżeli wiele osób mówi Ci, że jest to okazja, to zapewne nią nie jest. W miarę nabierania doświadczenia będziesz w stanie odróżnić prawdziwe okazje inwestycyjne od zwykłych transakcji lub nawet oszustw.

Dowiesz się, czy dana transakcja jest lub będzie rzeczywiście taka świetna, wykonując analizę finansową nieruchomości. To liczby mówią inwestorom, co jest dobre, a co należy odrzucić.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we Wiórkowie.

Miasta akademickie jak Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście.

W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie.

Emocje

Jeżeli zakupisz nieruchomość kierując się emocjami, zamiast cyframi (zysk z wynajmu, cały koszt nabycia, adaptacja, itd.), jesteś stracony.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika.

Zbadaj rynek najmu

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

  1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.
  2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
  3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

Jednak przeglądając zestawienie czynszów dla swojego miasta – Gorzów Wlkp. – mam mieszane uczucia, co do rzetelności źródła informacji. Najlepiej porównaj czynsze z obwieszczenia prezydenta swojego miasta z czynszami w serwisie ogłoszeniowym.

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem i rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku.

Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

  • wysokość czynszu
  • lokalizacja
  • standard nieruchomości
  • inne jak piętro, winda, piwnica

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu – zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje.

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie lub lokal. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to miejsce na inny artykuł.

Kto może być odpowiednio zmotywowany?

Może to być osoba, która musi przeprowadzić się do innego miasta i nie ma co zrobić z nieruchomością. Najczęściej ludzie wyjeżdżają w pogoni za lepszą pracą i bardzo często też są zmuszeni do spieniężenia mieszkania lub domu w mieście X na rzecz zakupu małej klitki w dużym mieście Y. Są to również emigranci, na stałe żegnający się z krajem.

Może to być dłużnik, który ma problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań. W okresie boomu (hossy) wiele ludzi zakupiło nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach za pieniądze banku; często jeszcze w innej walucie np. CHF. Widmo komornika jest na tyle przerażające, że są w stanie pójść na duże ustępstwa, aby tylko sami mogli sprzedać nieruchomość, zaspokoić wierzyciela i nie dzielić się z komornikiem.

Mogą to być skłóceni członkowie rodziny, którzy nie mogą dojść do kompromisu przy podziale majątku. Najlepszym sposobem jest spieniężenie nieruchomości i podziałkowanie gotówki. Są to rozwodnicy lub ludzie, którzy otrzymali nieruchomość w spadku.

Może to być właściciel, któremu wszystko mięknie, jak widzi gotówkę, zamiast obietnicy wypłaty z kredytu, który trzeba jeszcze otrzymać.

Czas – upływający czas jest najlepszym motywatorem.

Wyprzedaże nieruchomości

Domy, mieszkania lub lokale użytkowe inwestor może nabywać na:

  1. przetargach
  2. licytacjach

Przetargi i licytacje organizowane są przez gminy, komorników, wierzycieli, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Ale o tym przeczytaj w kolejnych artykułach.

Szczegółowa i kompletna wiedza

Wszystko o okazyjnym nabywaniu nieruchomości zostało napisane w tym poradniku: okazje nieruchomości

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zbywanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Zbywanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Zbycie nieruchomości w użytk. wieczyste

Procedury są podobne, jak przy sprzedaży na własność. Różnicę stanowi sposób rozliczenia. Osoba nabywająca grunty na własność musi zapłacić ich cenę. Osoba nabywająca grunty w użytkowanie wieczyste zamiast ceny płaci opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Opłaty użytkowania gruntu

Opłaty te nalicza się według stawek procentowych od ceny gruntu. Przy zbywaniu gruntu bardzo ważne jest ustalenie jego wartości. Jeżeli sprzedaż odbywa się w formie przetargu, to cenę nalicza się do ceny uzyskanej. Jeżeli grunty sprzedawane są bez przetargu, to cena nie może być niższa niż wartość, od której nalicza się opłaty.

Opłatami są: jednorazowa opłata pierwsza (do dnia aktu notarialnego) oraz opłaty roczne.

Opłata pierwsza wynosi od 15-25% ceny gruntu. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, z wyjątkiem pierwszego roku, za który została uiszczona opłata pierwsza.

Opłaty roczne opłaca się do dnia 31 marca. Organ może jednak wyrazić zgodę na inny termin, byleby był w danym roku kalendarzowym.

Stawki za użytkowanie wieczyste

Stawki procentowe są zróżnicowane:

  • 3% – cała reszta
  • 2% – turystyka
  • 1% – mieszkaniowe, infrastruktury technicznej, publiczne, sportowe, rolne
  • 0,3% – niezarobkowe cele (charytatywno-opiekuńcze, oświatowo-wychowawcze, naukowo-dydaktyczne, ochrony zdrowia, kultury, obronności i bezpieczeństwa państwa, sakralne)

Czyli wysokość stawki rocznej zależy od celu, na który grunt został nabyty w użytkowanie wieczyste.

Na cele mieszane przyjmuje się stawkę procentową właściwą dla tego celu, który w umowie został określony jako cel podstawowy.

Jeżeli w trakcie trwania użytkowania wieczystego nastąpi trwała zmiana przeznaczenia gruntu, będzie potrzebne skorygowanie stawki.

Stawka 3% może zostać podwyższona przez wojewodę dla nowooferowanych gruntów na etapie oferty.

Organ może dokonać aktualizacji ceny bazowej gruntów w użytkowaniu wieczystym. Warunkiem jest zmiana wartości gruntu na rynku. Opłata będzie naliczana wg nowej wartości. Również użytkownik wieczysty ma prawo zażądać na organie zmiany ceny bazowej. W takiej sytuacji użytkownik sam musi przedstawić operat szacunkowy wartości. Aktualizację należy wykonywać nie częściej niż co 3 lata.

Zmiana opłaty

Jeżeli nowa zaktualizowana opłata roczna jest wyższa niż opłata dotychczasowa minimum dwukrotnie, to w I roku użytkownik płaci podwójną opłatę a kolejne lata zwiększoną tak, aby w III roku była pełna opłata.

Organ, który chce dokonać aktualizacji opłat musi wysłać (za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) do użytkownika wypowiedzenie dotychczasowej opłaty wraz z ofertą nowej. Użytkownik wieczysty ma 30 dni, licząc od dnia otrzymania wypowiedzenia, na reakcję. Jeżeli nie zareaguje, oznacza to, że nową opłatę przyjął. Jeżeli użytkownik wieczysty nie godzi się na nową opłatę, musi złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o uznanie, że wypowiedzenie i nowa oferta są wg niego nieuzasadnione. SKO podejmuje próbę doprowadzenia do ugody. Jeżeli strony nie dogadają się, co do nowej oferty, Kolegium wydaje swoje orzeczenie. Strona może złożyć pozew do Sądu Powszechnego, który ostatecznie rozstrzyga sprawę.

Inwestowanie w nieruchomości

Jeżeli chcesz zakupić mieszkania na wynajem, sprawdź ile będziesz płacił rok w rok za użytkowanie wieczyste, jako właściciel nieruchomości. Deweloperzy kupują grunty nieraz po bardzo zawyżonych cenach – chodzi o nabycie praw do dobrze położonej nieruchomości. Dlaczego godzą się na zapłatę takich cen? No właśnie, deweloperzy płacą jedynie max 25% ceny – opłata roczna. Resztę płacą użytkownicy wieczyści, którym deweloper sprzedaje mieszkania.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,