RSS

Archiwa tagu: kapitał

Zakup udziału w nieruchomości

Zakup udziału w nieruchomości

Sprzedam udział

Rzadko, bo rzadko, ale zdarza się mi oglądać ogłoszenia jednego z ex-małżonków, który chce zbyć swoją część mieszkania. Ceny są bardzo atrakcyjne. Transakcja jest nie tyle ryzykowna, co niepewna. Można próbować dogadać się z drugą stroną i:

  • albo sprzedać jej później swój udział,
  • albo odkupić od drugiej jej część

Współistnienia min. 2 różnych udziałowców dla lokalu mieszkalnego raczej sobie nie wyobrażam; chyba że to będzie miłość od pierwszego wejrzenia 🙂

Tym tematem zajmę się w którymś z kolejnych artykułów. W tym zaś chcę pokazać Tobie inne możliwości  – metody na zainwestowanie.

Jedna z metod inwestowania

Zapewne dobrze wiesz, że jedną z największych bolączek inwestowania na rynku nieruchomości jest jego kapitałochłonność.

Pytanie: Jak zjeść słonia?

Odpowiedź: Kawałek po kawałku

Dokładnie to samo można zrobić w przypadku zakupu nieruchomości.

Przykład:

Znalazłeś dobrze usytuowane, 3 pokojowe, własnościowe mieszkanie na warszawskim rynku wtórnym. Właściciel po negocjacjach zgodził się je sprzedaż za 275.000 zł. Koszt m² = 5.000 zł. Wiesz, że możliwy zarobek z wynajmu to min. 2.500 zł/m-c, co daje zwrot z inwestycji na poziomie 9 lat. Zastanawiasz się nad nabyciem, ale masz poważny problem z wykombinowaniem gotówki. Co możesz zrobić? Poszukać jeszcze 2-3 osób, które chciałyby wejść w ten biznes razem z Tobą.

Wspólny biznes

Nieruchomości można nabywać udziałami, czyli kawałek, po kawałku. Niestety rzadko który właściciel będzie chętny zbywać np. mieszkanie kawałkami – raczej będzie chciał sprzedać wszystko od razu. Ale Ty, wraz ze wspólnikami, możecie kupić 100%, składając się po 25% każdy.

Kapitał

25% udział wynosi 68.750 zł, co wygląda o niebo lepiej niż początkowe 275 tys. Jak widać można zainwestować stosunkowo mało w biznes nieruchomości, aby czerpać z niego zyski. Oczywiście 69 tys to nadal sporo pieniędzy. Za tę kwotę można przecież zakupić:

  • 828 szt. srebrnych monet 1 uncjowych
  • 16 szt. uncjowych złotych Krugerrandów
  • 579 akcji KGHM
  • czy nabyć auto (np. kilkuletniego busa) do prowadzenia własnego biznesu

Zabezpieczenie

Każdy z udziałowców będzie wpisany w II dział księgi wieczystej – własność. Udział w nieruchomości nie będzie oznaczony do danego terytorium. Czyli mając 25% nie będziesz mógł powiedzieć, że masz 1 pokój dla siebie oraz kawałek kuchni. Wszyscy będziecie mieć udziały w pokojach, przedpokoju, łazience, WC, czy częściach wspólnych budynku jak winda, czy klatka schodowa.

Kontrola

Pojawia się pytanie: kto będzie miał kontrolę nad biznesem? Wszyscy udziałowcy; niestety.

Zysk

Ile włożysz, tyle zyskasz – adekwatnie do udziałów. Jeżeli będziecie pobierać 2.500 zł czynszu najmu, to każdy z 4. udziałowców będzie miał prawo do 625 zł.

Ryzyko zakupu udziałów

Koszty

Zysk z nieruchomości dzieli się zgodnie z posiadanymi udziałami; koszty również. Tu mogą pojawić się zgrzyty – np. ktoś powie, że „jego” pokój był dobrze wykorzystywany i nie zamierza płacić za lokatora, który zdewastował inny pokój. Wszystko jest Wasze – cała nieruchomość. Wasze są zyski z całości, jak również potrzeby pokrywania strat. Wszystko wg posiadanych udziałów.

Brak zysku

A co będzie jak inwestycja nie będzie zarabiać? Pamiętaj, że przy nieruchomościach występują dość wysokie koszty stałe – głównie spowodowane utrzymaniem samej nieruchomości. Łatwo je obliczyć:

  • podatek od nieruchomości
  • ubezpieczenie (nie jest wymagane)
  • koszt zarządzania (np. całym budynkiem)
  • odpisy na fundusz remontowy
  • nagłe, nieprzewidziane koszty (naprawy, wymiany)
  • zaplanowany remont
  • itp.

Koszty pokrywacie również zgodnie z udziałami. Jeżeli wymiana rury kosztowała 1 tys, to każdy mający 25% udział wyłożyć musi 250 zł.

Wyjście z inwestycji

Może pojawić się problem ze sprzedażą udziału w nieruchomości – jeżeli inwestor stwierdzi, że nie ma sensu użerać się z innymi lub po prostu będzie potrzebował gotówki. Kiedy i komu można odsprzedać udziały? Na wolnym rynku raczej będzie to trudne. Najprościej zbyć je wśród wspólników. To oni powinni być najbardziej zainteresowani przejęciem tego kawałka (również ich) nieruchomości.

Do zbycia całej nieruchomości będzie potrzebna zgoda wszystkich udziałowców, co może powodować konflikty.

Porady dla inwestorów

Pojawiają się na rynku firmy oraz prywatni inwestorzy, którzy w taki sposób zachęcają do wspólnych inwestycji. Prawdopodobnie większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości – a dokładnie biznesie polegającym na wynajmie.

Masz swoją głowę, powinieneś również mieć swój obraz całej inwestycji. Najlepszym sposobem jest policzenie rentowności wynajmu. Jeżeli cena oferowanego udziału w stosunku do potencjału zarobkowego nieruchomości jest korzystna – warto skorzystać z takiej szansy.

Należy uważać na inwestorów, których głównym zadaniem jest zarabianie na sprzedaży udziałów, zamiast skupianiu się na zyskach z najmu. Taki ktoś może okazyjnie kupić np. lokal mieszkalny i zrefinansować go sobie dzięki sprzedaży części udziałów za dość wygórowaną cenę.

Kup tanio hektar, sprzedaj drogo metr

W takim wypadku zwrot z inwestycji w nabycie udziałów może trwać 20 lat zamiast 9.

Ryzyko wkopania się w złą inwestycję spada, gdy posiadasz edukację finansową – dlatego zachęcam do czytania tego bloga o nieruchomościach oraz polubienia strony na FB, gdzie znajdziesz bardzo ciekawe wpisy również z innych blogów.

Lubię TO - nieruchomości

Reklamy
 

Tagi: , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

ROI – zwrot z inwestycji (Return On Investment)

Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.

Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:

ROI - zwrot z kapitału przy inwestowaniu w nieruchomości

ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego

Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).

ROE oblicza się ze wzoru:

Zwrot z zainwestowanego kapitału własnego w nieruchomości na wynajem - ROE

Okres zwrotu

Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem

Okres zwrotu zainwestowanego kapitału w nieruchomości na wynajem

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania lub lokale (budynki) na wynajem jest proste; trzeba tylko wiedzieć, co się robi i czego oczekuje.

Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.

Bez odpowiedniego przygotowania inwestor kupi wielki nieruchomościowy problem.

  1. Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
  2. Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
  3. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.

Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki

Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.

Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.

Chodzi dokładnie o dodatkowe koszty nieruchomości jak:

Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.

To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.

Opłacalność inwestowania

Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:

  • koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
  • uzyskiwany czynsz najmu

Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.

No, niby proste, prawda?

Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.

Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.

Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).

Przykład:

Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.

ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok

Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku

Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.

Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
13 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 20 listopada 2012 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

Szybki zwrot z kapitału

To jest to, co inwestora w nieruchomości interesuje najbardziej, czyli kiedy dokładnie wrócą do niego zainwestowane pieniądze? Oczywiście im szybciej, tym inwestycja jest lepsza – rentowniejsza. Aby tak było należy postępować wg jednej reguły: należy odrzucić emocje i kierować się racjonalnym myśleniem.

ROI (return on investment)

Nabywając mieszkanie lub lokal komercyjny w stanie wymagającym gruntownego remontu, który będzie służył przyszłemu zarabianiu pieniędzy należy kierować się dewizą jak najszybszego zwrotu z inwestycji. Kiedy go uzyskasz? Wtedy, gdy wydasz na tyle mało gotówki, aby szybko zachęcić potencjalnego najemcę do oddawania Tobie pieniędzy w postaci czynszu. Niby proste.

Balansowanie środkami pieniężnymi

Jeżeli wydasz zbyt mało, albo będziesz skazany na kiepskich lokatorów, albo co rusz będziesz musiał wzywać ekipę do naprawienia tego, czy tamtego. Jeżeli wydasz zbyt dużo – przeinwestujesz i Twój ROI odpłynie w siną dal o kolejne kilka lat.

Rozważne wydawanie pieniędzy

Mieszkanie sprzedają 2 pomieszczenia: łazienka i kuchnia. Pamiętaj o tym i nie szczędź środków na remont. Nie chodzi abyś pozakładał złote klamki, ale zrób pokazówkę. Ściany równe, szpachlowane. Na podłodze gustowne kafle.

Aha – to, co dla Ciebie wydaje się gustowne, to dla innych … mogą być po prostu odmiennego zdania. Zapytaj o poradę sprzedawcę. Nie zawsze drogie rzeczy muszą być najlepszymi pod wynajem. Musisz wszystkie wydatki sobie policzyć i obliczyć, aby nieruchomość rozliczyć.

Wbij sobie do głowy, że nie remontujesz mieszkania dla siebie, ale dla obcych osób!! Dlaczego początkowi inwestorzy mają zawsze z tym problem; a później się dziwią, że tyle kasy poszło w błoto?

Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem

Meble – umeblowana powinna być kuchnia. Kup ładnie wyglądający zestaw – w cale nie musi to być drogie drewno, czy zestaw szyty na miarę przez fachową firmę. Wystarczy, że meble będą nowe, czyste, zachęcające. Sam możesz złożyć sobie zestaw – liczne sklepy dają możliwość wyboru różnych szafek, blatów, stolików w tym samym fasonie.

Ściany i sufity – wystarczy, że będą proste. Jeżeli masz problem z odpadającymi tynkami, rozważ sytuację wyłożenia wszystkiego płytami regipsowymi. Używaj jasnych, pastelowych kolorów – a najlepiej pomaluj wszystko tanią farbą na biało i daj możliwość najemcy zmiany kolorystyki. W łazience obowiązkowo kafelki, które w cale nie muszą sięgać sufitu. W kuchni ładnie wygląda pasek kafelek między meblami, który również chroni ścianę przed tłuszczem i innymi produktami wypadającymi z garnka, talerza, czy patelni. Kafelki jest łatwiej doprowadzić do pierwotnego wyglądu – szybciej i taniej. Stosuj ochronę na fugi.

Podłogi – często ludzie zadają pytanie, czy w korytarzu lepiej położyć panele, czy raczej płytki? Wybierz płytki. Korytarz to miejsce, gdzie najszybciej ściera się podłoga. Nie licz na to, że lokatorzy będą zdejmować buty, zanim wejdą do mieszkania. Kafle utrzymają ładniejszy wygląd przez dłuższy okres czasu. Fajnie wygląda również połączenie kafelek z panelami, ale zawsze licz koszty.

Wyposażenie nieruchomości – najlepiej jakbyś miał meble jedynie w kuchni. Zdaję sobie sprawę, że nieraz szybciej wynajmują się lokale już umeblowane, więc jeżeli skusisz się na meble, to kupuj delikatne zestawy. Delikatne w sensie nie zawalania całego pokoju szafami, półkami, meblościankami. Spokojnie, wyważenie – wystarczy stolik na kawę, 2 fotele, łóżko i stolik pod TV. Aha, jeżeli przygotowujesz się do remontu, to uwzględnij pomieszczenie na większą szafę i zrób ją (typ komandor). Często ludzie pytają się, czy warto zakupić sprzęt AGD i RTV? Tak, na pewno warto wyposażyć kuchnię, może nie w cały piekarnik, ale na pewno w płytę grzewczą i obowiązkowo zakupić lodówkę. Jeżeli nastawiasz się na klienta zamożniejszego, czyli bardziej wymagającego, możesz wstawić zmywarkę, okap, zakupić ładną mikrofalówkę i być może komplet niedrogich a ładnych garnków, sztućców, szklanek i talerzy. Dla takiego klienta warto jest kupić nowy odbiornik TV wraz z zestawem kina domowego – powinien się zwrócić w 2 miesiące. Jeżeli nastawiasz się na studentów, zastanów się nad zakupem używanego sprzętu AGD. Jeżeli zastanawiasz się nad kabiną prysznicową a wanną – wybierz prysznic.

Instalacje – bardzo dobrym pomysłem jest wymiana wszystkich instalacji w chwili gruntownego remontu. Wywal stare piony, zmień aluminiowe przewody elektryczne na miedziane i załóż nowoczesną skrzynkę z bezpiecznikami. Przez kolejne 20-30 lat zapewnisz sobie spokój. Chyba, że traktujesz inwestycję kapitałowo i chcesz szybko ją spieniężyć, a nie zarabiać na przepływie pieniężnym (cashflow). Przemyśl wbudowanie w ścianę lub listwę przypodłogową kabla antenowego. W ogóle przemyśl sprawę rozstawu gniazdek i kontaktów. Musisz zrobić ich nieco więcej, jak dla standardowego mieszkania, czy lokalu, ponieważ różni najemcy będą mieli różne meble lub układy mebli.

Doradcy rynku nieruchomości

Planując remont zakupionego mieszkania na wynajem, na konsultacje zabieraj fachowców z danej dziedziny, a nie ciotki i wujków. Nie wymyślaj – rób prosto. Każde udziwnienie kosztuje mnóstwo pieniędzy. Wybieraj materiały ze średniej-dolnej półki. Ludzie niszczą rzeczy, a szczególnie nie swoje – przyzwyczaj się do tego. Zapytaj, jeżeli nie zrobiłeś tego wcześniej kupując swoje m, pośredników w obrocie nieruchomościami o rodzaj potencjalnego klienta i jego preferencje, a zaoszczędzisz sobie mnóstwo czasu i gotówki. Rób mieszkanie pod konkretny typ najemcy. Zrobisz za tanio – będziesz miał tanich lokatorów.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ekspektatywa

Ekspektatywa

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Wierzytelność przyszła – oczekiwanie prawne. Tak można w skrócie scharakteryzować ekspektatywę. Wraz z art 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa jest roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  • zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
  • określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  • inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Nie dotyczy to osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Powstanie roszczenia

Z chwilą zawarcia ww umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem, że członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Wiedza dla inwestora

Ekspektatywą można handlować i nieźle na niej zarabiać w przypadku hossy.

Przypadek szczeciński:

Spółdzielnia mieszkaniowa wykupiła działkę pod budowę nowego apartamentowca. Cenę 1 metra kwadratowego ustalono na 3.500 zł. Zanim powstał fundament, niektórzy członkowie spółdzielni sprzedali prawo ekspektatywy w cenie 6.000 zł za 1 m². Zarobili 2.500 zł na metrze. Dodam, iż członkowie pospisywali umowy na budowę kilku mieszkań od razu.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Data pewna

Data pewna

Praktyczna wiedza dla inwestora

Zakup nieruchomości pod wynajem, zwłaszcza komercyjnej musi zostać dobrze przemyślany. Inwestor musi dobrze wszystko sobie wyliczyć – zwrot z kapitału: ROI, ROE, czas zwrotu itd.

Zakup nieruchomości z najemcą

Dobrym pomysłem jest zakupienie nieruchomości wraz z dobrym najemcą. Dobry najemca to taki, który przede wszystkim terminowo opłaca czynsz.

Zakup nieruchomości komercyjnej podyktowany może być chęcią utworzenia własnego biznesu lub z myślą o wynajmie pod innego najemcę.

Zwrot z kapitału

Inwestor biorąc pod uwagę zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą musi zapoznać się szczegółowo z umową najmu podpisaną przez obecnego właściciela (zbywcę) i najemcę. Do oceny najemcy służą głównie przepływy pieniężne wykazywane przez zbywającego (faktury, wpływy czynszu na rachunek).

Okres zwrotu zależy głównie od 2 czynników: ceny nabycia i wysokości czynszu.

Jeżeli czynsz jest nieadekwatnie mały w stosunku do rynkowego, to wręcz trzeba się będzie pokusić o podniesienie jego wysokości.

Z drugiej strony warto powalczyć o zbicie ceny wyjściowej – wynegocjować mniejszą cenę. W takim przypadku raczej szybciej osiągnie się krótszy termin zwrotu zainwestowanego kapitału, niż w przypadku podniesienia stawki czynszu.

Wypowiadać, czy nie wypowiadać umowę najmu

Inwestor nabywający nieruchomość komercyjną, która jest aktualnie wynajmowana, przejmuje wraz z nieruchomością również wynajem, czyli najemcę.

Nowy nabywca (inwestor) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – zgodnie z art. 678 §1 KC – CHYBA, ŻE umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, i z datą pewną, a nieruchomość została wydana najemcy (art. 678 §2 KC).

Data pewna

Data pewna – jest to urzędowe poświadczenie na dokumencie. W opisanym przypadku dokumentem jest umowa najmu. Jeżeli na umowie najmu są adnotacje urzędowe (US, UM), przyjmuje się, że umowa jest poświadczona datą pewną.

Co to oznacza dla inwestora (nabywcy)?

Właściciel nieruchomości (zbywca) w 2005 roku wynajął firmie X swój lokal na okres 10 lat za stawkę czynszu Y. W 2010 roku właściciel postanowił sprzedać lokal. Najemca (firma X) poszedł do notariusza aby poświadczyć datę pewną na dokumencie najmu – umowie. Nowy nabywca (inwestor) nie może wypowiedzieć w takim przypadku umowy najmu. Musi respektować warunki umowy podpisanej przez najemcę i ówczesnego właściciela.

Notariusz

Notariusz jest najlepszą instytucją do poświadczenia daty pewnej na dokumentach. Chociaż datę pewną mogą poświadczać urzędy, to u notariusza będzie to załatwione najsprawniej.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
16 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,