RSS

Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

29 Lip
Sprzedaż mieszkania i zakup apartamentu

Sprzedam mieszkanie

Znowu życie napisało swoją własną historię, którą w tym artykule postaram się streścić oraz przeanalizować pod kątem opłacalności.

Zadzwonił do mnie jeden z właścicieli, któremu prowadzę zarządzanie wynajmem mieszkania. Postanowił spieniężyć wynajmowane od lat mieszkanie, aby za gotówkę kupić sobie jakiś apartament nad morzem. Dlaczego o tym piszę? Ponieważ jest to bardzo dobry przykład na to, jak postępuje wielu ludzi. Czy jest w tym coś złego? Ależ skąd! Wola właściciela jest święta – może robić ze swoim prawem do nieruchomości co chce i kiedy chce. Więc w czym problem? W tym, że zmniejszy mi się ilość nieruchomości do zarządzania w portfelu? Nie, mam ich coraz więcej 🙂 Więc o co chodzi?

Analiza ekonomiczna opłacalności inwestowania w nieruchomości

Wspomniane mieszkanie jest położone w Gorzowie Wlkp – mieście liczącym ok 130 tys. mieszkańców. O dziwo, od 2 lat trwa tu istny boom na rynku nieruchomości pod wynajem. Ceny oferowanych lokali mieszkalnych są porównywalne z rynkiem szczecińskim, czyli w miarę wysokie, jak na Gorzów.

Mieszkanie na sprzedaż

Lokal mieszkalny, który miałby znaleźć nowego nabywcę jest w dość dobrej lokalizacji: szkoła, przedszkole, tramwaj, autobus, zakłady pracy, itd. W dodatku to dość zielone osiedle, z budynkami o odnowionych elewacjach. Sam wieżowiec jest wykonany z wielkiej płyty. Właściciel chciał oszczędzić na remoncie tego lokalu i … wygląda raczej tak sobie – patrząc moim skromnym okiem fachowca. Sam lokal ma 60 m2 powierzchni (wraz z piwnicą). Jest na ostatnim piętrze, więc widoki są fenomenalne. Rozkład pomieszczeń również jest OK. Do tego w salonie dochodzi balkon; mały, bo mały, ale jest. Budynek zarządzany jest przez spółdzielnię mieszkaniową.

Rynkowa cena nieruchomości wynieść może pomiędzy 2.700 zł a 3.100 zł za metr kwadratowy powierzchni. Czyli w tym przypadku będzie oscylować między 162.000 zł a 186.000 zł.

Apartament do nabycia

Właściciel omawianego powyżej mieszkania wyczaił w Dziwnowie (nad morzem) apartament; o połowę mniejszy za podobne pieniądze, czyli powiedzmy 30 m² za 170.000 zł. Oferta była z tamtejszego biura nieruchomości, więc należy sobie doliczyć te 3% do ceny. Sam lokal usytuowany jest dość blisko plaży, w budynku z kilkoma innymi lokalami. Być może właściciel całego budynku postanowił spieniężyć jeden z lokali, które wynajmuje turystom.

Gdzie jest haczyk

Opowiem Ci teraz, jak ja patrzę na takie transakcje. Oczywiście Ameryki nie odkryję, ale na pewno wiele osób będzie oszołomione moim tokiem rozumowania biznesu. A patrzenia nauczyłem się od Roberta Kiyosaki, który w swoich wielu publikacjach książkowych, jak i poprzez grę CashFlow pokazał mi sztuczkę, aby zjeść ciastko i za razem mieć ciastko.

Aktualny lokal jest wynajmowany za 750 zł/m-c. Oczywiście chodzi o sam czynsz najmu. Rocznie na samym tym mieszkaniu właściciel zarabia 9.000 PLN (12 x 750). Odejmując koszty podatku ryczałtowego (8,5% z 9 tys.), wychodzi na czysto 8.235 PLN. Sam teraz zastanów się, czy za 8 tysięcy złotych byłbyś w stanie wybrać się z 4 osobową rodziną nad polskie morze na wakacje?

Zmierzam do tego, że właściciel wymarzył sobie swój własny apartament nad morzem, do którego mógłby pojechać, kiedy tylko zapragnie. Problem polega na tym, że z mojego miasta do Dziwnowa jest 200 km, a właściciel w dodatku mieszka za granicą. Właściciel pracuje na etacie. Czyli powiedzmy, że ma miesiąc wolnego w roku (wliczając weekendy). Z tego mógłby poświęcić 2 tygodnie na polskie morze.

Wynajęcie 2 pokoi w jakimś pensjonacie (2 dorosłych i 2 dzieci) to wydatek rzędu 200 zł/doba. Nawet gdyby właściciel z rodziną zapłacił za pełne 2 tygodnie zakwaterowania, to rachunek wyniósłby 2.800 zł. Idźmy dalej: nawet gdyby właściciel zdecydował się na droższy hotel z basenem, czy wyżywieniem, to moim zdaniem 4 tys/tydzień powinno wystarczyć. Tyle samo by przebywał w swoim nowym apartamencie, bez żadnych wodotrysków.

Ewentualne przychody

Mając apartament nad morzem można go przecież wynajmować turystom. W Polsce sezon trwa 2 miesiące; pod warunkiem, że pogoda dopisuje, to może i 3 miesiące; a jak nie, to kilka tygodni – jak to było w lecie 2017, gdzie non stop padało. Wynajmując na doby, cena za apartamencik nie powinna być wyższa, niż 100 zł. Czyli licząc, że właściciel sam by wykorzystał 14 dni z 60 wakacyjnych, to na wynajem pozostałoby jeszcze 46 dni, czyli teoretycznie 4.600 zł zarobku.

Realne koszty

Mając jakąkolwiek nieruchomość musisz być przygotowany na jej utrzymanie. Nie jest ważne, czy masz cały budynek, czy tylko 1 lokal w budynku, to musisz przeznaczyć jakąś kwotę na eksploatację nieruchomości – wliczając w tym remonty. Takie mieszkanie to wydatek ok 200 zł/m-c. Czyli roczne koszty zamykały by się kwotą 2.400 zł, co byłoby połową zakładanych przez inwestora przychodów.

Kolejną kwestią są dni pustostanu; a na pewno się takie zdarzą. Więc Twój lokal w tym czasie nie dość, że nie zarabia, to jeszcze powoduje koszty.

Inna znowu sprawa to zarządzanie wynajmowanym apartamentem. Przecież właściciel byłby daleko i nie mógłby sprawować kontroli. A jeżeli cokolwiek posiadasz, to musisz mieć nad tym kontrolę, aby wychodzić na zysk; inaczej tracisz. Nawet głupie przypilnowanie lokatorów i skasowanie ich za ewentualne dewastacje obniża ryzyko straty. A jak ma właściciel przypilnować biznesu, gdy fizycznie nie jest na miejscu? Nawet samo wydanie kluczy może być już problematyczne. Chociaż teraz są zamki otwierane na kod z telefonu, czy inne bajery, ale … zawsze coś może pójść nie tak i co w tedy? Właściciel apartamentu może zatrudnić sobie zarządcę wynajmem, ale … to również kosztuje. Natomiast myślenie, że najemcy sami po sobie posprzątają, naprawią co zepsuli jest … naiwne. Moja koleżanka wynajmuje … wynajmowała swój domek nad jeziorem i wspominała, jacy ludzie potrafią być bezczelni! Od syfu w kuchni, przez zaszczane ręczniki, po zasrane materace (bo dziecko nie wytrzymało) – tacy są ludzie; i niby znajomi, którzy wydawało się, że spokojnie można dać im klucze do domku i nic nie powinno się stać. Cóż …

Rozwiązanie

Właściciel zamiast kupować skarbonkę w postaci lokalu nad morzem, mógłby skoncentrować się nad ulepszeniem istniejącego mieszkania na wynajem i zapewnić sobie lepszy zysk i, chyba co ważniejsze, obniżenie pustostanów w przyszłości. Za uzyskane pieniądze mógłby spokojnie zasponsorować sobie wakacyjny 2 tygodniowy wypad nad morze (i to niekoniecznie polskie), a i tak być jeszcze sporo na plusie.

Co sądzisz o tym, co napisałem? Podziel się w komentarzu.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami.

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

 
%d blogerów lubi to: