RSS

Doinwestowanie mieszkania na wynajem

18 Mar
Doinwestowanie mieszkania na wynajem

Najem najem i po najmie

To już koniec najmu? Przecież niedawno podpisywaliśmy umowę i wydawaliśmy mieszkanie nowym lokatorom. Jak ten czas szybko leci.

Ano leci, leci. A wraz z czasem dochodzi zużycie nieruchomości. Moi lokatorzy mieszkają średnio 2-4 lata. Po tym albo się wyprowadzają w pogoni za pracą, albo kupują sobie lokal mieszkalny. Przynajmniej tak wynika z moich obserwacji zarządcy wynajmem.

Więc raz na jakiś czas sam stoję przed ponownym zapewnieniem kwaterunku do opuszczanej nieruchomości. Od czasu do czasu chodzę też oglądać mieszkania potencjalnych moich klientów, którym wyprowadzili się najemcy i myślą o oddaniu wszystkich czynności związanych ze znalezieniem kolejnych lokatorów osobie trzeciej, która profesjonalnie zajmie się tematem i odciąży ich od tego wszystkiego. Jak wynajmujesz, to pewnie wiesz, o czym piszę.

Stan nieruchomości

Dwa, czy cztery lata to dość długi czas, po którym należy wręcz być przygotowanym na zmiany, jakim zostało poddane mieszkanie na wynajem. Po wyprowadzce najemców, zawsze zwracam uwagę na to, w jakim stanie są:

  • ściany
  • podłogi
  • meble
  • sprzęt AGD
  • stolarka drzwiowa i okna
  • sufity i oświetlenie

Nie ma się co czarować, że mieszkanie będzie wyglądało tak samo dobrze, jak przy wydaniu najemcom. No, chyba że właściciel oddawał ruinę. Ale w takich wypadkach prawdopodobnie odbierze jeszcze gorszą ruinę. Lokale mieszkalne na wynajem „zużywają się” o wiele szybciej, niż lokale, w których mieszkają właściciele. Oczywiście są najemcy, którzy bardzo dbają o powierzone mienie, ale to jakiś 10% ogółu. Są też i tacy, którzy demolują, niszczą, zadłużają – ale to też 5-10% ogółu. A inni? Cóż, większość traktuje mieszkanie jako krótki/tymczasowy odcinek w swoim życiu. Nie robią specjalnie bajzlu, ale też nie chodzą w na paluszkach. Po prostu korzystają z tego, za co płacą.

 

Kiedy i co wymieniać

Na to pytanie sam musisz sobie odpowiedzieć. Ale zauważyłem, że jak ja chodzę na wizje lokalne do potencjalnie zainteresowanych zarządzaniem wynajmem osób, to moje sugestie mało do niektórych trafiają. Jak mówię im, aby wywalili te stare, postkomunistyczne meble na nowoczesne, to często słyszę, że przecież są to zupełnie dobre meble i nie będą wydawać kasy na jakieś widzimisie. Jak mówię, że wg mnie należałoby odmalować łazienkę, to patrzą się na mnie jak na durnia – „to czarne to przecież nie grzyb i kąpać się da”. A później zdziwieni, że nie mogą znaleźć lokatora lub nowi najemcy zrywają umowę.

Przykład z życia wzięty

Kilka dni temu z mojego mieszkania wyprowadzili się lokatorzy. Mieszkanie przeszło gruntowny remont ok 2008 roku. M.in. wymieniona została instalacja elektryczna, położone kafle, panele i wstawiona nowa zabudowa kuchenna. W międzyczasie raz było odmalowane w całości. Piekarnik i płyta gazowa też były użytkowane przez ok 8 lat. W międzyczasie w kuchni, kilka lat temu, wymieniali pion kanalizacyjny i rury wodne, więc wszystko się nieco poprzesuwało (po odtworzeniu zabudowy pionu) i musiałem wymienić blat kuchenny oraz od razu wstawiłem też zmywarkę.

Nagrałem film z tego mieszkania, w kolejnym dniu, po wyprowadzce lokatorów, który możesz obejrzeć tu:

Skutki doinwestowania nieruchomości

Ogólnie to byłem już przygotowany na gruntowny remont:

  • wymiana drzwi wejściowych
  • wymiana posadzki w przedpokoju i kuchni
  • wymiana mebli kuchennych
  • wymiana rolet
  • wymiana paneli
  • malowanie całości
  • nowe meble i sprzęt AGD

Okazało się, że nie jest tak źle i postanowiłem tylko wymienić kilka większych rzeczy (np. łóżko) oraz dodać kilka średnich i małych dodatków (relingi kuchenne, stolik kawowy, szafka na buty, szafka z nowym zlewem). Ściany zostały jedynie przetarte wilgotną ściereczką – przynajmniej tam, gdzie były widoczne zabrudzenia.

Po tych skromnych (w porównaniu z gruntownym remontem) zabiegach, mieszkanie dostało nowego blasku i jest przygotowane na kolejnych lokatorów.

Co chyba najbardziej komiczne, to nowi najemcy znaleźli się już na drugi dzień, kiedy mieszkanie nie było nawet jeszcze gotowe – było w przygotowywaniu 🙂 Nawet nie zdążyłem wystawić go na rynek. Po prostu zadzwonił telefon od osoby, która dowiedziała się, że zajmuję się wynajmem, a która to poszukiwała nowego lokum dla siebie i żony. No i przyszli obejrzeć; no i się spodobało – było już wysprzątane, stare meble zdążyłem wcześniej powynosić i było już też złożone nowe łóżko z materacem, co też pewnie zrobiło dobre wrażenie.

Tu wstawiłem fotki z aktualnego wyglądu mieszkania:

CashFlow

Na marginesie dodam, iż cały nakład finansowy na „odświeżenie” lokalu wyniósł mnie ok 1.200 zł (w tym najwięcej kosztowało łóżko z materacem i szafka ze zlewem). Nowa umowa najmu została podpisana z czynszem o 300 zł wyższym, niż poprzednia. Oznacza to, że zwrot z doinwestowania dokona się już po 4 miesiącach. 300 zł x 4 m-ce = 1.200 zł. A rocznie da mi to 3.600 zł więcej gotówki (300 zł x 12 m-cy).


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: