Przetarg na najem – warunki

Gmina wynajmuje nieruchomości

W dniu wczorajszym po raz pierwszy brałem udział w przetargu, który miał na celu wyłonienie przyszłego najemcy nieruchomości, zamiast właściciela. Gminy dość często organizują takie przetargi, z różnych powodów:

• nie chcą wyzbywać się majątku przez sprzedaż
• nie mogą sprzedać – z różnych względów
• chcą mieć stałe przepływy pieniężne
• chcą mieć zapewniony stan wynajmowanej nieruchomości co najmniej jako niepogorszony; ale różnie z tym bywa
• chęć dodatkowego przychodu z podatku od nieruchomości

Zazwyczaj (u mnie w mieście) do przetargów wrzucane są nieruchomości lokalowe. I zazwyczaj w czasie licytacji biją się jakieś 2 panie, które mają zamiar zrobić tam kolejny salon piękności, masażu, czy fryzjera 🙂 Ale są też nieruchomości w piwnicach, czy też pomieszczenia gospodarcze przeznaczone na magazyn, czy też większe lokale z przeznaczeniem na np. sklep. Ogólnie o przeznaczeniu informuje ogłoszenie.

Warunki w ogłoszeniach o przetargu

Podchodząc do każdej licytacji czy też przetargu najlepiej od deski do deski przestudiować i to ze zrozumieniem to, co gospodarz (dana gmina) sobie życzy. Niektóre nieruchomości może nabyć np. wyłącznie firma lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Dlatego też ważnym jest ówczesne przygotowanie dokumentów potwierdzających jak np. wyciąg z KRS lub wypis z ewidencji gospodarczej. Osoba fizyczna wystarczy, że zabierze ze sobą dowód osobisty.

Reklamy

 

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna

Zadaniem umowy przedwstępnej jest dogadanie warunków między stronami odnośnie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie to nie handlujemy nieruchomościami, lecz prawami do nieruchomości. Należałoby więc rzec, iż umowa przedwstępna określa, a dokładnie to przypieczętowuje, warunki przeniesienia prawa do nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na stronę drugą. Dlatego też powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego).

Strony umowy

Sprzedający prawo do nieruchomości występuje jako zbywca, natomiast kupujący jest nabywcą, który ma wejść we władanie danym prawem. Ważne jest, aby obie strony były dobrze opisane – tak, aby nie było żadnych wątpliwości kto jest kim.

Oświadczenia stron

Strony – przeważnie zbywający – mogą oświadczyć różne rzeczy odnośnie przyszłej transakcji. Sprzedający zazwyczaj oświadcza co do przysługującemu mu prawa do nieruchomości, ewentualnych obciążeń i zobowiązań. Kupujący zazwyczaj oświadczając na piśmie, stwierdza fakt, iż zapoznał się z przedmiotem transakcji.

 

Zakaz zbywania i obciążania nieruchomości

Nieruchomość nie do ruszenia

Przeglądając jedną z ksiąg wieczystych pod kątem potencjalnej inwestycji we flip’a, Krzysiek zauważył dziwny wpis w dziale III, informujący o zakazie sprzedaży danej nieruchomości, a nawet obciążania hipoteki czy ogólnie prawa własności.

Artykuł stanowi kontynuację poprzedniej serii w związku z windykacją majątku dłużnika.

 

Przedawnienie długu

Czym jest przedawnienie

Możliwość uchylenia się od zaspokojenia roszczenia po upływie określonego prawem terminu

O przedawnieniu mówi Kodeks cywilny w artykułach 117-125. Różne sprawy przedawniają się w różnym terminie. Ważnym jest to, że samo przedawnienie nie dzieje się z automatu. Co to oznacza? Ano to, iż dłużnik musi wiedzieć, kiedy dana należność się przedawnia i wnieść do sądu zarzut przedawnienia. W prostszych słowach chodzi głównie o to, że windykacja jest skuteczna nawet po terminie przedawnienie, jeżeli niedoinformowany dłużnik nie zgłosi jej przedawnienia. Jak przyzna się do długu, czy zacznie spłacać dług, to okres przedawnienia liczony jest od nowa. Jeżeli jednak dłużnik, po okresie przedawnienia, dostaje od wierzyciela lub z firmy windykacyjnej wezwanie do zapłaty, czy też w odpowiedzi na pismo z sądu podniesie zarzut, iż dana należność przedawniła się i będzie to zgodne ze stanem faktycznym – wierzyciel lub firma windykacyjna nie dostanie NIC; a sąd odrzuci wniosek.

 

Miękka windykacja czynszu najmu

Jak należy postąpić z dłużnikiem

Powiedzmy, iż nie masz sztabu ludzi w dziale windykacji, nie możesz sobie pozwolić na stałą współpracę z dobrym prawnikiem lub po prostu chcesz poznać tajniki szybkiej możliwości odebrania co swoje – czytaj dalej.

Miękką windykację może poprowadzić każdy … no prawie każdy. Do tego trzeba odwagi. Jednak, jak nie jesteś na tyle odważny, aby upomnieć się o swoje pieniądze, to co Ty jeszcze … yyyy – wróć … to zadzwoń do mnie, chętnie od Ciebie coś kupię, zamówię usługę lub najmę jakąś Twoją nieruchomość 😉

 

Licytacja a komornik

Zakup mieszkania na licytacji

Nabycie nieruchomości w drodze licytacji może być dobrą alternatywą do ofert z rynku wtórnego. Jak już wspominałem we wcześniejszych artykułach, to cena wywoławcza jest obniżana w drugim przetargu do 2/3 wartości. Wartość zawsze wycenia rzeczoznawca majątkowy. Powstaje dokument zwany operatem szacunkowym.

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie nieruchomości i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie daty określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

 

Kontekst a treść

Krótki wstęp

Gdy studiowałem obrót nieruchomościami, wpajano nam, że nie ma praktycznie żadnej różnicy między prawem własności a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

A jednak!

Różnica, ale dla inwestora

Pomijając kilka rzeczywiście dość mało istotnych różnic, należy wspomnieć o amortyzacji. Odpisy amortyzacyjne są kluczowe dla inwestycji, ponieważ bezpośrednio wiążą się z podatkiem. Dokładnie to pomniejszają podatek dochodowy, co zazwyczaj ma ogromny wpływ na wynik finansowy przedsięwzięcia.

Pośrednicy, którzy przekazywali nam (studentom) wiedzę, kładli nacisk na fakt istnienia księgi wieczystej i ewentualnego zadłużenia nieruchomości. Oczywiście jest to bardzo ważne, szczególnie gdy Twoim klientem będzie rodzina biorąca kredyt hipoteczny.

Z pośrednikami bardzo często współpracują inwestorzy. Ludzi tych najbardziej interesuje informacja, ile można zyskać oraz jakie są potencjalne ryzyka transakcji.