RSS

Archiwa tagu: remont

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Ciąg dalszy planu poprawy nieruchomości

Dziś kontynuuję wcześniejszy artykuł o przygotowaniu mieszkania na sprzedaż. Poniżej opisałem kolejne etapy upiększania mieszkania przeznaczonego przez inwestora na sprzedaż.

Rolety

Wymiana! Taka była pierwsza decyzja i … plan się zmienił. Rolety działają dobrze, ale pożółkłe kasety od razu rzucają się w oczy. Po bliższemu przyjrzeniu się całemu systemowi zaciemniania szyb widać, że pożółkłe są tylko osłonki boczne. Ciekawe czy znajdę nowe, śnieżno białe, w internecie? Jak tak, to problem zostanie rozwiązany 🙂

Do myśli o wymianie pchnął nas również kolor materiału, który odbiega od koncepcji wnętrza – jest granatowy. Jednak zdecydowaliśmy się na granatowe dodatki do białej kuchni, więc … może będzie współgrać. Zwłaszcza, że kupiliśmy też biały stolik jadalny z granatowym przykryciem. Zobaczymy.

Ogólnie zastanawialiśmy się, czy rolety zrobić typu dzień/noc, czy też normalne? I czy nie zamontować szarego materiału? Tu zdania uczonych były podzielone, czy ciemno-szare, czy też może jasno-szare, itd.

Tak, czy inaczej – rolety zrobimy w zasadzie pod koniec prac remontowych, gdzie będziemy udoskonalać mieszkanie poprzez kolejne dodatki … ale to opiszę nieco niżej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Plan poprawy nieruchomości

Nieruchomości, w odróżnieniu od papierów wartościowych, kruszców, czy biznesu (przedsiębiorstwa) mają to do siebie, że dość łatwo/prosto i szybko można je poprawić, aby zyskały na wartości. Już zwyczajne dobre wysprzątanie mieszkania, czy odmalowanie elewacji domu może zachęcić potencjalnie zainteresowaną osobę do nabycia nieruchomości. Znowu jakiekolwiek ulepszenia, czy zmiany wyglądu lub funkcjonalności mogą być podstawą do zarobienia większej sumy pieniędzy.

Z drugiej znowu strony, to z każdej nieruchomości można zrobić marzenie potencjalnych nabywców, tylko trzeba włożyć duże lub niekiedy wręcz ogromne środki finansowe.

Dochodzimy zatem do bardzo ważnej rzeczy, mianowicie do opłacalności inwestycji. Powtarzam się i będę to robił! W poprzednim artykule już mówiłem nieco o zbyt drogim remoncie i jego skutkach. Porównałem to do przygotowania samochodu do sprzedaży i moim zdaniem jest to jedno z najlepszych porównań. Czytając różne artykuły odnośnie aranżacji, remontów, czy home-staging’u, co jakiś czas natrafiam na konkretne mieszkanie (akurat takim typem nieruchomości się głównie zajmuję), które jest wg mnie przeinwestowane! Zobacz np. taki przykład z życia: mieszkanie w wieżowcu. Pięknie mieszkanie (w cenie 89 tys.), zrobione za bardzo wysoką kwotę (50 tys.). I tak dobrze, że znaleźli się nabywcy (dający 150 tys.)

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Film

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

Zakup mieszkania na flip’a

Niedawno otrzymałem klucze do, zakupionego wcześniej przez inwestora na licytacji komorniczej, lokalu mieszkalnego. Prowadziłem transakcję od samego początku – czyli od wyboru odpowiedniej nieruchomości – i będę ją prowadził do samego końca – do momentu sprzedaży mieszkania.

Lokal wymaga remontu …

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.3

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.3

Naciąganie klienta

Inne, ale też nagminne jest naciąganie klienta na dodatkowe metry – czyli kradzież pieniędzy za niewykonaną robotę. Czyli wykonawca ustala stawkę wynagrodzenia w metrach bieżących lub kwadratowych. A do końcowego rozliczenia dolicza wyimaginowany metraż, który nie ma poparcia w rzeczywistości.

Można też się zdziwić, gdy ustalona stawka za np. szpachlowanie nagle poszybuje dwukrotnie w górę. Inwestor ustalając stawkę np. 15 zł za szpachlowanie czy 10 zł za malowanie – chodzi o m² – chce uzyskać efekt ładnie zaszpachlowanej/pomalowanej powierzchni ścian/sufitów. Zdarza się, że fachowiec naciąga klienta mówiąc, iż musi wziąć pieniądze za gruntowanie lub musi teraz zaszpachlować drugi raz, aby było tak, jak trzeba; ale chce aby mu za to dodatkowo zapłacić.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Naciąganie i nieuczciwość zleceniobiorców

Na rynku występuje wielu różnych fachowców, którzy w sumie wykonują podobne usługi, ale jak się temu bliżej przyjrzeć, to jedni znacznie odstępują od innych. Ciężko jest to wyrazić na konkretnym przykładzie, ale najlepiej oddaje to zadowolenie usługodawców – czyli zlecających remont, adaptację, przebudowę itd. Dokładnie to chodzi o to, co po remoncie inwestorzy czują i czym (jakimi informacjami) dzielą się wśród znajomych lub najbliższej rodziny. Aczkolwiek często jest tak, że zleceniodawca na zewnątrz okazuje zadowolenie z wykonanej roboty, a wewnątrz niestety wie, że część rzeczy zostało źle wykonane lub wręcz wewnętrznie kipi ze złości patrząc na partaninę, jakiej dopuścili się specjaliści.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Ulepszenie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu użytkowego)

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22g ust. 17) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

  • przebudowy,
  • rozbudowy,
  • rekonstrukcji,
  • adaptacji lub
  • modernizacji,

wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN*.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN* i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

  • okresem używania,
  • zdolnością wytwórczą,
  • jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
  • kosztami ich eksploatacji.

Zwiększenie wartości użytkowej może polegać m.in. na wydłużeniu okresu używania (wymiana stropów), bądź zmniejszeniu kosztów eksploatacji – np. przez docieplenie ścian lub zamontowanie systemu wykorzystującego ścieki (woda po kąpieli lub z pralki) na spłukiwanie WC.

Przebudowa obiektu budowlanego

Wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych wprowadzających istotne zmiany wykraczające poza remont tego obiektu, w wyniku których następuje dostosowanie całego obiektu budowlanego lub jego części do stanu odpowiadającego zmienionym potrzebom użytkowym, warunkom technicznym lub funkcjonowania.

Rozbudowa obiektu budowlanego

Rozumie się wykonanie robót budowlanych, uzyskując powiększenie istniejącego obiektu – powiększenie powierzchni zabudowy, użytkowej, kubatury.

Rekonstrukcja obiektu budowlanego

Jest to wykonanie robót budowlanych, mających za zadanie odtworzenie zniszczonego obiektu budowlanego w miejscu jego dotychczasowej lokalizacji i na podstawie danych dotyczących jego pierwotnej formy takich jak: opisy, przekazy, pomiary inwentaryzacyjne.

Adaptacja obiektu budowlanego

Wykonanie robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu budowlanego do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany.

Modernizacja obiektu budowlanego

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z poniższych efektów:

  • zmiana charakteru (przeznaczenia),
  • przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania,
  • obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych,
  • prowadzonych w tym obiekcie.

Amortyzacja nieruchomości – ważne dla inwestorów

Ulepszenie obiektu budowlanego (lokalu) ma ogromny wpływ na wysokość stawek odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wykona się ulepszenia min 30% początkowej wartości nabytej nieruchomości, i jeszcze przed wprowadzeniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, można później zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która jest kilkukrotnie wyższa niż standardowa.

Remont nieruchomości

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym – ze względu na postęp  techniczny i technologiczny.

Remont nie przyczynia się do zmiany charakteru nieruchomości ani zmiany spełnianej przez nią funkcji użytkowej. Remont jest jedynie odtworzeniem stanu nieruchomości oraz przywrócenie jej stanu technicznego, zużytego w trakcie używania. Remont powoduje podniesienie wartości użytkowej jedynie w stosunku do stanu bezpośrednio sprzed wykonania tych prac, nie powodując zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji.

Konserwacja nieruchomości

Jeżeli inwestor wykonuje naprawę zepsutej termy lub zamka do drzwi, uważa się to za bieżącą konserwację. Również koszty związane z oliwieniem okuć okiennych, czy czyszczeniem kuchenki lub naprawa pękniętych dachówek uważać można za prace konserwacyjne.

Przez konserwację obiektu budowlanego rozumie się okresowo wykonywane roboty budowlane niezbędne do utrzymania obiektu budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym, obejmujące likwidację przyczyn i skutków uszkodzeń mogących spowodować przedwczesne niszczenie obiektu lub jego elementów i urządzeń.

Konserwacja nie powoduje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany warunków technicznych, pracy instalacji i urządzeń, zmiany wyglądu zewnętrznego oraz zmiany wyglądu trwałych urządzeń wnętrz.

Główne różnice między remontem a ulepszeniem

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.
  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych drewnianych okien skrzynkowych na nowoczesne drewniane z szybami zespolonymi, między którymi będzie gaz szlachetny dla lepszej izolacji termicznej będzie ulepszeniem. Wymiana starych skrzynkowych okien drewnianych na nowe skrzynkowe okna drewniane będzie remontem.

Wymiana żeliwnego systemu rur ogrzewania CO na podobny będzie remontem, ale na ekonomiczniejszy, miedziany z systemem ogrzewania podłogowego – ulepszeniem.

Wymiana drewnianych drzwi wejściowych na podobne ale PCV będzie remontem; ulepszeniem zaś będzie wymiana na drzwi z zabezpieczeniami antywłamaniowymi.

Wydatki na remont mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na ulepszenia stanowią podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

Szybki zwrot z kapitału

To jest to, co inwestora w nieruchomości interesuje najbardziej, czyli kiedy dokładnie wrócą do niego zainwestowane pieniądze? Oczywiście im szybciej, tym inwestycja jest lepsza – rentowniejsza. Aby tak było należy postępować wg jednej reguły: należy odrzucić emocje i kierować się racjonalnym myśleniem.

ROI (return on investment)

Nabywając mieszkanie lub lokal komercyjny w stanie wymagającym gruntownego remontu, który będzie służył przyszłemu zarabianiu pieniędzy należy kierować się dewizą jak najszybszego zwrotu z inwestycji. Kiedy go uzyskasz? Wtedy, gdy wydasz na tyle mało gotówki, aby szybko zachęcić potencjalnego najemcę do oddawania Tobie pieniędzy w postaci czynszu. Niby proste.

Balansowanie środkami pieniężnymi

Jeżeli wydasz zbyt mało, albo będziesz skazany na kiepskich lokatorów, albo co rusz będziesz musiał wzywać ekipę do naprawienia tego, czy tamtego. Jeżeli wydasz zbyt dużo – przeinwestujesz i Twój ROI odpłynie w siną dal o kolejne kilka lat.

Rozważne wydawanie pieniędzy

Mieszkanie sprzedają 2 pomieszczenia: łazienka i kuchnia. Pamiętaj o tym i nie szczędź środków na remont. Nie chodzi abyś pozakładał złote klamki, ale zrób pokazówkę. Ściany równe, szpachlowane. Na podłodze gustowne kafle.

Aha – to, co dla Ciebie wydaje się gustowne, to dla innych … mogą być po prostu odmiennego zdania. Zapytaj o poradę sprzedawcę. Nie zawsze drogie rzeczy muszą być najlepszymi pod wynajem. Musisz wszystkie wydatki sobie policzyć i obliczyć, aby nieruchomość rozliczyć.

Wbij sobie do głowy, że nie remontujesz mieszkania dla siebie, ale dla obcych osób!! Dlaczego początkowi inwestorzy mają zawsze z tym problem; a później się dziwią, że tyle kasy poszło w błoto?

Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem

Meble – umeblowana powinna być kuchnia. Kup ładnie wyglądający zestaw – w cale nie musi to być drogie drewno, czy zestaw szyty na miarę przez fachową firmę. Wystarczy, że meble będą nowe, czyste, zachęcające. Sam możesz złożyć sobie zestaw – liczne sklepy dają możliwość wyboru różnych szafek, blatów, stolików w tym samym fasonie.

Ściany i sufity – wystarczy, że będą proste. Jeżeli masz problem z odpadającymi tynkami, rozważ sytuację wyłożenia wszystkiego płytami regipsowymi. Używaj jasnych, pastelowych kolorów – a najlepiej pomaluj wszystko tanią farbą na biało i daj możliwość najemcy zmiany kolorystyki. W łazience obowiązkowo kafelki, które w cale nie muszą sięgać sufitu. W kuchni ładnie wygląda pasek kafelek między meblami, który również chroni ścianę przed tłuszczem i innymi produktami wypadającymi z garnka, talerza, czy patelni. Kafelki jest łatwiej doprowadzić do pierwotnego wyglądu – szybciej i taniej. Stosuj ochronę na fugi.

Podłogi – często ludzie zadają pytanie, czy w korytarzu lepiej położyć panele, czy raczej płytki? Wybierz płytki. Korytarz to miejsce, gdzie najszybciej ściera się podłoga. Nie licz na to, że lokatorzy będą zdejmować buty, zanim wejdą do mieszkania. Kafle utrzymają ładniejszy wygląd przez dłuższy okres czasu. Fajnie wygląda również połączenie kafelek z panelami, ale zawsze licz koszty.

Wyposażenie nieruchomości – najlepiej jakbyś miał meble jedynie w kuchni. Zdaję sobie sprawę, że nieraz szybciej wynajmują się lokale już umeblowane, więc jeżeli skusisz się na meble, to kupuj delikatne zestawy. Delikatne w sensie nie zawalania całego pokoju szafami, półkami, meblościankami. Spokojnie, wyważenie – wystarczy stolik na kawę, 2 fotele, łóżko i stolik pod TV. Aha, jeżeli przygotowujesz się do remontu, to uwzględnij pomieszczenie na większą szafę i zrób ją (typ komandor). Często ludzie pytają się, czy warto zakupić sprzęt AGD i RTV? Tak, na pewno warto wyposażyć kuchnię, może nie w cały piekarnik, ale na pewno w płytę grzewczą i obowiązkowo zakupić lodówkę. Jeżeli nastawiasz się na klienta zamożniejszego, czyli bardziej wymagającego, możesz wstawić zmywarkę, okap, zakupić ładną mikrofalówkę i być może komplet niedrogich a ładnych garnków, sztućców, szklanek i talerzy. Dla takiego klienta warto jest kupić nowy odbiornik TV wraz z zestawem kina domowego – powinien się zwrócić w 2 miesiące. Jeżeli nastawiasz się na studentów, zastanów się nad zakupem używanego sprzętu AGD. Jeżeli zastanawiasz się nad kabiną prysznicową a wanną – wybierz prysznic.

Instalacje – bardzo dobrym pomysłem jest wymiana wszystkich instalacji w chwili gruntownego remontu. Wywal stare piony, zmień aluminiowe przewody elektryczne na miedziane i załóż nowoczesną skrzynkę z bezpiecznikami. Przez kolejne 20-30 lat zapewnisz sobie spokój. Chyba, że traktujesz inwestycję kapitałowo i chcesz szybko ją spieniężyć, a nie zarabiać na przepływie pieniężnym (cashflow). Przemyśl wbudowanie w ścianę lub listwę przypodłogową kabla antenowego. W ogóle przemyśl sprawę rozstawu gniazdek i kontaktów. Musisz zrobić ich nieco więcej, jak dla standardowego mieszkania, czy lokalu, ponieważ różni najemcy będą mieli różne meble lub układy mebli.

Doradcy rynku nieruchomości

Planując remont zakupionego mieszkania na wynajem, na konsultacje zabieraj fachowców z danej dziedziny, a nie ciotki i wujków. Nie wymyślaj – rób prosto. Każde udziwnienie kosztuje mnóstwo pieniędzy. Wybieraj materiały ze średniej-dolnej półki. Ludzie niszczą rzeczy, a szczególnie nie swoje – przyzwyczaj się do tego. Zapytaj, jeżeli nie zrobiłeś tego wcześniej kupując swoje m, pośredników w obrocie nieruchomościami o rodzaj potencjalnego klienta i jego preferencje, a zaoszczędzisz sobie mnóstwo czasu i gotówki. Rób mieszkanie pod konkretny typ najemcy. Zrobisz za tanio – będziesz miał tanich lokatorów.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,