RSS

Archiwa tagu: finanse

Analiza inwestycji

Analiza inwestycji

Wybór nieruchomości

Każdy inwestor powinien dobrać typ nieruchomości inwestycyjnej do swoich preferencji. Niektórzy lubują się w ziemi rolnej, inni w magazynach, a jeszcze inni w lokalach na wynajem, garażach czy całych galeriach handlowych. Sam produkt jest najmniej istotny. Liczą się umiejętności inwestora i jego możliwości (finansowe, negocjacyjne, wiedza, itp).

Najistotniejsze czynniki inwestycji

Te 2 wymienione zmienne najbardziej decydują o powodzeniu lub porażce. Przy czym cena zakupu musi być jak najniższa, natomiast czynsz najmu jak najwyższy. Oczywiście pomijam wspomniane wcześniej predyspozycje samego inwestora. W przypadku np. mieszkania za 150 tys zł decyduje każde 10 tys zbite z ceny lub każde 100 zł wyższego czynszu najmu. Tak – tak ogromne są rozbieżności między tymi 2 czynnikami.

Read the rest of this entry »

 
5 komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 Maj 2015 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Kupić mieszkanie samemu

Brzmi fajnie i ekscytująco. Jednak, aby było bezpiecznie i zgodnie z planami nabywcy, należy znać się na rzeczy. Równie fajnie brzmi „weź 300.000 zł i zainwestuj na giełdzie„. Jeżeli kupujący nie wie, co robi, szybko może stracić cały majątek.

Bezpieczeństwo

Nabywca musi wiedzieć co ma sprawdzić i gdzie. Musi również umieć odpowiednio interpretować pozyskane informacje.

Poruszanie się na rynku nieruchomości można porównać do jazdy samochodem: jeżeli znasz przepisy, dobrze czujesz się za kierownicą, to diametralnie ryzyko nieudanej transakcji spada. Jeżeli napotkasz na drodze zaparkowany bus, którego kierowca wmawia, że od teraz musisz jeździć lewą stroną (bo tak mu wygodnie), to wiesz, że w Polsce jeździ się po prawej i w razie kolizji policjant obciąży kierowcę źle zaparkowanego busa.

Podobnie jest przy nieruchomościach. Jeżeli znasz przepisy, wiesz czego żądać lub o jakie informacje prosić, aby wszystko dokładnie sprawdzić, możesz spróbować samodzielnie nabyć nieruchomość. Pamiętaj jednak, że nawet urzędnicy (zwłaszcza ci, którzy zostali wybrani na stanowisko poprzez więzy krwi, a nie z konkursu na najlepszego kandydata) mogą wprowadzić w błąd, którego konsekwencje nabywca pokrywa z własnej kieszeni.

Zgodnie z planami

Chodzi tu głównie o cel i jego realizację. Jeżeli nabywca kupuje lokal mieszkalny, w którym chce otworzyć firmę i po fakcie dowiaduje się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabrania wykonywania działalności gospodarczej na danym terenie, to można powiedzieć o dużej rozbieżności między planami nabywcy, a ich realizacją. Prym niedopasowania wiedzie obrót gruntami. Z pozoru proste zadanie, jak „kupić działkę budowlaną”, może okazać się zupełną porażką. Np. nabywca zaplanował sobie zamieszkanie w spokojnej okolicy, pod lasem, w duży domu z ogródkiem i sadem. Po nabyciu urokliwego kawałka gruntu okazuje się, że teren jest miejscami bagnisty, nad działką przechodzi linia wysokiego napięcia, nie ma doprowadzonej wody i nigdy nie będzie, a za ogrodzeniem zaczynają budowę drogi szybkiego ruchu. Grunty stanowią potężny rozdział w rynku nieruchomości; być może największy i najbardziej skomplikowany.

Koszty transakcji

Indywidualny nabywca kupuje emocjami. Jeżeli spodoba się dane mieszkanie, czy działka, to zrobi wszystko aby je zdobyć, i to jak najszybciej. W stanie euforii zazwyczaj godzi się na każde warunki cenowe lub po lekkiej negocjacji przytakuje. Jako pośrednik uwielbiam takich nabywców 🙂

Notariusz kroi takiego klienta standardową stawką, czyli możliwie najwyższą. Dlaczego? Wyjaśnię to nieco później.

Jeżeli nabywca zahaczy o pośrednika finansowego, szczególnie z dużej korporacji (tzw. doradcy finansowi), znowu może wyjść z o wiele lżejszym portfelem. Co prawda może uzyskać kredyt hipoteczny na dość atrakcyjnych warunkach samego oprocentowania, ale do którego zostaną przyczepione różne dziwne ubezpieczenia lub, co gorsza, programy regularnego oszczędzania, na których zarabiają głównie firmy doradzające i ich tzw. doradcy.

Ryzyko porażki poprzez słuchanie nieodpowiednich osób 

Większość dobrych rad znajomych również można wrzucić do kosza, inaczej mogą zaszkodzić, niż przynieść jakiekolwiek pożytki. Dlaczego? Będę generalizował i powiem, że większość osób polega wyłącznie na opinii innych zamiast na faktach. Doradzająca ciotka, która w swoim życiu kupiła 2 mieszkania i wybudowała dom, może być skarbnicą wiedzy pod warunkiem, że osobiście uczestniczyła w większości przedsięwzięć; inaczej będzie skarbonką bez dna. Zauważyłem, że klienci biur nieruchomości są bardzo podatni na opinie i sugestie zupełnie obcych sobie osób – np. wyczytane w internecie komentarze, które nic szczególnego nie wnoszą do transakcji, ale ktoś napisał „nie polecam” lub „uwaga, bo to może być oszustwo„, lub nawołujących do zakupu samemu, ponieważ to jest bardzo proste i notariusz wszystko sprawdzi. Guzik prawda!

Podsumowanie zakupu nieruchomości bez pośrednika

Nabywca jest zdany wyłącznie na siebie. Niektórzy radzą się dodatkowo osób, które obdarzają wielkim zaufaniem lub które stanowią dla kupującego autorytet. Niestety większość tych osób totalnie nie wie, co czyni!, a konsekwencje ich porad mogą być tragiczne lub zupełnie nie dojdzie do żadnej transakcji.

W zależności od przyczyny nabycia nieruchomości, możemy wyróżnić 2 modele due diligence:

a) mieszkanie dla siebie – tu głównie nacisk kładziony jest na bezpieczeństwo zamieszkiwania (sąsiedztwo, gadżety jak domofon, kryty parking), komfort (które piętro, winda, bliskość sklepów, dojazd), estetyka (wygląd mieszkania, jak również całego budynku i terenu wokół)

b) mieszkanie pod wynajem – tu w grę wchodzą wyłącznie cyfry z kalkulatora. Transakcję przeprowadza się wyłącznie na liczbach, które powiedzą, czy dana inwestycja jest opłacalna, czy też należy poszukać innej.

Nabywca decydujący się na zakup nieruchomości na własną rękę zwiększa ryzyko strat finansowych. Zdarza się również, że finalny koszt nabycia mieszkania bez pośrednika jest porównywalny do ogólnego kosztu, gdzie pośrednik został wynajęty. Z drugiej strony nabywca dokonuje samodzielnego wyboru nieruchomości.

Zakup mieszkania przez pośrednika nieruchomości

Bezpieczeństwo transakcji

Pośrednik gwarantuje bezpieczeństwo transakcji. Czy oznacza to, że nabywca może mieć 100% pewności, że kupywana nieruchomość będzie wolna od wad formalno-prawnych? Nie! Dlaczego? Ponieważ to, że ktoś jest licencjonowanym pośrednikiem nie gwarantuje nieomylności. Niektórzy posiadają bogatą wiedzę i niesamowite doświadczenie, inni nie. Jest jednak jedno ALE; pośrednik jest ubezpieczony od tego, że coś spartoli. I to właśnie daje gwarancję nabywcy, prócz wiedzy i doświadczenia pośrednika, że ewentualne straty finansowe zostaną wyrównane.

Doświadczenie zawodowe

Dobry pośrednik zna się na lokalnym rynku. Wie gdzie, kiedy i za ile można kupić fajną nieruchomość. Co to znaczy fajna? Przede wszystkim spełniająca wymagania nabywcy i w dobrej cenie.

Klient może zaoszczędzić mnóstwo czasu na wybieraniu i oglądaniu totalnie nietrafionych nieruchomości. Zazwyczaj pośrednik, po przeprowadzonym wywiadzie, wyszukuje najlepsze strzały – czyli nieruchomości wpasowujące się w profil poszukiwań klienta. Bardzo często zdarza się, że to co klient chce, a to na co może sobie pozwolić, to zupełnie odmienne bieguny. Wprawny pośrednik potrafi ocenić takiego klienta po 2-3 wizytach i zaproponować coś szytego na jego miarę, co obu stronom oszczędza czas.

Dobry pośrednik pomoże wybrać np. odpowiedni projekt domu do nabywanej ziemi (zgodny z MPZP lub WZ), co wbrew pozorom nie jest sprawą łatwą.

Sprzedaż

Pomimo, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mówi o pobieraniu wynagrodzenia za staranne działania, to w Polsce utarło się, że klient płaci za efekt, czyli za finalizację transakcji. Innymi słowy pośrednik otrzyma wynagrodzenie nie za dobre rady, czy wożenie klienta z miejsca w miejsce i pokazywanie nieruchomości, ale za doprowadzenie do kupna lub sprzedaży.

Pośrednik reprezentujący nabywcę powinien słuchać klienta, jak również dzielić się swoimi spostrzeżeniami. Rady dawane w trakcie oglądania (lub tuż po) nieruchomości mogą być bezcenne dla nabywcy i mogą przyczynić się do zaoszczędzenia sporej sumy pieniędzy. Wynika to z faktu, że pośrednik to jak mechanik samochodowy – nieraz wystarczy, że spojrzy na wnętrze mieszkania i widzi, co jest nie tak, czy coś właściciel starał się ukryć (np. wilgotne ściany w domku jednorodzinnym mogą świadczyć o podmokłym gruncie), czy coś zataić (brak odbioru technicznego domu, czy brak zgody wspólnoty na poszerzenie lokalu o korytarz).

Niestety osobiście znam może kilku pośredników, którzy są zainteresowani pośrednictwem, a nie sprzedażą. Pośrednik to przedsiębiorca, lub osoba pracująca dla przedsiębiorcy. Jeżeli wynagradzany jest za doprowadzenie do umowy notarialnej, czyli za fizyczną sprzedaż, to będzie robił wszystko, aby zakończyć sprawę z klientem sprzedażą. I tak klienci są wożeni po mieszkaniach, domach, działkach, które zupełnie różnią się od ich preferencji. Niektórzy pośrednicy robią wszystko, aby sprzedać nieruchomość ze swojej bazy (wtedy dostają wynagrodzenie od obu stron). Klienci ulegają wpływowi sprzedawcy – neurolingwistyczne techniki NLP, czy inne sprzedażowe sztuczki wpływające pośrednio na klienta (emocje, zmysły, podświadomość), ale mają za zadanie przekonać klienta, że oferowana nieruchomość jest właśnie tą jedyną i … oczywiście doprowadzić do sprzedaży; ponieważ za tym idzie wynagrodzenie.

Sytuacje sprzedaży zamiast pośrednictwa szczególnie ujawniają się podczas transakcji wynajmu mieszkań. Ponieważ są to transakcje przynoszące stosunkowo mały zysk pośrednikom, niektórzy tylko nie robią wszystkiego, aby na siłę uszczęśliwić najemcę. Wiedza pośredników (których znam osobiście lub miałem z nimi styczność) o wynajmie jest znikoma! Sam raz straciłem pieniądze dając swoje mieszkanie w opiekę biura nieruchomości, którego pracownicy mieli zerowe pojęcie o czymkolwiek związanym z najmem – a było to biuro pośrednika z licencją i wieloletnim stażem – poza tym, że należy pobrać prowizję.

Finanse

Negocjacje i mediacje

Pośrednik ma większy wpływ na negocjacje ceny lub uzgadnianie innych warunków. Po pierwsze zna się na tym (doświadczenie czyni mistrza), po drugie pośrednik nie kupuje danej nieruchomości dla siebie, ale działa w imieniu swojego zleceniodawcy – czyli na chłodno, bez wielkich emocji, świadomie.

Kredytowanie

Bardzo często w biurze pośrednictwa nabywca może otrzymać oferty z różnych banków a propos finansowania hipotecznego. Ma to tę zaletę, że wymiana dokumentów następuje w jednym biurze – między osobą zajmującą się nieruchomością, a osobą zajmującą się kredytami i analizą finansową. W takim wypadku dokumenty są na miejscu i przepływ informacji między pracownikami powinien być doskonały, co wpływa na szybkość i jakość świadczonej usługi.

Taksa notarialna

Dla notariusza Kowalski z ulicy jest jednorazową transakcją i dlatego nabywca zapłaci 100% najwyższego wynagrodzenia notariusza. Natomiast jeżeli Kowalskiego przyprowadził pośrednik nieruchomości, to dla notariusza klientem głównym jest … pośrednik. Dlaczego? Ponieważ pośrednik może przyprowadzić wielu klientów, czyli dać notariuszowi ciągłe przychody. Jeszcze kilka lat temu, gdy notariatów była garstka, nikt nie zawracał sobie głowy pośrednikami. Aktualnie notariaty wyrastają jak grzyby po deszczu, co powoduje dużą konkurencję i walkę o klienta. Najlepszymi klientami dla notariuszy są biura obrotu nieruchomościami. Dlatego notariusz zjeżdża nawet o 50% ze swojego wynagrodzenia dla klienta biura nieruchomości. Biuro może zaproponować swoim klientom upust u notariusza, co de facto zmniejsza koszty transakcji. Mniejsze koszty przekładają się na większe finansowe możliwości zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Jest to świetna symbioza między notariuszem a pośrednikiem, na której korzysta również klient biura (win-win-win).

Wynagrodzenie pośrednika

Negocjacje cenowe

UOKiK powiada, że umowa pośrednictwa między osobą fizyczną a biurem musi być negocjowana. Popieram wszelkie negocjacje – wszak można zaoszczędzić trochę pieniędzy lub wynegocjować lepsze warunki. Ale niektórzy klienci biur pośrednictwa biorą sobie to zbyt do serca. Czy notariusz lub adwokat chciałby pracować za 1% prowizji? Być może, tylko jaka to wtedy będzie praca? Nabywcy muszą zrozumieć, że wykorzystanie doświadczenia i wiedzy pośrednika kosztuje. Proszę pamiętać, że mowa jest o setkach tysięcy złotych.

Napiwek

Klient potrafi dać 10% napiwek kelnerowi za dobrą obsługę, który przyczynił się do zubożenia jego portfela, a skąpić 3% napiwku + VAT pośrednikowi za bezstratny (finansowo) przebieg transakcji (nabywca) lub wzbogacenie (zbywca). Dodam tylko, że produktem finalnym usługi kelnera będzie głównie gówno, natomiast z usługi biura – duże pieniądze, które trafią na konto klienta (zbywca) lub profesjonalnie – komfortowo dla klienta – przygotowana transakcja kupna (nabywca).

Obsługa obu stron transakcji w jednym biurze

Wiele osób twierdzi, że pośrednik reprezentujący obie strony działa na niekorzyść jednej z nich. Ja widzę same korzyści tego, że pośrednik zna dobrze realia każdej ze stron. Jeżeli pośrednik pomaga obu stronom dojść do porozumienia na zasadzie win-win, to jest to jak najbardziej akceptowalne. Aczkolwiek jest jeden warunek: gdy dochodzi do dyskusji a propos ceny za nieruchomość, to pośrednik powinien wstać od stołu i pozwolić dogadać się stronom bez swojego udziału.

Podsumowanie zakupu nieruchomości z pośrednikiem

Na rynku jest wielu pseudopośredników, nawet tych z licencją. Najlepszą reklamą dla danego biura są opinie jego klientów. Pośrednik jest jedynie człowiekiem, a jak dobrze wiemy, każdy popełnia błędy. Podstawową różnicą między własnym błędem a błędem popełnionym przez pośrednika jest to, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie. Klient kupujący samodzielnie jest zdany wyłącznie na siebie lub osoby, które mogą przyczynić się do zwiększenia ryzyka strat. Nabywca kupujący z pomocą pośrednika jest zdany na bogate doświadczenie i wiedzę z rynku nieruchomości, które pośrednik powinien mieć. Koszt transakcji w obu przypadkach może być zbliżony.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Czy korzystać z usług pośrednika nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zbieramy na mieszkanie

Zbieramy na mieszkanie

Pieniądze na kupno nieruchomości

05 marca 2012 roku na jednym z darmowych portali ogłoszeniowych ukazało się poniższe ogłoszenie:

Witam!!!

Mam na imię Gosia i od kilku lat zbieram wraz ze swoim mężem na mieszkanie.
Oboje mamy wyższe wykształcenie, ale niestety w Polsce nie mogliśmy znaleźć pracy, więc wyjechaliśmy za granicę. Pracujemy bardzo dużo, czasem nawet po 17 godzin dziennie w znanym fast foodzie oraz sprzątamy pokoje hotelowe. Mimo tego, że Polska nie gwarantuje nam świetlanej przyszłości, to i tak chcemy wrócić, stwierdzając, że: „Polska to Matka. Wyrodna, ale zawsze MATKA”.
Bardzo oszczędzamy, ale nadal składamy na nasze ukochane mieszkanie. Wiem, że pewnie i Tobie Czytelniku nie jest łatwo w życiu, ale jeśli pragniesz dopomóc młodemu małżeństwu w uwiciu ich gniazdka, byśmy byli bardzo wdzięczni. Liczy się każda złotówka, która stanie się przysłowiową „cegiełką”.
Wszelkie dotacje proszę składać pod nr konta:
ING Bank Polska
75 1050 1911 1000 0023 2270 2800

Dziękuję za zainteresowanie i słonecznie pozdrawiam.

Proś, a będzie Ci dane

Po przeczytaniu tej wiadomości miałem mieszane uczucia. Jednak na jednym bardzo intensywnym i dobrym szkoleniu sprzedażowym nauczono mnie, że ten nic nie będzie miał, który o nic nie prosi.

Osobiście wyznaję zasadę: NIE daję gotówki żebrakom.

Ale postanowiłem wspomóc ich poradą. Dlaczego? Ponieważ sam byłem przez ponad 5 lat w UK, gdzie ciężko pracowałem nieraz po 12 godz/h aby zaoszczędzić na nowe mieszkanie w Polsce. Popełniłem również kilka bardzo kosztownych błędów, przed którymi chciałem ustrzec tą młodą parę.

Więc odpisałem na prośbę.

Porada finansowa

🙂 Fajna wiadomość. Chcecie kupić mieszkanie – skorzystajcie z kredytu. Pracujecie w UK – super, prawdopodobnie macie zdolność. Jedna rada – śpieszcie się, póki ceny nieruchomości są poniżej ich wartości. Lub Kupcie mieszkanie TAM – w UK, czy gdziekolwiek jesteście. Uzbierajcie te 10-20% wkładu własnego i kupcie TAM, gdzie są ludzie chętni by je później wynająć. Wracając do Polski podpiszcie umowę z biurem pośrednictwa na zarządzanie wynajmem. Biorą standardowo do 10% ceny czynszu. Tu będziecie mieć stały dochód – po odliczeniu raty kredytu.

Edukacja szkolna a nie finansowa

Hej, dzięki za wiadomość i za radę. Nie chcemy brać kredytu, żeby bankowi nie spłacać procentów. Lepiej posiedzieć troszkę dłużej w UK i odłożyć na własne cztery kąty, aniżeli później się martwić, że należy spłacić ratę. W Anglii nie chcemy zostać, dlatego nie chcemy tam też kupować nieruchomości. Dzięki za info i pozdrawiam.

Cóż, więcej się już nie wypowiadałem. Natomiast powiem Tobie co ja bym zrobił, gdybym mógł cofnąć czas.

Retrospekcja inwestycji

Wyjechaliśmy z Polski w 2006 aby zarobić na duże, nowe mieszkanie. W owym czasie od developera mogliśmy kupić takie za 1.700 PLN/m². 1 Funt GBP w czasie wyjazdu do UK kosztował 7 PLN. Po 3 latach 1 m² nowego mieszkania wyceniany był już na 4.000 PLN a kurs 1 GBP spadł na 5,50 PLN.

Żyliśmy w turystycznej miejscowości Brighton na Południu Anglii. Charakteryzuje się to miejsce wysokimi cenami nieruchomości oraz wysokimi czynszami i stałym popytem na mieszkania. Największym naszym błędem był zakup działki budowlanej w Polsce zamiast zakup mieszkania w UK.

Teraz, po przyjeździe do kraju, mielibyśmy stale wynajętą nieruchomość w UK, która generowałaby dodatnie przychody finansowe (po odjęciu raty kredytu). W miarę upływu czasu wartość nieruchomości by wzrastała (nawet o stopień inflacji) a zadłużenie (kapitał) zmniejszał się. Zawsze również moglibyśmy spieniężyć nieruchomość pod wynajem i uzyskać żywą gotówkę. Za to zostaliśmy z kawałkiem (ładnym co prawda) ziemi do spłacania w kredycie w Polsce.

Zarządzanie wynajmem

Brytyjskie biura pośrednictwa trudnią się tzw. zarządzaniem wynajmem (rozliczaniem nieruchomości) za właściciela nieruchomości pod wynajem. Usługa zwykle kosztuje 7-10% czynszu. Właściciel nieruchomości zdaje klucze od mieszkania i co miesiąc na konto wpływa mu gotówka z najmu. Agencja dba o ciągły wynajem, sprawdzanie lokatorów, podpisywanie umów, drobne naprawy, odświeżanie nieruchomości po ustaniu stosunku najmu.

Identyczną usługę wprowadziliśmy w Gorzowie Wlkp. Zobacz: www.wynajem-gorzow.pl

Sam profesjonalnie zarządzaj swoim mieszkaniem na wynajem

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 3 kwietnia 2012 w Z życia nieruchomości wzięte

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
16 komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,