RSS

Archiwa tagu: inwestycje

Tworzenie kawalerek

Tworzenie kawalerek

Nie zawsze większe jest lepsze

Pamiętam, jak kiedyś, gdy pracowałem jeszcze w BRE Banku, mój przełożony widząc, iż siedzę w najmie, zapytał się, czy lepiej jest kupić duże mieszkanie za 200.000 zł, czy też 4 małe za 50.000 zł?

Oczywiście odpowiedziałem mu, że lepiej nabyć 4 małe mieszkania, niż 1 duże. Na poparcie tej tezy powiedziałem, że dość ciężko jest pozyskać klienta na duże mieszkanie. O wiele szybciej znajdzie się najemca na mniejszy lokal mieszkalny. Dlaczego?

Walka z kosztami nieruchomości

Ponieważ im większa nieruchomość, tym większe koszty stałe nieruchomości. A od tych 14 lat nic się nie zmieniło i dalej jest tak, że im większe mieszkanie się posiada, tym więcej należy płacić za jego utrzymanie. Oczywiście wodę, czy prąd można sobie dozować wedle uznania, ale mi tu bardziej chodzi o koszty obciążające metr powierzchni użytkowej. Im większa powierzchnia, tym większy podatek od nieruchomości, tym wyższe składki na fundusz remontowy, tym więcej zarządcy pobierają wynagrodzenia, ale też, zwłaszcza spółdzielnie mieszkaniowe, obciążają wyższymi kosztami właścicieli za np. używanie windy (którą nieraz liczą od metrów, zamiast od ilości osób).

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 21 listopada 2017 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Jak inwestować w nieruchomości – szkolenie

Mieszkanie dla inwestora

Kilka tygodni temu przeczytałem wpis na portalu społecznościowym odnośnie sprzedaży mieszkania. Była to reklama właściciela, który chciał pozbyć się z zyskiem nieruchomości lokalowej usytuowanej w Łodzi, w bliskiej lokalizacji politechniki, itd. Niby nic nadzwyczajnego, a jednak to ogłoszenie przykuło moją uwagę. Autor podkreślał, iż jest to idealna okazja dla osoby chcącej inwestować w nieruchomości na wynajem. Ogłoszenie miało krzykliwy tytuł „Mieszkanie dla inwestora„. Ogólnie lokal na załączonych zdjęciach prezentował się bardzo dobrze. Był po generalnym remoncie i już nawet kompletnie wyposażony.

Zainteresowały mnie pewne fakty, jak choćby:

  • wspomniany przez autora wpisu okres zwrotu oraz obliczenie zyskowności, a w zasadzie to podany na tacy wynik, jaki to nabywca będzie mógł uzyskać: 12,9% = 7,5 lat
  • i to, że na 50 m² znajdowały się aż 4 pokoje.

Read the rest of this entry »

 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 11 września 2017 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Czym jest plan miejscowy

Jest aktem prawa, w którym zdefiniowane są ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy na danym obszarze.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Planowanie

Plany sporządzają poszczególne gminy i to wyłącznie w granicach, którymi administrują. Plany tworzy się na podstawie studium uwarunkowań przestrzennych, które stanowią przyszłą politykę gminy, co do wykorzystania danego obszaru. Oczywiście osoby fizyczne, jak również prawne mogą uczestniczyć we współtworzeniu planów poprzez przedkładanie wniosków lub uwag do projektu. Wnioski są rozpatrywane przez prezydenta, wójta, burmistrza lub marszałka województwa. Warto wiedzieć, że rozstrzygnięcia o uwzględnieniu lub nie złożonych wniosków nie można zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jaki wpływ ma MPZP

Zgodnie z art. 6 ww ustawy

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z tym zapisem, każdy właściciel nieruchomości musi dostosować się do prawa wynikającego z uchwalonego planu. Czyli „wolnoć Tomku w swoim domku” zostaje ograniczone do warunków podanych w planie. Ma to ogromne znaczenie komercyjne.

Przykłady

Jeżeli inwestor nabywa działkę gruntu pod budowę dużej hali targowej, to nie będzie mógł jej postawić, jeżeli miejscowy plan przewiduje inne wykorzystanie dla tego terenu. Innym przykładem może być osoba fizyczna kupująca mieszkanie na parterze z chęcią wynajmu go na działalność usługową – jeżeli plan przewiduje wyłącznie mieszkalnictwo – wynajem możliwy będzie wyłącznie jako mieszkanie, a nie lokal użytkowy.

Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z już uchwalonymi planami jeszcze przed przystąpieniem do inwestycji.

A co zrobić, jeżeli studium uwarunkowań różni się od koncepcji inwestora? Studium nie stanowi prawa. Inwestor może skorzystać z wydania warunków zabudowy i na tej podstawie podjąć dalsze działanie.

Budowa planu miejscowego

Składa się on z 2 części:

  • tekstowej – stanowiącej treść uchwały,
  • graficznej – stanowiącej załącznik do uchwały.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

  1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
  2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
  3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
  4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
  6. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
  7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;
  8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
  9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
  10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
  11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
  12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę – patrz niżej*

*Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Tekst planu ma formę uchwały rady gminy. Odpowiada wymogom zasad techniki prawodawczej: zawiera tytuł, podstawę prawną, przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe, przepisy o wejściu w życie, a także podział na jednostki redakcyjne (paragraf, ustęp, punkt, litera, tiret).

Rysunek planu wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, a w przypadku jej braku, dopuszcza się stosowanie map katastralnych.

Zmiana planu miejscowego

Czy uchwalony plan da się zmienić? Tak, ale jest to strasznie ciężkie do wykonania, ponieważ:

Zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane.

A wiedz, że tryb uchwalania jest bardzo skomplikowaną operacją, trwającą bardzo długo. Dlatego, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości lub uwagi, co do proponowanego planu – zgłaszaj je zawczasu lub ustosunkuj swoje działania jeszcze przed wejściem w życie uchwały. Pamiętaj, że każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

A co jeżeli plan zmienia zasady wykorzystania nieruchomości dotychczas panujące

Ustawodawca dał kilka opcji właścicielom nieruchomości, których dotyczą zmiany:

  • Tereny mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.
  • Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
    • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
    • wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Film

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Pomnażanie majątku dzięki nieruchomościom

Schemat działania inwestora

  1. Inwestor dąży do tego, aby nie włożyć w inwestycję żadnych swoich środków. Dlatego posługuje się pieniędzmi innych ludzi.
  2. Jeżeli jednak zdarzy się, że musi włożyć swoje pieniądze, to natychmiast zaczyna pracować nad tym, aby je jak najszybciej odzyskać. Profesjonalistom odzyskanie kapitału (okres zwrotu) zajmuje od roku do 5 lat, czyli ROE wynosi od 20% do 100%.

Szybkość obiegu pieniądza

Gdy inwestor odzyska pieniądze z jednej inwestycji, może je przeznaczyć na kolejną. Nazywa się to „szybkością obiegu pieniądza”. Oczywiście w przypadku nieruchomości to trwa dość długo. Im szybciej umie się odzyskać pieniądze, tym jest się lepszym inwestorem.

Dług to dźwignia

Dług dzielimy na dobry i zły. Jeżeli pożyczasz pieniądze, które następnie wykorzystujesz na coś, co nabiera wartości, jest to dobry dług. Oczywiście mowa tu o aktywach, generujących dodatni cashflow. Dobry dług przyczynia się do poprawienia Twojej sytuacji i do zwiększenia wartości netto Twojego majątku.

Natomiast jeżeli pożyczasz pieniądze i wydajesz je na coś, co traci wartość, to masz do czynienia ze złym długiem.

Zarówno dobry, jak i zły dług przyczynia się do zwielokrotnienia efektu – pozytywnie lub negatywnie. Zły dług z dźwigni przeobraża się w maczugę, która obraca wszystko przeciwko kredytobiorcy. Zły dług tworzy pasywa, dobry jest inwestowany w aktywa – ale o przeznaczeniu długu decydujesz Ty.

Cudowne rozmnożenie majątku

Przykład 1 – start

Inwestor znalazł na rynku zabudowaną nieruchomość gruntową, której wartość została wyceniona na 4 mln. Kupił ją za 3 mln. Osobiste zaangażowanie finansowe inwestora wyniosło 500 tys. Pozostałe 2,5 mln otrzymał od 5 znajomych. Nieruchomość co miesiąc mogła generować 40 tys dodatniego przepływu pieniężnego, co rocznie dawało 480 tys. Inwestor, wraz ze wspólnikami, mógł otrzymywać po 8 tys zł co miesiąc (40 tys : 5 osób = 8 tys). W takim układzie zwrot z wyłożonego kapitału nastąpiłby w ciągu nieco ponad 5 lat – ROE wyniósłby 19,20%

Przy wynajmie koszty płaci najemca.

Przykład 2 – rozwojowy

Inwestor postarał się aby spółka otrzymała dofinansowanie z kredytu bankowego na kwotę 2 mln. Za te pieniądze ulepszył nieruchomość, która zaczęła generować 80 tys dodatniego cashflow miesięcznie. Kredyt został wzięty na 5 lat na 7%, co dało ratę w wysokości 40 tys.

Przepływ pieniężny został zbilansowany: dodatkowe 40 tys zł w postaci dodatkowego czynszu zostało pochłonięte przez ratę kredytową. Jednak kolejny dodatni przepływ pieniężny wpłynął bezpośrednio na wartość nieruchomości, która została wyceniona już na 8 mln.

Przykład 3 – koniec I etapu

Co się dzieje dalej? Dalej inwestycja zostaje miesiąc w miesiąc spłacana. Inwestor otrzymuje 8 tys do swojego portfela co miesiąc. Również pozostali wspólnicy otrzymują po 8 tys zł. Bank dostaje 40 tys co miesiąc.

Mija 5 lat. W tym czasie inwestor oraz każdy ze wspólników otrzymują całkowity zwrot wyłożonych na początku pieniędzy. Zostaje spłacona ostatnia rata kredytowa. Nieruchomość generuje 80 tys dodatniego przepływu pieniężnego, który stanowi dla inwestora darmowe pieniądze. Z zysku inwestor może spłacić wspólników i zachować nieruchomość dla siebie.

Przykład 4 – mnożenie majątku

Po 3 latach inwestor decyduje o zaciągnięciu 15-letniego kredytu na kolejne przedsięwzięcie. Wykłada 2 mln uzbierane przez ten czas. Pod zastaw daje też obecną nieruchomość. Kolejna inwestycja składa się z 2 nieruchomości o wartości 20 mln każda. To przynosi inwestorowi przepływ pieniężny w wysokości 200 tys miesięcznie od każdej nieruchomości. Po 15 latach kredyt zostaje spłacony, a inwestor może przerzucić pieniądze do kolejnej inwestycji, zachowując wszystkie 3 nieruchomości wyłącznie dla siebie i z dodatnim przepływem pieniężnym w wysokości 480 tys miesięcznie.

Porady

Pewnie zastanawiasz się, czy powyższe przykłady mogą odzwierciedlać rzeczywistość? Aby zostać dobrym inwestorem, musisz nabyć umiejętność użytecznego (dla siebie) przetwarzania informacji. Np. jak poprzez amortyzację lub kredyt bankowy można obniżyć podstawę opodatkowania, która nieruchomość posiada potencjał, na jaki ROI można liczyć, czy z jakimi osobami warto prowadzić interesy, a których się należy wystrzegać?

Narzędzia inwestora

Zobacz program do finansowej analizy inwestycji w nieruchomości.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Data pewna

Data pewna

Praktyczna wiedza dla inwestora

Zakup nieruchomości pod wynajem, zwłaszcza komercyjnej musi zostać dobrze przemyślany. Inwestor musi dobrze wszystko sobie wyliczyć – zwrot z kapitału: ROI, ROE, czas zwrotu itd.

Zakup nieruchomości z najemcą

Dobrym pomysłem jest zakupienie nieruchomości wraz z dobrym najemcą. Dobry najemca to taki, który przede wszystkim terminowo opłaca czynsz.

Zakup nieruchomości komercyjnej podyktowany może być chęcią utworzenia własnego biznesu lub z myślą o wynajmie pod innego najemcę.

Zwrot z kapitału

Inwestor biorąc pod uwagę zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą musi zapoznać się szczegółowo z umową najmu podpisaną przez obecnego właściciela (zbywcę) i najemcę. Do oceny najemcy służą głównie przepływy pieniężne wykazywane przez zbywającego (faktury, wpływy czynszu na rachunek).

Okres zwrotu zależy głównie od 2 czynników: ceny nabycia i wysokości czynszu.

Jeżeli czynsz jest nieadekwatnie mały w stosunku do rynkowego, to wręcz trzeba się będzie pokusić o podniesienie jego wysokości.

Z drugiej strony warto powalczyć o zbicie ceny wyjściowej – wynegocjować mniejszą cenę. W takim przypadku raczej szybciej osiągnie się krótszy termin zwrotu zainwestowanego kapitału, niż w przypadku podniesienia stawki czynszu.

Wypowiadać, czy nie wypowiadać umowę najmu

Inwestor nabywający nieruchomość komercyjną, która jest aktualnie wynajmowana, przejmuje wraz z nieruchomością również wynajem, czyli najemcę.

Nowy nabywca (inwestor) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – zgodnie z art. 678 §1 KC – CHYBA, ŻE umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, i z datą pewną, a nieruchomość została wydana najemcy (art. 678 §2 KC).

Data pewna

Data pewna – jest to urzędowe poświadczenie na dokumencie. W opisanym przypadku dokumentem jest umowa najmu. Jeżeli na umowie najmu są adnotacje urzędowe (US, UM), przyjmuje się, że umowa jest poświadczona datą pewną.

Co to oznacza dla inwestora (nabywcy)?

Właściciel nieruchomości (zbywca) w 2005 roku wynajął firmie X swój lokal na okres 10 lat za stawkę czynszu Y. W 2010 roku właściciel postanowił sprzedać lokal. Najemca (firma X) poszedł do notariusza aby poświadczyć datę pewną na dokumencie najmu – umowie. Nowy nabywca (inwestor) nie może wypowiedzieć w takim przypadku umowy najmu. Musi respektować warunki umowy podpisanej przez najemcę i ówczesnego właściciela.

Notariusz

Notariusz jest najlepszą instytucją do poświadczenia daty pewnej na dokumentach. Chociaż datę pewną mogą poświadczać urzędy, to u notariusza będzie to załatwione najsprawniej.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,