RSS

Archiwa tagu: hipoteka

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Nieruchomość w kredycie hipotecznym

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne (do prowadzenia biznesu) lub nieruchomości mieszkaniowe mają jedną wspólną cechę – są strasznie kapitałochłonne. Zdecydowana większość inwestorów w nieruchomości korzysta z dźwigni finansowej, jaką daje kredyt bankowy. Również wiele nieruchomości kupowanych na cele mieszkalne posiada zadłużenie hipoteczne.

Kredyt hipoteczny jest czymś normalnym w dzisiejszym świecie. Świat jedzie na długu. Pomijając fakt, czy jest to dobry dług, czy zły dług, sytuacje napotykania nieruchomości będących w kredycie (spłacane lub nie) są bardzo częste.

Obawa przed nieruchomościami hipotecznymi

Od razu muszę wyjaśnić, że jest to potoczne stwierdzenie faktu występowania obciążenia hipotecznego na nieruchomości. Prawidłowo powinno się mówić o np. mieszkaniu z wpisanym zadłużeniem w hipotece.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie potencjalny klient. Mam do sprzedania działkę budowlaną. Słychać było, że nie bardzo zna się na rzeczy. Wpierw wypytał mnie o wygląd działki. Powiedziałem, że jest zielona, ponieważ jest porośnięta trawą, którą niebawem skoszę, ale działka nadal będzie zielona 🙂  Zapytał się mnie, jaka jest ta działka? Odpowiedziałem, znowu z uśmiechem, że fajna i warto ją zobaczyć! Wtem zapytał, czy jest hipoteczna? Przybrałem już poważny ton i powiedziałem, że ma obciążoną hipotekę, ponieważ kupowałem ją na kredyt. Głos w słuchawce zamarł. Po chwili wydukał, że to on dziękuję, bo nie chce kupować z długami.

Czy jest bezpieczne kupowanie nieruchomości, która posiada obciążoną hipotekę

Oczywiście, że TAK! Tylko jak zacząłem tłumaczyć swojemu rozmówcy (tak, aby mnie zrozumiał), o co w tym wszystkim chodzi, to powiedział, że nie chce się bawić w długi i rozłączył się. Potencjalny klient spanikował słysząc o długu. Nic do niego nie docierało. Niepotrzebnie.

Ryzyko nabycia nieruchomości z hipoteką

Osobę, która nie lubi kredytów, nie ma, nigdy nie miała i nie chce mieć żadnego długu, jest niezwykle trudno przekonać do bezpieczeństwa transakcji, gdzie nabywana ma być jakakolwiek nieruchomość, która ma wpisy w hipotece. Ludzie są, jacy są. Jednak zrozumienie lub wyrażenie chęci zrozumienia mechanizmu przeprowadzenia transakcji powoduje, że początkowe wielkie ryzyko – ten przerażający ziejący ogniem smok – zamienia się w smoczek od dziecięcej butelki – fajny, śmieszny i malutki.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

 OBIEKCJE NABYWCY  ZDJĘCIE OBIEKCJI
Będę płacił za kogoś jego dług – raty kredytu Kredyt zostanie spłacony w 100% w momencie płatności za nieruchomość. Nawet sam akt notarialny będzie miał zapis, co i komu należy zapłacić – ile musi otrzymać bank kredytujący, a ile sprzedający. Oczywiście wpierw bank kredytobiorcy (zbywcy) musi wydać dokument, w którym będzie napisane jakie konkretnie zobowiązanie finansowe należy uiścić do jakiego dnia.
Bank nie wyrazi zgody na sprzedaż Art. 72 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece mówi jasno: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Zapłacę za nieruchomość i zostanę z hipoteką Hipoteka wygasa w momencie zapłaty wierzytelności hipotecznej. Samo wykreślenie zapisów działu IV KW jest formalnością.
 Ciężko jest wyczyścić hipotekę Sąd Rejonowy (wydział wieczysto-księgowy) dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki na podstawie pisma wierzyciela. W takim przypadku bank, który udzielił kredytu sprzedającemu, musi dać tzw. list mazalny.
Nie będę płacił za wykreślanie hipoteki Zwyczajowo to sprzedający pokrywa tę opłatę sądową. Koszt 100 zł
Nie wiem, co to kwit mazalny List mazalny jest to dokument, na podstawie którego nastąpi wykreślenie hipoteki w dziale IV KW. Wydawany jest on stronie banku, którą jest kredytobiorca (zbywca). Warto dopilnować, aby

  • zbywca przekazał ten dokument nowemu nabywcy lub
  • zbywca samodzielnie poszedł do sądu i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie listu mazalnego lub
  • otrzymać pełnomocnictwo od zbywcy (np. w akcie notarialnym sprzedaży) do kontaktu z bankiem kredytującym (zbywcę), aby samemu odebrać list mazalny
To jest zbyt niebezpieczne Wynajmij profesjonalnego pośrednika nieruchomości z licencją zawodową, aby przeprowadził transakcję. Jeżeli okaże się, że jest coś nie tak, pamiętaj, że pośrednik jest ubezpieczony i odzyskasz pieniądze.

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Klient wybierając np. mieszkanie kieruje się głównie ceną nieruchomości. Inwestor w nieruchomości wie, że cena jest tylko jednym z kilku kosztów (najwyższym), które należy ponieść podczas nabywania mieszkania, czy lokalu użytkowego. Nie każdy potencjalny kupujący zdaje sobie sprawę z tego faktu. Dlatego też potencjalni nabywcy tak wiele czasu tracą, poszukując tej idealnej-wymarzonej nieruchomości, by później okazało się, że nie do końca mogą sobie na jej zakup pozwolić (finansowo).

Rynek można podzielić na 2 części:

  • rynek pierwotny
  • rynek wtórny

Rynek pierwotny są to wszystkie nowo wybudowane nieruchomości, dopiero co oddane do użytkowania, w których jeszcze nikt nie mieszkał. Tak by to można najprościej skwitować.

Rynek wtórny są to wszystkie inne nieruchomości, czyli takie, które były już używane lub sprzedawane nie od dewelopera.

Deweloperem nazywamy firmę, która zajmuje się budową budynków (bloki mieszkalne, centra handlowe, biurowce, a także domy jednorodzinne).

Koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Spotykam się z opiniami potencjalnie zainteresowanych osób, że rynek nowych mieszkań jest bardzo drogi. Konfrontując to z ofertami obu rynków, powiedziałbym że koszt nabycia mieszkania, choćby nowego,  jest raczej porównywalny z ofertami zakupu używanych mieszkań.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym należy powiększyć średnio o 4,5% wartości nieruchomości.

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy liczyć się z zapłatą:

1. Notariusz – 1%

  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

Zazwyczaj wszystkie koszty powstające u notariusza, w momencie przenoszenia praw własności mieszczą się w 1%.

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście rezygnując z usług pośrednictwa można zachować w kieszeni pieniądze na wynagrodzenie, które przeważnie opiewa na 3% + VAT, czyli 3,69%, i przeważnie liczone jest od ceny transakcyjnej. Powyżej w wyliczeniach pisałem 3,5%, ponieważ tyle (przy niewielkich negocjacjach) pośrednicy spokojnie zejdą z ceny za swoje usługi.

Czy rezygnacja z pośrednika rzeczywiście się Tobie opłaca? To będzie temat na kolejny artykuł, gdzie wykażę, że nawet płacąc pełną kwotę pośrednikowi można na całej transakcji sporo zaoszczędzić.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Pomimo, iż kupuje się używane nieruchomości, to cena jednostkowa metra kwadratowego nie maleje w porównaniu z zupełnie nowymi.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym należy powiększyć średnio aż o 6,5% wartości nieruchomości. Skąd to się wzięło?

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy zapłacić:

1. Notariusz – 3%

  • podatek od czynności cywilno prawnych PCC 2%
  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł  (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście powyższe dotyczy samego faktu zakupu nieruchomości. Jeżeli myślisz o zakupie np. mieszkania na kredyt, to wchodzą w to również koszty bankowe. Dokładnie takie wyliczenia możesz przeprowadzić dzięki temu wpisowi: analiza finansowa inwestycji pod wynajem.

Porównanie kosztów na rynku pierwotnym i wtórnym

Jedyną różnicą jest występujący 2% podatek PCC przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. To duża różnica. 2% ze 100 tys = 2 tys zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys, wydatek do US osiąga wartość 6 tys zł.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nie ma podatku PCC, ponieważ jest podatek VAT. Ale cena, którą nabywca płaci sprzedającemu (deweloperowi) zawiera już w sobie VAT.

UWAGA:
Wszystkie powyższe wyliczenia mają BARDZO OGÓLNY charakter. Jedynie PCC i koszty sądowe są niezmienne, natomiast wszystko inne można negocjować. Aczkolwiek założenie wzrostu kosztu nabycia nieruchomości (szczególnie mieszkalnej) o 4,5% lub 6,5% warto wkalkulować w swój budżet, jako koszty okołotransakcyjne.

Ciekawostka dla inwestora

Podatku PCC nie ma, gdy kupuje się nieruchomość od gminy lub z licytacji komorniczej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Kliknij mnie!

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Jak zabezpieczyć wierzytelność na nieruchomości

Dlaczego należy się zabezpieczać sprzedając nieruchomości

Wszelkie przytoczone poniżej procedury dotyczą sytuacji, kiedy zbywający sprzedaje nieruchomość, a nabywca kupuje ją bez rozliczenia gotówkowego przy stole notariusza.

Transakcja sprzedaży nieruchomości jest zupełnie inna niż sprzedaż marchewki na bazarze. Przede wszystkim kwoty są o wiele większe. Chodzenie po mieście z reklamówką wypchaną 300 tys zł raczej nie jest zbyt komfortowe. Zresztą większość transakcji odbywa się przy udziale zewnętrznego finansowania – kredytów hipotecznych.

Moment sprzedaży nieruchomości, a dokładniej to przejścia prawa do nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, odbywa się w momencie podpisania aktu notarialnego.

W tej jednej chwili zbywca zostaje pozbawiony prawa do nieruchomości, a nabywca je zyskuje. W tej właśnie chwili zbywca zostaje bez zapłaty, chyba że transakcja była rozliczana gotówkowo w notariacie.

Dlatego notariusz poniekąd zabezpiecza interes zbywającego zapisami w akcie, które mają pomóc zbywcy w odzyskaniu pieniędzy lub przedmiotu sprzedaży. Napisałem poniekąd, ponieważ żadne zabezpieczenie nie daje pewności odzyskania albo obiecanej kasy w 100%, albo nieruchomości bez uszczerbku.

KPC 777

Standardowe zapisy w aktach notarialnych przewidują dobrowolne poddanie się dłużnika (lub właściciela nieruchomości, albo wierzyciela wierzytelności obciążonych hipoteką, niebędącego dłużnikiem osobistym) egzekucji, która obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy akt określa warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia przeciwko dłużnikowi egzekucji na podstawie tego aktu o całość lub część roszczenia, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

Przywołany jest tu artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego.

W krótkich żołnierskich słowach można skwitować to tak: dłużnik daje przyzwolenie na piśmie na to, aby wierzyciel w razie, gdy dłużnik nie zapłaci, mógł swobodnie ściągnąć z niego (dłużnika) pieniądze.

Oświadczenie dłużnika

Oczywiście przy akcie notarialnym można poprosić o zapis oświadczenia dłużnika o zapłacie ceny. Jednak wszelkie oświadczenia de facto myją ręce jedynie notariuszowi, a nie stronom transakcji.

Jak mówią: papier przyjmie wszystko.

Hipoteka

Jest jednym z najlepszych zabezpieczeń ewentualnych przyszłych roszczeń. Jest to prawo ograniczone.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może domagać się zaspokojenia wierzytelności poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Wierzyciel hipoteczny może zatem domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli dłużnik sprzeda nieruchomość, to kupujący przejmuje na siebie całe obciążenie hipoteczne.

Przywilejem związanym z hipotecznym zabezpieczeniem wierzytelności jest przyznanie wierzycielowi prawa pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami (osobistymi) właściciela nieruchomości. Niestety ten zapis nie funkcjonuje, gdy roszczenia zgłasza ZUS lub US, który wpisuje się na I miejscu.

Dlatego ludzie kupując nieruchomość wpierw sprawdzają dział IV księgi wieczystej. Jeżeli widnieją tam wpisy, nabywca domaga się ich wykreślenia (spłaty zobowiązań) lub przyrzeczenia ich wykreślenia (np. przez bank) – tzw. zwolnienie hipoteki.

Co ciekawe, to to, że wpis może figurować, natomiast nieruchomość może być wolna od obciążeń hipotecznych. Hipoteka wygasa z chwilą spłaty wierzytelności. Później trzeba to udowodnić w sądzie wieczysto-księgowym, który wykreśla hipotekę; co jest jedynie formalnością.

Każdy bank udzielający kredytu pod zabezpieczenie nieruchomości będzie żądał wpisu na swoją rzecz w IV dziale KW. Mało tego – bank bardzo niechętnie wpisze się jako drugi.

Weksel

Papier, na którym dłużnik obliguje się do uregulowania długu – tak mniej więcej można opisać weksel własny, który jest najczęściej dodatkiem umów kredytowych.

Problem z wekslami polega na tym, że jak dłużnik nie ma kasy, to wierzycielowi pozostaje jedynie kawałek papieru w ręce, czyli weksel.

Jedyną pociechą z weksla jest uproszczona procedura sądowa dochodzenia zapłaty. Jeżeli dłużnik (oraz wierzyciel) otrzyma z sądu nakaz zapłaty, to po 2 tygodniach uzyskuje klauzulę wykonalności. Wierzyciel może udać się do komornika, aby ten przeprowadził postępowanie egzekucyjne. Jednak jeżeli dłużnik nie ma kasy, to patrz drugą część akapitu powyżej.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Kolejny sposób wykorzystania inżynierii w transakcjach dot. rynku nieruchomości.

Umowa o przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Można zapamiętać, że przenoszenie praw do nieruchomości zawsze odbywa się w formie szczególnej – akt notarialny (nieraz może to być wyrok sądu, który zastępuje akt notarialny).

Umowa ta ma charakter powierniczy, a to oznacza, że w jej wyniku wierzyciel staje się powiernikiem, a więc właścicielem nieruchomości dłużnika. Wierzyciel staje się właścicielem, ale tylko do czasu spłaty zobowiązania! Jeżeli dłużnik spłaci zobowiązania w stosunku do wierzyciela, ten drugi zobligowany jest przenieść z powrotem na niego prawo własności nieruchomości, którą uzyskał wcześniej celem zabezpieczenia swojej należności.

W skrócie: przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na tym, że do czasu spłaty długu przez dłużnika, wierzyciel jest właścicielem przewłaszczonej rzeczy (nieruchomości dłużnika), a dłużnik nie może odzyskać tej rzeczy wcześniej, niż nastąpi spłata zaciągniętego długu. Nieruchomość może być w tym czasie normalnie użytkowana przez dłużnika.

Umowa o przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie niesie pewne ryzyko dla dłużnika związane z tym, że wierzyciel nie będzie skory zwrócić przedmiotu zabezpieczenia (mieszkanie, dom, magazyn, etc.) po uregulowaniu całego zadłużenia przez dłużnika. Istnieje jednak wyjście z tej hipotetycznej sytuacji w postaci zapisu w umowie przewłaszczenia, że osoba, na którą nieruchomość przewłaszczono (wierzyciel), nie może jej zbyć nikomu innemu poza dłużnikiem, do którego prawa własności powinny ostatecznie powrócić.

Umowa przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie nie podlega podatkowi PCC. Dlaczego? Ponieważ nie została objęta zakresem przepisu §1 art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Więcej nt tego rodzaju zabezpieczenia przeczytasz tu: www.nieruchomosci.beck.pl

Blokada w rachunku bankowym

Wielu nabywców gotówkowych posiada lokaty; w różnych bankach, na różnych kontach i o różnej sumie. Depozyty te mogą stanowić zabezpieczenie dla zbywcy. Identycznie jest z wystawieniem potwierdzonego czeku na lub do kwoty przez nabywcę na rzecz zbywcy.

Takie transakcje są bardzo niepraktyczne i bardzo niekomfortowe. Wystarczy małe skreślenie na czeku i już bank odmówi jego realizacji.

Poręczenie osoby trzeciej

Czyli jeżeli osoba obca lub niezwiązana z transakcją oświadcza, że w razie problemów przejmie zobowiązania na siebie.

Ciężko znaleźć jest poręczyciela. Jak się już ma kogoś takiego, to musi zapewnić on spłatę wszelkich ewentualnych zobowiązań i musi oczywiście mieć odpowiednią (sprawdzoną wcześniej) zdolność finansową.

RBON

Ciekawym rozwiązaniem przy zabezpieczaniu transakcji sprzedaży nieruchomości jest założenie specjalnego rachunku bankowego przez wszystkie strony transakcji, łącznie z notariuszem i pośrednikiem.

Idea tego rachunku jest taka, że po transakcji wszyscy zgłaszają się do banku i okazują dokumenty poświadczające możliwość wypłacenia pieniędzy, ówcześnie przelanych przez nabywcę, każdemu z osobna: zbywca dostanie wartość nieruchomości wyrażoną w cenie, notariusz skasuje taksę z VAT oraz pobierze 2% na PCC, pośrednik otrzyma wynagrodzenie za swoje usługi.

Rachunki te prowadzi lub zakłada – bo jest to czasowy rachunek zakładany pod 1 konkretną transakcję – jedynie kilka banków. Są one kosztowne, ponieważ za każdym razem wiążą się z przyjęciem regulacji (przez wszystkich zainteresowanych) transakcji sprzedaży danej nieruchomości. Bank otwiera taki rachunek w ciągu kilku dni (ze względu na postanowienia, regulacje, zapisy stron).

Rachunki typu RBON są wykorzystywane raczej przy dużych transakcjach na rynku nieruchomości sięgających milionowych kwot, a ich wykorzystanie usprawnia i zabezpiecza wszystkie strony transakcji.

Dodatkowym zabezpieczeniem jest fakt, że taki rachunek jest wewnętrznym rachunkiem banku – oznacza to, że jest wolny od zajęć sądowych, czy komorniczych.

Depozyt notarialny

Bardzo podobnym, i mniej kosztownym, zabezpieczeniem do RBON jest złożenie przez nabywcę pieniędzy na depozycie u notariusza. Notariusz prowadzi w tym celu specjalne konto. Z przyjęcia zostaje sporządzony protokół, w który zawiera datę przyjęcia, osobę składającą depozyt, jak również imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania osoby, która będzie uprawniona do odbioru depozytu. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Minusem jest obciążenie kosztowe za przyjęcie przez notariusza gotówki na przechowanie, ale zawsze można ponegocjować.

Pełnomocnictwo

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, aktualny właściciel (który jeszcze przed podpisaniem był potencjalnym nabywcą) daje byłemu właścicielowi (zbywcy) pełnomocnictwo do ponownego przeniesienia własności na swoją rzecz pod warunkami.

Jest to rodzaj inżynierii dot. transakcji sprzedaży nieruchomości, aby nie napisać kombinowania (ale w pozytywnym tego słowa znaczeniu). Ponieważ akt notarialny sprzedaży nie może odbyć się pod jakimikolwiek warunkami, omija się to dając pełnomocnictwo (w formie aktu not.) pod ściśle określonymi warunkami.

Minusem jest to, że dający pełnomocnictwo może je zwyczajnie odwołać w chwilę po akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Rewelacyjnym zabezpieczeniem strony kupującej jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Powoduje to powstanie roszczenia, które jest wpisywane w III dział KW przedmiotowej nieruchomości.

W ten sposób nabywca uzyskuje prawo do kupienia nieruchomości. Dość często zdarza się, że po umowie przedwstępnej zbywca otrzymuje lepszą propozycję. Oddaje zaliczkę lub zadatek pierwszemu zainteresowanemu i sprzedaje nieruchomość drugiej osobie. Jeżeli umowa przedwstępna jest zapisana w formie aktu not., to zbywca nie może się wycofać z transakcji. Jeżeli to zrobi, to nabywca poprzez sąd otrzymuje prawo do władania przedmiotową nieruchomością, oczywiście po zapłacie ceny właścicielowi.

Dla zbywającego nie spełnia to żadnej gwarancji zabezpieczenia, ponieważ jeżeli nabywca nie będzie miał pieniędzy (np. nie otrzyma kredytu), to i tak nie kupi nieruchomości, nawet jak sąd nakaże mu zakup.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Licytacja komornicza nieruchomości

Licytacja komornicza nieruchomości

Zajęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania przez komornika. Jeżeli nie jest możliwe doręczenie wezwania dłużnikowi, nieruchomość uważa się za zajętą z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Szacunkową wycenę wartości licytowanej nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy.

Opis nieruchomości

Komornik tworzy protokół opisu i oszacowania, w którym wymienia:

  • oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  • budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  • stwierdzone prawa i obciążenia;
  • umowy ubezpieczenia;
  • osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  • sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  • oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  • zgłoszone prawa do nieruchomości;
  • inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Obwieszczenie o licytacji

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

W publicznym obwieszczeniu, prowadzący sprawę komornik, wymienia bardzo istotne informacje:

  • nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
  • czas i miejsce licytacji;
  • sumę oszacowania i cenę wywołania;
  • wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
  • czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;
  • wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
  • wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Publiczne miejsca ogłaszania obwieszczeń przez komorników:

  • w budynku sądowym i w lokalu organu gminy,
  • w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz
  • na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Dla inwestora najłatwiejszym sposobem znalezienia licytacji dot. nieruchomości w danej miejscowości będzie internet, a dokładnie ta strona: www.licytacje.komornik.pl

Warunki licytacji

Przystępujący do przetargu nieruchomości obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania wartości (10%).

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania (75%).

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu 2 tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 1 miesiąca.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Natomiast uiszczona część ceny zostaje zwrócona.

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Licytacja i przybicie

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego.

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

  • przedmiot przetargu;
  • cenę wywołania;
  • sumę rękojmi;
  • termin uiszczenia ceny nabycia;
  • ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;
  • wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu.

Przetarg odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą.

Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania (66,66%). Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Przepisu tego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
  • służebności przesyłu.

Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebnościprawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego

Fakty nabywania zajętych nieruchomości

Szczegółowych informacji udzieli Tobie ten poradnik: inwestowanie w lokale z licytacji komorniczych 

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Opłata sądowa – księga wieczysta

Opłata sądowa – księga wieczysta

Opłaty sądowe w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych

Rodzaj wniosku

PLN

Wniosek o założenie księgi wieczystej

60 zł

Wniosek o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości

60 zł

Wniosek o odłączenie nieruchomości lub jej części

60 zł

Wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej

60 zł

Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

60 zł

Wniosek o dokonanie innych wpisów poza wyżej wymienionymi

60 zł

Wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej

100 zł

Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie

proporcjonalnie do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł

Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności

150 zł

Wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami

150 zł

Wniosek o wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha

150 zł

Wniosek o wpis praw osobistych i roszczeń

150 zł

Wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych

150 zł

Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej)

200 zł

Przy transakcji sprzedaży notariusz pobiera (przeważnie od kupującego) opłatę na zmianę danych w księdze wieczystej nieruchomości. Każdy właściciel jest zobowiązany do ujawnienia bądź sprostowania stanu faktycznego ze stanem zamieszczonym w KW.

Przykład

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa wykupi na własność (przekształci) prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem, każdy z właścicieli musi powiadomić o tym fakcie dany Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Robi się to wypisując wniosek, którego druk można pobrać w sądzie. Oczywiście wniosek należy opłacić i złożyć w wydziale KW. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem przez sąd kary od 500 do 10.000 PLN za niezgodność stanu faktycznego i ujawnionego w KW.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Sposoby inwestowania kapitału

Sposoby inwestowania kapitału

Inwestowanie pieniędzy

Pieniądze można różnie inwestować i różnie na tym wychodzić. Każdy powinien odkryć, jaki sposób jest najlepszy właśnie dla niego. Oprócz sposobu, ważna jest również technika inwestowania, którą dany inwestor będzie się posługiwał. Oczywiście sposób inwestowania, jak i technika inwestowania dobra dla Kowalskiego, w cale nie musi okazać się skuteczna dla Nowaka.

Giełda papierów wartościowych

Ludzie bardzo często wybierają giełdę papierów wartościowych. Większość z nich, niestety, nie jest dobrymi graczami i polega albo na podążaniu za tłumem – bo wszyscy kupują lub wszyscy sprzedają – albo ślepo za głosem doradców, którzy namawiają do zakupywania jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, na których zazwyczaj tylko oni najlepiej wychodzą.

Biznes

Część ludzi inwestuje pieniądze w swoje biznesy. Biznesy są bardzo gotówkożerne. Ale mogą też bardzo szybko i sowicie wynagrodzić za włożony trud.

Nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości jest dobrą inwestycją, ale nie dla wszystkich inwestorów. Tak jak giełda, czy biznes nie jest dla wszystkich. Jeżeli rozumie się nieruchomości, rozumie się zasady gry: zarządzanie, kontrola, cashflow, rozliczanie, to dzięki nieruchomościom można stać się na prawdę bogatym człowiekiem.

W nieruchomości inwestuje się z 2 powodów:

  • zyski kapitałowe
  • przepływ pieniężny (cashflow)
Ten, który nastawiony jest wyłącznie na zyski kapitałowe – czyli tanio kupić, drogo sprzedać – traci sporo pieniędzy. Ten, który nastawia się jedynie na cashflow z wynajmu – traci sporo czasu. Wytrawny inwestor umie inwestować dla przepływu pieniężnego jak i dawać sobie przyśpieszenia dzięki zyskom kapitałowym – kupując i sprzedając nieruchomości.
.
Dlaczego warto zająć się właśnie nieruchomościami? O tym w następnym artykule: inwestowanie w nieruchomości.Face Book - dołącz
 
4 komentarze

Opublikował/a w dniu 21 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,