Przetarg na najem – warunki

Gmina wynajmuje nieruchomości

W dniu wczorajszym po raz pierwszy brałem udział w przetargu, który miał na celu wyłonienie przyszłego najemcy nieruchomości, zamiast właściciela. Gminy dość często organizują takie przetargi, z różnych powodów:

• nie chcą wyzbywać się majątku przez sprzedaż
• nie mogą sprzedać – z różnych względów
• chcą mieć stałe przepływy pieniężne
• chcą mieć zapewniony stan wynajmowanej nieruchomości co najmniej jako niepogorszony; ale różnie z tym bywa
• chęć dodatkowego przychodu z podatku od nieruchomości

Zazwyczaj (u mnie w mieście) do przetargów wrzucane są nieruchomości lokalowe. I zazwyczaj w czasie licytacji biją się jakieś 2 panie, które mają zamiar zrobić tam kolejny salon piękności, masażu, czy fryzjera 🙂 Ale są też nieruchomości w piwnicach, czy też pomieszczenia gospodarcze przeznaczone na magazyn, czy też większe lokale z przeznaczeniem na np. sklep. Ogólnie o przeznaczeniu informuje ogłoszenie.

Warunki w ogłoszeniach o przetargu

Podchodząc do każdej licytacji czy też przetargu najlepiej od deski do deski przestudiować i to ze zrozumieniem to, co gospodarz (dana gmina) sobie życzy. Niektóre nieruchomości może nabyć np. wyłącznie firma lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Dlatego też ważnym jest ówczesne przygotowanie dokumentów potwierdzających jak np. wyciąg z KRS lub wypis z ewidencji gospodarczej. Osoba fizyczna wystarczy, że zabierze ze sobą dowód osobisty.

 

Problematyczne mieszkanie – kupić, czy nie

Okazje cenowe a rzeczywistość

Z nieruchomościami jest podobnie jak z używanymi samochodami. Jeżeli się nie znasz na autach, to kupujesz to, co widzisz, plus to, co nakładł Ci do głowy sprzedawca. Pytanie: ile razy słyszałeś o kimś, kto kilka/kilkadziesiąt km dalej stanął swoją nowo-zakupioną bryką?

Dlatego najlepiej na zakupy brać osobę, która się zna na samochodach, umie doradzić i wytłumaczy, jakie konkretnie naprawy czekają w najbliższej przyszłości nowego właściciela. Osoba trzecia jest zwykle odporna na sugestie sprzedawców.

Tanie nieruchomości

Przykład 1

3 siostry odziedziczyły mieszkanie po zmarłym ojcu. Każda z nich ma swoje mieszkanie, z czego 2 siostry mieszkają w dość sporej odległości od miejscowości, gdzie znajduje się odziedziczony lokal. Mieszkanie jest już nieco zadłużone i nadal trzeba je opłacać – dokonywać stałych opłat za eksploatację oraz f. remontowy dla zarządcy, bądź spółdzielni. 2 siostry, które mieszkają daleko, postanawiają zbyć odziedziczone mieszkanie; natomiast 1 jest przeciw. Ponieważ ta jedna, która jest przeciwna sprzedaży, w ogóle nie dokłada się do utrzymania lokalu po ojcu, 2 pozostałe siostry wystawiają swoje udziały w nieruchomości na sprzedaż.

I co, kupiłbyś?

Przykład 2

Komornik wystawia zadłużony lokal mieszkalny na licytację. Cena jest dość atrakcyjna. Można zobaczyć operat szacunkowy i przyjrzeć się nieruchomości od zewnątrz. Zamieszkujący lokatorzy nie mają chęci wyprowadzić się z zadłużonej nieruchomości.

I co, kupiłbyś?

Przykład 3

Kolega przyprowadza do Ciebie swojego znajomego, który aktualnie znajduje się w dość sporym dołku finansowym. Ponieważ nie ma zdolności kredytowej – każdy bank odmawia mu kredytowania. Ów jegomość posiada (prawo własności) mieszkanie. Proponuje Tobie układ: Ty pożyczysz mu pieniądze na spory procent, a zabezpieczeniem będzie jego lokal wartością przewyższający dwukrotnie wartość pożyczki.

I co, pożyczyłbyś?

Rada dla inwestora

Chcesz odpowiedzi? Daj swoją w komentarzu 🙂

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

 

Zakup udziału w nieruchomości

Sprzedam udział

Rzadko, bo rzadko, ale zdarza się mi oglądać ogłoszenia jednego z ex-małżonków, który chce zbyć swoją część mieszkania. Ceny są bardzo atrakcyjne. Transakcja jest nie tyle ryzykowna, co niepewna. Można próbować dogadać się z drugą stroną i:

• albo sprzedać jej później swój udział,
• albo odkupić od drugiej jej część

Współistnienia min. 2 różnych udziałowców dla lokalu mieszkalnego raczej sobie nie wyobrażam; chyba że to będzie miłość od pierwszego wejrzenia 🙂

Tym tematem zajmę się w którymś z kolejnych artykułów. W tym zaś chcę pokazać Tobie inne możliwości  – metody na zainwestowanie.

Jedna z metod inwestowania

Zapewne dobrze wiesz, że jedną z największych bolączek inwestowania na rynku nieruchomości jest jego kapitałochłonność.

Pytanie: Jak zjeść słonia?

Odpowiedź: Kawałek po kawałku

Dokładnie to samo można zrobić w przypadku zakupu nieruchomości.

Przykład:

Znalazłeś dobrze usytuowane, 3 pokojowe, własnościowe mieszkanie na warszawskim rynku wtórnym. Właściciel po negocjacjach zgodził się je sprzedaż za 275.000 zł. Koszt m² = 5.000 zł. Wiesz, że możliwy zarobek z wynajmu to min. 2.500 zł/m-c, co daje zwrot z inwestycji na poziomie 9 lat. Zastanawiasz się nad nabyciem, ale masz poważny problem z wykombinowaniem gotówki. Co możesz zrobić? Poszukać jeszcze 2-3 osób, które chciałyby wejść w ten biznes razem z Tobą.

Wspólny biznes

Nieruchomości można nabywać udziałami, czyli kawałek, po kawałku. Niestety rzadko który właściciel będzie chętny zbywać np. mieszkanie kawałkami – raczej będzie chciał sprzedać wszystko od razu. Ale Ty, wraz ze wspólnikami, możecie kupić 100%, składając się po 25% każdy.

Kapitał

25% udział wynosi 68.750 zł, co wygląda o niebo lepiej niż początkowe 275 tys. Jak widać można zainwestować stosunkowo mało w biznes nieruchomości, aby czerpać z niego zyski. Oczywiście 69 tys to nadal sporo pieniędzy. Za tę kwotę można przecież zakupić:

• 828 szt. srebrnych monet 1 uncjowych
• 16 szt. uncjowych złotych Krugerrandów
• 579 akcji KGHM
• czy nabyć auto (np. kilkuletniego busa) do prowadzenia własnego biznesu

Zabezpieczenie

Każdy z udziałowców będzie wpisany w II dział księgi wieczystej – własność. Udział w nieruchomości nie będzie oznaczony do danego terytorium. Czyli mając 25% nie będziesz mógł powiedzieć, że masz 1 pokój dla siebie oraz kawałek kuchni. Wszyscy będziecie mieć udziały w pokojach, przedpokoju, łazience, WC, czy częściach wspólnych budynku jak winda, czy klatka schodowa.

Kontrola

Pojawia się pytanie: kto będzie miał kontrolę nad biznesem? Wszyscy udziałowcy; niestety.

Zysk

Ile włożysz, tyle zyskasz – adekwatnie do udziałów. Jeżeli będziecie pobierać 2.500 zł czynszu najmu, to każdy z 4. udziałowców będzie miał prawo do 625 zł.

Ryzyko zakupu udziałów

Koszty

Zysk z nieruchomości dzieli się zgodnie z posiadanymi udziałami; koszty również. Tu mogą pojawić się zgrzyty – np. ktoś powie, że „jego” pokój był dobrze wykorzystywany i nie zamierza płacić za lokatora, który zdewastował inny pokój. Wszystko jest Wasze – cała nieruchomość. Wasze są zyski z całości, jak również potrzeby pokrywania strat. Wszystko wg posiadanych udziałów.

Brak zysku

A co będzie jak inwestycja nie będzie zarabiać? Pamiętaj, że przy nieruchomościach występują dość wysokie koszty stałe – głównie spowodowane utrzymaniem samej nieruchomości. Łatwo je obliczyć:

• podatek od nieruchomości
• ubezpieczenie (nie jest wymagane)
• koszt zarządzania (np. całym budynkiem)
• odpisy na fundusz remontowy
• nagłe, nieprzewidziane koszty (naprawy, wymiany)
• zaplanowany remont
• itp.

Koszty pokrywacie również zgodnie z udziałami. Jeżeli wymiana rury kosztowała 1 tys, to każdy mający 25% udział wyłożyć musi 250 zł.

Wyjście z inwestycji

Może pojawić się problem ze sprzedażą udziału w nieruchomości – jeżeli inwestor stwierdzi, że nie ma sensu użerać się z innymi lub po prostu będzie potrzebował gotówki. Kiedy i komu można odsprzedać udziały? Na wolnym rynku raczej będzie to trudne. Najprościej zbyć je wśród wspólników. To oni powinni być najbardziej zainteresowani przejęciem tego kawałka (również ich) nieruchomości.

Do zbycia całej nieruchomości będzie potrzebna zgoda wszystkich udziałowców, co może powodować konflikty.

Porady dla inwestorów

Pojawiają się na rynku firmy oraz prywatni inwestorzy, którzy w taki sposób zachęcają do wspólnych inwestycji. Prawdopodobnie większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości – a dokładnie biznesie polegającym na wynajmie.

Masz swoją głowę, powinieneś również mieć swój obraz całej inwestycji. Najlepszym sposobem jest policzenie rentowności wynajmu. Jeżeli cena oferowanego udziału w stosunku do potencjału zarobkowego nieruchomości jest korzystna – warto skorzystać z takiej szansy.

Należy uważać na inwestorów, których głównym zadaniem jest zarabianie na sprzedaży udziałów, zamiast skupianiu się na zyskach z najmu. Taki ktoś może okazyjnie kupić np. lokal mieszkalny i zrefinansować go sobie dzięki sprzedaży części udziałów za dość wygórowaną cenę.

Kup tanio hektar, sprzedaj drogo metr

W takim wypadku zwrot z inwestycji w nabycie udziałów może trwać 20 lat zamiast 9.

Ryzyko wkopania się w złą inwestycję spada, gdy posiadasz edukację finansową – dlatego zachęcam do czytania tego bloga o nieruchomościach oraz polubienia strony na FB, gdzie znajdziesz bardzo ciekawe wpisy również z innych blogów.

 

Zakup mieszkania z bonifikatą

Lokal mieszkalny z bonifikatą

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz jako lokal mieszkalny, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej niż jej wartość) na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, gdzie określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny to bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Nabycie lokalu gminnego zwolnione jest z podatku od czynności cywilno-prawnych.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą

Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Wyjątki od reguły zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty

Zbywca będzie zwolniony od płacenia zwaloryzowanej bonifikaty na rzecz np. gminy, jeżeli dokonał:

• zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że przepisy podane powyżej stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Ustawowa obniżka ceny nieruchomości

Ustaloną cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50 %. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Podstawa prawna sprzedaży mieszkań z bonifikatami

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Artykuły: 67, 68 i 68a

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Opłata sądowa – księga wieczysta

Opłaty sądowe w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych

Rodzaj wniosku	PLN
Wniosek o założenie księgi wieczystej	60 zł
Wniosek o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości	60 zł
Wniosek o odłączenie nieruchomości lub jej części	60 zł
Wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej	60 zł
Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym	60 zł
Wniosek o dokonanie innych wpisów poza wyżej wymienionymi	60 zł
Wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej	100 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie	proporcjonalnie do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności	150 zł
Wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami	150 zł
Wniosek o wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha	150 zł
Wniosek o wpis praw osobistych i roszczeń	150 zł
Wniosek o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych	150 zł
Wniosek o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wpis dwu lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej)	200 zł

Przy transakcji sprzedaży notariusz pobiera (przeważnie od kupującego) opłatę na zmianę danych w księdze wieczystej nieruchomości. Każdy właściciel jest zobowiązany do ujawnienia bądź sprostowania stanu faktycznego ze stanem zamieszczonym w KW.

Przykład

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa wykupi na własność (przekształci) prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budynkiem, każdy z właścicieli musi powiadomić o tym fakcie dany Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Robi się to wypisując wniosek, którego druk można pobrać w sądzie. Oczywiście wniosek należy opłacić i złożyć w wydziale KW. Niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem przez sąd kary od 500 do 10.000 PLN za niezgodność stanu faktycznego i ujawnionego w KW.

 

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości po pięciu latach

Musisz rozliczyć się z podatku, jeżeli sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pamiętaj, że liczą się lata kalendarzowe. Zakupione mieszkanie w lipcu 2005 roku można sprzedać, bez konieczności odprowadzania podatku, w 2011 roku.

Zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródłem przychodów jest sprzedaż:

1. nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego i/lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3. prawa wieczystego użytkowania gruntu

Stara ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedajesz nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 roku możesz uniknąć podatku dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej.

Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

1. W części wydatkowanej, ale nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży

• na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub konkretnym lokalem
• na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego
• na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego w Polsce
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego w Polsce

2. W części wydatkowanej, nie później niż w okresach 2 lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Jak nabyta została nieruchomość

Wolny od podatku dochodowego jest w całości przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych z nimi związanych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Ulga meldunkowa

W ustawie o PIT obowiązującej między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 roku istniała ulga meldunkowa. Polegała ona na tym, że zwalniała od podatku przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości. Do tych 12 m-cy wliczał się również okres zameldowania przed 1.07.2007, jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Sprzedający, który spełnił warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku, musiał zawiadomić o tym właściwy Urząd Skarbowy, składając oświadczenie, w którym powiadamiał o chęci skorzystania z ulgi.

Nowa ulga mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o PIT jest zmodyfikowana ulga mieszkaniowa. Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nimi w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że podatnik sprzedający nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, ale nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wypełnienie deklaracji PIT

Każda osoba, która sprzedaje nieruchomość, musi pamiętać o złożeniu odpowiedniego formularza PIT do US. Jest nieważne, czy podatnik od transakcji zbycia musi płacić podatek, czy jest zwolniony.

Zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23, który składa się w ciągu 14 dni od momentu odpłatnego zbycia.

Jeżeli domy lub mieszkania zostały nabyte między 2007 a 2008 r. wymagane jest zastosowanie PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Te formularze zawierają specjalne rubryki na wpisanie transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości. Deklarację trzeba złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży.

Nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

Tu podatek trzeba zapłacić w wysokości 19% od dochodu uzyskanego dzięki sprzedaży. Wypełnia się deklarację PIT-39 i składa w US. Zależy teraz, czy podatnik korzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie.

Jeżeli zakupiłeś mieszkanie za 70 tys PLN i po 2 miesiącach od nabycia sprzedałeś je za 90 tys PLN, to musisz zapłacić 19% podatku od różnicy (zysku). Jednak sam przychód w tym momencie zostanie pomniejszony o koszty związane z zakupem (wynagrodzenie pośrednika, notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych), jak również koszty remontowe, które przyczyniły się do ulepszenia nieruchomości.

UWAGA!!
Proszę zapoznać się dokładnie z obowiązującym stanem prawnym na dzień nabycia i sprzedaży nieruchomości, w szczególności z ustawą z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.