RSS

Archiwa tagu: kupno

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Sprzedaż mieszkania na kredyt

Kupno mieszkania na kredyt

Dokładnie tak mógłby brzmieć tytuł, ale … tu chodzi o Ciebie, jako właściciela nieruchomości, więc odwróciłem sytuację 🙂

Po co kolejny artykuł w sieci na ten temat? Ano po to, aby dokładnie naświetlić różne aspekty tej samej rzeczywistości. Banki od niedawna wymagają tzw. wkład własny. Nie rozpisując się wiele – chodzi o to, że bank jest w stanie udzielić kredytu tylko tym, którzy mają jakieś pieniądze; innymi słowy nie są zupełnymi golasami. Oczywiście te jakieś pieniądze to zazwyczaj musi być gotówka. Mało tego; nie dość, że gotówka, to w określonej wysokości. I tu cały szkopuł. Niektóre banki życzą sobie 10% a inne 20% tzw. wkładu własnego.

Wkład własny

Opisując to w prosty sposób, można rzec iż jest to finansowy udział nabywcy w zakupie nieruchomości. Jeżeli cena lokalu wynosi 200 tys PLN, to udział będzie wynosić 20 tys PLN – czyli 10% (procenty zależne są od oferty konkretnego banku). Banki podejdą do kredytu, gdy potencjalny nabywca wskaże konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowany. Oczywiście można zrobić sobie symulację, na ile bank skredytuje – czyli jaką ma się zdolność kredytową, co jest moim zdaniem pierwszym posunięciem, ponieważ nabywca będzie wiedział, w jakich cenach (górna granica) szukać nieruchomości.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna

Zadaniem umowy przedwstępnej jest dogadanie warunków między stronami odnośnie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie to nie handlujemy nieruchomościami, lecz prawami do nieruchomości. Należałoby więc rzec, iż umowa przedwstępna określa, a dokładnie to przypieczętowuje, warunki przeniesienia prawa do nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na stronę drugą. Dlatego też powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego).

Strony umowy

Sprzedający prawo do nieruchomości występuje jako zbywca, natomiast kupujący jest nabywcą, który ma wejść we władanie danym prawem. Ważne jest, aby obie strony były dobrze opisane – tak, aby nie było żadnych wątpliwości kto jest kim.

Oświadczenia stron

Strony – przeważnie zbywający – mogą oświadczyć różne rzeczy odnośnie przyszłej transakcji. Sprzedający zazwyczaj oświadcza co do przysługującemu mu prawa do nieruchomości, ewentualnych obciążeń i zobowiązań. Kupujący zazwyczaj oświadczając na piśmie, stwierdza fakt, iż zapoznał się z przedmiotem transakcji.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Pierwokup a pierwszeństwo kupna nieruchomości

Pierwokup a pierwszeństwo kupna nieruchomości

Podstawy prawne

Prawo pierwokupu

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny art. 596 – 602.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 109 – 111

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego art. 3

Prawo pierwszeństwa nabycia

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 34

Wykorzystanie w praktyce

Prawo pierwokupu można scharakteryzować, jako przywilej nadany jednej stronie, dzięki któremu ma ona możliwość nabycia nieruchomości, gdy aktualny właściciel postanowi ją sprzedać. Prawo to narzucają przytoczone powyżej ustawy, ale również prawo to może wynikać z konkretnej umowy cywilnej np. pomiędzy właścicielem mieszkania na wynajem a lokatorem.

Natomiast z prawa pierwszeństwa może skorzystać np. osoba fizyczna, która najmuje lokal gminny na czas nieoznaczony, kiedy gmina planuje zbyć tę nieruchomość.

Różnice między prawami

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Spłata hipoteki

Spłata hipoteki

Kto może być wierzycielem hipotecznym

Przeważnie są to banki udzielające kredytów hipotecznych. Mogą to być również instytucje państwowe jak ZUS, czy US, które zajmują nieruchomości (hipotekę) za długi. Rzadziej spotyka się, aby wierzycielem hipotecznym było prywatne przedsiębiorstwo (nie bank) lub osoba fizyczna.

Kto może spłacić ciążącą hipotekę

  1. Może spłacić ją aktualny właściciel (dłużnik). Jak? Na przykład z własnych środków lub z innego kredytu. Może też dać inne zabezpieczenie – inną nieruchomość.
  2. Może spłacić nowy nabywca ze środków własnych, przelewając wymaganą część do banku kredytującego byłego właściciela, i otrzymując list mazalny.
  3. Może spłacić nowy nabywca z zaciągniętego kredytu hipotecznego. Bank kredytujący nabywcę spłaca wpierw całe saldo kredytu w banku, który udzielił finansowania byłemu właścicielowi nieruchomości, następnie pozostałą część przelewa na rachunek sprzedającego.

Jak spłacić hipotekę

Zazwyczaj spłata hipoteki jest przerzucana na nowego nabywcę. Dlaczego? Ponieważ wiąże się to z dość wysokimi kwotami, które należy uiścić na konto wierzyciela.

Jednak nowy nabywca nie jest stroną między dłużnikiem (sprzedający) a wierzycielem (kredytodawca). Dlatego też sprzedający musi dostarczyć kupującemu zaświadczenie od wierzyciela (np. banku) o wymagalnym do zapłaty saldzie. Takie zaświadczenie powinno określać konkretny termin spłaty podanej kwoty; pamiętaj, że jest to kredyt, z którym związane są narastające w czasie odsetki. Wierzytelność musi zostać spłacona co do grosza, aby bank zwolnił hipotekę.

Przy akcie notarialnym sprzedający przedstawia zaświadczenie (np. z banku) o wymagalnym do spłaty saldzie. Jeżeli ustalona wartość nieruchomości jest wyższa, niż kwota spłaty hipoteki, cała płatność zostaje podzielona na 2 transze:

  • pierwsza spłaca dług hipoteczny – kwota z zaświadczenia
  • druga (różnica między wartością nieruchomości a spłacaną hipoteką) trafia na konto sprzedającego lub w formie gotówkowej zostaje wypłacona zbywcy

Co ważne, pierwsza transza jest wysyłana przez kupującego na konto wierzyciela hipotecznego.

Jak usunąć zapis hipoteczny

Sam fakt spłaty wierzyciela jest równoznaczny ze zdjęciem hipoteki. Natomiast nowy nabywca potrzebuje zaświadczenia od wierzyciela (np. od banku zbywcy), na którego podstawie zapis hipoteki zostanie wykreślony.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ administratorem ksiąg wieczystych jest Sąd Rejonowy, który nie wie, że dany dług został spłacony. Dopiero na podstawie tzw. listu mazalnego i wniosku nabywcy usuwa zapis w hipotece danej księgi wieczystej. Jest to o tyle ważne, ponieważ pozostający w KW wpis w dziale IV może skutecznie odstraszać potencjalnie zainteresowanych kupnem lub przedłużać w czasie ściąganie większych kosztów przez bank kredytujący nowego nabywcę (tzw. ubezpieczenie do czasu wpisania nowego wierzyciela hipotecznego w miejsce starego).

Porada dla inwestora w nieruchomości

Działaj szybko. Czas = pieniądz. Jeżeli otrzymałeś kredyt na zakup nieruchomości z obciążoną hipoteką, to jak tylko otrzymasz kwit mazalny – leć do Wydziału Ksiąg Wieczystych i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki wraz z prośbą o przyspieszenie tej procedury w Sądzie.

Może zdarzyć się sytuacja, że zbywca po sprzedaży wyjedzie i nigdy nie przedłoży listu mazalnego, natomiast nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł otrzymać z banku zbywcy zwolnienia hipoteki, ponieważ nie bezie dla tego banku stroną. Dlatego aby mieć pewność otrzymania listu mazalnego – poproś sprzedającego o udzielenie Tobie pełnomocnictwa (w akcie notarialnym sprzedaży) na uzyskanie listu w banku sprzedającego i sam załatw wypisanie tego zaświadczenia zwalniającego hipotekę.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Kupić mieszkanie samemu

Brzmi fajnie i ekscytująco. Jednak, aby było bezpiecznie i zgodnie z planami nabywcy, należy znać się na rzeczy. Równie fajnie brzmi „weź 300.000 zł i zainwestuj na giełdzie„. Jeżeli kupujący nie wie, co robi, szybko może stracić cały majątek.

Bezpieczeństwo

Nabywca musi wiedzieć co ma sprawdzić i gdzie. Musi również umieć odpowiednio interpretować pozyskane informacje.

Poruszanie się na rynku nieruchomości można porównać do jazdy samochodem: jeżeli znasz przepisy, dobrze czujesz się za kierownicą, to diametralnie ryzyko nieudanej transakcji spada. Jeżeli napotkasz na drodze zaparkowany bus, którego kierowca wmawia, że od teraz musisz jeździć lewą stroną (bo tak mu wygodnie), to wiesz, że w Polsce jeździ się po prawej i w razie kolizji policjant obciąży kierowcę źle zaparkowanego busa.

Podobnie jest przy nieruchomościach. Jeżeli znasz przepisy, wiesz czego żądać lub o jakie informacje prosić, aby wszystko dokładnie sprawdzić, możesz spróbować samodzielnie nabyć nieruchomość. Pamiętaj jednak, że nawet urzędnicy (zwłaszcza ci, którzy zostali wybrani na stanowisko poprzez więzy krwi, a nie z konkursu na najlepszego kandydata) mogą wprowadzić w błąd, którego konsekwencje nabywca pokrywa z własnej kieszeni.

Zgodnie z planami

Chodzi tu głównie o cel i jego realizację. Jeżeli nabywca kupuje lokal mieszkalny, w którym chce otworzyć firmę i po fakcie dowiaduje się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabrania wykonywania działalności gospodarczej na danym terenie, to można powiedzieć o dużej rozbieżności między planami nabywcy, a ich realizacją. Prym niedopasowania wiedzie obrót gruntami. Z pozoru proste zadanie, jak „kupić działkę budowlaną”, może okazać się zupełną porażką. Np. nabywca zaplanował sobie zamieszkanie w spokojnej okolicy, pod lasem, w duży domu z ogródkiem i sadem. Po nabyciu urokliwego kawałka gruntu okazuje się, że teren jest miejscami bagnisty, nad działką przechodzi linia wysokiego napięcia, nie ma doprowadzonej wody i nigdy nie będzie, a za ogrodzeniem zaczynają budowę drogi szybkiego ruchu. Grunty stanowią potężny rozdział w rynku nieruchomości; być może największy i najbardziej skomplikowany.

Koszty transakcji

Indywidualny nabywca kupuje emocjami. Jeżeli spodoba się dane mieszkanie, czy działka, to zrobi wszystko aby je zdobyć, i to jak najszybciej. W stanie euforii zazwyczaj godzi się na każde warunki cenowe lub po lekkiej negocjacji przytakuje. Jako pośrednik uwielbiam takich nabywców 🙂

Notariusz kroi takiego klienta standardową stawką, czyli możliwie najwyższą. Dlaczego? Wyjaśnię to nieco później.

Jeżeli nabywca zahaczy o pośrednika finansowego, szczególnie z dużej korporacji (tzw. doradcy finansowi), znowu może wyjść z o wiele lżejszym portfelem. Co prawda może uzyskać kredyt hipoteczny na dość atrakcyjnych warunkach samego oprocentowania, ale do którego zostaną przyczepione różne dziwne ubezpieczenia lub, co gorsza, programy regularnego oszczędzania, na których zarabiają głównie firmy doradzające i ich tzw. doradcy.

Ryzyko porażki poprzez słuchanie nieodpowiednich osób 

Większość dobrych rad znajomych również można wrzucić do kosza, inaczej mogą zaszkodzić, niż przynieść jakiekolwiek pożytki. Dlaczego? Będę generalizował i powiem, że większość osób polega wyłącznie na opinii innych zamiast na faktach. Doradzająca ciotka, która w swoim życiu kupiła 2 mieszkania i wybudowała dom, może być skarbnicą wiedzy pod warunkiem, że osobiście uczestniczyła w większości przedsięwzięć; inaczej będzie skarbonką bez dna. Zauważyłem, że klienci biur nieruchomości są bardzo podatni na opinie i sugestie zupełnie obcych sobie osób – np. wyczytane w internecie komentarze, które nic szczególnego nie wnoszą do transakcji, ale ktoś napisał „nie polecam” lub „uwaga, bo to może być oszustwo„, lub nawołujących do zakupu samemu, ponieważ to jest bardzo proste i notariusz wszystko sprawdzi. Guzik prawda!

Podsumowanie zakupu nieruchomości bez pośrednika

Nabywca jest zdany wyłącznie na siebie. Niektórzy radzą się dodatkowo osób, które obdarzają wielkim zaufaniem lub które stanowią dla kupującego autorytet. Niestety większość tych osób totalnie nie wie, co czyni!, a konsekwencje ich porad mogą być tragiczne lub zupełnie nie dojdzie do żadnej transakcji.

W zależności od przyczyny nabycia nieruchomości, możemy wyróżnić 2 modele due diligence:

a) mieszkanie dla siebie – tu głównie nacisk kładziony jest na bezpieczeństwo zamieszkiwania (sąsiedztwo, gadżety jak domofon, kryty parking), komfort (które piętro, winda, bliskość sklepów, dojazd), estetyka (wygląd mieszkania, jak również całego budynku i terenu wokół)

b) mieszkanie pod wynajem – tu w grę wchodzą wyłącznie cyfry z kalkulatora. Transakcję przeprowadza się wyłącznie na liczbach, które powiedzą, czy dana inwestycja jest opłacalna, czy też należy poszukać innej.

Nabywca decydujący się na zakup nieruchomości na własną rękę zwiększa ryzyko strat finansowych. Zdarza się również, że finalny koszt nabycia mieszkania bez pośrednika jest porównywalny do ogólnego kosztu, gdzie pośrednik został wynajęty. Z drugiej strony nabywca dokonuje samodzielnego wyboru nieruchomości.

Zakup mieszkania przez pośrednika nieruchomości

Bezpieczeństwo transakcji

Pośrednik gwarantuje bezpieczeństwo transakcji. Czy oznacza to, że nabywca może mieć 100% pewności, że kupywana nieruchomość będzie wolna od wad formalno-prawnych? Nie! Dlaczego? Ponieważ to, że ktoś jest licencjonowanym pośrednikiem nie gwarantuje nieomylności. Niektórzy posiadają bogatą wiedzę i niesamowite doświadczenie, inni nie. Jest jednak jedno ALE; pośrednik jest ubezpieczony od tego, że coś spartoli. I to właśnie daje gwarancję nabywcy, prócz wiedzy i doświadczenia pośrednika, że ewentualne straty finansowe zostaną wyrównane.

Doświadczenie zawodowe

Dobry pośrednik zna się na lokalnym rynku. Wie gdzie, kiedy i za ile można kupić fajną nieruchomość. Co to znaczy fajna? Przede wszystkim spełniająca wymagania nabywcy i w dobrej cenie.

Klient może zaoszczędzić mnóstwo czasu na wybieraniu i oglądaniu totalnie nietrafionych nieruchomości. Zazwyczaj pośrednik, po przeprowadzonym wywiadzie, wyszukuje najlepsze strzały – czyli nieruchomości wpasowujące się w profil poszukiwań klienta. Bardzo często zdarza się, że to co klient chce, a to na co może sobie pozwolić, to zupełnie odmienne bieguny. Wprawny pośrednik potrafi ocenić takiego klienta po 2-3 wizytach i zaproponować coś szytego na jego miarę, co obu stronom oszczędza czas.

Dobry pośrednik pomoże wybrać np. odpowiedni projekt domu do nabywanej ziemi (zgodny z MPZP lub WZ), co wbrew pozorom nie jest sprawą łatwą.

Sprzedaż

Pomimo, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mówi o pobieraniu wynagrodzenia za staranne działania, to w Polsce utarło się, że klient płaci za efekt, czyli za finalizację transakcji. Innymi słowy pośrednik otrzyma wynagrodzenie nie za dobre rady, czy wożenie klienta z miejsca w miejsce i pokazywanie nieruchomości, ale za doprowadzenie do kupna lub sprzedaży.

Pośrednik reprezentujący nabywcę powinien słuchać klienta, jak również dzielić się swoimi spostrzeżeniami. Rady dawane w trakcie oglądania (lub tuż po) nieruchomości mogą być bezcenne dla nabywcy i mogą przyczynić się do zaoszczędzenia sporej sumy pieniędzy. Wynika to z faktu, że pośrednik to jak mechanik samochodowy – nieraz wystarczy, że spojrzy na wnętrze mieszkania i widzi, co jest nie tak, czy coś właściciel starał się ukryć (np. wilgotne ściany w domku jednorodzinnym mogą świadczyć o podmokłym gruncie), czy coś zataić (brak odbioru technicznego domu, czy brak zgody wspólnoty na poszerzenie lokalu o korytarz).

Niestety osobiście znam może kilku pośredników, którzy są zainteresowani pośrednictwem, a nie sprzedażą. Pośrednik to przedsiębiorca, lub osoba pracująca dla przedsiębiorcy. Jeżeli wynagradzany jest za doprowadzenie do umowy notarialnej, czyli za fizyczną sprzedaż, to będzie robił wszystko, aby zakończyć sprawę z klientem sprzedażą. I tak klienci są wożeni po mieszkaniach, domach, działkach, które zupełnie różnią się od ich preferencji. Niektórzy pośrednicy robią wszystko, aby sprzedać nieruchomość ze swojej bazy (wtedy dostają wynagrodzenie od obu stron). Klienci ulegają wpływowi sprzedawcy – neurolingwistyczne techniki NLP, czy inne sprzedażowe sztuczki wpływające pośrednio na klienta (emocje, zmysły, podświadomość), ale mają za zadanie przekonać klienta, że oferowana nieruchomość jest właśnie tą jedyną i … oczywiście doprowadzić do sprzedaży; ponieważ za tym idzie wynagrodzenie.

Sytuacje sprzedaży zamiast pośrednictwa szczególnie ujawniają się podczas transakcji wynajmu mieszkań. Ponieważ są to transakcje przynoszące stosunkowo mały zysk pośrednikom, niektórzy tylko nie robią wszystkiego, aby na siłę uszczęśliwić najemcę. Wiedza pośredników (których znam osobiście lub miałem z nimi styczność) o wynajmie jest znikoma! Sam raz straciłem pieniądze dając swoje mieszkanie w opiekę biura nieruchomości, którego pracownicy mieli zerowe pojęcie o czymkolwiek związanym z najmem – a było to biuro pośrednika z licencją i wieloletnim stażem – poza tym, że należy pobrać prowizję.

Finanse

Negocjacje i mediacje

Pośrednik ma większy wpływ na negocjacje ceny lub uzgadnianie innych warunków. Po pierwsze zna się na tym (doświadczenie czyni mistrza), po drugie pośrednik nie kupuje danej nieruchomości dla siebie, ale działa w imieniu swojego zleceniodawcy – czyli na chłodno, bez wielkich emocji, świadomie.

Kredytowanie

Bardzo często w biurze pośrednictwa nabywca może otrzymać oferty z różnych banków a propos finansowania hipotecznego. Ma to tę zaletę, że wymiana dokumentów następuje w jednym biurze – między osobą zajmującą się nieruchomością, a osobą zajmującą się kredytami i analizą finansową. W takim wypadku dokumenty są na miejscu i przepływ informacji między pracownikami powinien być doskonały, co wpływa na szybkość i jakość świadczonej usługi.

Taksa notarialna

Dla notariusza Kowalski z ulicy jest jednorazową transakcją i dlatego nabywca zapłaci 100% najwyższego wynagrodzenia notariusza. Natomiast jeżeli Kowalskiego przyprowadził pośrednik nieruchomości, to dla notariusza klientem głównym jest … pośrednik. Dlaczego? Ponieważ pośrednik może przyprowadzić wielu klientów, czyli dać notariuszowi ciągłe przychody. Jeszcze kilka lat temu, gdy notariatów była garstka, nikt nie zawracał sobie głowy pośrednikami. Aktualnie notariaty wyrastają jak grzyby po deszczu, co powoduje dużą konkurencję i walkę o klienta. Najlepszymi klientami dla notariuszy są biura obrotu nieruchomościami. Dlatego notariusz zjeżdża nawet o 50% ze swojego wynagrodzenia dla klienta biura nieruchomości. Biuro może zaproponować swoim klientom upust u notariusza, co de facto zmniejsza koszty transakcji. Mniejsze koszty przekładają się na większe finansowe możliwości zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Jest to świetna symbioza między notariuszem a pośrednikiem, na której korzysta również klient biura (win-win-win).

Wynagrodzenie pośrednika

Negocjacje cenowe

UOKiK powiada, że umowa pośrednictwa między osobą fizyczną a biurem musi być negocjowana. Popieram wszelkie negocjacje – wszak można zaoszczędzić trochę pieniędzy lub wynegocjować lepsze warunki. Ale niektórzy klienci biur pośrednictwa biorą sobie to zbyt do serca. Czy notariusz lub adwokat chciałby pracować za 1% prowizji? Być może, tylko jaka to wtedy będzie praca? Nabywcy muszą zrozumieć, że wykorzystanie doświadczenia i wiedzy pośrednika kosztuje. Proszę pamiętać, że mowa jest o setkach tysięcy złotych.

Napiwek

Klient potrafi dać 10% napiwek kelnerowi za dobrą obsługę, który przyczynił się do zubożenia jego portfela, a skąpić 3% napiwku + VAT pośrednikowi za bezstratny (finansowo) przebieg transakcji (nabywca) lub wzbogacenie (zbywca). Dodam tylko, że produktem finalnym usługi kelnera będzie głównie gówno, natomiast z usługi biura – duże pieniądze, które trafią na konto klienta (zbywca) lub profesjonalnie – komfortowo dla klienta – przygotowana transakcja kupna (nabywca).

Obsługa obu stron transakcji w jednym biurze

Wiele osób twierdzi, że pośrednik reprezentujący obie strony działa na niekorzyść jednej z nich. Ja widzę same korzyści tego, że pośrednik zna dobrze realia każdej ze stron. Jeżeli pośrednik pomaga obu stronom dojść do porozumienia na zasadzie win-win, to jest to jak najbardziej akceptowalne. Aczkolwiek jest jeden warunek: gdy dochodzi do dyskusji a propos ceny za nieruchomość, to pośrednik powinien wstać od stołu i pozwolić dogadać się stronom bez swojego udziału.

Podsumowanie zakupu nieruchomości z pośrednikiem

Na rynku jest wielu pseudopośredników, nawet tych z licencją. Najlepszą reklamą dla danego biura są opinie jego klientów. Pośrednik jest jedynie człowiekiem, a jak dobrze wiemy, każdy popełnia błędy. Podstawową różnicą między własnym błędem a błędem popełnionym przez pośrednika jest to, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie. Klient kupujący samodzielnie jest zdany wyłącznie na siebie lub osoby, które mogą przyczynić się do zwiększenia ryzyka strat. Nabywca kupujący z pomocą pośrednika jest zdany na bogate doświadczenie i wiedzę z rynku nieruchomości, które pośrednik powinien mieć. Koszt transakcji w obu przypadkach może być zbliżony.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Czy korzystać z usług pośrednika nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Klient wybierając np. mieszkanie kieruje się głównie ceną nieruchomości. Inwestor w nieruchomości wie, że cena jest tylko jednym z kilku kosztów (najwyższym), które należy ponieść podczas nabywania mieszkania, czy lokalu użytkowego. Nie każdy potencjalny kupujący zdaje sobie sprawę z tego faktu. Dlatego też potencjalni nabywcy tak wiele czasu tracą, poszukując tej idealnej-wymarzonej nieruchomości, by później okazało się, że nie do końca mogą sobie na jej zakup pozwolić (finansowo).

Rynek można podzielić na 2 części:

  • rynek pierwotny
  • rynek wtórny

Rynek pierwotny są to wszystkie nowo wybudowane nieruchomości, dopiero co oddane do użytkowania, w których jeszcze nikt nie mieszkał. Tak by to można najprościej skwitować.

Rynek wtórny są to wszystkie inne nieruchomości, czyli takie, które były już używane lub sprzedawane nie od dewelopera.

Deweloperem nazywamy firmę, która zajmuje się budową budynków (bloki mieszkalne, centra handlowe, biurowce, a także domy jednorodzinne).

Koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Spotykam się z opiniami potencjalnie zainteresowanych osób, że rynek nowych mieszkań jest bardzo drogi. Konfrontując to z ofertami obu rynków, powiedziałbym że koszt nabycia mieszkania, choćby nowego,  jest raczej porównywalny z ofertami zakupu używanych mieszkań.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym należy powiększyć średnio o 4,5% wartości nieruchomości.

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy liczyć się z zapłatą:

1. Notariusz – 1%

  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

Zazwyczaj wszystkie koszty powstające u notariusza, w momencie przenoszenia praw własności mieszczą się w 1%.

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście rezygnując z usług pośrednictwa można zachować w kieszeni pieniądze na wynagrodzenie, które przeważnie opiewa na 3% + VAT, czyli 3,69%, i przeważnie liczone jest od ceny transakcyjnej. Powyżej w wyliczeniach pisałem 3,5%, ponieważ tyle (przy niewielkich negocjacjach) pośrednicy spokojnie zejdą z ceny za swoje usługi.

Czy rezygnacja z pośrednika rzeczywiście się Tobie opłaca? To będzie temat na kolejny artykuł, gdzie wykażę, że nawet płacąc pełną kwotę pośrednikowi można na całej transakcji sporo zaoszczędzić.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Pomimo, iż kupuje się używane nieruchomości, to cena jednostkowa metra kwadratowego nie maleje w porównaniu z zupełnie nowymi.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym należy powiększyć średnio aż o 6,5% wartości nieruchomości. Skąd to się wzięło?

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy zapłacić:

1. Notariusz – 3%

  • podatek od czynności cywilno prawnych PCC 2%
  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł  (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście powyższe dotyczy samego faktu zakupu nieruchomości. Jeżeli myślisz o zakupie np. mieszkania na kredyt, to wchodzą w to również koszty bankowe. Dokładnie takie wyliczenia możesz przeprowadzić dzięki temu wpisowi: analiza finansowa inwestycji pod wynajem.

Porównanie kosztów na rynku pierwotnym i wtórnym

Jedyną różnicą jest występujący 2% podatek PCC przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. To duża różnica. 2% ze 100 tys = 2 tys zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys, wydatek do US osiąga wartość 6 tys zł.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nie ma podatku PCC, ponieważ jest podatek VAT. Ale cena, którą nabywca płaci sprzedającemu (deweloperowi) zawiera już w sobie VAT.

UWAGA:
Wszystkie powyższe wyliczenia mają BARDZO OGÓLNY charakter. Jedynie PCC i koszty sądowe są niezmienne, natomiast wszystko inne można negocjować. Aczkolwiek założenie wzrostu kosztu nabycia nieruchomości (szczególnie mieszkalnej) o 4,5% lub 6,5% warto wkalkulować w swój budżet, jako koszty okołotransakcyjne.

Ciekawostka dla inwestora

Podatku PCC nie ma, gdy kupuje się nieruchomość od gminy lub z licytacji komorniczej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Kliknij mnie!

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,