RSS

Archiwa tagu: rozbudowa

Przeróbka mieszkania na wynajem

Przeróbka mieszkania na wynajem

Dobry inwestor w nieruchomości

Znalezienie potencjału w nieruchomości i wykorzystanie go na swoją korzyść czyni inwestora jeszcze bogatszym człowiekiem. Poszukiwanie dodatkowych korzyści nosi w branży inwestorów nazwę poszukiwania „wielkanocnego zajączka„.

Czym ów zajec – czyli okazja – może być? Może nim być np. plac przylegający do kamienicy, który można wykorzystać na płatny parking. Może to równie dobrze być płot okalający działkę, na którym można zawiesić reklamy i czerpać dodatkowe przychody. Może to też być przebudowa wnętrza budynku, w wyniku której inwestor otrzyma więcej lokali do wynajęcia lub będzie mógł zmienić sposób użytkowania.

Prace budowlane

Nie jest ważne, czy do powiększenia potencjału zarobkowego inwestor zleci przebudowę, nadbudowę, rozbudowę, adaptację, czy też modernizację obiektu budowlanego – ważne jest, aby w wyniku przeprowadzonych czynności przede wszystkim zadbać o maximum bezpieczeństwa, a w drugim rzędzie o powiększanie własnego portfela poprzez skrócenie okresu zwrotu z kapitału.

PS
Jak nie wiesz o co chodzi z tymi budowami, rozbudowami, remontem itd., to w tym artykule mam dla Ciebie ściągę: https://kamienicznik.wordpress.com/2012/10/20/remont-konserwacja-a-ulepszenie-nieruchomosci/

Zapewnienie bezpiecznego wykorzystania nieruchomości

To jest najważniejsze, lecz nieraz bezpieczeństwo jest przyćmiewane chęcią zysku … i dzieją się tragedie. Co prawda na większych budowach za zachowanie odpowiednich norm i stosowanie odpowiednich przepisów za wszystko odpowiedzialny jest kierownik budowy lub wyznaczeni inspektorzy, jednak mniejsi inwestorzy bardzo często korzystają z porad majstra, który niekoniecznie musi mieć odpowiednią wiedzę popartą uprawnieniami.

Źródło informacji o nieruchomości

Moim zdaniem najlepszym partnerem przy wykonywaniu inwestycji będzie zarządca tejże nieruchomości. Dlaczego właśnie zarządca nieruchomości? Ponieważ zarządca odpowiada za powierzoną nieruchomość – odpowiada swoją głową. To u zarządcy znajdziesz odpowiednie dokumenty na temat danej nieruchomości: rzuty budynku, mapę działki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, wentylacyjnej, kominowej, materiał budulcowy, czy też podłączenia lokatorów do danej instalacji.

Kontakt z zarządcą

Zachęcam więc przed podjęciem jakichkolwiek większych prac kontakt z zarządcą budynku. To on powie inwestorowi, gdzie może wpiąć piec CO, lub którą ścianę spokojnie może wyburzyć, a którą musi zostawić w spokoju. Zarządca powinien znać maksymalne dopuszczalne obciążenia stropów, które inwestor może porównać do planowanej działalności i np. wycofać się z przedsięwzięcia nie ponosząc dodatkowych kosztów. Zarządca może podpowiedzieć inwestorowi, aby ten wymienił np. piony kanalizacji, aby później nie trzeba było zbijać nowych kafelek ze ścian, aby przeprowadzić wymianę.

Zagrożenia dla życia i zdrowia człowieka

No dobra, bo jak dotąd mówię o samej teorii. Jak jest w praktyce? Różnie. I to jest przerażające. Widziałem mieszkania tak poprzerabiane, że bałem się chodzić po pokojach – bałem się, że w każdej chwili mógł mi spaść na głowę sufit, lub wanna sąsiada z góry. Sprzedający mieszkanie byli dumni, że tak świetnie sobie wszystko poprzerabiali. Widziałem też termy gazowe wpięte w otwory wentylacyjne. Teraz możesz sobie wyobrazić wieżowiec z 10 piętrami, gdzie ktoś na drugim podłącza się w kanał wentylacyjny. Od trzeciego do ostatniego piętra lokatorzy wdychają spaliny, gdy mistrz przeróbek zażywa kąpieli.

Zarządca zarządcy nie równy

Są zarządcy, dla których udzielenie porady sprawi ogromną przyjemność, ale bywają i tacy, którzy będą ociągać się miesiącami z wydaniem decyzji. Najbardziej wkurzają mnie typy, którzy z obawy o wszystko wydają negatywne decyzje. Np. jeżeli ktoś w kamienicy chce przywrócić piec opałowy lub w miejsce pieca węglowego zrobić kominek i słyszy od zarządcy/administratora „nie, bo nie”. Co w takich sytuacjach proponuję? Poprosić, aby zarządca odniósł się do konkretnego przepisu prawnego – to wszystko.

Ten artykuł ma być zachętą do poszukiwania wielkanocnego zajączka, ale z głową, zgodnie z przepisami i własnym sumieniem.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Zobacz przygotowanie lokalu do wynajmu

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Ulepszenie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu użytkowego)

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22g ust. 17) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

  • przebudowy,
  • rozbudowy,
  • rekonstrukcji,
  • adaptacji lub
  • modernizacji,

wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN*.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN* i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

  • okresem używania,
  • zdolnością wytwórczą,
  • jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
  • kosztami ich eksploatacji.

Zwiększenie wartości użytkowej może polegać m.in. na wydłużeniu okresu używania (wymiana stropów), bądź zmniejszeniu kosztów eksploatacji – np. przez docieplenie ścian lub zamontowanie systemu wykorzystującego ścieki (woda po kąpieli lub z pralki) na spłukiwanie WC.

Przebudowa obiektu budowlanego

Wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych wprowadzających istotne zmiany wykraczające poza remont tego obiektu, w wyniku których następuje dostosowanie całego obiektu budowlanego lub jego części do stanu odpowiadającego zmienionym potrzebom użytkowym, warunkom technicznym lub funkcjonowania.

Rozbudowa obiektu budowlanego

Rozumie się wykonanie robót budowlanych, uzyskując powiększenie istniejącego obiektu – powiększenie powierzchni zabudowy, użytkowej, kubatury.

Rekonstrukcja obiektu budowlanego

Jest to wykonanie robót budowlanych, mających za zadanie odtworzenie zniszczonego obiektu budowlanego w miejscu jego dotychczasowej lokalizacji i na podstawie danych dotyczących jego pierwotnej formy takich jak: opisy, przekazy, pomiary inwentaryzacyjne.

Adaptacja obiektu budowlanego

Wykonanie robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu budowlanego do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany.

Modernizacja obiektu budowlanego

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z poniższych efektów:

  • zmiana charakteru (przeznaczenia),
  • przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania,
  • obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych,
  • prowadzonych w tym obiekcie.

Amortyzacja nieruchomości – ważne dla inwestorów

Ulepszenie obiektu budowlanego (lokalu) ma ogromny wpływ na wysokość stawek odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wykona się ulepszenia min 30% początkowej wartości nabytej nieruchomości, i jeszcze przed wprowadzeniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, można później zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która jest kilkukrotnie wyższa niż standardowa.

Remont nieruchomości

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym – ze względu na postęp  techniczny i technologiczny.

Remont nie przyczynia się do zmiany charakteru nieruchomości ani zmiany spełnianej przez nią funkcji użytkowej. Remont jest jedynie odtworzeniem stanu nieruchomości oraz przywrócenie jej stanu technicznego, zużytego w trakcie używania. Remont powoduje podniesienie wartości użytkowej jedynie w stosunku do stanu bezpośrednio sprzed wykonania tych prac, nie powodując zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji.

Konserwacja nieruchomości

Jeżeli inwestor wykonuje naprawę zepsutej termy lub zamka do drzwi, uważa się to za bieżącą konserwację. Również koszty związane z oliwieniem okuć okiennych, czy czyszczeniem kuchenki lub naprawa pękniętych dachówek uważać można za prace konserwacyjne.

Przez konserwację obiektu budowlanego rozumie się okresowo wykonywane roboty budowlane niezbędne do utrzymania obiektu budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym, obejmujące likwidację przyczyn i skutków uszkodzeń mogących spowodować przedwczesne niszczenie obiektu lub jego elementów i urządzeń.

Konserwacja nie powoduje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany warunków technicznych, pracy instalacji i urządzeń, zmiany wyglądu zewnętrznego oraz zmiany wyglądu trwałych urządzeń wnętrz.

Główne różnice między remontem a ulepszeniem

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.
  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych drewnianych okien skrzynkowych na nowoczesne drewniane z szybami zespolonymi, między którymi będzie gaz szlachetny dla lepszej izolacji termicznej będzie ulepszeniem. Wymiana starych skrzynkowych okien drewnianych na nowe skrzynkowe okna drewniane będzie remontem.

Wymiana żeliwnego systemu rur ogrzewania CO na podobny będzie remontem, ale na ekonomiczniejszy, miedziany z systemem ogrzewania podłogowego – ulepszeniem.

Wymiana drewnianych drzwi wejściowych na podobne ale PCV będzie remontem; ulepszeniem zaś będzie wymiana na drzwi z zabezpieczeniami antywłamaniowymi.

Wydatki na remont mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na ulepszenia stanowią podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Powierzchnia nieruchomości – definicje i normy

Powierzchnia nieruchomości – definicje i normy

Powierzchnia użytkowa

Definiują ją 2 różne normy:

  1. PN-70/B-02365 oraz 
  2. ISO-PN-ISO 9836:1997

PN-70/B-02365

Według polskiej normy PN-70/B-02365 powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń z wyłączeniem pomieszczenia technicznego, garażu, pomieszczenia gospodarczego, strychu (przy sumowaniu powierzchni nie uwzględnia się tynków i okładzin ściennych).

PN-70/B-02365 stosuje się w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Powierzchnię użytkową na poddaszu oblicza się następująco: 

  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100%
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%
  • powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się.

ISO-PN-ISO 9836:1997

Według normy ISO-PN-ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym, gdzie powierzchnię poniżej 1,90 m uznaje się za powierzchnię pomocniczą i nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej budynku.

Ustalenia normy PN-ISO 9836:1997 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku.

Do czego służy powierzchnia użytkowa

Na jej podstawie właściciel płaci podatek od nieruchomości – od powierzchni użytkowej budynków lub ich części. Sprzedający lub tym bardziej wynajmujący powierzchnie biurowe, magazynowe, czy też mieszkalne bardzo często posługują się wskaźnikiem ceny m/zł. Zarządzający budynkiem będzie pobierał opłaty od metra powierzchni użytkowej.

Ustawowe pojęcie powierzchni użytkowej

  • Wg ustawy o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
  • W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
  • Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian – czyli z tynkami. Ustawa mówi, że należy obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą.

Różnice między normami budowlanymi

PN-70/B-02365

PN-ISO 9836

Skosy oblicza się zależnie od wysokości:

  • powyżej 2,20 m i większej liczy się w 100%,
  • od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się
Skosy liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części:

  • część o wysokości 1,9 m i więcej
  • część o wysokości poniżej 1,9 m, którą zalicza się wyłącznie do powierzchni pomocniczej
Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego) Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie:

  • powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy)
  • powierzchnie nakryte (loggie).
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia Nie dolicza się wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2
Obmiar wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą, ściany w stanie surowym – bez tynków i okładzin Obmiar wykonuje się na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym

Inne powierzchnie nieruchomości

Powierzchnia netto

Jest nią powierzchnia wszystkich pomieszczeń budynku mierzona na poziomie podłogi z uwzględnieniem tynków i okładzin ścian . Przybliżając definicję powierzchni netto można powiedzieć , że liczymy ją „po podłodze” wszystkich pomieszczeń budynku.

Powierzchnia całkowita

Jest nią powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę budynku tzn. tarasy, schody zewnętrzne, podcienia, balkony, zjazdy do garaży, itp.

Jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.*

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z dnia 27 kwietnia 2012 r.).

W przywołanym rozporządzeniu znajduje się odnośnik do PN-ISO 9836: 1997, która w pkt 5.1.3.1 podaje definicję Pc.

Dziękuję Bakalarczyk Grupie Projektowej za wskazanie właściwej definicji.

Powierzchnia zabudowy

Jest nią powierzchnia liczona po obrysie zewnętrznym ścian parteru budynku. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się: ganków, schodów zewnętrznych, daszków nad wejściami, podziemnych części budynków, pochylni samochodowych, galerii i nadwieszeń kondygnacji. Wlicza się natomiast ogrody zimowe i inne elementy dobudowane.

Powierzchnia wewnętrzna budynku

Rozumie się przez to sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku, mierzoną po wewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych budynku w poziomie podłogi, bez pomniejszenia o powierzchnię przekroju poziomego konstrukcji i przegród wewnętrznych, jeżeli występują one na tych kondygnacjach, a także z powiększeniem o powierzchnię antresoli.

Kubatura budynku

Jest nią „pojemność” pomieszczeń, którą wylicza się mnożąc powierzchnie pomieszczenia przez jego wysokość – wysokość kondygnacji. Do obliczeń przyjmuje się wysokość od podłogi do spodniej części stropu.

Kubatura brutto budynku

Suma kubatury brutto wszystkich kondygnacji, stanowiącą iloczyn powierzchni całkowitej, mierzonej po zewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych i wysokości kondygnacji brutto, albo między podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a górną powierzchnią podłogi bądś warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu nad najwyższą kondygnacją, przy czym do kubatury brutto budynku:

  • wlicza się kubaturę przejść, prześwitów i przejazdów bramowych, poddaszy nieużytkowych oraz przekrytych części zewnętrznych budynku, takich jak: loggie, podcienia, ganki, krużganki, werandy, a także kubaturę balkonów i tarasów, obliczaną do wysokości balustrady,
  • nie wlicza się kubatury ław i stóp fundamentowych, kanałów i studzienek instalacyjnych, studzienek przy oknach piwnicznych, zewnętrznych schodów, ramp i pochylni, gzymsów, daszków i osłon oraz kominów i attyk ponad płaszczyzną dachu.

Wysokość budynku

Jest mierzona od poziomu terenu do kalenicy budynku. Kalenica to najwyżej usytuowana pozioma krawędź dachu budynku.

Powierzchnia terenu biologicznie czynna

Należy przez to rozumieć grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację.

Minimalne wymiary działki

Są to wymiary działki pozwalające posadowić budynek na działce z uwzględnieniem minimalnych odległości budynku od granic działki:

  • 4 m w przypadku ścian z otworem okiennym (lub otworami okiennymi),
  • 3 m w przypadku ścian nie mających otworów okiennych lub drzwiowych.
Face Book - dołącz
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości

Inwestycja w nieruchomości

Przedstawię Tobie kilka bardzo ważnych powodów, dlaczego wybrałem inwestowanie właśnie w nieruchomości. Być może dla Ciebie lepszy okaże się rynek papierów wartościowych lub kruszcu, albo zakładanie biznesów. Chciałbym jednak abyś poznał mój punkt widzenia na temat lokowania kapitału i pomnażania majątku.

Oto dlaczego, spośród wielu możliwości, najbardziej interesują mnie nieruchomości:

Życie bez nieruchomości jest niemożliwe

Ludzie muszą gdzieś mieszkać, gdzieś się podziać. Człowiekowi potrzebny jest dach nad głową, tak jak pożywienie i woda. Nieruchomości są rynkiem pewnym (teoretycznie) – zawsze będzie na nie popyt. Można obejść się bez samochodu, bez kalkulatora, chodzić bez butów, ale ciężko sobie wyobrazić życie bez nieruchomości.

Nie ma nieskończenie wiele nieruchomości

Na danym rynku lokalnym może powstać tylko pewna ilość nieruchomości. Znikające grunty powodują trend wzrostowy. Tak jak ropa naftowa powoli się kończy, tak wolne nieruchomości również. Różnica polega na tym, że kiedyś ropa się skończy, a nieruchomości pozostaną i będą przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Firma giełdowa może wypuścić nieskończenie wiele akcji; za to gruntów jest policzalna ilość. Nie można ich pomnożyć; co najwyżej rozbudować w górę lub w dół (nieruchomości budynkowe).

Nieruchomość jest namacalna

Nieruchomość można zobaczyć, zmierzyć, dotknąć, poczuć, usłyszeć odbijające się od murów echo. Nieruchomość można uprawiać (grunt), spać w niej (mieszkanie), jeździć po niej (ulica, most). Akcje, obligacje, lokaty bankowe, jednostki funduszy to w tej chwili jedynie zapisy w elektronicznym systemie bankowym.

Nad nieruchomością można mieć 100% kontrolę

Możesz wynająć ją komu tylko chcesz – masz wpływ na swoich najemców. Możesz szybko sam zareagować na cieknący dach i go naprawić. Możesz nieruchomość rozbudować lub zdemontować. Kupując akcje banku za 500 tys PLN, nie masz żadnej kontroli; nie kontrolujesz wydatków firmy ani też jej przychodów; nie kontrolujesz odbiorców ani dostawców. W przypadku akcji spółek jesteś zdany na ich zarząd, chyba że posiadasz pakiet kontrolny. W przypadku nieruchomości sam nimi rządzisz, jako jedyny właściciel lub współwłaściciel.

Masz wpływ na wartość swoich nieruchomości

Możesz podnieść wartość nieruchomości np. malując ściany, wymieniając rynny, czy pięknie projektując ogród przed domem. Możesz podnieść czynsz najmu i tym samym zwiększyć wartość domu/mieszkania/budynku. Możesz zmienić przeznaczenie nieruchomości i bardzo szybko na tym zyskać np. kupując hektar gruntu rolnego za 10 tys PLN a sprzedając metr kwadratowy działki budowlanej za 100 PLN. W przypadku papierów wartościowych masz przeważnie zerowy wpływ na wartość firmy. Możesz powiesić kilka reklam na swojej nieruchomości, z których będziesz otrzymywać comiesięczne stałe wynagrodzenie. Możesz podnająć plac lub nieużywany garaż sąsiadowi.

Na wzroście wartości nieruchomości zyskuje tylko jej właściciel.

inwestowanie w nieruchomości

Nieruchomość można ulepszyć

Dzięki remontom, dobudowom, rozbudowom, polepszeniom możesz podnieść wartość nieruchomości. Możesz kupić tanio zrujnowane mieszkanie, pięknie je odrestaurować i uzyskiwać comiesięczny dodatni cashflow lub sprzedać drogo z dużym zyskiem. Podnoszenie wartości w taki sposób uzależnione jest głównie od właściciela.

Sam zarządzasz swoimi aktywami

Dobre zarządzanie doprowadza do wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości, sam możesz podejmować różne decyzje. Na te decyzje składają się wszystkie punkty powyżej wymienione. Będąc akcjonariuszem mniejszościowym lub udziałowcem, musisz liczyć się ze zdaniem innych.

Zysk z nieruchomości

Twoim zyskiem są rzeczywiste pieniądze pojawiające się na Twoim rachunku bankowym, pochodzące z czynszu płaconego przez najemców. Zysk z akcji tworzy się poprzez zapis komputerowy, jeżeli oczywiście akcje kosztują więcej, niż za nie zapłaciłeś. Nie otrzymujesz różnicy między ceną zakupu a wyższą ceną dnia giełdowego. Możesz otrzymać dywidendę, ale nie musisz. Przy nieruchomościach możesz otrzymać pewny i duży zwrot z inwestycji. Akcje lub fundusze inwestycyjne nie dają gwarancji zwrotu – są o wiele bardziej ryzykowne, ale również można wiele zyskać w krótkim czasie lub też i wiele stracić.

Nieruchomość jest nieruchoma

Nie musisz się martwić, że pewnego poranka obudzisz się a Twoja nieruchomość zniknie poprzez samoistne oddalenie, lub ją ktoś ukradnie. A gdyby nawet, to dostaniesz odszkodowanie z polisy.

Nieruchomości można ubezpieczyć

Samochód również można ubezpieczyć i kiedy ktoś w Ciebie wjedzie, lub Ty nie zauważysz drzewa, to ubezpieczyciel odda Tobie równowartość auta. Niestety nie można powiedzieć tego samego o akcjach czy jednostkach funduszy inwestycyjnych. Jeżeli firma zbankrutuje, to Ty, jako akcjonariusz nic nie otrzymasz, a aktywa w postaci akcji lub udziałów znikną. Przed tym nie możesz się ubezpieczyć. Jeżeli natomiast w Twój dom uderzy drzewo, spadnie na niego samolot, sąsiad go zaleje, albo konkurencja podpali Twój magazyn, to otrzymasz odszkodowanie – pod warunkiem wcześniejszego wykupienia polisy.

Rynek nieruchomości reaguje powoli

Nieruchomości są bardzo stabilne. Zanim dotknie je kryzys, musi upłynąć wiele miesięcy. To nie forex, czy rynek akcji. Mała płynność tego rynku może być postrzegana jako wadę. Jednak rynek nieruchomości jest bardziej przewidywalny, a na każdą zmianę trendu można przygotować się dużo wcześniej.

Zakup nieruchomości można posiłkować kredytem

Bank chętnie pożyczy pieniądze na nieruchomość. Spróbuj pożyczyć gotówkę na zakup akcji, czy jednostek funduszy inwestycyjnych. Również ciężko jest otrzymać środki z banku na prowadzenie przedsiębiorstwa, zwłaszcza, jak się jest początkującym biznesmenem. Natomiast jest możliwe 100% sfinansowanie nieruchomości z obcych środków. Mało tego, nieraz banki pożyczą nawet 110% potrzebnej sumy. Mało tego, banki pożyczą pieniądze na 20, 30 a nawet i 40 lat.

Dobry dług

Najlepsze w inwestycjach w nieruchomości jest fakt, że to najemca spłaca Twój dług – hipotekę. Raty kredytu pokrywane są z comiesięcznego czynszu. W rękach inwestora spoczywa nieruchomość, na którą otrzymał kredyt, który spłaca najemca. Coś wspaniałego.

Nieskończony przychód

Reinwestycja – kredyt – nieopodatkowane pieniądze. Bank pożyczy Tobie kolejne pieniądze pod zastaw tej samej nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrośnie. Wzrost wartości możesz osiągnąć poprzez np. podniesienie czynszu. Dzięki bankowi odzyskasz swoje (włożone) pieniądze i będziesz mógł zainwestować je w kolejną nieruchomość. Po kilku latach dobrego zarządzania wartość nieruchomości wzrośnie a zadłużenie zmniejszy; więc będziesz mógł znowu wystąpić do banku o kredyt i otrzymać, po raz kolejny, nieopodatkowane środki na np. zakup kolejnej nieruchomości. I tak w kółko.

Podatki

Pieniądze banku są nieopodatkowane. Pożyczasz nieopodatkowane środki, aby za ich pomocą zakupić nieruchomość. Jakbyś chciał sam zaoszczędzić sumę na kupno np. mieszkania, musiałbyś zarobić dwa razy więcej – ponieważ 50% odprowadziłbyś na różnego rodzaju podatki (jawne i ukryte).

Czerpiąc korzyści z wynajmu możesz legalnie nie płacić podatków. Zryczałtowany podatek od najmu wynosi 8,5%.

Jeżeli sprzedasz nieruchomość, ale środki zainwestujesz w inną (na cele mieszkaniowe), to nie musisz płacić podatku. Jeżeli zakończysz lokatę bankową i otworzysz kolejną – od odsetek zapłacisz podatek.

Koszty

Amortyzacja – dla państwa budynek traci na wartości, podczas gdy budynek zyskuje na wartości – w dłuższej perspektywie. Zresztą nie spotkałem budynku, którego wartość wynosiłaby zero. Amortyzację wrzucić można w koszty, które pomniejszają podatek. Oczywiście zamortyzować możesz np. służbowy samochód, ale czy auto będzie z roku na rok zyskiwać przy tym na wartości?

Ubezpieczenie nieruchomości również możesz zaliczyć w koszty. Ubezpieczenie jednak możesz przerzucić na najemcę – niech on je płaci. Czy kupisz polisę chroniącą pakiet akcji lub funduszy inwestycyjnych? Raczej nie. Jeżeli stracisz pieniądze na giełdzie, to żaden ubezpieczyciel Ci ich nie zwróci.

Cashflow - Oficjalny Klub

Przychody

Z dobrej inwestycji w nieruchomość otrzymujesz cashflow, czyli comiesięczny, stały przepływ gotówki do Twojej kieszeni. Cashflow należy tylko do ciebie i Twój najlepszy wspólnik – bank, który pożyczył Tobie środki na zakup, nic nie ma do tego – nie ma żadnego udziału w Twoich zyskach. Życie jest piękne; nieruchomości cudowne.

Cashflow z nieruchomości jest formą stałego pasywnego dochodu. Nie jest ważne, czy będziesz akurat na drugim krańcu świata wylegiwać się na plaży, czy biegać z polarnymi niedźwiedziami, czynsz od najemców będzie niezmiennie zasilał Twoje konto. Spróbuj zostawić swoją firmę i na rok wyjechać z kraju.

Finansowe przyśpieszenie

Zawsze możesz sprzedać nieruchomość i uzyskać w ten sposób spory zysk. Oczywiście Twoje profity uzależnione są przede wszystkim od Twoich umiejętności zarządzania. Wydźwignięcie nieruchomości z ruiny, dobre (dodatnie) przepływy pieniężne mogą skusić wielu inwestorów, którzy będą oferować duże sumy za wejście w posiadanie Twojej nieruchomości. Za swoją pracę nad nieruchomością możesz otrzymać ogromne wynagrodzenie … i to w gotówce.

Porada dot. inwestycji w nieruchomości

Jeżeli chcesz mieć wyższe zyski, przy niższym ryzyku, np. dzięki ubezpieczeniu, to inwestowanie kapitału w nieruchomości wydaje się bardziej sensowne. Jednak, jak przy każdym rodzaju inwestowania potrzebne jest wysokie finansowe IQ. Zdobędziesz je zadając odpowiednie pytania odpowiednim ludziom (księgowy, prawnik, bankier, doradca podatkowy).Face Book - dołącz

 
16 komentarzy

Opublikował/a w dniu 24 lutego 2012 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości po pięciu latach

Musisz rozliczyć się z podatku, jeżeli sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pamiętaj, że liczą się lata kalendarzowe. Zakupione mieszkanie w lipcu 2005 roku można sprzedać, bez konieczności odprowadzania podatku, w 2011 roku.

Zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródłem przychodów jest sprzedaż:

  1. nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego i/lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntu

Stara ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedajesz nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 roku możesz uniknąć podatku dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej.

Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

1. W części wydatkowanej, ale nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży

  • na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub konkretnym lokalem
  • na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego
  • na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego w Polsce
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego w Polsce

2. W części wydatkowanej, nie później niż w okresach 2 lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości

Jak nabyta została nieruchomość

Wolny od podatku dochodowego jest w całości przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych z nimi związanych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Ulga meldunkowa

W ustawie o PIT obowiązującej między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 roku istniała ulga meldunkowa. Polegała ona na tym, że zwalniała od podatku przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości. Do tych 12 m-cy wliczał się również okres zameldowania przed 1.07.2007, jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Sprzedający, który spełnił warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku, musiał zawiadomić o tym właściwy Urząd Skarbowy, składając oświadczenie, w którym powiadamiał o chęci skorzystania z ulgi.

Nowa ulga mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o PIT jest zmodyfikowana ulga mieszkaniowa. Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nimi w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że podatnik sprzedający nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, ale nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wypełnienie deklaracji PIT

Każda osoba, która sprzedaje nieruchomość, musi pamiętać o złożeniu odpowiedniego formularza PIT do US. Jest nieważne, czy podatnik od transakcji zbycia musi płacić podatek, czy jest zwolniony.

Zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23, który składa się w ciągu 14 dni od momentu odpłatnego zbycia.

Jeżeli domy lub mieszkania zostały nabyte między 2007 a 2008 r. wymagane jest zastosowanie PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Te formularze zawierają specjalne rubryki na wpisanie transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości. Deklarację trzeba złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży.

Nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

Tu podatek trzeba zapłacić w wysokości 19% od dochodu uzyskanego dzięki sprzedaży. Wypełnia się deklarację PIT-39 i składa w US. Zależy teraz, czy podatnik korzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie.

Jeżeli zakupiłeś mieszkanie za 70 tys PLN i po 2 miesiącach od nabycia sprzedałeś je za 90 tys PLN, to musisz zapłacić 19% podatku od różnicy (zysku). Jednak sam przychód w tym momencie zostanie pomniejszony o koszty związane z zakupem (wynagrodzenie pośrednika, notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych), jak również koszty remontowe, które przyczyniły się do ulepszenia nieruchomości.

UWAGA!!
Proszę zapoznać się dokładnie z obowiązującym stanem prawnym na dzień nabycia i sprzedaży nieruchomości, w szczególności z ustawą z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.Face Book - dołącz

 
5 komentarzy

Opublikował/a w dniu 13 lutego 2012 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,