RSS

Archiwa tagu: gmina

Przetarg na najem – warunki

Przetarg na najem – warunki

Gmina wynajmuje nieruchomości

W dniu wczorajszym po raz pierwszy brałem udział w przetargu, który miał na celu wyłonienie przyszłego najemcy nieruchomości, zamiast właściciela. Gminy dość często organizują takie przetargi, z różnych powodów:

  • nie chcą wyzbywać się majątku przez sprzedaż
  • nie mogą sprzedać – z różnych względów
  • chcą mieć stałe przepływy pieniężne
  • chcą mieć zapewniony stan wynajmowanej nieruchomości co najmniej jako niepogorszony; ale różnie z tym bywa
  • chęć dodatkowego przychodu z podatku od nieruchomości

Zazwyczaj (u mnie w mieście) do przetargów wrzucane są nieruchomości lokalowe. I zazwyczaj w czasie licytacji biją się jakieś 2 panie, które mają zamiar zrobić tam kolejny salon piękności, masażu, czy fryzjera 🙂 Ale są też nieruchomości w piwnicach, czy też pomieszczenia gospodarcze przeznaczone na magazyn, czy też większe lokale z przeznaczeniem na np. sklep. Ogólnie o przeznaczeniu informuje ogłoszenie.

Warunki w ogłoszeniach o przetargu

Podchodząc do każdej licytacji czy też przetargu najlepiej od deski do deski przestudiować i to ze zrozumieniem to, co gospodarz (dana gmina) sobie życzy. Niektóre nieruchomości może nabyć np. wyłącznie firma lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Dlatego też ważnym jest ówczesne przygotowanie dokumentów potwierdzających jak np. wyciąg z KRS lub wypis z ewidencji gospodarczej. Osoba fizyczna wystarczy, że zabierze ze sobą dowód osobisty.

Read the rest of this entry »

 
 

Tagi: , , , , , , , ,

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Zakup przyległej nieruchomości lokalowej należącej do gminy

Nabycie przyległego pomieszczenia

Zdarza się, że z mieszkaniem sąsiaduje wolne pomieszczenie. Zazwyczaj ma to miejsce w starych kamienicach, gdzie dawno temu zamiast łazienek, czy WC była sień. Nie wszyscy późniejsi właściciele  (przy wykupie na własność) uporządkowali sprawy formalne związane z takimi pomieszczeniami.

Skąd się biorą wolne pomieszczenia w budynku?

Za czasów panowania komuny było wiele różnych dziwnych przepisów prawnych. Jednym z nich był nadmetraż. W skrócie chodziło o to, że rodziny małodzietne zajmujące powierzchnie mieszkania przekraczającą metraż określony administracyjnie, musiały pozbyć się metrów. Robiło się np. przekazanie 3go lub 4go pokoju gminie, która przyznawała to pomieszczenie innej potrzebującej osobie.

Jak dokupić pomieszczenie

Jest kilka dróg prowadzących do nabycia nieruchomości przyległej:

Wszystko organizuje ustawa

Dokładnie każda droga postępowania jest przedstawiona w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Nieruchomości należące do gminy są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Istnieją jednak odstępstwa od tej zasady.

Sprzedaż bez przetargu

Jednym z kryteriów zakupu nieruchomości w formie bezprzetargowej jest bycie najemcą danego lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Osobie takiej przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Również forma bezprzetargowa obowiązuje zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, które prowadzą działalność:

  • charytatywną,
  • opiekuńczą,
  • kulturalną,
  • leczniczą,
  • oświatową,
  • naukową,
  • badawczo-rozwojową,
  • wychowawczą,
  • sportową lub turystyczną,
  • na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także
  • organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego.

UWAGA – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6:

Bez przetargu można starać się kupić lokal,

gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Dlaczego napisałem można starać się? Wrócę do tego. Na razie skup się na powyższej treści ustawy. Mamy tu do czynienia z sytuacją, gdy powiedzmy na jednym piętrze (kondygnacji) w kamienicy są 2 mieszkania, a pomiędzy nimi znajduje się pomieszczenie. To pomieszczenie było kiedyś np. pokojem przynależnym do jednego z mieszkań. Później zostało odebrane np. z uwagi na nadmetraż. Aktualnie może to być niezamieszkała nieruchomość, która, z racji zmiany przepisów, nie nadaje się do zamieszkania lub prowadzenia działalności (dłuższego przebywania ludzi) – brak wentylacji, ogrzewania, WC.

Dokładnie taką sytuację mam u siebie.

Kupno w przetargu

Prawdopodobnie, w sytuacji kiedy na jednym poziomie jest pomieszczenie, które można dołączyć do jednego z sąsiadujących lokali, odbędzie się przetarg ograniczony wyłącznie do właścicieli lokali sąsiednich.

Procedura nabycia

Przychodzi rzeczoznawca majątkowy i wycenia pomieszczenie – tworzy operat szacunkowy. Dokument ten jest zanoszony do urzędu gminy. Na jego podstawie, oraz wytycznych z ww ustawy, urzędnik nanosi cenę i wystawia ogłoszenie o przetargu.

Do ilu razy sztuka?

I teraz chciałbym wrócić do „można starać się”.

Mianowicie, jeżeli w I i II przetargu nikt nie zalicytuje, zgodnie z art. 67 ust. 2 pkt 4

jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości

Życie, czyli rzeczywistość a farmazony ustawowe

W danej chwili mam u siebie identyczną sytuację. Z tym, że odbyły się już 3 przetargi – z wynikiem negatywnym. Mało tego – sąsiad obok napisał pismo, że nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Poszedłem do UM i złożyłem pismo w sprawie rokowań.

I co? I został ustalony IV przetarg … ograniczony 🙂

PS

Bonifikata

Przy nabywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe można wywalczyć (powinna być „uchwała” UM) bonifikatę nawet sięgającą 95% wartości!

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 
26 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 16 stycznia 2014 w Nieruchomości, Z życia nieruchomości wzięte

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Jak najlepiej kupić nieruchomość od gminy

Przetarg na zbycie nieruchomości

O nabywaniu nieruchomości gminnych lub państwowych pisałem w tym artykule: przetarg na nieruchomość

Art. 39. ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje organizowanie przetargów

Pierwszy i drugi przetarg na zakup nieruchomości oraz rokowania

  1. Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu.
  2. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.
  3. W przypadku zachowania terminów, o których mowa w pkt 1 i 2, właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Zbycie nieruchomości w przetargu

Kolejno art. 67. ww ustawy reguluje kwestie rozliczenia nieruchomości

Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen:

  • cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
  • cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości;
  • cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;
  • jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości.

Nabycie bezprzetargowe

Art. 37. ustawy o gospodarce nieruchomościami

Nieruchomość można kupić również bez przetargu, jeżeli m.in.:

  • jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo nabycia,
  • jest zbywana na rzecz osób, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
  • sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  • przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
  • ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
  • jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
  • przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
  • jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publicznoprywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

Wojewoda oraz rada lub sejmik, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

Cena za nieruchomość bez przetargu

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa wyżej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji przysługujących roszczeń – cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości.

Bonifikata od ustalonej ceny nieruchomości

Art. 68. ww ustawy

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej, niż wartość nieruchomości w formie bezprzetargowej), na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, która określa w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

  • na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;
  • osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczorozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  • organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;
  • poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
  • na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;
  • kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
  • jako lokal mieszkalny. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
  • w wyniku uwzględnienia roszczeń o powiększenie działki, która nie spełnia wymogów działki budowlanej
  • spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;
  • jeśli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości – z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

Zapłata za nieruchomość

1. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność.

2. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa powyżej, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Porady dla inwestorów w nieruchomości

Nabywca może skorzystać z trzech typów udogodnień:

  1. może kupić nieruchomość po obniżonej cenie
  2. może otrzymać bonifikatę od ceny zakupu
  3. może płacić cenę ratalnie.

Wygrywając I przetarg płaci się cenę nieruchomości większą od jej wartość, ale zainteresowany może nabyć nieruchomość – zyskuje pewność kupna.

Nabywanie nieruchomości gminnych poniżej ich wartości jest możliwe, ale dopiero w drugim przetargu (gdzie cena może spaść do 50% wartości) lub w wyniku rokowań, gdzie cena może wynieść nawet 40% początkowej wartości nieruchomości. Dodatkowo, w drodze rokowań, po II nieudanych przetargach, nabywca może uzyskać od gminy rozłożenie ceny do zapłaty na raty o maksymalnej długości 10 lat. Niestety w tym przypadku cena zachęca również innych nabywców, z którymi być może będziesz musiał konkurować podbijając cenę.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cena nieruchomości ustalana jest w wysokości nie niższej niż jej wartość, ale można uzyskać bonifikatę od tej ceny.

Przed decyzją zakupu nieruchomości od gminy lub Skarbu Państwa, należy dokładnie zbadać odpowiednio uchwałę lub zarządzenie, które określa szczegółowo warunki uzyskania bonifikaty na dany rodzaj nieruchomości i sposób jej przeznaczenia.

Może się zdarzyć, że bardziej opłaca się kupić nieruchomość za pełną kwotę (wartość) bez przetargu (o ile to możliwe), ale z bonifikatą, niż za 50% jej wartości na II przetargu. Może się również inwestorowi bardziej opłacać zakup na raty w drodze rokowań. Nabywca zawsze musi poznać dodatkowe okoliczności, które bezpośrednio mogą wpłynąć na to, kto kupi nieruchomość i ile za nią de facto zapłaci. Przede wszystkim, należy dowiedzieć się, czy jeszcze ktoś jest nieruchomością zainteresowany; co może być najtrudniejszym zadaniem. Należy doinformować się, czy upatrzona nieruchomość może zostać sprzedana w trybie bezprzetargowym? W końcu trzeba znaleźć dokumenty stwierdzające, na jaką, i czy w ogóle, bonifikatę można liczyć?

Pamiętaj również, że nabycie nieruchomości gminnej zwolnione jest z 2% podatku PCC.

Zapisz się na newsletter lub kliknij LUBIĘ TO!,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przetarg na nieruchomość

Przetarg na nieruchomość

Jak kupić lub nająć nieruchomość gminną lub państwową

Nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Nawet zawieranie umów użytkowania, umów najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Odpowiednia władza (np. wojewoda, sejmik) może wyrazić zgodę na odstąpienie od przetargu.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister właściwy do spraw Skarbu Państwa.

W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje:

  • zamieszczone w wykazie,
  • czas,
  • miejsce,
  • warunki przetargu,
  • a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów.

Informacja o przetargu

Właściwy urząd wywiesza w swojej siedzibie wszystkie ogłoszenia o przetargach oraz informacje podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na swoich stronach internetowych.

Formy przetargów

Przetargi przeprowadzane są jako:

  1. przetarg ustny nieograniczonego
  2. ustny ograniczony
  3. pisemny nieograniczony
  4. pisemny ograniczony.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny.

Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty.

Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

Kiedy nikt nie wygrywa przetargu

Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli:

  • nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub
  • żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo
  • jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli
  • komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Wygrany przetarg

Organizator przetargu zawiadamia nabywcę nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy. W takim wypadku wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

Prawo

Regulacje przetargów opisane zostały w rozdziale 4 „Przetargi na zbycie nieruchomościustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestowanie w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabycie nieruchomości gruntowej przyległej

Nabycie nieruchomości gruntowej przyległej

Problem z korzystaniem z nieruchomości

Wiele wspólnot mieszkaniowych zaczyna mieć lub ma poważne problemy ze swobodnym korzystaniem ze swojej nieruchomości. W latach transformacji i porządkowania spraw formalno-prawnych, gdzie trzeba było wytyczyć granice setkom tysięcy nieruchomości, powstało wiele błędów, które dopiero niedawno zaczęły wychodzić na wierzch.

Błędy w wytyczaniu granic nieruchomości

Podstawowym błędem było wytyczenie działki pod nieruchomością zabudowaną po obrysie budynku. Mnóstwo nieruchomości, zwłaszcza w miastach, posiada tak wytyczone granice gruntów.

Przez lata nikt o tym nawet nie wiedział, ponieważ były inne, ważniejsze tematy do interesowania się. Aż do teraz, kiedy wartość nieruchomości drastycznie wzrosła, szczególnie w dużych miastach i dobrych lokalizacjach. Ludzie biją się o każdy metr gruntu, który jest na wagę złota. Jako ciekawostkę podam, że w centrum Warszawy metr kwadratowy ziemi kosztuje 30-40 tys EUR.

Konsekwencje złego wytyczenia granic

Do absurdalnych sytuacji dochodzi, gdy nagle np. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wszczyna postępowanie z powodu nieuprawnionego zajęcia pasa drogowego przez … balkon, który wystaje nad ulicą.

Pas drogowy – wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią NAD i POD jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpiecze-niem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą.

Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

Kolejnym problemem może być czynność wyrzucania śmieci, gdzie kubły na nieczystości znajdują się na zewnątrz budynku wspólnoty – na podwórku, które de facto należy do kogoś innego np. gminy.

Inny problem może dotknąć właścicieli kamienicy lub bloku, którzy zechcą docieplić ściany. 10 cm warstwa styropianu oraz te kilka centymetrów przeznaczone na klej, siatkę i strukturę również „wychodzi” poza nieruchomość i może stać się przyczyną konfliktu z właścicielem nieruchomości sąsiedniej.

Jeżeli wydaje się Tobie, że 10 cm to nic wielkiego, to wyobraź sobie, że np. w Szczecinie za zajęcie pasa drogowego opłaty naliczane są od grubości baneru powieszonego na budynku wspólnoty i mnożone przez ilość metrów, jakie reklama zajmuje. Nie mówię o neonach; chodzi dokładnie o 0,2 mm.

Typowymi przypadkami zamieszania i oburzenia mieszkańców są:

  • ogrodzenie przez właściciela części działki, która do tej pory stanowiła parking dla wszystkich użytkowników nieruchomości,
  • brak możliwości ogrodzenia nieruchomości (ze względów bezpieczeństwa), ponieważ samo ogrodzenie postawione by zostało na działce należącej do kogoś innego,
  • ograniczenie lub uniemożliwienie przejazdu a nawet przechodu przez swoją działkę innym właścicielom, gdy nie ma żadnej wzmianki a propos służebności w KW.

Dokupienie nieruchomości przylegającej

Ustawodawca dał pewną furtkę, która umożliwia w miarę racjonalne wyjście z patowej sytuacji.

Działka budowlana – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 4 pkt 3a.

Ustawodawca uznał, że każda działka budowlana musi mieć możliwość racjonalnego wykorzystania. Jednak zmianę tę naniesiono dopiero dnia 7 stycznia 2000 r.

W ww ustawie o gospodarce nieruchomościami jest jeszcze jeden artykuł nr 209a, który poprzez charakter roszczeniowy, stwarza możliwość naprawy źle wydzielonej, w przeszłości, działki pod budynkiem.

1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.
2. Przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.
4. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:
1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Pomocnym będzie również przepis prawny określony w art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Porady dla właścicieli nieruchomości

W dość częstych sytuacjach, gdy część współwłaścicieli chce nabyć nieruchomość przyległą, a część nie wyraża zgody przez jawny sprzeciw lub unikanie odpowiedzi i tym samym blokowanie podjęcie uchwały, zainteresowani współwłaściciele na podstawie art. 199 k.c., jeżeli reprezentują ponad 50% udziałów w nieruchomości, mogą wystąpić do sądu o wydanie takiej zgody.

Właściciele lokali mogą wystąpić o sprzedanie im tylko części nieruchomości przyległej. W takim przypadku należy dokonać wydzielenia tej części nieruchomości.

Ponieważ do rozpatrzenia wniosku nie mają zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, to we wniosku o odtworzenie należy określić termin, w jakim oczekiwana jest odpowiedź na wniosek.

Realizacja roszczenia następuje w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego (lub wyrokiem sądu w razie braku porozumienia). Umowa ma charakter odpłatny. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę.

Właściwy organ za zgodą (odpowiednio: wojewody w odniesieniu do starosty, albo rady lub sejmiku w odniesieniu do jednostek samorządu terytorialnego), może udzielić bonifikaty na nabycie nieruchomości przyległej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazja – zakup nieruchomości

Okazja – zakup nieruchomości

Okazyjne nabycie nieruchomości

„Twój zysk powstaje kiedy kupujesz, a nie kiedy sprzedajesz” R. Kiyosaki

Aby nabyć okazje inwestor w nieruchomości musi przede wszystkim odróżniać prawdziwą gratkę od zwykłej transakcji. Aby inwestor mógł dostrzec ‚okazję stulecia’ częściej, niż raz na 100 lat, musi posiadać wysokie finansowe IQ. Aby mieć wysoki wskaźnik finansowej inteligencji, musi być dobrze wyedukowany i znać finansowy alfabet.

Niestety szkoły nie uczą nic o inwestowaniu i poszukiwaniu inwestycyjnych okazji; może dlatego na rynku jest tyle okazji, którymi nikt się nie interesuje?

Reguła zakupu nieruchomości 100:10:3:1

W świecie inwestycji w nieruchomości jest jedna reguła (Dolfa de Roos’a) reprezentowana za pomocą liczb:

  1. musisz dobrze poznać 100 potencjalnych nieruchomości
  2. wybrać 10 z nich i złożyć ofertę nabycia ich właścicielom
  3. 3 powinno ją zaakceptować
  4. wybierz najlepszą nieruchomość i ją kup

Okazja stulecia

Okazja stulecia zdarza się codziennie. Jeżeli wiele osób mówi Ci, że jest to okazja, to zapewne nią nie jest. W miarę nabierania doświadczenia będziesz w stanie odróżnić prawdziwe okazje inwestycyjne od zwykłych transakcji lub nawet oszustw.

Dowiesz się, czy dana transakcja jest lub będzie rzeczywiście taka świetna, wykonując analizę finansową nieruchomości. To liczby mówią inwestorom, co jest dobre, a co należy odrzucić.

Inwestycyjna okazja a inwestycyjna porażka

Nieruchomość musi cieszyć się zainteresowaniem

Kupuj tam, gdzie są ludzie. Ludzie są tam, gdzie jest praca. Lepiej opłaca się kupić relatywnie drogą kawalerkę w Poznaniu lub Warszawie, niż mieszkanie 3 pokojowe po super niskiej cenie we Wiórkowie.

Miasta akademickie jak Warszawa, Poznań, Wrocław, Gdańsk, czy Kraków posiadają wielki potencjał. Z jednej strony jest mnóstwo studentów, którzy muszą gdzieś mieszkać, z drugiej wielu potencjalnych pracowników, którzy po skończeniu studiów zostaną już w dużym mieście.

W małym mieście, pomimo iż koszt nabycia mieszkania jest bardzo atrakcyjny, możesz zostać z pustym lokalem przez większą część roku. Wierz mi, że pustostan to największe zło w wynajmie.

Stan nieruchomości

Zakupienie zrujnowanego mieszkania może okazać się transakcją życia lub studnią bez dna. Bez opinii fachowców (np. elektryka) od remontu mieszkania nawet nie podchodź do dyskusji o cenie.

Emocje

Jeżeli zakupisz nieruchomość kierując się emocjami, zamiast cyframi (zysk z wynajmu, cały koszt nabycia, adaptacja, itd.), jesteś stracony.

Badanie nieruchomości pod względem formalno-prawnym

Nie kupuj kota w worku. Jeżeli nie znasz się na temacie, zatrudnij licencjonowanego pośrednika.

Zbadaj rynek najmu

Zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

  1. Gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części.
  2. Zestawienie, o którym mowa w ust. 1, powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem.
  3. Gmina, sporządzając zestawienie, o którym mowa w ust. 1, korzysta z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Gmina może w zestawieniu wykorzystać również dane własne, dane przekazane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające, a także dane pochodzące z innych źródeł.

Jednak przeglądając zestawienie czynszów dla swojego miasta – Gorzów Wlkp. – mam mieszane uczucia, co do rzetelności źródła informacji. Najlepiej porównaj czynsze z obwieszczenia prezydenta swojego miasta z czynszami w serwisie ogłoszeniowym.

Sprawdzaj ilość wolnych mieszkań na wynajem i rotację. Przez kilka tygodni śledź max 3 większe serwisy internetowych ogłoszeń (w tym 1 darmowy) a zaobserwujesz, co jaki czas mieszkania znikają z rynku.

Kolejnymi sprawami do prześledzenia są:

  • wysokość czynszu
  • lokalizacja
  • standard nieruchomości
  • inne jak piętro, winda, piwnica

Porozmawiaj z pośrednikami nieruchomości; najlepiej kilkoma. Pamiętaj, że większość z nich to sprzedawcy, a nie doradcy. Jeżeli obserwowałeś jakieś mieszkania, które zniknęły ze stron portali ogłoszeniowych – zadzwoń do właściciela i podpytaj się o ostateczną wysokość czynszu – zazwyczaj wynajmujący przekaże takie informacje.

Zmotywowany sprzedawca

Dobrze, jeżeli natrafisz na właściciela nieruchomości, który za wszelką cenę chce sprzedać mieszkanie lub lokal. No, może nie za wszelką, ale przynajmniej za mniej, niż wynosi wartość nieruchomości.

Przy pierwszej rozmowie powinno się wyczuć, czy ktoś rzeczywiście chce sprzedać nieruchomość i czy rzeczywiście jest w stanie zaakceptować cenę nabywcy. Istnieje wiele technik negocjacyjnych, ale to miejsce na inny artykuł.

Kto może być odpowiednio zmotywowany?

Może to być osoba, która musi przeprowadzić się do innego miasta i nie ma co zrobić z nieruchomością. Najczęściej ludzie wyjeżdżają w pogoni za lepszą pracą i bardzo często też są zmuszeni do spieniężenia mieszkania lub domu w mieście X na rzecz zakupu małej klitki w dużym mieście Y. Są to również emigranci, na stałe żegnający się z krajem.

Może to być dłużnik, który ma problemy z terminowym wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań. W okresie boomu (hossy) wiele ludzi zakupiło nieruchomości po bardzo zawyżonych cenach za pieniądze banku; często jeszcze w innej walucie np. CHF. Widmo komornika jest na tyle przerażające, że są w stanie pójść na duże ustępstwa, aby tylko sami mogli sprzedać nieruchomość, zaspokoić wierzyciela i nie dzielić się z komornikiem.

Mogą to być skłóceni członkowie rodziny, którzy nie mogą dojść do kompromisu przy podziale majątku. Najlepszym sposobem jest spieniężenie nieruchomości i podziałkowanie gotówki. Są to rozwodnicy lub ludzie, którzy otrzymali nieruchomość w spadku.

Może to być właściciel, któremu wszystko mięknie, jak widzi gotówkę, zamiast obietnicy wypłaty z kredytu, który trzeba jeszcze otrzymać.

Czas – upływający czas jest najlepszym motywatorem.

Wyprzedaże nieruchomości

Domy, mieszkania lub lokale użytkowe inwestor może nabywać na:

  1. przetargach
  2. licytacjach

Przetargi i licytacje organizowane są przez gminy, komorników, wierzycieli, czy spółdzielnie mieszkaniowe. Ale o tym przeczytaj w kolejnych artykułach.

Szczegółowa i kompletna wiedza

Wszystko o okazyjnym nabywaniu nieruchomości zostało napisane w tym poradniku: okazje nieruchomości

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
FaceBook - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zakup nieruchomości komercyjnej

Zakup nieruchomości komercyjnej

Nabycie nieruchomości od firmy

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, która jest powiązana z działalnością gospodarczą – wchodzi w majątek firmy – zachowaj szczególną ostrożność.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa, kupujący może odpowiadać za długi poprzedniego właściciela.

Konkretnie jest o tym mowa w art. 112 ww ustawy.

Nabywca przedsiębiorstwa lub *zorganizowanej części przedsiębiorstwa  odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytych w tym przypadku nieruchomości.

*zorganizowanej części przedsiębiorstwa – oznacza to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania – zgodnie z ustawami o CIT, PIT i VAT.

Jak zminimalizować ryzyko inwestycji

Nabywając nieruchomość od przedsiębiorcy, przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, zażądaj od zbywcy przedstawienia zaświadczeń z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w zaświadczeniu, o którym mowa w art. 306g.

Art. 306g.
§ 1. Organy podatkowe … wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych zbywającego:
1) na wniosek zbywającego;
2) na wniosek nabywcy, za zgodą zbywającego.
§ 2. W zaświadczeniu, o którym mowa w § 1, organ podatkowy określa wysokość zaległości podatkowych zbywającego na dzień wydania zaświadczenia.

Nabywca odpowiada również za zaległości podatkowe i inne należności zbywcy:

  • odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych;
  • niezwrócone w terminie zaliczki naliczonego podatku od towarów i usług oraz za oprocentowanie tych zaliczek;
  • koszty postępowania egzekucyjnego;

powstałe po dniu wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 306g, a przed dniem nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia upłynęło więcej niż 30 dni.

Zaświadczenie o niezaleganiu

Od jakich instytucji powinno się mieć zaświadczenie o terminowym dokonywaniu opłat?

Na pewno od wspomnianego wyżej Urzędu Skarbowego. US to niestety nie jedyna instytucja mogąca zaspokoić się z Twojego majątku, w razie, gdyby zbywca posiadał zaległości.

Moim zdaniem warto żądać zaświadczeń również z ZUS‚u i gminy.

Zaległości ZUS’u mogą być podstawą do wpisu hipoteki, ale lepiej chuchać na zimne, tzn. na brak wpisu lub brak wniosku o wpis w KW.

Gmina również będzie ścigać właściciela nieruchomości i nie „byłego właściciela”, ale obecnego – czyli Ciebie – za np. niezapłacony podatek od nieruchomości. Nadmienię, że w przypadku działalności gospodarczej, ów podatek może stanowić dość dużą sumę.

Jeżeli zbywcy zależy na sprzedaniu nieruchomości, powinien przynieść na akt notarialny – najlepiej nie starsze niż 30 dniowe – zaświadczenia o niezaleganiu, wystawione przez ww instytucje.

Oświadczenie osoby fizycznej

Oprócz tego warto pobrać od osoby fizycznej, która sprzedaje Tobie jakąś nieruchomość (mieszkanie, lokal użytkowy, magazyn, dom) oświadczenie, że zbywana nieruchomość nie wchodzi w majątek przedsiębiorstwa. W przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie wiesz, czy nawet taka kawalerka nie została wciągnięta w księgi rachunkowe firmy, aby np. odliczać amortyzację.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Inwestycja w nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Zakup mieszkania z bonifikatą

Zakup mieszkania z bonifikatą

Lokal mieszkalny z bonifikatą

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz jako lokal mieszkalny, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej niż jej wartość) na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, gdzie określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny to bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Nabycie lokalu gminnego zwolnione jest z podatku od czynności cywilno-prawnych.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą

Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Wyjątki od reguły zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty

Zbywca będzie zwolniony od płacenia zwaloryzowanej bonifikaty na rzecz np. gminy, jeżeli dokonał:

  • zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że przepisy podane powyżej stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;
  • zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
  • sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Ustawowa obniżka ceny nieruchomości

Ustaloną cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50 %. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Podstawa prawna sprzedaży mieszkań z bonifikatami

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Artykuły: 67, 68 i 68a

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczony jest od powierzchni użytkowej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Taryfę określają władze gminy, ponieważ podatek ten jest ich dochodem. Gminy mogą narzucać wysokości stawek wg własnego uznania, ale opłaty nie mogą być wyższe, niż  ustalone przez Ministra Finansów.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

  • od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 21,94 zł,
  • od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,70 zł,
  • od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,84 zł,
  • od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,43 zł,
  • od budowli – 2 proc. ich wartości,
  • od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,45 zł.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie na gruntach należących do gmin lub Skarbu Państwa. Okres użytkowania wieczystego trwa od 40 do maksymalnie 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi I opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata mieści się w przedziale od 15% do 25%. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1%, a pod zabudowę komercyjną – 3%.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane nie częściej niż raz na 3 lata w związku ze zmianą ich wartości. Wtedy też zmieniają się opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli wartość gruntów spadnie – użytkownik wieczysty może na swój koszt zrobić operat i ubiegać się o zniżkę w opłatach.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są identyczne. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą czy darczyńcą. Nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Otrzymane lub odziedziczone w darze mieszkanie lub dom do 110 m² jest wolny od podatku, pod warunkiem, że jest się blisko spokrewnionym z darczyńcą. Darczyńca powinien należeć do tzw. I grupy podatkowej (wstępni i zstępni tj.: dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać i zameldować się. Nie można też sprzedać mieszkania w ciągu kolejnych 5 lat, ponieważ ulgę trzeba będzie zwrócić, chyba że zbycie uzasadnione jest koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczone zostanie na nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie dwoch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu wynosi 5 lat, potwierdzonym zameldowaniem na pobyt stały.

Dla osób z I grupy podatkowej (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy), możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadku i darowizny pod warunkiem zgłoszenia faktu jej otrzymania w ciągu pół roku od dnia powstania obowiązku podatkowego – w przypadku środków pieniężnych należy je przekazać przelewem na konto. Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży

  • dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007

Podatku nie zapłacimy gdyż od momentu zakupu minęło 5 lat.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 do 31.12.2008

podatek 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu). Podatku nie zapłacimy jeżeli w nabytym mieszkaniu byliśmy zameldowani w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed dniem zbycia lokalu.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 podatek naliczany od dochodu uzyskanego od sprzedaży, zwolnienie przysługuje z tytułu przeznaczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkalne, zakup może mieć miejsce na terenie kraju jak i krajów Unii Europejskiej.

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba zapłacić? Przy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

  • gdy wartość transakcji wynosi do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3%. od kwoty powyżej 3 tys. zł,
  • od 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od kwoty powyżej 10 tys. zł,
  • od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 tys. zł,
  • od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł,
  • od 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł  + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
  • powyżej 2 mln zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł. od 1 mln zł  – 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych (6 zł za stronę). Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza 23% podatku VAT.

Podstawa: obwieszczenie ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT albo 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go jedynie przy transakcjach na rynku wtórnym. PCC pobiera notariusz przy akcie sprzedaży.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT.

Wynagrodzenie pośrednika

Transakcja z pomocą licencjowanego posrednika – pomimo, iż kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega o wiele sprawniej.

W wielu krajach Europy Zachodniej prowizję, która wynosi od 5 do nawet 10% wartości transakcji, płaci jedynie strona sprzedająca. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3%, ale płatna jest zwykle przez obie strony umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 23% VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi zapłacić gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50% przyrostu wartości gruntu (max. wartość przy podziale 30%). Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się albo na zasadach ogólnych albo ryczałtowo. Na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty – lub w wersji uproszczonej – 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu.

Sam rozlicz się najlepszą dla siebie metodą – obejrzyj film

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

  • od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
  • dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest opłatą od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli w rezultacie zmiany planu wartość działki wzrośnie, gmina ma prawo żądać renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości, w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub dokonania zmiany w planie. Maksymalna stawka wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.Face Book - dołącz

 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ewidencja gruntów i budynków

Ewidencja gruntów i budynków

Informacja o gruntach i budynkach

To jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach i budynkach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami i budynkami.

Ewidencja gruntów i budynków jest ściśle powiązana z księgami wieczystymi.

Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, natomiast w ewidencji gruntów i budynków uwidacznia się stan rzeczywisty. Podstawowym obiektem w księdze wieczystej jest nieruchomość, zaś w ewidencji gruntów i budynków działka gruntu. Wpis do ewidencji ma przede wszystkim znaczenie informacyjne.

Akty prawne:

  • Ustawa z 17.05.1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne z późn. zmianami
  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece
  • Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 17.12.1996 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków z późn. zmianami
  • Ustawa o infrastrukturze informacji przestrzennej z dnia 5.03.2010r.
  • Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Dane dla ewidencji gruntów i budynków dotyczące praw przedmiotowych i podmiotowych pozyskuje się z:

  • państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego – dane przedmiotowe
  • ksiąg wieczystych i innych dokumentów – dane podmiotowe.

Dane ewidencji gruntów i budynków

  1. Grunty – ich położenie, granice, powierzchnię, rodzaj użytków gruntowych i ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład których wchodzą grunty
  2. Budynki – ich położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe i ogólne dane techniczne, właściciela, a w odniesieniu do gruntów państwowych i komunalnych – inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty i budynki lub ich części, oraz miejsca zamieszkania lub siedziby tych osób
  3. Informacje o wpisie do rejestru zabytków.

Podział administracyjny

Najwyższym szczeblem jest gmina, dla której prowadzona jest ewidencja gruntów i budynków jako całość. Mniejszą jednostką podziałową jest obręb, dla którego zakłada się i prowadzi operat ewidencji gruntów i budynków. Najmniejszą jednostką w tej strukturze jest działka ewidencyjna i budynek. Dla nich przyporządkowane są szczegółowe dane przedmiotowe i podmiotowe.

Jednostka ewidencyjna

Obszar gruntów położony w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta albo wyodrębnionej dzielnicy, to również w granicach administracyjnych miasta lub wyodrębnionej dzielnicy. Jednostkę ewidencyjną określa nazwa własna oraz obowiązujący identyfikator rejestru terytorialnego Głównego Urzędu Statystycznego. Jednostka ewidencyjna dzieli się na obręby.

Obręb ewidencyjny

  • W obszarze wiejskim – obszar gruntów zawarty w granicach wsi, miejscowości i sołectw. Obszar obrębu tworzy powierzchnia wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład.
  • W miastach (dzielnicach) – obszar gruntów określony w szczególności przez wody, ulice, linie kolejowe i obejmujący w całości tereny o jednorodnej zabudowie i zagospodarowaniu.
  • Obręb otrzymuje numer porządkowy lub nazwę oraz numer porządkowy identyfikujący go jednoznacznie w obszarze jednostki ewidencyjnej.

Działka gruntowa

Jest to ciągły obszar gruntu, jednorodny ze względu na stan prawny. Działkę identyfikuje numer porządkowy, który raz ustanowiony, pozostaje elementem odpowiednio związanym z oznaczeniem każdej jej części powstałej w razie podziału.

Kliknijhttp://nieruchomosci-szkolenia.pl/edukacja/dzialki-gruntu/

Budynek

Jest to obiekt budowlany trwale z gruntem związany wydzielonymi z przestrzeni za pomocą fundamentów, przegród budowlanych i dachu. Budowa jego wymaga zgłoszenia lub pozwolenia na budowę (ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Za budynek uważa się również jego część stanowiącą segment pionowy w układzie bliźniaczym lub szeregowym i będący przedmiotem odrębnych praw własności, choćby była wzniesiona na jednej działce i stanowiła jedną architektoniczną całość. Szczególnym przypadkiem budynku jest wiata.

Charakter ewidencji gruntów i budynków

  1. Publiczno-prawny – jedyne prawnie obowiązujące źródło informacji o przedmiocie (gruntach i budynkach). Dane gromadzone w tym systemie mają charakter obligatoryjny.
  2. Jawność operatu ewidencyjnego – każda zainteresowana osoba może dokonać wglądu do operatu w obecności wyznaczonego do prowadzenia tego systemu pracownika.
  3. Wiarygodność i prawdziwość danych – dane zgromadzone w operacie ewidencyjnym są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
  4. Jednolitość i powszechność – jednolity system gromadzenia i przetwarzania danych obejmujący swoim zasięgiem wszystkie nieruchomości zlokalizowane na terytorium całego kraju.

Operat ewidencji gruntów i budynków

W skład operatu ewidencji gruntów i budynków wchodzi:

Część kartograficzna

  • mapa 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000
  • zawiera granice obrębów i działek; opis i kontury użytków gruntowych, w tym ekologicznych; usytuowanie budynków; stabilizowane (trwałe) punkty graniczne; numery ewidencyjne działek, budynków; numery porządkowe budynków; nazwy ulic i oznaczenia dróg publicznych; informacje porządkowe przewidziane odrębnymi przepisami

Treść mapy zasadniczej obejmuje dane dotyczące:

  • ewidencji gruntów i budynków,
  • zagospodarowania terenu,
  • podziemnego, naziemnego i nadziemnego uzbrojenia terenu,
  • ukształtowania terenu (wysokości szczegółów sytuacyjnych, formy ukształtowania terenu).

Część tabelaryczna – opisowa

  • rejestr gruntów (opisy działek, identyfikacja działek)
  • rejestr budynków (dane o budynkach).

Jak uzyskać wyrys i wypis z ewidencji gruntów i budynków

Wypisy i wyrysy są wydawane odpłatnie na żądanie:

  • właścicieli lub osób fizycznych i prawnych, w których władaniu znajduje się grunt lub budynek
  • osób fizycznych i prawnych oraz innych jednostek organizacyjnych nie posiadającyh osobowości prawnej, które mają swój interes prawny w tym zakresie
  • organów administracji państwowej i podległych tym organom geodezyjnych i kartograficznych jednostek budżetowych, w celu wykonania ich zadań statutowych (nieodpłatnie).

Funkcje ewidencji gruntów i budynków

Dane tu zawarte stanowią podstawę:

  • planowania gospodarczego i planowania przestrzennego,
  • gospodarki nieruchomościami,
  • statystyki publicznej,
  • wymiaru podatków i świadczeń,
  • ewidencji gospodarstw rolnych,
  • oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.

Przydatna wiedza dla inwestora

Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem jakiejś nieruchomości a nie znasz jej właściciela, to dane szczegółowe uzyskasz właśnie w EGiB w Urzędzie Miasta lub w Starostwie Powiatowym. Wystarczy, że albo będziesz znał numer działki (budynku) i nazwę ulicy albo będziesz umiał odczytać te dane z mapy. Oczywiście będzie Tobie o wiele trudniej zdobyć informacje na temat właściciela, jeżeli nie pracujesz w branży nieruchomości jako pośrednik, zarządca lub rzeczoznawca; wykorzystaj swoją kreatywność – proś, a będzie Ci dane 🙂

W wypisie z rejestru gruntów otrzymasz dane właściciela (imię, nazwisko, adres) a ponad to: nr działki, położenie, przeznaczenie gruntu, klasę bonitacyjną gleby i obszar występowania na danej nieruchomości, powierzchnię działki oraz nr księgi wieczystej, z której wyczytasz m.in. zadłużenie hipoteczne. Mając imię i nazwisko właściciela skorzystaj z przeglądarki google aby odnaleźć nr telefonu. Zawsze możesz również spróbować odszukać właściciela poprzez jeden z portali społecznościowych np. facebook a w ostateczności zawsze możesz podjechać pod wskazany w dokumencie adres.

Polub stronę na FaceBooku, a otrzymasz nieograniczony dostęp do wiedzy nt nieruchomości

Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,