Cena ofertowa
Jak być może już wiesz, to każda nieruchomość ma kilka cen. Pierwszą jest tzw. cena ofertowa. Tu właściciel albo rzuca jakąś cenę bliżej lub dalej możliwą do zaakceptowania przez niego, albo stara się skrupulatnie wyliczyć i podać cenę, po której byłby skłonny sprzedać np. mieszkanie.
W każdym razie ta cena widnieje pod ofertą sprzedaży. Czy jest to ostateczna cena, czy tylko zaproszenie do negocjacji, kupujący dowie się po wykonaniu telefonu do zbywcy. Niestety wiele osób sugeruje się właśnie tą ceną, jako wyznacznikiem zapłaty za nieruchomość. Jeżeli jest zbyt wysoka, to ograniczy ona kontakt potencjalnych zainteresowanych.
Zbyt wysoka cena, czy zbyt niska
Jedno mieszkanie kosztuje 200.000 zł, a inne 590.000 zł, czy 1.234.977 zł. Od czego to zależy? Cóż … od wielu czynników. Przede wszystkim od:
- lokalizacja
- typ budynku
- umeblowanie
- wyposażenie
- bliskość centrum, czy innych udogodnień
- sąsiedztwo
- no i oczywiście od … metrażu.
Read the rest of this entry »
Tagi: cena, cena mieszkania, cena ofertowa, cena sprzedaży, kupno, nabycie, sprzedaż, ustalenie ceny, zbycie
Gotowa inwestycja w nieruchomość
Synonim słowa „gotowy” to:
- gotów, przygotowany, przyszykowany, uszykowany, pełnosprawny, sprawny, wykończony, zakończony, wypracowany, opracowany, skończony, zrobiony, pod klucz, pod parą, dopięty na ostatni guzik, w pełnej gotowości;
ale również i to:
- pijany, nietrzeźwy, napity, opity, spity, upity, zapity, wypity, wstawiony, zawiany, przytruty, ululany, przyprawiony, podcięty, napompowany, ugotowany, sztywny, przymulony, nawalony, ubzdryngolony, nabuzowany, naprany, nagrzany, zaprawiony, zapruty, zachlany, uchlany, schlany, zalany (w drobny mak/w pestkę/w sztok/w trupa), wlany, narąbany, urżnięty, na bani/bańce/gazie, pod gazem/dobrą datą, w stanie wskazującym na spożycie 😉
Nawiążę do filmu, który prezentowałem w poprzednim artykule: Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale
Prezentowana była tam nieruchomość lokalowa, którą inwestor podzielił na 2 osobne lokaliki. Inwestor nabył w oryginale jeden dwupokojowy lokal mieszkalny w dość starym budynku, w którym samowolnie wydzielił wspomniane lokale. Te lokale nie mają żadnych dokumentów, więc nie są, wg prawa, samodzielne. Jedynym usprawiedliwieniem takiej decyzji jest czysta chciwość lub nieco light’owe określenie: „zwiększenie zysków” z wynajmu.
Read the rest of this entry »
Tagi: biznes, chciwość, gotowa inwestycja, Gotowiec inwestycyjny, gotowy biznes, inwestycja, kasa, mieszkanie, nieruchomości, nieruchomość, okazja, pieniądze, przygotowanie inwestycji, ROE, ROI, ryzyko, sprzedaż, zarabianie, zarobek, zysk, zyskowność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.
Własność, moja własność
Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.
Read the rest of this entry »
Tagi: lokal mieszkalny, mieszkanie, nieruchomości, odrębna własność, podatek, podatek dochodowy, przekształcenie prawa, SM, spółdzielcze, spółdzielcze własnościowe prawo, spółdzielnia, sprzedaż, sprzedaż nieruchomości, us, zbycie
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Wraz z rozpoczęciem nowego 2019 roku weszły w życie przepisy, wedle których grunty w użytkowaniu wieczystym zabudowane budynkami mieszkalnymi przekształciły się w prawo własności. Może w innym artykule opiszę dokładnie o co z tym wszystkim chodzi, ale w danej chwili skupić się chcę wyłącznie na konsekwencjach dla osób zbywających lub handlujących nieruchomościami mieszkalnymi.
Zaświadczenie o przekształceniu prawa
Jeżeli jesteś posiadaczem mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (wieżowiec, kamienica, blok), który dotychczas stał na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, to zanim je sprzedaż, musisz zdobyć z urzędu gminy zaświadczenie. W zasadzie to musisz wypisać wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Read the rest of this entry »
Tagi: flip, grunt, mieszkanie, przekształcenie gruntu, sprzedaż, użytkowanie wieczyste, własność, zbycie
Kupno mieszkania na kredyt
Dokładnie tak mógłby brzmieć tytuł, ale … tu chodzi o Ciebie, jako właściciela nieruchomości, więc odwróciłem sytuację 🙂
Po co kolejny artykuł w sieci na ten temat? Ano po to, aby dokładnie naświetlić różne aspekty tej samej rzeczywistości. Banki od niedawna wymagają tzw. wkład własny. Nie rozpisując się wiele – chodzi o to, że bank jest w stanie udzielić kredytu tylko tym, którzy mają jakieś pieniądze; innymi słowy nie są zupełnymi golasami. Oczywiście te jakieś pieniądze to zazwyczaj musi być gotówka. Mało tego; nie dość, że gotówka, to w określonej wysokości. I tu cały szkopuł. Niektóre banki życzą sobie 10% a inne 20% tzw. wkładu własnego.
Wkład własny
Opisując to w prosty sposób, można rzec iż jest to finansowy udział nabywcy w zakupie nieruchomości. Jeżeli cena lokalu wynosi 200 tys PLN, to udział będzie wynosić 20 tys PLN – czyli 10% (procenty zależne są od oferty konkretnego banku). Banki podejdą do kredytu, gdy potencjalny nabywca wskaże konkretną nieruchomość, którą jest zainteresowany. Oczywiście można zrobić sobie symulację, na ile bank skredytuje – czyli jaką ma się zdolność kredytową, co jest moim zdaniem pierwszym posunięciem, ponieważ nabywca będzie wiedział, w jakich cenach (górna granica) szukać nieruchomości.
Read the rest of this entry »
Tagi: hipoteczny, kredyt, kredyt hipoteczny, kupno, mieszkanie, nabywca, nieruchomości, sprzedaż, sprzedaż mieszkania, wartość, wkład własny, wycena, zadatek, zakup, zaliczka, zbywanie
Sens flipowania
Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂
W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?
A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.
Rozliczanie flip’a
Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.
Read the rest of this entry »
Tagi: flip, flipowanie, inne koszty, inwestor, inwestowanie, inwestycja, koszt, koszty, materiały, mieszkanie, nabycie, nieruchomości, opłaty, robocizna, sprzedaż, szybka sprzedaż, wynik finansowy, zakup, zysk, zysk kapitałowy
Obrazek
W tym końcowym artykule podzielę się z Tobą kilkoma ważnymi aspektami, które zazwyczaj stanowią o tym, że ktoś kupi lub najmie daną nieruchomość mieszkalną. W zasadzie żadnej Ameryki nie odkrywam, ale staram się pokazać Ci, na co zwrócić uwagę – na jakie detale – aby dobrze i stosunkowo tanim kosztem przygotować mieszkanie pod przyszłego nabywcę.
Ogłaszam też konkurs z nagrodą olbrzymiej zniżki na jeden z moich eBook’ów – szczegóły w artykule.
Oświetlenie
Poza tym, że należało wymienić poprzepalane żarówki, to niektóre miejsca mieszkania były jakieś takie … ciemne.
Read the rest of this entry »
Tagi: barwy, baterie, demontaż, elektryka, firanki, instalacja, kinkiety, kolory, konkurs, koszty, krany, kuchnia, lampa, led, mieszkanie, nieruchomości, oświetlenie, podświetlenie, remont, sprzedaż, szpachlowanie, ładnie, ściany, żarówka
Ciąg dalszy planu poprawy nieruchomości
Dziś kontynuuję wcześniejszy artykuł o przygotowaniu mieszkania na sprzedaż. Poniżej opisałem kolejne etapy upiększania mieszkania przeznaczonego przez inwestora na sprzedaż.
Rolety
Wymiana! Taka była pierwsza decyzja i … plan się zmienił. Rolety działają dobrze, ale pożółkłe kasety od razu rzucają się w oczy. Po bliższemu przyjrzeniu się całemu systemowi zaciemniania szyb widać, że pożółkłe są tylko osłonki boczne. Ciekawe czy znajdę nowe, śnieżno białe, w internecie? Jak tak, to problem zostanie rozwiązany 🙂
Do myśli o wymianie pchnął nas również kolor materiału, który odbiega od koncepcji wnętrza – jest granatowy. Jednak zdecydowaliśmy się na granatowe dodatki do białej kuchni, więc … może będzie współgrać. Zwłaszcza, że kupiliśmy też biały stolik jadalny z granatowym przykryciem. Zobaczymy.
Ogólnie zastanawialiśmy się, czy rolety zrobić typu dzień/noc, czy też normalne? I czy nie zamontować szarego materiału? Tu zdania uczonych były podzielone, czy ciemno-szare, czy też może jasno-szare, itd.
Tak, czy inaczej – rolety zrobimy w zasadzie pod koniec prac remontowych, gdzie będziemy udoskonalać mieszkanie poprzez kolejne dodatki … ale to opiszę nieco niżej.
Read the rest of this entry »
Tagi: agd, bateria, elektryka, gnizadko, kolory, konserwacja, kontakt, kran, led, ledy, mieszkanie, montaż, naprawa, oświetlenie, panele, podłoga, przygotowanie, remont, rolety, sprzedaż, wymiana, ściany
Czym jest umowa przedwstępna
Zadaniem umowy przedwstępnej jest dogadanie warunków między stronami odnośnie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie to nie handlujemy nieruchomościami, lecz prawami do nieruchomości. Należałoby więc rzec, iż umowa przedwstępna określa, a dokładnie to przypieczętowuje, warunki przeniesienia prawa do nieruchomości z jej dotychczasowego właściciela na stronę drugą. Dlatego też powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego).
Strony umowy
Sprzedający prawo do nieruchomości występuje jako zbywca, natomiast kupujący jest nabywcą, który ma wejść we władanie danym prawem. Ważne jest, aby obie strony były dobrze opisane – tak, aby nie było żadnych wątpliwości kto jest kim.
Oświadczenia stron
Strony – przeważnie zbywający – mogą oświadczyć różne rzeczy odnośnie przyszłej transakcji. Sprzedający zazwyczaj oświadcza co do przysługującemu mu prawa do nieruchomości, ewentualnych obciążeń i zobowiązań. Kupujący zazwyczaj oświadczając na piśmie, stwierdza fakt, iż zapoznał się z przedmiotem transakcji.
Read the rest of this entry »
Tagi: kodeks cywilny, kupno, nabywca, odstąpienie, prawo, przedwstępna, przeniesienie własności, sprzedaż, strony umowy, transakcja, umowa, umowa przedwstępna, wycofanie, zabezpieczenie, zadatek, zaliczka, zbywca