RSS

Archiwa tagu: koszty

Link
Amortyzacja wynajmowanych nieruchomości – wywiad

Audycja dla KonteStacja

Kilka dni temu nagraliśmy z Damianem Kleczewskim kolejny wywiad. Tym razem podjęliśmy temat amortyzowania nieruchomości w kontekście optymalizacji podatkowej długoterminowego wynajmu.

O czym rozmawialiśmy możesz posłuchać tu:

KonteStacja – radio ludzi wolnych

Linki/odnośniki pojawiające się w naszej rozmowie

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 20 lutego 2017 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Przedawnienie długu

Przedawnienie długu

Czym jest przedawnienie

Możliwość uchylenia się od zaspokojenia roszczenia po upływie określonego prawem terminu

O przedawnieniu mówi Kodeks cywilny w artykułach 117-125. Różne sprawy przedawniają się w różnym terminie. Ważnym jest to, że samo przedawnienie nie dzieje się z automatu. Co to oznacza? Ano to, iż dłużnik musi wiedzieć, kiedy dana należność się przedawnia i wnieść do sądu zarzut przedawnienia. W prostszych słowach chodzi głównie o to, że windykacja jest skuteczna nawet po terminie przedawnienie, jeżeli niedoinformowany dłużnik nie zgłosi jej przedawnienia. Jak przyzna się do długu, czy zacznie spłacać dług, to okres przedawnienia liczony jest od nowa. Jeżeli jednak dłużnik, po okresie przedawnienia, dostaje od wierzyciela lub z firmy windykacyjnej wezwanie do zapłaty, czy też w odpowiedzi na pismo z sądu podniesie zarzut, iż dana należność przedawniła się i będzie to zgodne ze stanem faktycznym – wierzyciel lub firma windykacyjna nie dostanie NIC; a sąd odrzuci wniosek.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Windykacja wierzytelności

Windykacja wierzytelności

Najemca nie płaci

Zaryzykuję stwierdzenie, że problem, gdy lokator przestaje regulować rachunki, dotyka każdego wynajmującego nieruchomości. Biznes, jak każdy biznes na rynku, ma swoją ciemną stronę – odsetek osób lub firm nie wywiązujących się ze swoich zobowiązań. Dlaczego? Cóż, powodów są tysiące, przyczyny tylko dwie:

  • najemca nie ma pieniędzy
  • najemca ma pieniądze, ale nie lubi się nimi dzielić

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje pustostan

Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Obrazek

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Wpływ kosztów na biznes

W biznesie można skupiać się albo na redukowaniu kosztów, co robi wielu przedsiębiorców, albo na zwiększaniu przychodów, co czyni niewielu. Najlepiej skupiać się na jednym i drugim 🙂

Minimalizowanie kosztów jest dość szybkie i znacznie prostsze, i być może dlatego inwestorzy chętniej podejmują się cięć, zwłaszcza gdy wyniki siadają. Moim zdaniem wcale nie trzeba czekać do momentu, gdy zysk spadnie do poziomu, który zapewni pospolite ruszenie z nożyczkami i obcinanie kosztów gdziekolwiek się je dostrzeże.

Koszt a koszt

Z księgowego punktu widzenia dzielimy koszty na stałe i zmienne. W inwestowaniu musimy zdawać sobie sprawę z kosztów jednorazowych oraz ciągłych.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja „warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis „przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,