RSS

Archiwa tagu: konserwacja

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.3

Ciąg dalszy planu poprawy nieruchomości

Dziś kontynuuję wcześniejszy artykuł o przygotowaniu mieszkania na sprzedaż. Poniżej opisałem kolejne etapy upiększania mieszkania przeznaczonego przez inwestora na sprzedaż.

Rolety

Wymiana! Taka była pierwsza decyzja i … plan się zmienił. Rolety działają dobrze, ale pożółkłe kasety od razu rzucają się w oczy. Po bliższemu przyjrzeniu się całemu systemowi zaciemniania szyb widać, że pożółkłe są tylko osłonki boczne. Ciekawe czy znajdę nowe, śnieżno białe, w internecie? Jak tak, to problem zostanie rozwiązany 🙂

Do myśli o wymianie pchnął nas również kolor materiału, który odbiega od koncepcji wnętrza – jest granatowy. Jednak zdecydowaliśmy się na granatowe dodatki do białej kuchni, więc … może będzie współgrać. Zwłaszcza, że kupiliśmy też biały stolik jadalny z granatowym przykryciem. Zobaczymy.

Ogólnie zastanawialiśmy się, czy rolety zrobić typu dzień/noc, czy też normalne? I czy nie zamontować szarego materiału? Tu zdania uczonych były podzielone, czy ciemno-szare, czy też może jasno-szare, itd.

Tak, czy inaczej – rolety zrobimy w zasadzie pod koniec prac remontowych, gdzie będziemy udoskonalać mieszkanie poprzez kolejne dodatki … ale to opiszę nieco niżej.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.2

Plan poprawy nieruchomości

Nieruchomości, w odróżnieniu od papierów wartościowych, kruszców, czy biznesu (przedsiębiorstwa) mają to do siebie, że dość łatwo/prosto i szybko można je poprawić, aby zyskały na wartości. Już zwyczajne dobre wysprzątanie mieszkania, czy odmalowanie elewacji domu może zachęcić potencjalnie zainteresowaną osobę do nabycia nieruchomości. Znowu jakiekolwiek ulepszenia, czy zmiany wyglądu lub funkcjonalności mogą być podstawą do zarobienia większej sumy pieniędzy.

Z drugiej znowu strony, to z każdej nieruchomości można zrobić marzenie potencjalnych nabywców, tylko trzeba włożyć duże lub niekiedy wręcz ogromne środki finansowe.

Dochodzimy zatem do bardzo ważnej rzeczy, mianowicie do opłacalności inwestycji. Powtarzam się i będę to robił! W poprzednim artykule już mówiłem nieco o zbyt drogim remoncie i jego skutkach. Porównałem to do przygotowania samochodu do sprzedaży i moim zdaniem jest to jedno z najlepszych porównań. Czytając różne artykuły odnośnie aranżacji, remontów, czy home-staging’u, co jakiś czas natrafiam na konkretne mieszkanie (akurat takim typem nieruchomości się głównie zajmuję), które jest wg mnie przeinwestowane! Zobacz np. taki przykład z życia: mieszkanie w wieżowcu. Pięknie mieszkanie (w cenie 89 tys.), zrobione za bardzo wysoką kwotę (50 tys.). I tak dobrze, że znaleźli się nabywcy (dający 150 tys.)

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Ulepszenie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu użytkowego)

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22g ust. 17) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

  • przebudowy,
  • rozbudowy,
  • rekonstrukcji,
  • adaptacji lub
  • modernizacji,

wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN*.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN* i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

  • okresem używania,
  • zdolnością wytwórczą,
  • jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
  • kosztami ich eksploatacji.

Zwiększenie wartości użytkowej może polegać m.in. na wydłużeniu okresu używania (wymiana stropów), bądź zmniejszeniu kosztów eksploatacji – np. przez docieplenie ścian lub zamontowanie systemu wykorzystującego ścieki (woda po kąpieli lub z pralki) na spłukiwanie WC.

Przebudowa obiektu budowlanego

Wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych wprowadzających istotne zmiany wykraczające poza remont tego obiektu, w wyniku których następuje dostosowanie całego obiektu budowlanego lub jego części do stanu odpowiadającego zmienionym potrzebom użytkowym, warunkom technicznym lub funkcjonowania.

Rozbudowa obiektu budowlanego

Rozumie się wykonanie robót budowlanych, uzyskując powiększenie istniejącego obiektu – powiększenie powierzchni zabudowy, użytkowej, kubatury.

Rekonstrukcja obiektu budowlanego

Jest to wykonanie robót budowlanych, mających za zadanie odtworzenie zniszczonego obiektu budowlanego w miejscu jego dotychczasowej lokalizacji i na podstawie danych dotyczących jego pierwotnej formy takich jak: opisy, przekazy, pomiary inwentaryzacyjne.

Adaptacja obiektu budowlanego

Wykonanie robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu budowlanego do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany.

Modernizacja obiektu budowlanego

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z poniższych efektów:

  • zmiana charakteru (przeznaczenia),
  • przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania,
  • obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych,
  • prowadzonych w tym obiekcie.

Amortyzacja nieruchomości – ważne dla inwestorów

Ulepszenie obiektu budowlanego (lokalu) ma ogromny wpływ na wysokość stawek odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wykona się ulepszenia min 30% początkowej wartości nabytej nieruchomości, i jeszcze przed wprowadzeniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, można później zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która jest kilkukrotnie wyższa niż standardowa.

Remont nieruchomości

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym – ze względu na postęp  techniczny i technologiczny.

Remont nie przyczynia się do zmiany charakteru nieruchomości ani zmiany spełnianej przez nią funkcji użytkowej. Remont jest jedynie odtworzeniem stanu nieruchomości oraz przywrócenie jej stanu technicznego, zużytego w trakcie używania. Remont powoduje podniesienie wartości użytkowej jedynie w stosunku do stanu bezpośrednio sprzed wykonania tych prac, nie powodując zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji.

Konserwacja nieruchomości

Jeżeli inwestor wykonuje naprawę zepsutej termy lub zamka do drzwi, uważa się to za bieżącą konserwację. Również koszty związane z oliwieniem okuć okiennych, czy czyszczeniem kuchenki lub naprawa pękniętych dachówek uważać można za prace konserwacyjne.

Przez konserwację obiektu budowlanego rozumie się okresowo wykonywane roboty budowlane niezbędne do utrzymania obiektu budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym, obejmujące likwidację przyczyn i skutków uszkodzeń mogących spowodować przedwczesne niszczenie obiektu lub jego elementów i urządzeń.

Konserwacja nie powoduje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany warunków technicznych, pracy instalacji i urządzeń, zmiany wyglądu zewnętrznego oraz zmiany wyglądu trwałych urządzeń wnętrz.

Główne różnice między remontem a ulepszeniem

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.
  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych drewnianych okien skrzynkowych na nowoczesne drewniane z szybami zespolonymi, między którymi będzie gaz szlachetny dla lepszej izolacji termicznej będzie ulepszeniem. Wymiana starych skrzynkowych okien drewnianych na nowe skrzynkowe okna drewniane będzie remontem.

Wymiana żeliwnego systemu rur ogrzewania CO na podobny będzie remontem, ale na ekonomiczniejszy, miedziany z systemem ogrzewania podłogowego – ulepszeniem.

Wymiana drewnianych drzwi wejściowych na podobne ale PCV będzie remontem; ulepszeniem zaś będzie wymiana na drzwi z zabezpieczeniami antywłamaniowymi.

Wydatki na remont mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na ulepszenia stanowią podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Miejski konserwator zabytków – podatki

Miejski konserwator zabytków – podatki

Podatki lokalne

Kwestie podatków i opłat reguluje szczegółowo ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Wedle art. 7. pkt. 6. zwalnia się od podatku od nieruchomości:

grunty i budynki wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, pod warunkiem ich utrzymania i konserwacji, zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, z wyjątkiem części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej

Wysokość podatku od nieruchomości

Kontrowersje stanowi słowo „indywidualnie„. Wojewódzki lub miejski konserwator zabytków musi wpisać do rejestru zarówno budynek, jak i grunt, aby obowiązywało zwolnienie podatkowe. Samo ustanowienie i wpisanie budynku jako zabytku nie zwalnia od ponoszenia opłat od gruntu związanych z podatkiem od nieruchomości. Innymi słowy nie można zastosować zwolnienia podatkowego odnośnie gruntu, na którym posadowiony jest zabytek, jeżeli konserwator zabytków nie wpisał do rejestru oprócz samego budynku, jeszcze i gruntu.

Grunt pod zabytkiem

Konserwatorzy zabytków bardzo niechętnie uznają grunty za zabytkowe. Chodzi tu o grunt leżący pod zabytkowym budynkiem. Natomiast, jak wyjaśniono mi w biurze wojewódzkiego konserwatora zabytków, mogą uznać grunt np. starego cmentarza za zabytek lub cały teren np. wokół starego kościoła włączając w to cmentarz.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Miejski Konserwator Zabytków

Miejski Konserwator Zabytków

Konserwator zabytków

Jest to osoba zajmująca się konserwacją, renowacją, rekonstrukcją, zabezpieczaniem zabytków, w tym przedmiotów znalezionych przez archeologów.

Wojewódzki Konserwator Zabytków wykonuje w imieniu Wojewody zadania i kompetencje w zakresie ochrony zabytków na terenie województwa. Kieruje całokształtem działalności urzędu przy pomocy swojego Zastępcy oraz Kierownika Delegatury.

Do zadań Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków należy w szczególności:

  1. Realizacja zadań wynikających z krajowego programu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  2. Sporządzanie i realizacja, w ramach przyznanych środków budżetowych, planów finansowania ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  3. Prowadzenie rejestru i wojewódzkiej ewidencji zabytków dla województwa oraz gromadzenie dokumentacji w tym zakresie;
  4. Wydawanie, zgodnie z właściwością, decyzji, postanowień i zaświadczeń w sprawach określonych w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz przepisach odrębnych;
  5. Uwzględnianie zadań ochrony zabytków i opieki nad zabytkami w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  6. Opiniowanie i uzgadnianie z właściwymi organami administracji publicznej studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ich projektów i zmian;
  7. Sprawowanie nadzoru nad prawidłowością prowadzonych badań konserwatorskich, architektonicznych, prac konserwatorskich, restauratorskich, robót budowlanych i innych działań przy zabytkach oraz badań archeologicznych;
  8. Organizowanie i prowadzenie kontroli w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  9. Opiniowanie wojewódzkiego, powiatowych i gminnych programów opieki nad zabytkami;
  10. Opracowywanie i aktualizacja wojewódzkiego planu ochrony zabytków na wypadek konfliktu zbrojnego i sytuacji kryzysowych.

Rejestr zabytków

Jest to wykaz obiektów uznanych za zabytki na podstawie decyzji wydanej przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Wpis do rejestru zabytków jest działaniem administracyjnym prowadzonym przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na wniosek strony – właściciela obiektu, lub z urzędu – bez wniosku strony ani też zadeklarowanej jego zgody. Przed dokonaniem wpisu prowadzone jest postępowanie przygotowawcze polegające na gromadzeniu informacji i materiałów dokumentacyjnych, które potwierdzają wartość danego obiektu m.in. w wyniku oględzin obiektu. Postępowanie to zakończone jest wydaniem przez konserwatora decyzji, która (o ile strony nie wnoszą sprzeciwu czy uwag) nabiera mocy prawnej i zabytek otrzymuje numer rejestru zgodny z kolejnym zapisem w księdze rejestru zabytków.

Konserwator zabytków może mieć pod swoją opieką jedynie budynek, który jest posadowiony na nieruchomości gruntowej lub też i całą działkę – np. w przypadku starego kościoła, terenu do niego przyległego (na którym kiedyś był cmentarz), ogrodzenia, nasadzeń, itd.

Źródła informacji o wpisie do rejestru zabytków

  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (kataster nieruchomości) – tu znajdują się informacje o indywidualnym wpisie do rejestru zabytków
  • Księga Wieczysta – tu znajdują się wpisy informujące o zabytkach
  • Wojewódzki/Miejski Konserwator Zabytków – najpełniejsza informacja; u samego źródła

Inwestowanie w nieruchomości

To, że w wypisie z ewidencji gruntów i budynków oraz w KW nie ma adnotacji o tym, że przedmiotowa nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, wcale nie oznacza, że nieruchomość rzeczywiście nie jest w tym rejestrze.

Zdarza się, że konserwator wpisuje do rejestru zabytków konkretny obszar miasta, będący częścią historycznej zabudowy. Wpis dokonywany jest jedną decyzją a obejmować może kilkaset nieruchomości. Decyzja taka jest wydawana zbiorowo a nie indywidualnie, dlatego też może nie być żadnej wzmianki w katastrze, czy KW.

Jeżeli zamierzasz nabyć nieruchomość, która mogłaby być zabytkiem, zasięgnij opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W jego siedzibie otrzymasz dane zgodne ze stanem faktycznym oraz informacje, co inwestor może, a czego nie może zrobić z nieruchomością.

Wykaz zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków znajduje się na tej stronie: Narodowy Instytut Dziedzictwa

Akt prawny

Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkamiFace Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,