RSS

Archiwa tagu: cena

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Remont, budowa – jak nie dać się oszukać cz.1

Naciąganie i nieuczciwość zleceniobiorców

Na rynku występuje wielu różnych fachowców, którzy w sumie wykonują podobne usługi, ale jak się temu bliżej przyjrzeć, to jedni znacznie odstępują od innych. Ciężko jest to wyrazić na konkretnym przykładzie, ale najlepiej oddaje to zadowolenie usługodawców – czyli zlecających remont, adaptację, przebudowę itd. Dokładnie to chodzi o to, co po remoncie inwestorzy czują i czym (jakimi informacjami) dzielą się wśród znajomych lub najbliższej rodziny. Aczkolwiek często jest tak, że zleceniodawca na zewnątrz okazuje zadowolenie z wykonanej roboty, a wewnątrz niestety wie, że część rzeczy zostało źle wykonane lub wręcz wewnętrznie kipi ze złości patrząc na partaninę, jakiej dopuścili się specjaliści.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Analiza inwestycji

Analiza inwestycji

Wybór nieruchomości

Każdy inwestor powinien dobrać typ nieruchomości inwestycyjnej do swoich preferencji. Niektórzy lubują się w ziemi rolnej, inni w magazynach, a jeszcze inni w lokalach na wynajem, garażach czy całych galeriach handlowych. Sam produkt jest najmniej istotny. Liczą się umiejętności inwestora i jego możliwości (finansowe, negocjacyjne, wiedza, itp).

Najistotniejsze czynniki inwestycji

Te 2 wymienione zmienne najbardziej decydują o powodzeniu lub porażce. Przy czym cena zakupu musi być jak najniższa, natomiast czynsz najmu jak najwyższy. Oczywiście pomijam wspomniane wcześniej predyspozycje samego inwestora. W przypadku np. mieszkania za 150 tys zł decyduje każde 10 tys zbite z ceny lub każde 100 zł wyższego czynszu najmu. Tak – tak ogromne są rozbieżności między tymi 2 czynnikami.

Read the rest of this entry »

 
6 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 Maj 2015 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Cena nieruchomości

Cena nieruchomości

Cena vs cena

Na rynku nieruchomości napotykamy na różnego rodzaju ceny. Rozpiętość między nimi jest nieraz bardzo duża. Skąd to się bierze? Głównie z tego, że nieruchomość jest dobrem bardzo drogim, które dość ciężko wycenić – nie ma dwóch identycznych nieruchomości. Dlatego też to, co by chciał uzyskać właściciel a to, co może zaproponować potencjalnie zainteresowany, dość często znacznie się od siebie różni.

Cena ofertowa

Jest to cena z oferty handlowej, którą nadał sprzedający. Właściciele bazują na wielu czynnikach oceniając wartość swojej nieruchomości. Może to być przeprowadzony remont i koszty z nim związane; może to być wartość sentymentalna; może to być porównanie z ogłoszeniami nieruchomości o podobnym charakterze, zlokalizowanych w sąsiedztwie, lub podobnie wyposażonych. Tych czynników może być tyle, co fantazji sprzedających.

Cena transakcyjna

Jest to cena nieruchomości, którą fizycznie nabywca ma zapłacić lub zapłacił właścicielowi – czyli zbywcy. Cena jest już po wszystkich negocjacjach i zazwyczaj zaklepana w umowie przedwstępnej.

Cena z aktu notarialnego

Cena z umowy sprzedaży powinna odpowiadać cenie transakcyjnej – zgodnie z prawem. Powinna nie znaczy, że odpowiada. Dlaczego? Ponieważ od ceny z aktu notarialnego kupujący płaci podatek (PCC lub VAT). Im jest ona mniejsza, tym mniejszy będzie ów podatek. Bardzo często nabywca dogaduje się ze zbywającym, aby w umowie sprzedaży podać niższą cenę. Różnicę kupujący płaci gotówką do rąk sprzedającego zazwyczaj tuż przed aktem notarialnym. Urząd Skarbowy sprawdza ceny i jeżeli są one zbyt zaniżone – może upomnieć się o dopłatę. Jednak to zaniżenie musi być dość rażące, bo ponad 30% od cen transakcyjnych podobnych nieruchomości.

Wartość

Wartość nieruchomości liczy rzeczoznawca majątkowy. Problem w tym, że bardzo często do swoich obliczeń wykorzystuje bazy cenowe z aktów notarialnych 🙂 Zresztą wszelkie nieruchomości wystawiane do przetargu lub licytacji komorniczej odwołują się do wartości, jako podstawy, i wiele z nich pomimo późniejszych licznych upustów pozostaje niesprzedana.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Jak drożej sprzedać mieszkanie

Właściwie to dziś pytanie powinno brzmieć: „Jak w ogóle sprzedać lokal mieszkalny”? 🙂

Cena nieruchomości lekarstwem na bolączkę?

Często w portalach ogłoszeniowych widuję te same oferty, pojawiające się tam regularnie od kilkunastu miesięcy. Przeważnie, po kilku próbach sprzedaży, zostaje zmniejszona cena.

Czy cena jest jedyną odpowiedzią na złapanie klienta? W Polsce utarł się już pewien symbol „CCC” – czyli Cena Czyni Cuda 🙂 Jednak sporo ogłoszeń, w których cena została zredukowana, nadal nie znajduje nabywcy. Czyżby właściciel nadal żądał zbyt wysokiego wynagrodzenia za swoją nieruchomość? Być może.

Nieraz – przy okazji, widuję domy, które znam na pamięć z ogłoszeń. Przejeżdżając obok takiej posesji w cale się nie dziwię, że nikt tego nie chce kupić. Dlaczego? Ponieważ obraz, jaki ukazuje się moim oczom jest zniechęcający! A jak ktoś ma coś kupić, skoro nie chce nawet tego obejrzeć?

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty nabycia nieruchomości

Koszty transakcyjne zakupu nieruchomości

Klient wybierając np. mieszkanie kieruje się głównie ceną nieruchomości. Inwestor w nieruchomości wie, że cena jest tylko jednym z kilku kosztów (najwyższym), które należy ponieść podczas nabywania mieszkania, czy lokalu użytkowego. Nie każdy potencjalny kupujący zdaje sobie sprawę z tego faktu. Dlatego też potencjalni nabywcy tak wiele czasu tracą, poszukując tej idealnej-wymarzonej nieruchomości, by później okazało się, że nie do końca mogą sobie na jej zakup pozwolić (finansowo).

Rynek można podzielić na 2 części:

  • rynek pierwotny
  • rynek wtórny

Rynek pierwotny są to wszystkie nowo wybudowane nieruchomości, dopiero co oddane do użytkowania, w których jeszcze nikt nie mieszkał. Tak by to można najprościej skwitować.

Rynek wtórny są to wszystkie inne nieruchomości, czyli takie, które były już używane lub sprzedawane nie od dewelopera.

Deweloperem nazywamy firmę, która zajmuje się budową budynków (bloki mieszkalne, centra handlowe, biurowce, a także domy jednorodzinne).

Koszty zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym

Spotykam się z opiniami potencjalnie zainteresowanych osób, że rynek nowych mieszkań jest bardzo drogi. Konfrontując to z ofertami obu rynków, powiedziałbym że koszt nabycia mieszkania, choćby nowego,  jest raczej porównywalny z ofertami zakupu używanych mieszkań.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku pierwotnym należy powiększyć średnio o 4,5% wartości nieruchomości.

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy liczyć się z zapłatą:

1. Notariusz – 1%

  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

Zazwyczaj wszystkie koszty powstające u notariusza, w momencie przenoszenia praw własności mieszczą się w 1%.

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście rezygnując z usług pośrednictwa można zachować w kieszeni pieniądze na wynagrodzenie, które przeważnie opiewa na 3% + VAT, czyli 3,69%, i przeważnie liczone jest od ceny transakcyjnej. Powyżej w wyliczeniach pisałem 3,5%, ponieważ tyle (przy niewielkich negocjacjach) pośrednicy spokojnie zejdą z ceny za swoje usługi.

Czy rezygnacja z pośrednika rzeczywiście się Tobie opłaca? To będzie temat na kolejny artykuł, gdzie wykażę, że nawet płacąc pełną kwotę pośrednikowi można na całej transakcji sporo zaoszczędzić.

Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym

Pomimo, iż kupuje się używane nieruchomości, to cena jednostkowa metra kwadratowego nie maleje w porównaniu z zupełnie nowymi.

Wyszczególnienie kosztów

Można założyć, że zakup mieszkania na rynku wtórnym należy powiększyć średnio aż o 6,5% wartości nieruchomości. Skąd to się wzięło?

Przystępując do nabycia mieszkania z rynku wtórnego należy zapłacić:

1. Notariusz – 3%

  • podatek od czynności cywilno prawnych PCC 2%
  • taksa notarialna – tabela wynagrodzenie notariusza
  • VAT od taksy notarialnej
  • zapłacić za wypisy – 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu
  • ewentualne założenie księgi wieczystej 60 zł
  • wpis nowego właściciela 200 zł/każdy z nich
  • ewentualny wpis hipoteki przez bank 200 zł  (+ 19 zł podatku z tym związanego w US)

2. Wynagrodzenie pośrednika – 3,5%

Oczywiście powyższe dotyczy samego faktu zakupu nieruchomości. Jeżeli myślisz o zakupie np. mieszkania na kredyt, to wchodzą w to również koszty bankowe. Dokładnie takie wyliczenia możesz przeprowadzić dzięki temu wpisowi: analiza finansowa inwestycji pod wynajem.

Porównanie kosztów na rynku pierwotnym i wtórnym

Jedyną różnicą jest występujący 2% podatek PCC przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego. To duża różnica. 2% ze 100 tys = 2 tys zł. Przy mieszkaniu wartym 300 tys, wydatek do US osiąga wartość 6 tys zł.

Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nie ma podatku PCC, ponieważ jest podatek VAT. Ale cena, którą nabywca płaci sprzedającemu (deweloperowi) zawiera już w sobie VAT.

UWAGA:
Wszystkie powyższe wyliczenia mają BARDZO OGÓLNY charakter. Jedynie PCC i koszty sądowe są niezmienne, natomiast wszystko inne można negocjować. Aczkolwiek założenie wzrostu kosztu nabycia nieruchomości (szczególnie mieszkalnej) o 4,5% lub 6,5% warto wkalkulować w swój budżet, jako koszty okołotransakcyjne.

Ciekawostka dla inwestora

Podatku PCC nie ma, gdy kupuje się nieruchomość od gminy lub z licytacji komorniczej.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Kliknij mnie!

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Jak szybko przejąć nieruchomość dłużnika

Uproszczona egzekucja z nieruchomości

Podstawę prawną dają artykuły działu VIa ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Uproszczona egzekucja jest możliwa jedynie w stosunku do:

  1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz
  2. zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, do którego nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Zajęcie nieruchomości

Po zajęciu nieruchomości, komornik natychmiast dokona jej opisu oraz zleci zrobienie operatu szacunkowego wartości. Również komornik dokona zabezpieczenia budynku przed możliwością objęcia go we władanie przez samego dłużnika lub osoby trzecie. Komornik może nawet powołać dozorcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Jeżeli zajęta została niezabudowana nieruchomość gruntowa, która nie ma żadnych obciążeń na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z tzw. wolnej ręki jednak po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły wcześniej trybu wyszukania nabywcy na rynku, tryb ten ustali sąd.

Jeżeli wszystko pójdzie dobrze – sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Po zapłaceniu przez nabywcę sumy sąd niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości.

PS

Jeżeli interesuje Cię nabywanie nieruchomości od komornika, to zobacz ten wpis: licytacje komornicze

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Okazje na rynku nieruchomości

Okazje na rynku nieruchomości

Okazja – to najczęściej powtarzane słowo w biurze pośrednika nieruchomości

Okazję w nieruchomościach można dostrzec przez pryzmat wiedzy i doświadczenia, a nie oczami.

Dlatego tak trudno początkującym inwestorom nabywać nieruchomości poniżej wartości rynkowej.

5 warunków udanej inwestycji w nieruchomości

  1. lokalizacja
  2. stan nieruchomości
  3. motywacja zbywającego
  4. sposób finansowania
  5. cena

Lokalizacja

Jest to jedna z główniejszych cech, którymi inwestor powinien się kierować, ale nie jedyna. Nawet wśród profesjonalistów pośredników nieruchomości krąży mit, mówiący o tym, że są 3 najważniejsze rzeczy w kupowaniu nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Nie jest to prawdą, a przynajmniej nie do końca.

Stan nieruchomości

Wygląd nieruchomości na zewnątrz oraz wewnątrz, stan instalacji elektrycznej, gazowej, wodno-kanalizacyjnej, stan tynków, podłóg, sufitów, oraz tego, czego nie widać jak stropów, murów, fundamentów jest bardzo istotny w momencie analizowania zakupu. Doprowadzenie zrujnowanej nieruchomości do stanu użyteczności zapewniającego bezpieczeństwo bywa nieraz ekonomicznie nieuzasadnione – lepiej (taniej) jest nieruchomość wyburzyć i wybudować na nowo.

Motywacja zbywającego

Od tego w jakim stopniu sprzedający odczuwa presję, uzależnione są w ogromnej mierze negocjacje warunków nabycia. Można targować się o cenę, ale również i inne rzeczy, jak choćby o termin wyprowadzenia, przeprowadzenie napraw, remontów, czy konserwacji nieruchomości.

Sposób finansowania

To, jakie inwestor posiada źródła finansowania, wpływa bezpośrednio na rentowność inwestycji. Inwestorzy przeważnie posiłkują się kredytami bankowymi albo pieniędzmi innych ludzi. ROI z takich transakcji jest bardzo wysokie. Rzadko profesjonaliści kupują nieruchomości w całości za gotówkę nie korzystając z żadnej dźwigni finansowej. Robią tak początkujący; ale od czegoś trzeba zacząć, ponieważ żaden bank nie wyłoży pieniędzy na nawet najwspanialszą inwestycję, gdy nie będzie miał pewności co do kompetencji samego inwestora; a te zdobywa się wraz z przeprowadzonymi inwestycjami.

Cena

Ostateczna cena za nieruchomość (a nie cena ofertowa) ma bardzo duży wpływ na rentowność całej inwestycji. Im bardziej zbywający będzie zdeterminowany, tym lepszą cenę zaakceptuje.

Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Przejęcie nieruchomości za długi

Ważne informacje nt nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 3 czerwca 2013 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , ,