RSS

Archiwa tagu: modernizacja

Film

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży cz.1

Zakup mieszkania na flip’a

Niedawno otrzymałem klucze do, zakupionego wcześniej przez inwestora na licytacji komorniczej, lokalu mieszkalnego. Prowadziłem transakcję od samego początku – czyli od wyboru odpowiedniej nieruchomości – i będę ją prowadził do samego końca – do momentu sprzedaży mieszkania.

Lokal wymaga remontu …

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , ,

Przeróbka mieszkania na wynajem

Przeróbka mieszkania na wynajem

Dobry inwestor w nieruchomości

Znalezienie potencjału w nieruchomości i wykorzystanie go na swoją korzyść czyni inwestora jeszcze bogatszym człowiekiem. Poszukiwanie dodatkowych korzyści nosi w branży inwestorów nazwę poszukiwania „wielkanocnego zajączka„.

Czym ów zajec – czyli okazja – może być? Może nim być np. plac przylegający do kamienicy, który można wykorzystać na płatny parking. Może to równie dobrze być płot okalający działkę, na którym można zawiesić reklamy i czerpać dodatkowe przychody. Może to też być przebudowa wnętrza budynku, w wyniku której inwestor otrzyma więcej lokali do wynajęcia lub będzie mógł zmienić sposób użytkowania.

Prace budowlane

Nie jest ważne, czy do powiększenia potencjału zarobkowego inwestor zleci przebudowę, nadbudowę, rozbudowę, adaptację, czy też modernizację obiektu budowlanego – ważne jest, aby w wyniku przeprowadzonych czynności przede wszystkim zadbać o maximum bezpieczeństwa, a w drugim rzędzie o powiększanie własnego portfela poprzez skrócenie okresu zwrotu z kapitału.

PS
Jak nie wiesz o co chodzi z tymi budowami, rozbudowami, remontem itd., to w tym artykule mam dla Ciebie ściągę: https://kamienicznik.wordpress.com/2012/10/20/remont-konserwacja-a-ulepszenie-nieruchomosci/

Zapewnienie bezpiecznego wykorzystania nieruchomości

To jest najważniejsze, lecz nieraz bezpieczeństwo jest przyćmiewane chęcią zysku … i dzieją się tragedie. Co prawda na większych budowach za zachowanie odpowiednich norm i stosowanie odpowiednich przepisów za wszystko odpowiedzialny jest kierownik budowy lub wyznaczeni inspektorzy, jednak mniejsi inwestorzy bardzo często korzystają z porad majstra, który niekoniecznie musi mieć odpowiednią wiedzę popartą uprawnieniami.

Źródło informacji o nieruchomości

Moim zdaniem najlepszym partnerem przy wykonywaniu inwestycji będzie zarządca tejże nieruchomości. Dlaczego właśnie zarządca nieruchomości? Ponieważ zarządca odpowiada za powierzoną nieruchomość – odpowiada swoją głową. To u zarządcy znajdziesz odpowiednie dokumenty na temat danej nieruchomości: rzuty budynku, mapę działki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, wentylacyjnej, kominowej, materiał budulcowy, czy też podłączenia lokatorów do danej instalacji.

Kontakt z zarządcą

Zachęcam więc przed podjęciem jakichkolwiek większych prac kontakt z zarządcą budynku. To on powie inwestorowi, gdzie może wpiąć piec CO, lub którą ścianę spokojnie może wyburzyć, a którą musi zostawić w spokoju. Zarządca powinien znać maksymalne dopuszczalne obciążenia stropów, które inwestor może porównać do planowanej działalności i np. wycofać się z przedsięwzięcia nie ponosząc dodatkowych kosztów. Zarządca może podpowiedzieć inwestorowi, aby ten wymienił np. piony kanalizacji, aby później nie trzeba było zbijać nowych kafelek ze ścian, aby przeprowadzić wymianę.

Zagrożenia dla życia i zdrowia człowieka

No dobra, bo jak dotąd mówię o samej teorii. Jak jest w praktyce? Różnie. I to jest przerażające. Widziałem mieszkania tak poprzerabiane, że bałem się chodzić po pokojach – bałem się, że w każdej chwili mógł mi spaść na głowę sufit, lub wanna sąsiada z góry. Sprzedający mieszkanie byli dumni, że tak świetnie sobie wszystko poprzerabiali. Widziałem też termy gazowe wpięte w otwory wentylacyjne. Teraz możesz sobie wyobrazić wieżowiec z 10 piętrami, gdzie ktoś na drugim podłącza się w kanał wentylacyjny. Od trzeciego do ostatniego piętra lokatorzy wdychają spaliny, gdy mistrz przeróbek zażywa kąpieli.

Zarządca zarządcy nie równy

Są zarządcy, dla których udzielenie porady sprawi ogromną przyjemność, ale bywają i tacy, którzy będą ociągać się miesiącami z wydaniem decyzji. Najbardziej wkurzają mnie typy, którzy z obawy o wszystko wydają negatywne decyzje. Np. jeżeli ktoś w kamienicy chce przywrócić piec opałowy lub w miejsce pieca węglowego zrobić kominek i słyszy od zarządcy/administratora „nie, bo nie”. Co w takich sytuacjach proponuję? Poprosić, aby zarządca odniósł się do konkretnego przepisu prawnego – to wszystko.

Ten artykuł ma być zachętą do poszukiwania wielkanocnego zajączka, ale z głową, zgodnie z przepisami i własnym sumieniem.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Zobacz przygotowanie lokalu do wynajmu

 

Tagi: , , , , , , , , , ,

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Remont, konserwacja a ulepszenie nieruchomości

Ulepszenie nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu użytkowego)

Zgodnie z ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 22g ust. 17) – jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku:

  • przebudowy,
  • rozbudowy,
  • rekonstrukcji,
  • adaptacji lub
  • modernizacji,

wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 PLN*.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 PLN* i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności:

  • okresem używania,
  • zdolnością wytwórczą,
  • jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i
  • kosztami ich eksploatacji.

Zwiększenie wartości użytkowej może polegać m.in. na wydłużeniu okresu używania (wymiana stropów), bądź zmniejszeniu kosztów eksploatacji – np. przez docieplenie ścian lub zamontowanie systemu wykorzystującego ścieki (woda po kąpieli lub z pralki) na spłukiwanie WC.

Przebudowa obiektu budowlanego

Wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych wprowadzających istotne zmiany wykraczające poza remont tego obiektu, w wyniku których następuje dostosowanie całego obiektu budowlanego lub jego części do stanu odpowiadającego zmienionym potrzebom użytkowym, warunkom technicznym lub funkcjonowania.

Rozbudowa obiektu budowlanego

Rozumie się wykonanie robót budowlanych, uzyskując powiększenie istniejącego obiektu – powiększenie powierzchni zabudowy, użytkowej, kubatury.

Rekonstrukcja obiektu budowlanego

Jest to wykonanie robót budowlanych, mających za zadanie odtworzenie zniszczonego obiektu budowlanego w miejscu jego dotychczasowej lokalizacji i na podstawie danych dotyczących jego pierwotnej formy takich jak: opisy, przekazy, pomiary inwentaryzacyjne.

Adaptacja obiektu budowlanego

Wykonanie robót budowlanych zmierzających do przystosowania obiektu budowlanego do spełniania odmiennej funkcji od tej, do której został zbudowany lub użytkowany.

Modernizacja obiektu budowlanego

Przez modernizację obiektu budowlanego rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie robót budowlanych, w wyniku których zyskuje się przynajmniej jeden z poniższych efektów:

  • zmiana charakteru (przeznaczenia),
  • przystosowanie do zmienionych warunków użytkowania,
  • obniżenie kosztów eksploatacji bądź poprawa jakości usług czy procesów produkcyjnych,
  • prowadzonych w tym obiekcie.

Amortyzacja nieruchomości – ważne dla inwestorów

Ulepszenie obiektu budowlanego (lokalu) ma ogromny wpływ na wysokość stawek odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wykona się ulepszenia min 30% początkowej wartości nabytej nieruchomości, i jeszcze przed wprowadzeniem danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, można później zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, która jest kilkukrotnie wyższa niż standardowa.

Remont nieruchomości

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym – ze względu na postęp  techniczny i technologiczny.

Remont nie przyczynia się do zmiany charakteru nieruchomości ani zmiany spełnianej przez nią funkcji użytkowej. Remont jest jedynie odtworzeniem stanu nieruchomości oraz przywrócenie jej stanu technicznego, zużytego w trakcie używania. Remont powoduje podniesienie wartości użytkowej jedynie w stosunku do stanu bezpośrednio sprzed wykonania tych prac, nie powodując zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji.

Konserwacja nieruchomości

Jeżeli inwestor wykonuje naprawę zepsutej termy lub zamka do drzwi, uważa się to za bieżącą konserwację. Również koszty związane z oliwieniem okuć okiennych, czy czyszczeniem kuchenki lub naprawa pękniętych dachówek uważać można za prace konserwacyjne.

Przez konserwację obiektu budowlanego rozumie się okresowo wykonywane roboty budowlane niezbędne do utrzymania obiektu budowlanego i jego otoczenia w należytym stanie technicznym, obejmujące likwidację przyczyn i skutków uszkodzeń mogących spowodować przedwczesne niszczenie obiektu lub jego elementów i urządzeń.

Konserwacja nie powoduje zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, zmiany warunków technicznych, pracy instalacji i urządzeń, zmiany wyglądu zewnętrznego oraz zmiany wyglądu trwałych urządzeń wnętrz.

Główne różnice między remontem a ulepszeniem

  1. Remontem jest każde odtworzenie wartości użytkowej budynku.
  2. Ulepszeniem jest każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia.

Wymiana starych drewnianych okien skrzynkowych na nowoczesne drewniane z szybami zespolonymi, między którymi będzie gaz szlachetny dla lepszej izolacji termicznej będzie ulepszeniem. Wymiana starych skrzynkowych okien drewnianych na nowe skrzynkowe okna drewniane będzie remontem.

Wymiana żeliwnego systemu rur ogrzewania CO na podobny będzie remontem, ale na ekonomiczniejszy, miedziany z systemem ogrzewania podłogowego – ulepszeniem.

Wymiana drewnianych drzwi wejściowych na podobne ale PCV będzie remontem; ulepszeniem zaś będzie wymiana na drzwi z zabezpieczeniami antywłamaniowymi.

Wydatki na remont mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki na ulepszenia stanowią podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Rozliczenie podatku – sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości po pięciu latach

Musisz rozliczyć się z podatku, jeżeli sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Pamiętaj, że liczą się lata kalendarzowe. Zakupione mieszkanie w lipcu 2005 roku można sprzedać, bez konieczności odprowadzania podatku, w 2011 roku.

Zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródłem przychodów jest sprzedaż:

  1. nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego i/lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntu

Stara ulga mieszkaniowa

Jeżeli sprzedajesz nieruchomości nabyte przed 31 grudnia 2006 roku możesz uniknąć podatku dzięki skorzystaniu z ulgi mieszkaniowej.

Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości:

1. W części wydatkowanej, ale nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży

  • na nabycie w Polsce budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie lub prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub konkretnym lokalem
  • na nabycie w Polsce gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego
  • na nabycie w Polsce spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
  • na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego w Polsce
  • na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego w Polsce

2. W części wydatkowanej, nie później niż w okresach 2 lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w Polsce, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości

Jak nabyta została nieruchomość

Wolny od podatku dochodowego jest w całości przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych z nimi związanych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Ulga meldunkowa

W ustawie o PIT obowiązującej między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 roku istniała ulga meldunkowa. Polegała ona na tym, że zwalniała od podatku przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia nieruchomości. Do tych 12 m-cy wliczał się również okres zameldowania przed 1.07.2007, jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Sprzedający, który spełnił warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku, musiał zawiadomić o tym właściwy Urząd Skarbowy, składając oświadczenie, w którym powiadamiał o chęci skorzystania z ulgi.

Nowa ulga mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2009 roku w ustawie o PIT jest zmodyfikowana ulga mieszkaniowa. Wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nimi w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że podatnik sprzedający nieruchomość, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, ale nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wypełnienie deklaracji PIT

Każda osoba, która sprzedaje nieruchomość, musi pamiętać o złożeniu odpowiedniego formularza PIT do US. Jest nieważne, czy podatnik od transakcji zbycia musi płacić podatek, czy jest zwolniony.

Zbycie nieruchomości nabytych do końca 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23, który składa się w ciągu 14 dni od momentu odpłatnego zbycia.

Jeżeli domy lub mieszkania zostały nabyte między 2007 a 2008 r. wymagane jest zastosowanie PIT-36, PIT-36L lub PIT-38. Te formularze zawierają specjalne rubryki na wpisanie transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości. Deklarację trzeba złożyć do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży.

Nieruchomości nabyte od 1.01.2009 r.

Tu podatek trzeba zapłacić w wysokości 19% od dochodu uzyskanego dzięki sprzedaży. Wypełnia się deklarację PIT-39 i składa w US. Zależy teraz, czy podatnik korzystał z ulgi mieszkaniowej, czy też nie.

Jeżeli zakupiłeś mieszkanie za 70 tys PLN i po 2 miesiącach od nabycia sprzedałeś je za 90 tys PLN, to musisz zapłacić 19% podatku od różnicy (zysku). Jednak sam przychód w tym momencie zostanie pomniejszony o koszty związane z zakupem (wynagrodzenie pośrednika, notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych), jak również koszty remontowe, które przyczyniły się do ulepszenia nieruchomości.

UWAGA!!
Proszę zapoznać się dokładnie z obowiązującym stanem prawnym na dzień nabycia i sprzedaży nieruchomości, w szczególności z ustawą z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.Face Book - dołącz

 
5 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 13 lutego 2012 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,