RSS

Archiwa tagu: finansowanie

Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

Kredyt hipoteczny a amortyzacja nieruchomości na wynajem

Karanie przedsiębiorczych

Dokładnie tak powinien brzmieć tytuł tego artykułu.

Ale do rzeczy: siedzę sobie na Kongresie Mieszkanicznika – tak, tak, w końcu się pofatygowałem i przyjechałem do Łodzi. Jednym z tematów, którymi byłem zainteresowany; hmmm – może raczej tematem, który wybrałem – był wykład Krzysztofa Iwana „Jak obniżyć koszty kredytu NIC z nim nie robiąc”. Krzysztof robi w pośrednictwie kredytowym i jest zorientowany w ofertach banków oraz procedurach. Ja, przyznam się szczerze, że nieco wypadłem z finansów. Cóż się dziwić, gdy banki potrafią zmienić ofertę w ciągu miesiąca, a tych banków jest na polskim rynku 28 – no może 7-8, które należy brać pod uwagę.

Czy bank udzieli kredytu osobie uzyskującej przychód z wynajmu

Oto któryś z uczestników wykładu zapytał Krzysztofa. Ponieważ to była dla mnie cenna informacja – zamieniłem się w słuch. Okazuje się, że udzieli … ALE – kurde, dlaczego zawsze musi być jakieś „ale”? Okazuje się, że bank bierze wpierw główne źródło przychodu, którym nadal dla banku jest umowa o pracę (co jest wg mnie chore), a każdy dodatkowy przychód jedynie w 50%.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , ,

Zakup udziału w nieruchomości

Zakup udziału w nieruchomości

Sprzedam udział

Rzadko, bo rzadko, ale zdarza się mi oglądać ogłoszenia jednego z ex-małżonków, który chce zbyć swoją część mieszkania. Ceny są bardzo atrakcyjne. Transakcja jest nie tyle ryzykowna, co niepewna. Można próbować dogadać się z drugą stroną i:

  • albo sprzedać jej później swój udział,
  • albo odkupić od drugiej jej część

Współistnienia min. 2 różnych udziałowców dla lokalu mieszkalnego raczej sobie nie wyobrażam; chyba że to będzie miłość od pierwszego wejrzenia 🙂

Tym tematem zajmę się w którymś z kolejnych artykułów. W tym zaś chcę pokazać Tobie inne możliwości  – metody na zainwestowanie.

Jedna z metod inwestowania

Zapewne dobrze wiesz, że jedną z największych bolączek inwestowania na rynku nieruchomości jest jego kapitałochłonność.

Pytanie: Jak zjeść słonia?

Odpowiedź: Kawałek po kawałku

Dokładnie to samo można zrobić w przypadku zakupu nieruchomości.

Przykład:

Znalazłeś dobrze usytuowane, 3 pokojowe, własnościowe mieszkanie na warszawskim rynku wtórnym. Właściciel po negocjacjach zgodził się je sprzedaż za 275.000 zł. Koszt m² = 5.000 zł. Wiesz, że możliwy zarobek z wynajmu to min. 2.500 zł/m-c, co daje zwrot z inwestycji na poziomie 9 lat. Zastanawiasz się nad nabyciem, ale masz poważny problem z wykombinowaniem gotówki. Co możesz zrobić? Poszukać jeszcze 2-3 osób, które chciałyby wejść w ten biznes razem z Tobą.

Wspólny biznes

Nieruchomości można nabywać udziałami, czyli kawałek, po kawałku. Niestety rzadko który właściciel będzie chętny zbywać np. mieszkanie kawałkami – raczej będzie chciał sprzedać wszystko od razu. Ale Ty, wraz ze wspólnikami, możecie kupić 100%, składając się po 25% każdy.

Kapitał

25% udział wynosi 68.750 zł, co wygląda o niebo lepiej niż początkowe 275 tys. Jak widać można zainwestować stosunkowo mało w biznes nieruchomości, aby czerpać z niego zyski. Oczywiście 69 tys to nadal sporo pieniędzy. Za tę kwotę można przecież zakupić:

  • 828 szt. srebrnych monet 1 uncjowych
  • 16 szt. uncjowych złotych Krugerrandów
  • 579 akcji KGHM
  • czy nabyć auto (np. kilkuletniego busa) do prowadzenia własnego biznesu

Zabezpieczenie

Każdy z udziałowców będzie wpisany w II dział księgi wieczystej – własność. Udział w nieruchomości nie będzie oznaczony do danego terytorium. Czyli mając 25% nie będziesz mógł powiedzieć, że masz 1 pokój dla siebie oraz kawałek kuchni. Wszyscy będziecie mieć udziały w pokojach, przedpokoju, łazience, WC, czy częściach wspólnych budynku jak winda, czy klatka schodowa.

Kontrola

Pojawia się pytanie: kto będzie miał kontrolę nad biznesem? Wszyscy udziałowcy; niestety.

Zysk

Ile włożysz, tyle zyskasz – adekwatnie do udziałów. Jeżeli będziecie pobierać 2.500 zł czynszu najmu, to każdy z 4. udziałowców będzie miał prawo do 625 zł.

Ryzyko zakupu udziałów

Koszty

Zysk z nieruchomości dzieli się zgodnie z posiadanymi udziałami; koszty również. Tu mogą pojawić się zgrzyty – np. ktoś powie, że „jego” pokój był dobrze wykorzystywany i nie zamierza płacić za lokatora, który zdewastował inny pokój. Wszystko jest Wasze – cała nieruchomość. Wasze są zyski z całości, jak również potrzeby pokrywania strat. Wszystko wg posiadanych udziałów.

Brak zysku

A co będzie jak inwestycja nie będzie zarabiać? Pamiętaj, że przy nieruchomościach występują dość wysokie koszty stałe – głównie spowodowane utrzymaniem samej nieruchomości. Łatwo je obliczyć:

  • podatek od nieruchomości
  • ubezpieczenie (nie jest wymagane)
  • koszt zarządzania (np. całym budynkiem)
  • odpisy na fundusz remontowy
  • nagłe, nieprzewidziane koszty (naprawy, wymiany)
  • zaplanowany remont
  • itp.

Koszty pokrywacie również zgodnie z udziałami. Jeżeli wymiana rury kosztowała 1 tys, to każdy mający 25% udział wyłożyć musi 250 zł.

Wyjście z inwestycji

Może pojawić się problem ze sprzedażą udziału w nieruchomości – jeżeli inwestor stwierdzi, że nie ma sensu użerać się z innymi lub po prostu będzie potrzebował gotówki. Kiedy i komu można odsprzedać udziały? Na wolnym rynku raczej będzie to trudne. Najprościej zbyć je wśród wspólników. To oni powinni być najbardziej zainteresowani przejęciem tego kawałka (również ich) nieruchomości.

Do zbycia całej nieruchomości będzie potrzebna zgoda wszystkich udziałowców, co może powodować konflikty.

Porady dla inwestorów

Pojawiają się na rynku firmy oraz prywatni inwestorzy, którzy w taki sposób zachęcają do wspólnych inwestycji. Prawdopodobnie większość z nich posiada doświadczenie na rynku nieruchomości – a dokładnie biznesie polegającym na wynajmie.

Masz swoją głowę, powinieneś również mieć swój obraz całej inwestycji. Najlepszym sposobem jest policzenie rentowności wynajmu. Jeżeli cena oferowanego udziału w stosunku do potencjału zarobkowego nieruchomości jest korzystna – warto skorzystać z takiej szansy.

Należy uważać na inwestorów, których głównym zadaniem jest zarabianie na sprzedaży udziałów, zamiast skupianiu się na zyskach z najmu. Taki ktoś może okazyjnie kupić np. lokal mieszkalny i zrefinansować go sobie dzięki sprzedaży części udziałów za dość wygórowaną cenę.

Kup tanio hektar, sprzedaj drogo metr

W takim wypadku zwrot z inwestycji w nabycie udziałów może trwać 20 lat zamiast 9.

Ryzyko wkopania się w złą inwestycję spada, gdy posiadasz edukację finansową – dlatego zachęcam do czytania tego bloga o nieruchomościach oraz polubienia strony na FB, gdzie znajdziesz bardzo ciekawe wpisy również z innych blogów.

Lubię TO - nieruchomości

 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 9 grudnia 2013 w Finansowanie nieruchomości, Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , ,

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Kupowanie nieruchomości obciążonych hipoteką

Nieruchomość w kredycie hipotecznym

Wszystkie nieruchomości inwestycyjne (do prowadzenia biznesu) lub nieruchomości mieszkaniowe mają jedną wspólną cechę – są strasznie kapitałochłonne. Zdecydowana większość inwestorów w nieruchomości korzysta z dźwigni finansowej, jaką daje kredyt bankowy. Również wiele nieruchomości kupowanych na cele mieszkalne posiada zadłużenie hipoteczne.

Kredyt hipoteczny jest czymś normalnym w dzisiejszym świecie. Świat jedzie na długu. Pomijając fakt, czy jest to dobry dług, czy zły dług, sytuacje napotykania nieruchomości będących w kredycie (spłacane lub nie) są bardzo częste.

Obawa przed nieruchomościami hipotecznymi

Od razu muszę wyjaśnić, że jest to potoczne stwierdzenie faktu występowania obciążenia hipotecznego na nieruchomości. Prawidłowo powinno się mówić o np. mieszkaniu z wpisanym zadłużeniem w hipotece.

Jakiś czas temu zadzwonił do mnie potencjalny klient. Mam do sprzedania działkę budowlaną. Słychać było, że nie bardzo zna się na rzeczy. Wpierw wypytał mnie o wygląd działki. Powiedziałem, że jest zielona, ponieważ jest porośnięta trawą, którą niebawem skoszę, ale działka nadal będzie zielona 🙂  Zapytał się mnie, jaka jest ta działka? Odpowiedziałem, znowu z uśmiechem, że fajna i warto ją zobaczyć! Wtem zapytał, czy jest hipoteczna? Przybrałem już poważny ton i powiedziałem, że ma obciążoną hipotekę, ponieważ kupowałem ją na kredyt. Głos w słuchawce zamarł. Po chwili wydukał, że to on dziękuję, bo nie chce kupować z długami.

Czy jest bezpieczne kupowanie nieruchomości, która posiada obciążoną hipotekę

Oczywiście, że TAK! Tylko jak zacząłem tłumaczyć swojemu rozmówcy (tak, aby mnie zrozumiał), o co w tym wszystkim chodzi, to powiedział, że nie chce się bawić w długi i rozłączył się. Potencjalny klient spanikował słysząc o długu. Nic do niego nie docierało. Niepotrzebnie.

Ryzyko nabycia nieruchomości z hipoteką

Osobę, która nie lubi kredytów, nie ma, nigdy nie miała i nie chce mieć żadnego długu, jest niezwykle trudno przekonać do bezpieczeństwa transakcji, gdzie nabywana ma być jakakolwiek nieruchomość, która ma wpisy w hipotece. Ludzie są, jacy są. Jednak zrozumienie lub wyrażenie chęci zrozumienia mechanizmu przeprowadzenia transakcji powoduje, że początkowe wielkie ryzyko – ten przerażający ziejący ogniem smok – zamienia się w smoczek od dziecięcej butelki – fajny, śmieszny i malutki.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

 OBIEKCJE NABYWCY  ZDJĘCIE OBIEKCJI
Będę płacił za kogoś jego dług – raty kredytu Kredyt zostanie spłacony w 100% w momencie płatności za nieruchomość. Nawet sam akt notarialny będzie miał zapis, co i komu należy zapłacić – ile musi otrzymać bank kredytujący, a ile sprzedający. Oczywiście wpierw bank kredytobiorcy (zbywcy) musi wydać dokument, w którym będzie napisane jakie konkretnie zobowiązanie finansowe należy uiścić do jakiego dnia.
Bank nie wyrazi zgody na sprzedaż Art. 72 ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece mówi jasno: „Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.”
Zapłacę za nieruchomość i zostanę z hipoteką Hipoteka wygasa w momencie zapłaty wierzytelności hipotecznej. Samo wykreślenie zapisów działu IV KW jest formalnością.
 Ciężko jest wyczyścić hipotekę Sąd Rejonowy (wydział wieczysto-księgowy) dokonuje wykreślenia wpisu hipoteki na podstawie pisma wierzyciela. W takim przypadku bank, który udzielił kredytu sprzedającemu, musi dać tzw. list mazalny.
Nie będę płacił za wykreślanie hipoteki Zwyczajowo to sprzedający pokrywa tę opłatę sądową. Koszt 100 zł
Nie wiem, co to kwit mazalny List mazalny jest to dokument, na podstawie którego nastąpi wykreślenie hipoteki w dziale IV KW. Wydawany jest on stronie banku, którą jest kredytobiorca (zbywca). Warto dopilnować, aby

  • zbywca przekazał ten dokument nowemu nabywcy lub
  • zbywca samodzielnie poszedł do sądu i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie listu mazalnego lub
  • otrzymać pełnomocnictwo od zbywcy (np. w akcie notarialnym sprzedaży) do kontaktu z bankiem kredytującym (zbywcę), aby samemu odebrać list mazalny
To jest zbyt niebezpieczne Wynajmij profesjonalnego pośrednika nieruchomości z licencją zawodową, aby przeprowadził transakcję. Jeżeli okaże się, że jest coś nie tak, pamiętaj, że pośrednik jest ubezpieczony i odzyskasz pieniądze.

Szkolenie z ksiąg wieczystych

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , ,