RSS

Archiwa tagu: inwestycja

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Inwestowanie w mieszkanie na wynajem

Gdzie inwestować w nieruchomości

Coraz częściej dzwonią do mnie osoby, które chciałyby porady, czy w danym mieście dobrze jest zainwestować, czy też może gdzie indziej? Chodzi o stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. Rynek nieruchomości to tak na prawdę składowa wielu rynków lokalnych. Warszawiacy pytają, czy lepiej będzie kupić 2 mieszkania w Białymstoku, czy jedną kawalerkę u siebie? Mam klientów ze Szczecina, którzy szukają mieszkań pod wynajem w Gorzowie Wlkp., a Krzysiek znowu słyszał o Gorzowianinach, którzy inwestują w Szczecinie.

Robi się pewnego rodzaju galimatias. Związany jest z poszukiwaniem przez inwestorów najlepszej drogi do pomnażania pieniędzy. Zauważam pewne wytyczne, którymi się kierują:

  • w mniejszych miastach brakuje mieszkań, ponieważ mało kto tam buduje
  • koszt budowy jest podobny (materiały), tańszy jest jednak grunt, co ma duże przełożenie na cenę m2
  • mniejsza jest również konkurencja

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Read the rest of this entry »

 
8 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2018 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Budowa domu – pozwolenia

Budowa domu – pozwolenia

Inwestycja w dom

Dość często słyszę, jak ludzie wypowiadają się o budowie domu dla siebie, jako o inwestycji. Według urzędniczej nomenklatury, to rzeczywiście budujący nosi miano inwestora. Ja jednak proponuję posługiwać się znaczeniami słów wprost od Roberta Kiyosaki; czyli:

  • jak budujesz dla siebie, to znaczy, że wydajesz tylko zarobione (lub pożyczone) pieniądze,
  • a jak budujesz z myślą o zarobieniu – czyli chcesz później dom sprzedać z zyskiem lub go wynajmować, to jest inwestycja

W pierwszym przypadku inwestujesz w swoje pasywa, czyli w coś, co wyciąga pieniądze z Twojej kieszeni. W drugim zaś przypadku inwestujesz w aktywa, czyli w coś, co włoży pieniądze do Twojej kieszeni. Jest to dość mała granica, aby większość ludzi ją rozróżniało, a ma kolosalne znaczenie dla późniejszego być albo nie być.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , ,

Obrazek

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,