RSS

Archiwa tagu: inwestycja

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Posiadać vs kontrolować

Posiadać vs kontrolować

Super okazje nieruchomościowe

Co jakiś czas natrafiam na ogłoszenia promujące nabywanie nieruchomości albo gdzieś w odległym zakątku Polski, albo poza granicami kraju. Ogłaszający zapewnia o udanej transakcji i wieczystym zarobku. Jak to sprzedawca – chwali, pokazuje same plusy i powołuje się na jakieś statystyki, sondaże itp. źródła, które mogą zapewnić mu prowizję.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , ,

Obrazek

Apartament wynajmowany na doby

Apartament wynajmowany na doby

Wynajem nieruchomości turystycznych

W zeszłym tygodniu zakończyłem inwestycję polegającą na wykończeniu mieszkania, kupionego w stanie deweloperskim, pod klucz. Oczywiście lokal został nabyty z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem. Postanowiłem zrobić sobie krótki urlop i wraz z rodziną pojechaliśmy w polskie góry – na aktywny wypoczynek.

Zarezerwowaliśmy apartament przez jedną z sieci turystycznych. Opowiem Tobie teraz wrażenia, które zrobił na mnie i na członkach mojej rodziny ów apartament. Będzie to o tyle ciekawe, że będę omawiał praktyczne kwestie widziane okiem innego inwestora w nieruchomości. Mam nadzieję, że moje uwagi przydadzą się również Tobie.

Lokal na wynajem

Apartament znajdował się na III piętrze (ostatnim) budynku wielolokalowego – z 3 lokalami na każdej kondygnacji. Do apartamentu wchodziło się przez obszerny przedpokój. Po prawej stronie znajdowała się duża łazienka, kolejno sypialnia i po lewej salon wraz z aneksem kuchennym.

Plusy aranżacji

Po otwarciu drzwi wejściowych i zapaleniu światła ukazywał się jasny przedpokój. Ściany były zrobione specjalną techniką nakładania i zacierania tynku. Po lewej stronie znajdowały się 2 prostokątne elementy z motywami egipskimi. U góry sufit otoczony dookoła podwieszanymi regipsami, na których zamocowano punktowe ledy. Na środku sufitu znajdował się również podwieszany regips w kształcie rombu, na którego bokach znajdowało się po 1 punkcie świetlnym (również led). Robiło to dość mocne wrażenie.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja „warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis „przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Grunt zabudowany – koszty amortyzacji

Grunt zabudowany – koszty amortyzacji

Amortyzacja

Odpisy amortyzacyjne nieruchomości są przepięknym zerowym kosztem dla przedsiębiorcy. Dzięki nim firma może pomniejszać podatek z przychodów uzyskiwanych z innych źródeł. Tym księgowo różni się wynajem przez osobę fizyczną (gdzie rozgranicza się przychody od wynajmu od innych) od wynajmu nieruchomości przez przedsiębiorstwo.

Nieruchomość zabudowana

Definicję możesz przeczytać tu: podział nieruchomości

Prawo odpisów

W myśl pkt 1 art. 16c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych amortyzacji nie podlegają:

1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów

Nabywając nieruchomość, o której mowa wyżej, nabywa się działkę gruntu wraz z budynkami.

Przykład

Spółka zakupiła za 1 mln nieruchomość składającą się z budynku mieszkalnego czterokondygnacyjnego oraz 30 arów ziemi.

Rada dla inwestora

Rozdzielaj już w akcie notarialnym sprzedaży koszt gruntu oraz koszt budynków.

Dlaczego?

Ponieważ do amortyzacji brana jest wartość. Skoro nie można odliczać gruntu, to sprytniejszym posunięciem będzie rozdzielenie wartości nieruchomości (dokładnie to ceny w akcie) na grunt oraz budynek. Inwestor może dokonać zapisu w akcie notarialnym, że 850 tys kosztuje budynek, a ziemia 150 tys. Wyłącznie od wartości budynku (cena + koszty transakcji w tym część odsetek od kredytu do momentu przyjęcia budynku do ewidencji środków trwałych) inwestor będzie mógł odliczać amortyzację.

Zawsze możesz ściągnąć poradnik dotyczący amortyzacji nieruchomości.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - nieruchomości
 
3 Komentarze

Opublikował/a w dniu 27 listopada 2013 w Nieruchomości, Podatek

 

Tagi: , , , , , ,

Film

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Nieskończenie wielki zwrot z inwestycji

Materiał filmowy o inwestowaniu

Zwrot wkładu własnego

Jeżeli włożę w aktywa 0 zł, a otrzymam 1 zł, to zwrot z zainwestowanych zero zł będzie nieskończenie wielki. Mowa tu o darmowych pieniądzach. Pieniądzach, które niestety same się nie pojawią i do ich drukowania potrzebny jest wysiłek intelektualny.

Przykład

3 lata temu wydaliśmy 20 tys na generalny remont kawalerki. Mieszkanie oczywiście było przeznaczone na wynajem. Wydany kapitał właśnie się spłacił. W danej chwili posiadamy ładną kawalerkę, która ciągle przynosi nam pieniądze.

Przesłanie filmu

Wszystko sprowadza się do tego, aby:

  • odzyskać zainwestowane pieniądze
  • i mieć aktywa za darmo.

Kupuję aktywa, sprzedaję pasywa

Aktywa są czymś, co wkłada pieniądze do twojej kieszeni.

Pasywa wyciągają pieniądze z twojej kieszeni

Zapamiętaj tę prostą różnicę między aktywami a pasywami!

Przepływ pieniężny kontra zysk kapitałowy

Najprościej zapamiętać, że rolnik kupujący krowę dla mięsa liczy na zysk kapitałowy (jednokrotny), natomiast rolnik nabywający krowę na mleko, nastawiony jest na ciągły przepływ pieniężny – inaczej mówiąc cashflow.

Dodatni CashFlow

Jest to różnica między przychodami, a wydatkami w danym okresie czasu.

Przykład

Nieruchomość kosztuje 100 tys zł. Wkład własny inwestora to 20% sumy inwestycji, czyli 20 tys zł. Jeżeli z tej nieruchomości inwestor otrzyma 200 zł dodatniego przepływu pieniężnego – po odliczeniu wszystkich kosztów (w tym raty kredytowej) – otrzymuje 1% miesięcznie zwrotu z inwestycji (wartej 20 tys zł). 1% miesięcznie to 12% rocznie, czyli 2.400 zł rocznego przepływu pieniężnego.

ROE jest zyskiem netto podzielonym przez wkład własny, czyli 200:20.000 = 1% miesięcznie, a 12% rocznie.

Strategia inwestora

Polega na tym, aby z powrotem dostać wydane 20 tys zł oraz nadal co miesiąc zarabiać 200 zł. Ponieważ kiedy inwestor odzyska swój wkład własny, wskaźnik ROE staje się nieskończenie wielki. I to jest w zasadzie cała tajemnica bogacenia się.

200 zł miesięcznie, czyli 1% miesięcznego zwrotu z inwestycji, nie jest powalające. Inaczej jednak patrzy się na to, gdy inwestor posiada już kilkanaście takich nieruchomości, generujących 200 zł miesiąc w miesiąc. Zresztą 1% miesięcznie, to w danej chwili min 6 razy więcej, niż można wycisnąć z lokaty bankowej.

Przykład

Wyobraź sobie młyn. Ktoś (lub jakieś zwierzę) musiał kręcić kołem, aby wprawiać tryby w ruch. Jednak kiedyś ktoś się wysilił i zbudował młyn na górce, gdzie wieje wiatr lub tuż przy rzece. Musiał też zaprojektować cały system przenoszenia napędu itd. Opłaciło się – ten ktoś mógł odpoczywać przez resztę życia, ponieważ całą pracę odwalał teraz za niego wiatr lub woda.

Skąd brać środki na inwestycje

Posłuż się pieniędzmi innych ludzi. Najprościej pożyczyć z banku lub od rodziny. Niestety początkujący inwestor, tak samo jak początkujący kierowca, jest obarczony wielkim ryzykiem i dlatego tak trudno uzyskać jest finansowanie z zewnątrz.

Jak zostać inwestorem

Inwestorem nie zostaje się dzięki pieniądzom, ale dzięki umiejętnościom. Jeżeli masz trudności ze zdobyciem środków – zdobądź wpierw niezbędną wiedzę finansową. Jak? Zapisz się na szkolenia z nieruchomości, przeczytaj kilka książek o inwestowaniu, polub tę stronę na facebooku i cyklicznie zapoznawaj się z artykułami nafaszerowanymi bardzo przydatnymi informacjami.

Narzędzie dla inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy inwestycji w nieruchomości na wynajem i pod szybką sprzedaż.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Kliknij LUBIĘ TO po prawej, a będziesz stale edukowany finansowoLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Przeróbka mieszkania na wynajem

Przeróbka mieszkania na wynajem

Dobry inwestor w nieruchomości

Znalezienie potencjału w nieruchomości i wykorzystanie go na swoją korzyść czyni inwestora jeszcze bogatszym człowiekiem. Poszukiwanie dodatkowych korzyści nosi w branży inwestorów nazwę poszukiwania „wielkanocnego zajączka„.

Czym ów zajec – czyli okazja – może być? Może nim być np. plac przylegający do kamienicy, który można wykorzystać na płatny parking. Może to równie dobrze być płot okalający działkę, na którym można zawiesić reklamy i czerpać dodatkowe przychody. Może to też być przebudowa wnętrza budynku, w wyniku której inwestor otrzyma więcej lokali do wynajęcia lub będzie mógł zmienić sposób użytkowania.

Prace budowlane

Nie jest ważne, czy do powiększenia potencjału zarobkowego inwestor zleci przebudowę, nadbudowę, rozbudowę, adaptację, czy też modernizację obiektu budowlanego – ważne jest, aby w wyniku przeprowadzonych czynności przede wszystkim zadbać o maximum bezpieczeństwa, a w drugim rzędzie o powiększanie własnego portfela poprzez skrócenie okresu zwrotu z kapitału.

PS
Jak nie wiesz o co chodzi z tymi budowami, rozbudowami, remontem itd., to w tym artykule mam dla Ciebie ściągę: https://kamienicznik.wordpress.com/2012/10/20/remont-konserwacja-a-ulepszenie-nieruchomosci/

Zapewnienie bezpiecznego wykorzystania nieruchomości

To jest najważniejsze, lecz nieraz bezpieczeństwo jest przyćmiewane chęcią zysku … i dzieją się tragedie. Co prawda na większych budowach za zachowanie odpowiednich norm i stosowanie odpowiednich przepisów za wszystko odpowiedzialny jest kierownik budowy lub wyznaczeni inspektorzy, jednak mniejsi inwestorzy bardzo często korzystają z porad majstra, który niekoniecznie musi mieć odpowiednią wiedzę popartą uprawnieniami.

Źródło informacji o nieruchomości

Moim zdaniem najlepszym partnerem przy wykonywaniu inwestycji będzie zarządca tejże nieruchomości. Dlaczego właśnie zarządca nieruchomości? Ponieważ zarządca odpowiada za powierzoną nieruchomość – odpowiada swoją głową. To u zarządcy znajdziesz odpowiednie dokumenty na temat danej nieruchomości: rzuty budynku, mapę działki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, wentylacyjnej, kominowej, materiał budulcowy, czy też podłączenia lokatorów do danej instalacji.

Kontakt z zarządcą

Zachęcam więc przed podjęciem jakichkolwiek większych prac kontakt z zarządcą budynku. To on powie inwestorowi, gdzie może wpiąć piec CO, lub którą ścianę spokojnie może wyburzyć, a którą musi zostawić w spokoju. Zarządca powinien znać maksymalne dopuszczalne obciążenia stropów, które inwestor może porównać do planowanej działalności i np. wycofać się z przedsięwzięcia nie ponosząc dodatkowych kosztów. Zarządca może podpowiedzieć inwestorowi, aby ten wymienił np. piony kanalizacji, aby później nie trzeba było zbijać nowych kafelek ze ścian, aby przeprowadzić wymianę.

Zagrożenia dla życia i zdrowia człowieka

No dobra, bo jak dotąd mówię o samej teorii. Jak jest w praktyce? Różnie. I to jest przerażające. Widziałem mieszkania tak poprzerabiane, że bałem się chodzić po pokojach – bałem się, że w każdej chwili mógł mi spaść na głowę sufit, lub wanna sąsiada z góry. Sprzedający mieszkanie byli dumni, że tak świetnie sobie wszystko poprzerabiali. Widziałem też termy gazowe wpięte w otwory wentylacyjne. Teraz możesz sobie wyobrazić wieżowiec z 10 piętrami, gdzie ktoś na drugim podłącza się w kanał wentylacyjny. Od trzeciego do ostatniego piętra lokatorzy wdychają spaliny, gdy mistrz przeróbek zażywa kąpieli.

Zarządca zarządcy nie równy

Są zarządcy, dla których udzielenie porady sprawi ogromną przyjemność, ale bywają i tacy, którzy będą ociągać się miesiącami z wydaniem decyzji. Najbardziej wkurzają mnie typy, którzy z obawy o wszystko wydają negatywne decyzje. Np. jeżeli ktoś w kamienicy chce przywrócić piec opałowy lub w miejsce pieca węglowego zrobić kominek i słyszy od zarządcy/administratora „nie, bo nie”. Co w takich sytuacjach proponuję? Poprosić, aby zarządca odniósł się do konkretnego przepisu prawnego – to wszystko.

Ten artykuł ma być zachętą do poszukiwania wielkanocnego zajączka, ale z głową, zgodnie z przepisami i własnym sumieniem.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.Lubię TO - inwestowanie w nieruchomości

Zobacz przygotowanie lokalu do wynajmu

 

Tagi: , , , , , , , , , ,