Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

 

Sprzedaż przekształconego spółdzielczego własnościowego prawa a podatek

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Warto przypomnieć, iż w Polsce mamy do czynienia z kilkoma rodzajami praw do nieruchomości, ale wyłącznie 2 z nich są w powszechnym użyciu. Jest to prawo odrębnej własności oraz tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest ono zbywalne i również przechodzi na spadkobierców, jak też podlega egzekucji. Umożliwia ono korzystanie z lokalu oraz rozporządzanie tym prawem, z pewnymi ograniczeniami, na zasadach zbliżonych do prawa własności. Świadczy o tym chociażby umiejscowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w Księdze Drugiej Kodeksu cywilnego „Własność i inne prawa rzeczowe”.

Własność, moja własność

Właściciele spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego mogą te prawo przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Po co? Hmmmm, chociażby po to, aby mogli w pełni skorzystać z amortyzacji nieruchomości, jakby zdecydowali się je np. wynajmować i zarabiać więcej dzięki wykorzystaniu tej tarczy podatkowej.

 

Analiza finansowa inwestycji w nieruchomość pod wynajem

ROI – zwrot z inwestycji (Return On Investment)

Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.

Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:

ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego

Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).

ROE oblicza się ze wzoru:

Okres zwrotu

Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w mieszkania lub lokale (budynki) na wynajem jest proste; trzeba tylko wiedzieć, co się robi i czego oczekuje.

Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.

Bez odpowiedniego przygotowania inwestor kupi wielki nieruchomościowy problem.

1. Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
2. Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
3. W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.

Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki

Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.

Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.

Chodzi dokładnie o dodatkowe koszty nieruchomości jak:

• cena nieruchomości
• ewentualne wynagrodzenie biura pośrednictwa (2-3% + VAT)
• 2% PCC przy zakupie lub VAT
• koszty notariusza + podatek VAT
• koszt ewentualnego przystosowania nieruchomości do wynajęcia (remont, ulepszenie)
• koszt kredytu (prowizja przygotowawcza)
• wskaźnik pustostanu (nie dość, że nie zarabiamy, to jeszcze musimy opłacać koszty stałe)
• podatek od nieruchomości
• koszt ubezpieczenia
• opłata za wieczyste użytkowanie gruntu
• podatek od przychodów z najmu (ewentualny podatek)

Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.

To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem

Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.

Opłacalność inwestowania

Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:

• koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
• uzyskiwany czynsz najmu

Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.

No, niby proste, prawda?

Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.

Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.

Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).

Przykład:

Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.

ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok

Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku

Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.

Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Ewidencja środków trwałych dla nieruchomości

Nieruchomości jako środki trwałe

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 22d – w skrócie

1. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku których wartość początkowa nie przekracza 3500* zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.
2. Składniki majątku (tj. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej.

Ewidencja środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Art. 22n – informacje niezbędne do obliczania wysokości odpisów amortyzacyjnych

 Ewidencja musi zawierać co najmniej:

1. liczbę porządkową;
2. datę nabycia;
3. datę przyjęcia do używania;
4. określenie dokumentu stwierdzającego nabycie;
5. określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej;
6. symbol Klasyfikacji Środków Trwałych;
7. wartość początkową;
8. stawkę amortyzacyjną;
9. kwotę odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy i narastająco za okres dokonywania tych odpisów, w tym także, gdy składnik majątku był kiedykolwiek wprowadzony do ewidencji (wykazu), a następnie z niej wykreślony i ponownie wprowadzony
10. zaktualizowaną wartość początkową;
11. zaktualizowaną kwotę odpisów amortyzacyjnych;
12. wartość ulepszenia zwiększającą wartość początkową;
13. datę likwidacji oraz jej przyczynę albo datę zbycia.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego.

W razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Amortyzacja nieruchomości z wartością początkową 988 zł/m²

Ewidencji nie podlegają:

• budynki mieszkalne,
• lokale mieszkalne i własnościowe
• spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

których wartość początkową ustalono za pomocą uproszczonej wyceny, polegającej na wyliczeniu iloczynu metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł*. (zgodnie z art. 22g. ust. 10)

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Zakup mieszkania z bonifikatą

Lokal mieszkalny z bonifikatą

Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz jako lokal mieszkalny, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny (nie niższej niż jej wartość) na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, gdzie określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny to bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

Nabycie lokalu gminnego zwolnione jest z podatku od czynności cywilno-prawnych.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą

Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Wyjątki od reguły zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty

Zbywca będzie zwolniony od płacenia zwaloryzowanej bonifikaty na rzecz np. gminy, jeżeli dokonał:

• zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że przepisy podane powyżej stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Ustawowa obniżka ceny nieruchomości

Ustaloną cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50 %. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Podstawa prawna sprzedaży mieszkań z bonifikatami

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Artykuły: 67, 68 i 68a

Jeżeli podoba się Tobie choć trochę ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Ustalenie indywidualnych odpisów amortyzacyjnych

Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (art. 16j) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

• dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne – 10 lat,
• dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.

Ustawodawca przewidział dla niektórych nieruchomości komercyjnych stawkę amortyzacji wynoszącą 33%. W ustawie możesz wyczytać, że amortyzacja budynków handlowo-usługowych (kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³) i innych budynków niemieszkalnych (domki kempingowe, budynki zastępcze) nie może być krótsza niż 3 lata.

O indywidualnych stawkach amortyzacyjnych mówi również art. 22j. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej

Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:

1. używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
2. ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) możesz zakwalifikować jako używane i skorzystać  z 10% stawki zamiast z 1,5%.

Jeżeli np. nabyłeś dom za 500 tys PLN, w którym przeprowadziłeś generalny remont za min. 150 tys PLN (30% wartości) oznacza, że również możesz skorzystać z indywidualnej stawki.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Nabywając, jako osoba fizyczna, nieruchomość pod wynajem jak np. mieszkanie lub dom, należy przeliczyć opłacalność wyboru formy opodatkowania. Ryczałt jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą zagłębiać się zbytnio w rozliczanie nieruchomości, ale ryczałt nie daje żadnego pola manewru. Jeżeli zależy Tobie na zwiększeniu zyskowności wynajmu, zastanów się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, szczególnie gdy posiadasz starszą niż 5 lat nieruchomość. Tylko w przypadku zasad ogólnych możesz liczyć na wysokie odpisy amortyzacyjne, dzięki którym może się okazać, że legalnie nic nie będziesz musiał oddać fiskusowi.

Należy zachować ostrożność w obniżaniu przyjętej indywidualnej stawki amortyzacji w roku podatkowym, ponieważ organ podatkowy może uznać to za niedopuszczalne. Dlaczego inwestor miałby obniżać indywidualną stawkę amortyzacji? Wydaje się to dobrym posunięciem, gdy właściciel nieruchomości ponosi duże koszty (remont) i nie chciałby, aby zostały one utracone – stratę można rozliczać przez okres 5 lat; w każdym roku max 50% straty.

Zobacz: Interpretacja indywidualna, sygnatura: IPPB5/423-178/09-2/DG

Zachęcam do pobrania poradnika – amortyzacja nieruchomości, z którego dowiesz się bardzo istotnych szczegółów.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić istniejący lokal mieszkalny w lokal użytkowy np. o przeznaczeniu biurowym lub usługowym.

Jak prawnie zmienić mieszkanie w lokal biurowy

Przede wszystkim musisz zaznajomić się z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Idź do urzędu gminy i zapytaj w wydziale nieruchomości o swoje mieszkanie – najlepiej abyś znał nr działki, na której jest posadowiony budynek. Plan stanowi prawo na danym terenie. W wielkim skrócie wyznaczone są w nim dane, jakim powinny odpowiadać nieruchomości i co konkretnie może się w nich znajdować – czy przeznaczone będą wyłącznie pod mieszkalnictwo, czy też można prowadzić usługi; a jak tak, to jakie i w jakich warunkach?

Jeżeli na obszarze zainteresowania nie ma MPZP, co zdarza się dość często, należy wystąpić o WZ (warunki zabudowy).

Kroki prawne do zmiany mieszkania w biuro lub inny lokal użytkowy

Zakładam, że chcesz przeobrazić swoje mieszkanie w biuro lub lokal usługowy. Zakładam również, że Twoje mieszkanie (jak i sąsiedni obszar) nie ma uchwalonego MPZP oraz, że mieszkanie stanowi odrębną własność i znajduje się w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa.

1. Skontaktuj się z zarządcą budynku i poproś o przygotowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zgodę na przekształcenie sposobu użytkowania z mieszkalnego na biurowy lub usługowy. Napisz podanie, w którym podasz na co konkretnie ma być przemianowane Twoje mieszkanie – czyli co konkretnie byś chciał tam zrobić? Jeżeli sam nie masz planów a chcesz wynajmować na działalność biurową, to wpisz np. na biuro rozrachunkowe, turystyczne, ubezpieczeniowe lub tym podobne. Jeżeli chcesz wynajmować na działalność usługową, to również możesz określić mniej więcej formę działalności np. gabinet stomatologiczny, kosmetyczny, salon masażu itp. Niestety wspólnota musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli jest powyżej 7 lokali, to wymagane jest 51% głosów na TAK; jeżeli jest mniej niż 7 lokali, trzeba uzyskać podpis od każdego członka. Jeżeli bardzo Tobie zależy – sam się przejdź po sąsiadach z uchwałą. Osobisty kontakt jest o wiele lepszy od suchego zbierania głosów, ponieważ większość ludzi nie potrafi odmówić patrząc prosto w oczy pytającemu. Możesz argumentować korzyści dla całej wspólnoty – np.: że firma dba lepiej o wizerunek najbliższego otoczenia, ponieważ zależy jej na dobrym odbiorze przez klientów; że działalność gospodarcza będzie prowadzona jedynie przez 8-10 godzin na dobę (od 8:00 do 17:00) a w godzinach wieczornych będzie absolutna cisza; itd. Alkohol i sprzedaż nocna działa na mieszkańców jak czerwona płachta na byka, jeżeli więc chcesz wynająć swoje mieszkanie pod sklepik lub przedszkole, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie nie lada wyzwaniem. Od zarządcy weź kopię rzutu kondygnacji i zaznacz na niej granice swojego mieszkania – ten dokument będzie niezbędny w wydziale budownictwa – czytaj dalej.
2. Skontaktuj się z wydziałem budownictwa w gminie i powiedz im konkretnie, jaką działalność zamierzasz prowadzić lub pod jaką działalność zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie? Musisz w skrócie opowiedzieć również, co i czy w ogóle cokolwiek chcesz zmieniać w swoim lokalu (np. przesuwać ściany)? Jest to bardzo istotne, ponieważ od razu dowiesz się, jakich dokumentów lub jakich ekspertyz wydział będzie potrzebował na to, aby wydać pozytywną decyzję. Również możesz przekalkulować, ile będziesz musiał zainwestować pieniędzy w uzgodnienia, pozwolenia itd. Jeżeli nic nie będziesz zmieniał w strukturze mieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał jedynie przedstawić zgodę rzeczoznawcy od spraw higieniczno-sanitarnych. Bardzo ważną kwestią jest również to, czy działalność gospodarczą będziesz prowadził sam w swoim lokalu, czy będziesz zatrudniał pracowników? Jeżeli sam, to nie ma problemu; natomiast jeżeli będą tam stale przebywać osoby obce, to wydział budownictwa będzie pewnie chciał do wydania zgody sporo dokumentów stwierdzających głównie bezpieczeństwo ludzi w danym lokalu (np. warunki p.poż., wyliczenie maksymalnych obciążeń stropów, warunki sanitarne).
3. Mając uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania Twojego mieszkania wystąp o warunki zabudowy. Wniosek WZ otrzymasz w gminie. Opisz w nim swoją inwestycję. Załącz również 3 egzemplarze mapy zasadniczej (wydrukują w gminie oczywiście nie za darmo) w skali 1:1000. Na jednym z nich rozrysuj swoją nieruchomość i to, co w niej ma być. Wniosek o WZ należy opłacić. Koszt map to jakieś 120 zł, koszt wniosku 107 zł.
4. Całą dokumentację złóż w wydziale budownictwa urzędu gminy i odczekaj 30 dni. Jeżeli do 30 dni nie wpłynie żadna odmowa, Twój lokal mieszkalny został przekształcony w użytkowy.

Rada dla inwestora w nieruchomości

Na decyzję o warunkach zabudowy czeka się do 3 miesięcy. Średnio urzędy wydają dokument po 2 miesiącach. Uwzględnij to w swoich planach inwestycyjnych. Jeżeli zależy Tobie na czasie i możesz sobie pozwolić na wydatek i ewentualną stratę ok 230 zł na zakup map oraz opłacenie wniosku o wydanie decyzji o WZ, zrób to w pierwszej kolejności.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje dla inwestora

 

Remont mieszkania pod wynajem

Szybki zwrot z kapitału

To jest to, co inwestora w nieruchomości interesuje najbardziej, czyli kiedy dokładnie wrócą do niego zainwestowane pieniądze? Oczywiście im szybciej, tym inwestycja jest lepsza – rentowniejsza. Aby tak było należy postępować wg jednej reguły: należy odrzucić emocje i kierować się racjonalnym myśleniem.

ROI (return on investment)

Nabywając mieszkanie lub lokal komercyjny w stanie wymagającym gruntownego remontu, który będzie służył przyszłemu zarabianiu pieniędzy należy kierować się dewizą jak najszybszego zwrotu z inwestycji. Kiedy go uzyskasz? Wtedy, gdy wydasz na tyle mało gotówki, aby szybko zachęcić potencjalnego najemcę do oddawania Tobie pieniędzy w postaci czynszu. Niby proste.

Balansowanie środkami pieniężnymi

Jeżeli wydasz zbyt mało, albo będziesz skazany na kiepskich lokatorów, albo co rusz będziesz musiał wzywać ekipę do naprawienia tego, czy tamtego. Jeżeli wydasz zbyt dużo – przeinwestujesz i Twój ROI odpłynie w siną dal o kolejne kilka lat.

Rozważne wydawanie pieniędzy

Mieszkanie sprzedają 2 pomieszczenia: łazienka i kuchnia. Pamiętaj o tym i nie szczędź środków na remont. Nie chodzi abyś pozakładał złote klamki, ale zrób pokazówkę. Ściany równe, szpachlowane. Na podłodze gustowne kafle.

Aha – to, co dla Ciebie wydaje się gustowne, to dla innych … mogą być po prostu odmiennego zdania. Zapytaj o poradę sprzedawcę. Nie zawsze drogie rzeczy muszą być najlepszymi pod wynajem. Musisz wszystkie wydatki sobie policzyć i obliczyć, aby nieruchomość rozliczyć.

Wbij sobie do głowy, że nie remontujesz mieszkania dla siebie, ale dla obcych osób!! Dlaczego początkowi inwestorzy mają zawsze z tym problem; a później się dziwią, że tyle kasy poszło w błoto?

Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem

Meble – umeblowana powinna być kuchnia. Kup ładnie wyglądający zestaw – w cale nie musi to być drogie drewno, czy zestaw szyty na miarę przez fachową firmę. Wystarczy, że meble będą nowe, czyste, zachęcające. Sam możesz złożyć sobie zestaw – liczne sklepy dają możliwość wyboru różnych szafek, blatów, stolików w tym samym fasonie.

Ściany i sufity – wystarczy, że będą proste. Jeżeli masz problem z odpadającymi tynkami, rozważ sytuację wyłożenia wszystkiego płytami regipsowymi. Używaj jasnych, pastelowych kolorów – a najlepiej pomaluj wszystko tanią farbą na biało i daj możliwość najemcy zmiany kolorystyki. W łazience obowiązkowo kafelki, które w cale nie muszą sięgać sufitu. W kuchni ładnie wygląda pasek kafelek między meblami, który również chroni ścianę przed tłuszczem i innymi produktami wypadającymi z garnka, talerza, czy patelni. Kafelki jest łatwiej doprowadzić do pierwotnego wyglądu – szybciej i taniej. Stosuj ochronę na fugi.

Podłogi – często ludzie zadają pytanie, czy w korytarzu lepiej położyć panele, czy raczej płytki? Wybierz płytki. Korytarz to miejsce, gdzie najszybciej ściera się podłoga. Nie licz na to, że lokatorzy będą zdejmować buty, zanim wejdą do mieszkania. Kafle utrzymają ładniejszy wygląd przez dłuższy okres czasu. Fajnie wygląda również połączenie kafelek z panelami, ale zawsze licz koszty.

Wyposażenie nieruchomości – najlepiej jakbyś miał meble jedynie w kuchni. Zdaję sobie sprawę, że nieraz szybciej wynajmują się lokale już umeblowane, więc jeżeli skusisz się na meble, to kupuj delikatne zestawy. Delikatne w sensie nie zawalania całego pokoju szafami, półkami, meblościankami. Spokojnie, wyważenie – wystarczy stolik na kawę, 2 fotele, łóżko i stolik pod TV. Aha, jeżeli przygotowujesz się do remontu, to uwzględnij pomieszczenie na większą szafę i zrób ją (typ komandor). Często ludzie pytają się, czy warto zakupić sprzęt AGD i RTV? Tak, na pewno warto wyposażyć kuchnię, może nie w cały piekarnik, ale na pewno w płytę grzewczą i obowiązkowo zakupić lodówkę. Jeżeli nastawiasz się na klienta zamożniejszego, czyli bardziej wymagającego, możesz wstawić zmywarkę, okap, zakupić ładną mikrofalówkę i być może komplet niedrogich a ładnych garnków, sztućców, szklanek i talerzy. Dla takiego klienta warto jest kupić nowy odbiornik TV wraz z zestawem kina domowego – powinien się zwrócić w 2 miesiące. Jeżeli nastawiasz się na studentów, zastanów się nad zakupem używanego sprzętu AGD. Jeżeli zastanawiasz się nad kabiną prysznicową a wanną – wybierz prysznic.

Instalacje – bardzo dobrym pomysłem jest wymiana wszystkich instalacji w chwili gruntownego remontu. Wywal stare piony, zmień aluminiowe przewody elektryczne na miedziane i załóż nowoczesną skrzynkę z bezpiecznikami. Przez kolejne 20-30 lat zapewnisz sobie spokój. Chyba, że traktujesz inwestycję kapitałowo i chcesz szybko ją spieniężyć, a nie zarabiać na przepływie pieniężnym (cashflow). Przemyśl wbudowanie w ścianę lub listwę przypodłogową kabla antenowego. W ogóle przemyśl sprawę rozstawu gniazdek i kontaktów. Musisz zrobić ich nieco więcej, jak dla standardowego mieszkania, czy lokalu, ponieważ różni najemcy będą mieli różne meble lub układy mebli.

Doradcy rynku nieruchomości

Planując remont zakupionego mieszkania na wynajem, na konsultacje zabieraj fachowców z danej dziedziny, a nie ciotki i wujków. Nie wymyślaj – rób prosto. Każde udziwnienie kosztuje mnóstwo pieniędzy. Wybieraj materiały ze średniej-dolnej półki. Ludzie niszczą rzeczy, a szczególnie nie swoje – przyzwyczaj się do tego. Zapytaj, jeżeli nie zrobiłeś tego wcześniej kupując swoje m, pośredników w obrocie nieruchomościami o rodzaj potencjalnego klienta i jego preferencje, a zaoszczędzisz sobie mnóstwo czasu i gotówki. Rób mieszkanie pod konkretny typ najemcy. Zrobisz za tanio – będziesz miał tanich lokatorów.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.

Ważne informacje na temat nieruchomości