RSS

Archiwa tagu: MPZP

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Czym jest plan miejscowy

Jest aktem prawa, w którym zdefiniowane są ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy na danym obszarze.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Planowanie

Plany sporządzają poszczególne gminy i to wyłącznie w granicach, którymi administrują. Plany tworzy się na podstawie studium uwarunkowań przestrzennych, które stanowią przyszłą politykę gminy, co do wykorzystania danego obszaru. Oczywiście osoby fizyczne, jak również prawne mogą uczestniczyć we współtworzeniu planów poprzez przedkładanie wniosków lub uwag do projektu. Wnioski są rozpatrywane przez prezydenta, wójta, burmistrza lub marszałka województwa. Warto wiedzieć, że rozstrzygnięcia o uwzględnieniu lub nie złożonych wniosków nie można zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Jaki wpływ ma MPZP

Zgodnie z art. 6 ww ustawy

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z tym zapisem, każdy właściciel nieruchomości musi dostosować się do prawa wynikającego z uchwalonego planu. Czyli „wolnoć Tomku w swoim domku” zostaje ograniczone do warunków podanych w planie. Ma to ogromne znaczenie komercyjne.

Przykłady

Jeżeli inwestor nabywa działkę gruntu pod budowę dużej hali targowej, to nie będzie mógł jej postawić, jeżeli miejscowy plan przewiduje inne wykorzystanie dla tego terenu. Innym przykładem może być osoba fizyczna kupująca mieszkanie na parterze z chęcią wynajmu go na działalność usługową – jeżeli plan przewiduje wyłącznie mieszkalnictwo – wynajem możliwy będzie wyłącznie jako mieszkanie, a nie lokal użytkowy.

Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z już uchwalonymi planami jeszcze przed przystąpieniem do inwestycji.

A co zrobić, jeżeli studium uwarunkowań różni się od koncepcji inwestora? Studium nie stanowi prawa. Inwestor może skorzystać z wydania warunków zabudowy i na tej podstawie podjąć dalsze działanie.

Budowa planu miejscowego

Składa się on z 2 części:

  • tekstowej – stanowiącej treść uchwały,
  • graficznej – stanowiącej załącznik do uchwały.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

  1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
  2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
  3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
  4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
  6. zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;
  7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;
  8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
  9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
  10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
  11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
  12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę – patrz niżej*

*Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Tekst planu ma formę uchwały rady gminy. Odpowiada wymogom zasad techniki prawodawczej: zawiera tytuł, podstawę prawną, przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe, przepisy o wejściu w życie, a także podział na jednostki redakcyjne (paragraf, ustęp, punkt, litera, tiret).

Rysunek planu wykonywany jest na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, a w przypadku jej braku, dopuszcza się stosowanie map katastralnych.

Zmiana planu miejscowego

Czy uchwalony plan da się zmienić? Tak, ale jest to strasznie ciężkie do wykonania, ponieważ:

Zmiana studium lub planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim są one uchwalane.

A wiedz, że tryb uchwalania jest bardzo skomplikowaną operacją, trwającą bardzo długo. Dlatego, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości lub uwagi, co do proponowanego planu – zgłaszaj je zawczasu lub ustosunkuj swoje działania jeszcze przed wejściem w życie uchwały. Pamiętaj, że każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów.

A co jeżeli plan zmienia zasady wykorzystania nieruchomości dotychczas panujące

Ustawodawca dał kilka opcji właścicielom nieruchomości, których dotyczą zmiany:

  • Tereny mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.
  • Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
    • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
    • wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń, o których mowa wyżej, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , ,

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana mieszkania na biuro lub lokal użytkowy

Zmiana sposobu użytkowania mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się, jak zmienić istniejący lokal mieszkalny w lokal użytkowy np. o przeznaczeniu biurowym lub usługowym.

Jak prawnie zmienić mieszkanie w lokal biurowy

Przede wszystkim musisz zaznajomić się z MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Idź do urzędu gminy i zapytaj w wydziale nieruchomości o swoje mieszkanie – najlepiej abyś znał nr działki, na której jest posadowiony budynek. Plan stanowi prawo na danym terenie. W wielkim skrócie wyznaczone są w nim dane, jakim powinny odpowiadać nieruchomości i co konkretnie może się w nich znajdować – czy przeznaczone będą wyłącznie pod mieszkalnictwo, czy też można prowadzić usługi; a jak tak, to jakie i w jakich warunkach?

Jeżeli na obszarze zainteresowania nie ma MPZP, co zdarza się dość często, należy wystąpić o WZ (warunki zabudowy).

Kroki prawne do zmiany mieszkania w biuro lub inny lokal użytkowy

Zakładam, że chcesz przeobrazić swoje mieszkanie w biuro lub lokal usługowy. Zakładam również, że Twoje mieszkanie (jak i sąsiedni obszar) nie ma uchwalonego MPZP oraz, że mieszkanie stanowi odrębną własność i znajduje się w budynku, w którym jest wspólnota mieszkaniowa.

  1. Skontaktuj się z zarządcą budynku i poproś o przygotowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zgodę na przekształcenie sposobu użytkowania z mieszkalnego na biurowy lub usługowy. Napisz podanie, w którym podasz na co konkretnie ma być przemianowane Twoje mieszkanie – czyli co konkretnie byś chciał tam zrobić? Jeżeli sam nie masz planów a chcesz wynajmować na działalność biurową, to wpisz np. na biuro rozrachunkowe, turystyczne, ubezpieczeniowe lub tym podobne. Jeżeli chcesz wynajmować na działalność usługową, to również możesz określić mniej więcej formę działalności np. gabinet stomatologiczny, kosmetyczny, salon masażu itp. Niestety wspólnota musi wyrazić na to zgodę. Jeżeli jest powyżej 7 lokali, to wymagane jest 51% głosów na TAK; jeżeli jest mniej niż 7 lokali, trzeba uzyskać podpis od każdego członka. Jeżeli bardzo Tobie zależy – sam się przejdź po sąsiadach z uchwałą. Osobisty kontakt jest o wiele lepszy od suchego zbierania głosów, ponieważ większość ludzi nie potrafi odmówić patrząc prosto w oczy pytającemu. Możesz argumentować korzyści dla całej wspólnoty – np.: że firma dba lepiej o wizerunek najbliższego otoczenia, ponieważ zależy jej na dobrym odbiorze przez klientów; że działalność gospodarcza będzie prowadzona jedynie przez 8-10 godzin na dobę (od 8:00 do 17:00) a w godzinach wieczornych będzie absolutna cisza; itd. Alkohol i sprzedaż nocna działa na mieszkańców jak czerwona płachta na byka, jeżeli więc chcesz wynająć swoje mieszkanie pod sklepik lub przedszkole, uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej będzie nie lada wyzwaniem. Od zarządcy weź kopię rzutu kondygnacji i zaznacz na niej granice swojego mieszkania – ten dokument będzie niezbędny w wydziale budownictwa – czytaj dalej.
  2. Skontaktuj się z wydziałem budownictwa w gminie i powiedz im konkretnie, jaką działalność zamierzasz prowadzić lub pod jaką działalność zamierzasz wynajmować swoje mieszkanie? Musisz w skrócie opowiedzieć również, co i czy w ogóle cokolwiek chcesz zmieniać w swoim lokalu (np. przesuwać ściany)? Jest to bardzo istotne, ponieważ od razu dowiesz się, jakich dokumentów lub jakich ekspertyz wydział będzie potrzebował na to, aby wydać pozytywną decyzję. Również możesz przekalkulować, ile będziesz musiał zainwestować pieniędzy w uzgodnienia, pozwolenia itd. Jeżeli nic nie będziesz zmieniał w strukturze mieszkania, prawdopodobnie będziesz musiał jedynie przedstawić zgodę rzeczoznawcy od spraw higieniczno-sanitarnych. Bardzo ważną kwestią jest również to, czy działalność gospodarczą będziesz prowadził sam w swoim lokalu, czy będziesz zatrudniał pracowników? Jeżeli sam, to nie ma problemu; natomiast jeżeli będą tam stale przebywać osoby obce, to wydział budownictwa będzie pewnie chciał do wydania zgody sporo dokumentów stwierdzających głównie bezpieczeństwo ludzi w danym lokalu (np. warunki p.poż., wyliczenie maksymalnych obciążeń stropów, warunki sanitarne).
  3. Mając uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na zmianę sposobu użytkowania Twojego mieszkania wystąp o warunki zabudowy. Wniosek WZ otrzymasz w gminie. Opisz w nim swoją inwestycję. Załącz również 3 egzemplarze mapy zasadniczej (wydrukują w gminie oczywiście nie za darmo) w skali 1:1000. Na jednym z nich rozrysuj swoją nieruchomość i to, co w niej ma być. Wniosek o WZ należy opłacić. Koszt map to jakieś 120 zł, koszt wniosku 107 zł.
  4. Całą dokumentację złóż w wydziale budownictwa urzędu gminy i odczekaj 30 dni. Jeżeli do 30 dni nie wpłynie żadna odmowa, Twój lokal mieszkalny został przekształcony w użytkowy.

Rada dla inwestora w nieruchomości

Na decyzję o warunkach zabudowy czeka się do 3 miesięcy. Średnio urzędy wydają dokument po 2 miesiącach. Uwzględnij to w swoich planach inwestycyjnych. Jeżeli zależy Tobie na czasie i możesz sobie pozwolić na wydatek i ewentualną stratę ok 230 zł na zakup map oraz opłacenie wniosku o wydanie decyzji o WZ, zrób to w pierwszej kolejności.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - nieruchomości - rozliczenia

Ważne informacje dla inwestora

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,