RSS

Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

05 Paźdź
Dzielenie mieszkania na 2 osobne lokale

Dwa mieszkania w jednym

Kilka dni temu Pan Kuba Midel na swoim kanale youtube zamieścił film o nieruchomości lokalowej mieszkalnej, którą inwestor przerobił na dwa osobne lokale. Pod spodem zamieszczam ten filmik:

Zwiększanie zysków na rynku nieruchomości

Już kiedyś pisałem o mikrokawalerkach i możesz przeczytać tekst tu: tworzenie kawalerek.

Oglądając powyższy film można bardzo różnie się do niego odnieść, co też widać po zamieszczonych komentarzach pod filmem. Jedni chwalą przedsiębiorcę za genialny pomysł na zwiększenie zyskowności z inwestycji w mieszkanie, inni ganią za … za wiele powodów.

Ja pozwolę sobie na troszkę głębszą analizę przedstawionej inwestycji.

Od razu rzuciło się mi, że lokale są bardzo fajnie wykończone. Czyli w ponad 40-stoletnim budynku widać, że też można zrobić tak, jak w świeżo oddanym lokalu od dewelopera. Pewnie o wiele więcej to kosztuje, ale efekt jest zaskakujący. I o ten efekt WOW tu chodzi. Bez niego ta cała inwestycja byłaby pewnie średnio opłacalna.

Plusy, minusy i zagrożenia

Pomysł z przeistoczeniem mieszkania dwu-pokojowego w 2 osobne lokale wydaje się być … przedni – widać, że można zwiększyć zysk z mieszkania na wynajem i są na to sposoby 🙂 Z tego, co mówi prowadzący, oraz też samemu można wywnioskować, że więcej można zarobić na 2 mniejszych mieszkaniach, niż na 1 większym.

Bezpieczeństwo

Ponieważ osobiście stawiam na bezpieczeństwo lokatorów, zamiast wyłącznie patrzeć na zyskowność, to sam mam mieszane odczucia odnośnie takich przeróbek. Po prostu robienie czegoś tylko po to, aby spełnić założenia inwestora może być bardzo ryzykowne. Dlatego też zalecam każdemu, kto podejmie się podobnego wyczynu, skonsultowanie wszystkiego ze specjalistami. Czyli nie mam tu na myśli, że przyjdzie Pan Kaziu budowlaniec, który nie będzie widział żadnego problemu w wyburzeniu jakiejś ściany, a wszystko uzależni jedynie od ceny, tylko to, abyś zwrócił się do odpowiedniej osoby z odpowiednimi uprawnieniami (budowlane, gazowe, elektryczne, konstruktorskie, itp). Ostrzegam, że te uprawnienia muszą wynikać z oficjalnych dokumentów, a nie z doświadczenia „fachowca”. Wszystko po to, aby zachować bezpieczeństwo swoje, swoich najemców, oraz innych mieszkańców budynku.

Jeżeli adaptacja nieruchomości nie wymaga ingerencji w konstrukcje budynku (np. w ściany nośne, stropy), czy części wspólne budynku, to niezgłoszenie zarządcy (spółdzielnia mieszkaniowa czy prywatna firma zarządzająca nieruchomością) wg mnie jest akceptowalne. Oczywiście inwestor zawsze ma prawo skonsultowania projektu z zarządcą nieruchomości (np. dział techniczny).

Pamiętaj też, że postawienie ścianki działowej (oddzielającej 2 pomieszczenia) wiąże się z dodatkowym ciężarem materiału i należałoby to przeliczyć odnośnie nośności stropu, aby przez przypadek nie wylądować sąsiadowi z dołu na głowie 🙂

Ewentualne zgody

Jeżeli zarządca jest profesjonalny, to powinien być zainteresowany tym, co inwestor chciałby wykonać na nieruchomości, dokładnie go wysłuchać i coś nawet doradzić, tak, aby wszystko było zgodne z prawem i bezpiecznie. Niestety jak trafisz na tępego zarządcę/administratora, to … lepiej nieraz zrobić swoje (o ile będzie bezpiecznie) i nawet nie informować takiego zarządcy, ponieważ może on, świadomie lub nie, uprzykrzyć Ci biznes i życie. Dodam, iż tępych ludzi na etatach w firmach zarządzających nieruchomościami nie brakuje. Codziennie, jako inwestor, lokator, czy właściciel nieruchomości, sam użeram się z idiotyzmami, które robią tacy ludzie oraz z i ich następstwami.

Części wspólne nieruchomości

O ile inwestorzy zazwyczaj wiedzą, co oznacza termin np. ściana nośna, to dość często nie zdają sobie sprawy z tego, czym są części wspólne nieruchomości. Odwołując się do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć między innymi: fundamenty, piwnice (korytarze), strychy, dach, ściany nośne, klatki schodowe, przewody (dymne, wentylacyjne), instalacje (gazowa, elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza – piony), korytarze, balkony, bramy/drzwi główne, windy.

Wartym jest dopracowanie, co dokładnie jest wszystkich, a co, lub od jakiego momentu, należy do danego właściciela nieruchomości? Na podstawie orzecznictwa sądowego można przyjąć, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w mieszkaniu, a piony kanalizacyjne stanowią część nieruchomości wspólnej jako całość; można przyjąć, że przewód zasilający mieszkanie w energię elektryczną jest częścią wspólną do momentu włączenia go do skrzynki z bezpiecznikami w danym lokalu. Natomiast balkony i tarasy należy kwalifikować, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7.03.08, sygn. akt III CZP 10/08, jako tzw. przestrzeń wewnętrzna właściciela lokalu – zatem wspólnota nie powinna odpowiadać za ich utrzymanie, jednak są one równocześnie elementami konstrukcyjnymi budynku – zatem do przeprowadzania ich remontów wspólnota jest zobligowana. Bardzo często inwestor chcący wykorzystać potencjał lokalizacji nieruchomości, wywiesza na ścianie balkonu reklamę. Za to też może zostać skasowany przez wspólnotę – np. comiesięcznym czynszem. Natomiast jak wywiesi baner reklamowy, ale w świetle okna, to wspólnota nie ma prawa żądać od niego wynagrodzenia 🙂

W każdym razie te wymienione wszystkie części, pomimo iż są w danym mieszkaniu, to zaliczają się do części wspólnych i na ich przeróbki powinna wyrazić zgodę spółdzielnia lub wspólnota uchwałą.

Rozliczanie wynajmu

Dochodzimy teraz do podliczników, ponieważ na mieszkaniu znajduje się pewnie jeden licznik gazu, wody (zimna lub też i ciepła), prądu, czy też, w nowszym budownictwie, zużytego ciepła (GJ). Prąd to najmniejszy problem, ponieważ można sobie oczywiście wstawić podliczniki do lokalików. Z gazem jednak będzie trudniej 🙂 Na instalację wodną inwestor może założyć dodatkowe podwodomierze. Z tym, że dla zarządcy  budynku będzie liczyć się ten pierwszy – z oryginalnego lokalu – i wg niego zarządca będzie rozliczał co pół roku koszt zużytej wody … oraz ewentualnych strat (różnicy między licznikiem głównym, a sumą zarejestrowanych podliczników).

Problemy formalno-prawne

Nie sprzedaż jednego mieszkanka, zachowując drugie. Tak samo nie oddasz go w darowiźnie, czy też nie otrzymasz kredytu pod zastaw jednego lokaliku. Wszystko dlatego, ponieważ w księdze wieczystej nieruchomości widnieje jeden duży – dwupokojowy lokal mieszkalny. Więc albo zbywasz całość, albo nic.

Zmniejszenie funkcjonalności

Dobry przykład podał jeden z komentujących film – mianowicie chodzi o używanie domofonu. Jak wiadomo to instalacja domofonowa jest montowana do każdego samodzielnego lokalu w budynku. Dzieląc mieszkanie na 2 mniejsze nie mamy osobnego przewodu, czy rozbitego numeru na centralce przy drzwiach na klatkę 1a, 1b. Ten problem należy jakoś rozwiązać, ponieważ jak jest to mieszkanie na 3. czy 4. piętrze bez windy, to za każdym razem albo roznosiciel pizzy będzie dzwonił do sąsiadów, aby go wpuścili, albo lokator z lokaliku nie podłączonego do domofonu będzie zasuwać na dół odebrać pizzę 🙂

Robiąc wewnętrzny podział mieszkania najlepiej należałoby zrobić go w taki sposób, aby wykorzystać instalacje do 2 różnych przyłączy. Czyli jak ma się WC (z pionem na ścieki i wodą zasilającą) w jednym pomieszczeniu, to z drugiej strony – przez ścianę – można przekuć się i wykorzystać te same piony do podłączenia kuchni (zlewozmywak, zmywarka), łazienki (brodzik, odpływ wanny), czy WC. Identycznie jest z kuchnią oryginalnego mieszkania, gdzie po drugiej stronie może powstać jej lustrzane odbicie wykorzystujące te same przyłącza. Również należy zgrać sprawy odnośnie kanałów wentylacyjnych, co może być równie trudnym zadaniem.

Samodzielny lokal

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest
wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się
odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie
z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne

 

Ten przepis podałem na wypadek, gdybyś (jako przyszły inwestor) chciał dokonać wydzielenia ze swojego mieszkania 2 osobnych lokali, które w świetle prawa byłyby samodzielne. Wiem z doświadczenia innych, że to nie jest takie proste i często grzęźnie się z dokumentami w urzędach gmin. Niestety bez dokumentu stwierdzającego samodzielność lokalu nie można założyć KW, itd. Problem z wydzieleniem 2 lokali z mieszkania jest podobny do wydzielenia osobnych – samodzielnych – lokali np. na zakupionym i zaadaptowanym strychu kamienicy, gdzie inwestorzy często „stawiają” mini kawalerki.

Analiza finansowa prezentowanej inwestycji

Kuba Midel (od min 7:29) mówi, że najemca nie musi być do końca świadomy o tym, iż mieszka w „większym” mieszkaniu – i to jest OK. Natomiast nie jest już OK, gdy najemca z lokaliku 1 płaci co miesiąc te same koszty, co sąsiad z lokaliku nr 2, ponieważ to jest już oszustwo. Zresztą na zestawieniu kosztów utrzymania nieruchomości (eksploatacji) widać, jaki chociażby jest metraż lokalu (w oryginale). Zresztą koszty stałe nieruchomości są regulowane przez zużycie wody.

Inwestycja jest prezentowana jako „gotowiec inwestycyjny”. O tym zrobię kolejny artykuł (premiera będzie 02.11.2019), ponieważ jest to dość fajny temat, aby rozwinąć go na całą stronę, więc oczekuj wpisu i … zapisz się na listę śledzących blog.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.

 
%d blogerów lubi to: