Kilka tygodni temu przeczytałem wpis na portalu społecznościowym odnośnie sprzedaży mieszkania. Była to reklama właściciela, który chciał pozbyć się z zyskiem nieruchomości lokalowej usytuowanej w Łodzi, w bliskiej lokalizacji politechniki, itd. Niby nic nadzwyczajnego, a jednak to ogłoszenie przykuło moją uwagę. Autor podkreślał, iż jest to idealna okazja dla osoby chcącej inwestować w nieruchomości na wynajem. Ogłoszenie miało krzykliwy tytuł „Mieszkanie dla inwestora„. Ogólnie lokal na załączonych zdjęciach prezentował się bardzo dobrze. Był po generalnym remoncie i już nawet kompletnie wyposażony.
Zainteresowały mnie pewne fakty, jak choćby:
wspomniany przez autora wpisu okres zwrotu oraz obliczenie zyskowności, a w zasadzie to podany na tacy wynik, jaki to nabywca będzie mógł uzyskać: 12,9% = 7,5 lat
Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.
Przykład:
Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.
W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)
Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film
Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat
Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy – wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.
Dźwignia finansowa
Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.
Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.
Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW
Narzędzia inwestora
Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.
Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Jak najszybszy zwrot z zainwestowanych pieniędzy, to dla każdego profesjonalnego inwestora sprawa priorytetowa.
Stopę zwrotu oblicza się wg wzoru:
ROE – Return On Equity – zwrot z kapitału własnego
Inwestor wspomagający nabycie nieruchomości kredytem hipotecznym zainteresowany jest głównie stopą zwrotu oraz okresem zwrotu zainwestowanej własnej gotówki (kapitału).
ROE oblicza się ze wzoru:
Okres zwrotu
Aby określić czas zwrotu zainwestowanego kapitału (ogólnego, obcego lub własnego) w latach należy zamienić mianownik z licznikiem
Aby wiedzieć, co się robi – należy mieć obszerną wiedzę o inwestowaniu w nieruchomości, którą można zdobyć na profesjonalnych, aczkolwiek drogich szkoleniach, lub choćby tu: Sklep CASHFLOW dla inwestorów w nieruchomości.
Po pierwsze i najważniejsze: inwestor powinien założyć sobie okres zwrotu kapitału. Różni inwestorzy przyjmują różne założenia. Można założyć, że 10 lat jest OK, czyli roczny zwrot będzie na poziomie 10%. Profesjonaliści oczekują raczej min 20-30% zwrotu rocznie (czyli od 3 do 5 lat). Zwrot rzędu 5% rocznie jest raczej małoopłacalny, bowiem niektóre lokaty długoterminowe dają większe oprocentowanie.
Depozyty, lokaty, obligacje lub bony skarbowe: należy wziąć pod uwagę inflację, która pochłania większość oprocentowania a podatek od odsetek (tzw. podatek Belki od zysków kapitałowych) dobija inwestora przy rozliczeniu inwestycji.
W dzisiejszych czasach nie opłaca się oszczędzać. Oszczędzający tracą – inflacja rzędu 4,5% wymiata prawie cały zysk. Nieruchomość zaś zawsze można sprzedać po kilku latach, lecz też nie należy się nastawiać na znaczny wzrost jej wartości. Jednak przez kilka lat wynajmu nieruchomości przyrastają aktywa właściciela, ponieważ co miesiąc najemca spłaca za inwestora zaciągnięty kredyt, tym samym pomniejszając sumę do oddania bankowi.
Wyliczenie rocznego zwrotu zainwestowanej gotówki
Powiedzmy, że nieruchomość pod wynajem przynosi 10% zwrotu rocznie z zainwestowanych pieniędzy.
Dla każdego inwestora podane wyżej 10% będzie różnie odbierane. Dlaczego? Ponieważ każdy przyjmuje koszty wg własnego rozliczenia nieruchomości na wynajem.
podatek od przychodów z najmu (ewentualny podatek)
Wg mnie należy przyjrzeć się wszystkim możliwym kosztom i ująć je we wzorze na obliczanie ROE lub ROI. Koszty dotyczą pozycji „miesięczny przepływ pieniężny z nieruchomości na wynajem„. Zauważ, że jest napisane „przepływ pieniężny” a nie „czynsz najmu„.
To właśnie od czynszu najmu należy odjąć chociażby podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia czy opłaty za wieczyste użytkowanie. Czynsz najmu netto może zostać uszczuplony jeszcze przez należny podatek; chociaż istnieją sposoby, aby legalnie nie płacić podatku od wynajmu – przeczytaj ten artykuł: Jak rozliczyć amortyzację mieszkania, domu lub innej nieruchomości pod wynajem
Zainwestowany kapitał to nie tylko cena, którą należy zapłacić za nabywaną nieruchomość, ale także podatek PCC, koszty notarialne, czy prowizję pośrednika. Wielkim obciążeniem dla inwestora jest również remont nieruchomości, aby przystosować ją do wynajęcia.
Opłacalność inwestowania
Istnieją 2 główne czynniki bezpośrednio odpowiadające za opłacalność inwestycji:
koszt zakupu i przygotowania nieruchomości oraz
uzyskiwany czynsz najmu
Twoim zadaniem, jako inwestora, jest minimalizowanie kosztów i maksymalizowanie przychodów.
No, niby proste, prawda?
Inwestor musi bawić się liczbami, ale również polegać na swojej intuicji. Bo np. to, jak zrobi i pod kogo remont, taki może uzyskać czynsz. A to zależy tylko i wyłącznie od „nosa” inwestora. Musi uważać, aby nie przeinwestować (np. w ulepszenia) lub aby nie zostawić nieruchomości w opłakanym stanie. W pierwszym przypadku może otrzymać na rynku o wiele niższy czynsz, niż się spodziewał za super zrobione mieszkanie, czy lokal użytkowy; a w drugim, zamiast dobrych najemców może mieć biednych, cwaniakowatych lumpów, którzy będą unikać płacenia czynszu i robić problemy na każdym kroku.
Wyjście ze wzoru: (czynsz najmu x 12 m-cy / wkład własny) x 100% jest jak najbardziej prawidłowym rozwiązaniem.
Odwrotność tego wzoru mówi nam o okresie zwrotu (wkład własny / czynsz najmu x 12 m-cy).
Przykład:
Inwestor chce kupić za gotówkę małe, 2 pokojowe mieszkanie za 175.000 PLN. Zakłada, że wynajmie je za 1.200 PLN miesięcznego czynszu.
ROE = (1.200 x 12) / 175.000 = 0,082 x 100% = 8,2% na rok
Okres zwrotu = 175.000 / (1.200 x 12) = 12,15 roku
Teraz należy się przyjrzeć pozostałym kosztom, opisanym powyżej, które niestety obniżą rentowność inwestycji.
Gdyby inwestor posłużył się obcym źródłem finansowania – jak choćby kredytem bankowym – skróciłby okres zwrotu swoich pieniędzy.
Narzędzia inwestora
Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.
Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Program do analizy finansowej inwestycji
Program do rozliczania wynajmu
Gry inwestycyjne, książki i profesjonalne szkolenia
Profesjonalne e-Szkolenia