RSS

Archiwa tagu: rynek nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Czy nadal opłaca się inwestować w nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce

Co tu dużo pisać – jest rozgrzany i to bardzo. Powtarza się sytuacja z 2007 r., kiedy to deweloperzy sprzedawali mieszkania, jak tylko została wbita łopata w ziemię. W moim mieście kilku deweloperów ma posprzedawanych większość lokali, a są na etapie fundamentów. Mieszkania znikają z rynku wtórnego. Sprzedający windują ceny. Jak jeszcze rok temu szczytem było żądanie 4.500 zł/m2 na jednej z b.dobrych dzielnic, to aktualnie stawki haczą już o próg 6.000 zł/m2, a bywają też i wchodzące pod 7 tys. Deweloperzy w moim mieście podnieśli ceny za metr kwadratowy z 3.800 do 4.200 zł, co pewnie przy Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu nadal stanowi śmieszną kwotę. Działki budowlane również znikają. Ceny przerosły już te z 2007 roku.

Opłacalność flip’owania

Czyli zakup nieruchomości pod szybką sprzedaż. Coraz ciężej znaleźć prawdziwą okazję na rynku nieruchomości. Coraz więcej właścicieli nieruchomości będących w kiepskiej sytuacji finansowej spłaca zadłużenie, co przekłada się na znaczne obniżenie portfela licytacji komorniczych. Spółdzielnie mieszkaniowe nawet nie ogłaszają przetargów w poczytnych miejscach (gazety, internet); teraz wystarczy wywiesić kartkę na korytarzu spółdzielni, a nabywcy i tak się szybko znajdą. Gminy również wysprzedały te nieruchomości, którymi jeszcze 2 lata temu nikt nie był zainteresowany, a gminy przedtem robiły po V-VII przetargów z wynikiem negatywnym. Brak na rynku mieszkań do remontu, które to były zbywane w inwestycyjnie dobrych cenach ze względu na kiepski wygląd, ale pomimo tragicznego braku na rynku wszelkiej maści fachowców od remontów, te nieruchomości bardzo szybko znajdują nowego właściciela. Jak jeszcze 2 lata temu inwestorzy w Gorzowie Wlkp. niechętnie mlaskali i kręcili głowami widząc cenę 2 tys/m2 za zdezelowany lokal mieszkalny, to aktualnie wykupują podobne nieruchomości po cenie 3,2 tys i wyższej w ciągu kilku godzin od pojawienia się ogłoszenia. Flipy w tym okresie czasu zaczynają być ryzykowną inwestycją.

Zresztą sam możesz policzyć rentowność z tego kalkulatora do flipa.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 
2 Komentarze

Opublikował/a w dniu 27 grudnia 2018 w Nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość inwestycyjna

Nieruchomości inwestycyjne to nie tylko lokale użytkowe, czy hale magazynowe, ale wszystkie te, które wkładają do kieszeni swoich właścicieli pieniądze. Nieruchomością komercyjną, czyli zarobkową, można swobodnie nazwać np. wynajmowane mieszkanie.

Cashflow a zyski kapitalowe

Wielu inwestorów postrzega inwestowanie w nieruchomości przez pryzmat zysków kapitałowych. Sprowadzają transakcje do zakupu poniżej wartości nieruchomości i natychmiastowego odsprzedania jej z zyskiem. Często podnoszona jest atrakcyjność nieruchomości przez remont lub ulepszenie.

Kup tanio, sprzedaj drogo – spekulacja

Zalety

Wady

Szybki zwrot zainwestowanych pieniędzy Duże ryzyko nie spieniężenia inwestycji w dogodnym (krótkim) czasie
Możliwość pomnożenia gotówki w stosunkowo krótkim czasie Duże ryzyko nie otrzymania pożądanej sumy pieniędzy – spadki cen na rynku, ograniczenie polityki kredytowej przez banki
Wysoki podatek dochodowy od zysku
Opłaty eksploatacyjne robi właściciel

Osoby inwestujące wyłącznie dla zysku kapitałowego uprawiają hazard.

Inwestowanie dla dodatniego przepływu pieniężnego

Zalety

Wady

Niski podatek (ryczałt 8,5%) Długi okres zwrotu zainwestowanych pieniędzy
Możliwość otrzymywania wynagrodzenia i w ogóle nie płacenia (legalnie) podatku Niska płynność
Wykorzystanie odpisów amortyzacyjnych
Opłaty eksploatacyjne robi najemca
Najemca spłaca kredyt bankowy
Nieruchomość generuje stały, dodatni przepływ pieniężny; właściciela nie dotyka recesja czy kryzys
Potencjalny wzrost wartości nieruchomości
Poprzez podnoszenie czynszu o wskaźnik inflacji, pieniądz nie traci na wartości
Zapewniona emerytura
Dużo czasu dla siebie

Warto być cierpliwym i skupić się na inwestowaniu dla przepływu pieniężnego. Oczywiście, gdy zdarzy się kupiec (często jest nim najemca zakochany w przedmiocie najmu), oferujący niezłe pieniądze za nieruchomość – sprzedaż będzie ekonomicznie uzasadniona.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

ROI, ROE oraz OKRES ZWROTU z zainwestowanego kapitału

Analiza inwestycji w nieruchomości na wynajem

W poprzednim artykule o analizie finansowej inwestowania wyjaśniłem co to jest:

LTV – Loan To Value

Zobacz, jak wspaniale wpływa na ROE jak najwyższe zaangażowanie cudzego (banku) kapitału. LTV jest współczynnikiem określającym wysokość kredytu a wartością nieruchomości.

Przykład:

Koszt zakupu mieszkania na wynajem wynosi 275.000 PLN
Bank sfinansuje 220.000 PLN, a resztę tzn. 55.000 PLN musisz wyłożyć z własnej kieszeni.

W tym przypadku LTV wynosi 80% (220.000 : 275.000)

Jak obliczyć wskaźniki ROE i ROI oraz okres zwrotu – zobacz film

Uwaga: w pierwszym przykładzie „Poznania” wkradł się błąd – zostało pomylone ROI z okresem zwrotu. Powinno być: ROI = 7,2%, okres zwrotu = ponad 13 lat

Jeżeli podobał się Tobie ten krótki materiał filmowy
wyślij link artykułu znajomym, aby również mogli skorzystać z przekazywanej wiedzy finansowej.

Dźwignia finansowa

Wykorzystanie pieniędzy banku do zarobienia na inwestowaniu w nieruchomości jest darem. Bez edukacji finansowej ten dar może okazać się przekleństwem.

Dlatego gorąco zachęcam każdego, kto chciałby wybić się ponad przeciętność do zainwestowania wpierw czasu na poznanie wiedzy o nieruchomościach, rynku, inwestowaniu i tym samym na zminimalizowanie ryzyka niepowodzenia i utraty olbrzymich środków pieniężnych.

Wstąp do Oficjalnego Klubu CASHFLOW (znajdziesz je tutaj: lista klubów CashFlow) oraz skorzystaj z wiedzy i doświadczenia profesjonalistów – nabądź niezbędne materiały w Sklepie CASHFLOW

Narzędzia inwestora

Zapoznaj się z programem do analizy finansowej inwestycji w potencjalnie wybraną nieruchomość.

Program do nabycia na tej stronie: RozliczanieNieruchomosci.pl

Czy ten artykuł podoba się Tobie choć troszkę? Kliknij więc LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

Szybki zwrot z kapitału

To jest to, co inwestora w nieruchomości interesuje najbardziej, czyli kiedy dokładnie wrócą do niego zainwestowane pieniądze? Oczywiście im szybciej, tym inwestycja jest lepsza – rentowniejsza. Aby tak było należy postępować wg jednej reguły: należy odrzucić emocje i kierować się racjonalnym myśleniem.

ROI (return on investment)

Nabywając mieszkanie lub lokal komercyjny w stanie wymagającym gruntownego remontu, który będzie służył przyszłemu zarabianiu pieniędzy należy kierować się dewizą jak najszybszego zwrotu z inwestycji. Kiedy go uzyskasz? Wtedy, gdy wydasz na tyle mało gotówki, aby szybko zachęcić potencjalnego najemcę do oddawania Tobie pieniędzy w postaci czynszu. Niby proste.

Balansowanie środkami pieniężnymi

Jeżeli wydasz zbyt mało, albo będziesz skazany na kiepskich lokatorów, albo co rusz będziesz musiał wzywać ekipę do naprawienia tego, czy tamtego. Jeżeli wydasz zbyt dużo – przeinwestujesz i Twój ROI odpłynie w siną dal o kolejne kilka lat.

Rozważne wydawanie pieniędzy

Mieszkanie sprzedają 2 pomieszczenia: łazienka i kuchnia. Pamiętaj o tym i nie szczędź środków na remont. Nie chodzi abyś pozakładał złote klamki, ale zrób pokazówkę. Ściany równe, szpachlowane. Na podłodze gustowne kafle.

Aha – to, co dla Ciebie wydaje się gustowne, to dla innych … mogą być po prostu odmiennego zdania. Zapytaj o poradę sprzedawcę. Nie zawsze drogie rzeczy muszą być najlepszymi pod wynajem. Musisz wszystkie wydatki sobie policzyć i obliczyć, aby nieruchomość rozliczyć.

Wbij sobie do głowy, że nie remontujesz mieszkania dla siebie, ale dla obcych osób!! Dlaczego początkowi inwestorzy mają zawsze z tym problem; a później się dziwią, że tyle kasy poszło w błoto?

Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem

Meble – umeblowana powinna być kuchnia. Kup ładnie wyglądający zestaw – w cale nie musi to być drogie drewno, czy zestaw szyty na miarę przez fachową firmę. Wystarczy, że meble będą nowe, czyste, zachęcające. Sam możesz złożyć sobie zestaw – liczne sklepy dają możliwość wyboru różnych szafek, blatów, stolików w tym samym fasonie.

Ściany i sufity – wystarczy, że będą proste. Jeżeli masz problem z odpadającymi tynkami, rozważ sytuację wyłożenia wszystkiego płytami regipsowymi. Używaj jasnych, pastelowych kolorów – a najlepiej pomaluj wszystko tanią farbą na biało i daj możliwość najemcy zmiany kolorystyki. W łazience obowiązkowo kafelki, które w cale nie muszą sięgać sufitu. W kuchni ładnie wygląda pasek kafelek między meblami, który również chroni ścianę przed tłuszczem i innymi produktami wypadającymi z garnka, talerza, czy patelni. Kafelki jest łatwiej doprowadzić do pierwotnego wyglądu – szybciej i taniej. Stosuj ochronę na fugi.

Podłogi – często ludzie zadają pytanie, czy w korytarzu lepiej położyć panele, czy raczej płytki? Wybierz płytki. Korytarz to miejsce, gdzie najszybciej ściera się podłoga. Nie licz na to, że lokatorzy będą zdejmować buty, zanim wejdą do mieszkania. Kafle utrzymają ładniejszy wygląd przez dłuższy okres czasu. Fajnie wygląda również połączenie kafelek z panelami, ale zawsze licz koszty.

Wyposażenie nieruchomości – najlepiej jakbyś miał meble jedynie w kuchni. Zdaję sobie sprawę, że nieraz szybciej wynajmują się lokale już umeblowane, więc jeżeli skusisz się na meble, to kupuj delikatne zestawy. Delikatne w sensie nie zawalania całego pokoju szafami, półkami, meblościankami. Spokojnie, wyważenie – wystarczy stolik na kawę, 2 fotele, łóżko i stolik pod TV. Aha, jeżeli przygotowujesz się do remontu, to uwzględnij pomieszczenie na większą szafę i zrób ją (typ komandor). Często ludzie pytają się, czy warto zakupić sprzęt AGD i RTV? Tak, na pewno warto wyposażyć kuchnię, może nie w cały piekarnik, ale na pewno w płytę grzewczą i obowiązkowo zakupić lodówkę. Jeżeli nastawiasz się na klienta zamożniejszego, czyli bardziej wymagającego, możesz wstawić zmywarkę, okap, zakupić ładną mikrofalówkę i być może komplet niedrogich a ładnych garnków, sztućców, szklanek i talerzy. Dla takiego klienta warto jest kupić nowy odbiornik TV wraz z zestawem kina domowego – powinien się zwrócić w 2 miesiące. Jeżeli nastawiasz się na studentów, zastanów się nad zakupem używanego sprzętu AGD. Jeżeli zastanawiasz się nad kabiną prysznicową a wanną – wybierz prysznic.

Instalacje – bardzo dobrym pomysłem jest wymiana wszystkich instalacji w chwili gruntownego remontu. Wywal stare piony, zmień aluminiowe przewody elektryczne na miedziane i załóż nowoczesną skrzynkę z bezpiecznikami. Przez kolejne 20-30 lat zapewnisz sobie spokój. Chyba, że traktujesz inwestycję kapitałowo i chcesz szybko ją spieniężyć, a nie zarabiać na przepływie pieniężnym (cashflow). Przemyśl wbudowanie w ścianę lub listwę przypodłogową kabla antenowego. W ogóle przemyśl sprawę rozstawu gniazdek i kontaktów. Musisz zrobić ich nieco więcej, jak dla standardowego mieszkania, czy lokalu, ponieważ różni najemcy będą mieli różne meble lub układy mebli.

Doradcy rynku nieruchomości

Planując remont zakupionego mieszkania na wynajem, na konsultacje zabieraj fachowców z danej dziedziny, a nie ciotki i wujków. Nie wymyślaj – rób prosto. Każde udziwnienie kosztuje mnóstwo pieniędzy. Wybieraj materiały ze średniej-dolnej półki. Ludzie niszczą rzeczy, a szczególnie nie swoje – przyzwyczaj się do tego. Zapytaj, jeżeli nie zrobiłeś tego wcześniej kupując swoje m, pośredników w obrocie nieruchomościami o rodzaj potencjalnego klienta i jego preferencje, a zaoszczędzisz sobie mnóstwo czasu i gotówki. Rób mieszkanie pod konkretny typ najemcy. Zrobisz za tanio – będziesz miał tanich lokatorów.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,