RSS

Tworzenie kawalerek

21 List
Tworzenie kawalerek

Nie zawsze większe jest lepsze

Pamiętam, jak kiedyś, gdy pracowałem jeszcze w BRE Banku, mój przełożony widząc, iż siedzę w najmie, zapytał się, czy lepiej jest kupić duże mieszkanie za 200.000 zł, czy też 4 małe za 50.000 zł?

Oczywiście odpowiedziałem mu, że lepiej nabyć 4 małe mieszkania, niż 1 duże. Na poparcie tej tezy powiedziałem, że dość ciężko jest pozyskać klienta na duże mieszkanie. O wiele szybciej znajdzie się najemca na mniejszy lokal mieszkalny. Dlaczego?

Walka z kosztami nieruchomości

Ponieważ im większa nieruchomość, tym większe koszty stałe nieruchomości. A od tych 14 lat nic się nie zmieniło i dalej jest tak, że im większe mieszkanie się posiada, tym więcej należy płacić za jego utrzymanie. Oczywiście wodę, czy prąd można sobie dozować wedle uznania, ale mi tu bardziej chodzi o koszty obciążające metr powierzchni użytkowej. Im większa powierzchnia, tym większy podatek od nieruchomości, tym wyższe składki na fundusz remontowy, tym więcej zarządcy pobierają wynagrodzenia, ale też, zwłaszcza spółdzielnie mieszkaniowe, obciążają wyższymi kosztami właścicieli za np. używanie windy (którą nieraz liczą od metrów, zamiast od ilości osób).

Wyższe przychody z najmu

Powiedzmy, że 100 metrowe mieszkanie właściciel wynajmie za 4.000 zł. W takim wypadku, jak by wystawił 4 kawalerki po 25 m² każda, to od jednej będzie w stanie uzyskać czynsz najmu na poziomie 1.250 zł. Jeżeli wynajmie wszystkie, to całkowita suma wynagrodzenia pochodzącego z wynajmu wyniesie 5.000 zł. Oczywiście jest to tylko przykład, ale wież mi, że realny.

Niższy wskaźnik pustostanów

Mieć mieszkanie na wynajem to jedno; wynająć je to drugie … a jeszcze dobrze wynająć mieszkanie to zupełnie inna para kaloszy; a jeszcze inna to je dobrze rozliczać z kosztów najmu.

W każdym razie o wiele szybciej jest znaleźć lokatorów na kawalerkę, niż na duże mieszkanie; nawet, kiedy czynsz najmu kawalerki jest relatywnie droższy. Można prosto to policzyć odnośnie stawki wymaganego czynszu najmu a metrażu danego mieszkania. Przeglądając ogłoszenia z jakiegokolwiek serwisu możesz przekonać się, że cena metra kawalerki jest wyższa, niż cena metra większego lokalu. Dotyczy to i wynajmu, i sprzedaży.

Kusząca chęć zysku

W zasadzie mogłem napisać podtytuł: „wyżyłowanie rentowności”. Zbyt drastycznie? Hmmm. Można kupować kawalerki, ale jak nazwać przerobienie kamienicy, powiedzmy z 5 lokalami mieszkalnymi, na 42 klitki do wynajęcia? To już ekstremalny przykład, ale znam takich, którzy zrobią „kawalerkę”, byleby tylko było 1 okno; przy czym nie ważne czy jest to pokój, czy piwnica. Ja się jeszcze dziwię, dlaczego jeszcze nie dzielą pokoi w szerz? 🙂 Jak?

Wyobraź sobie przykładowy salon mieszkania w kamienicy. Odległość od podłogi do sufitu wynosi 4m. Są 2 osobne okna, które składają się z 4 szyb każde. Zazwyczaj dzieli się pokój wykonując przegrodę pionową pomiędzy oknami; z czego wychodzą 2 mniejsze pomieszczenia. Ale idąc dalej, to można z takiej wysokości uzyskać 2 pomieszczenia na dole i 2 na … antresoli 🙂

Oczywiście to jest, póki co, żart, ponieważ obowiązują w Polsce restrykcje co do wysokości pomieszczeń, ale również i wielkości wydzielonego mieszkania (kawalerki). Jednak nie zdziwiłbym się zobaczyć coś takiego w przyszłości.

Wracając do zarobków, to z powyższego przykładu można by było wyciągnąć czynsz najmu o wiele wyższy (poczwórny), niż inwestor otrzymałby od wynajęcia całego salonu.

Inne przykłady, tym razem z życia wzięte, to przerabianie większych lokali mieszkalnych np. w blokach z czasów PRL, na 2 lub niekiedy nawet na 3 mniejsze. Jest to do wykonania, pod warunkiem istnienia możliwości technicznych. Chodzi mi tu o piony, okna, ogrzewanie, itp. Modne stało się też wykupywanie od wspólnot strychów, które to inwestorzy przerabiają na osobne kawalerki. Modernizacja strychów jest ciekawa, ale i też kosztowna – głównie dzięki przepisom przeciw pożarowym. Można też wykorzystywać piwnice do tworzenia osobnych lokali. Przed wojną, w kamienicach na zachodzie teraźniejszej Polski, służba mieszkała właśnie w przygotowanych dla nich piwnicach tych kamienic, a szlachta w ogromnych mieszkaniach, zajmujących niejednokrotnie całą kondygnację.

Tworzenie kołchozów

Obserwując rynek można się zastanawiać, kiedy to wszystko pier….nie? Kiedy rynek odrzuci klitki? A może zawsze będzie ktoś chętny, aby nająć coś taniego kosztem przestrzeni, komfortu, często też zdrowia (wyobraź sobie kawalerkę zbudowaną w mokrej w piwnicy)? Sam nie wiem, co o tworzeniu jak największej ilości malutkich mieszkań na jednej powierzchni myśleć? Raczej to nie moja droga, ale może Twoja? Może podłapiesz trend i dobrze wykorzystasz pieniądze i okazję na ich rozmnożenie? Może niedługo przepisy pozwolą na wydzielenie mieszkania z … balkonu 🙂

Jeżeli masz jakiekolwiek przemyślenia na temat powstawania/tworzenia kawalerek – pisz śmiało w komentarzu.


Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułami
Reklamy
 
1 Komentarz

Opublikował/a w dniu 21 listopada 2017 w Nieruchomości, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

One response to “Tworzenie kawalerek

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s

 
%d blogerów lubi to: