RSS

Archiwa tagu: zysk kapitałowy

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nabywanie i zbywanie nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość inwestycyjna

Nieruchomości inwestycyjne to nie tylko lokale użytkowe, czy hale magazynowe, ale wszystkie te, które wkładają do kieszeni swoich właścicieli pieniądze. Nieruchomością komercyjną, czyli zarobkową, można swobodnie nazwać np. wynajmowane mieszkanie.

Cashflow a zyski kapitalowe

Wielu inwestorów postrzega inwestowanie w nieruchomości przez pryzmat zysków kapitałowych. Sprowadzają transakcje do zakupu poniżej wartości nieruchomości i natychmiastowego odsprzedania jej z zyskiem. Często podnoszona jest atrakcyjność nieruchomości przez remont lub ulepszenie.

Kup tanio, sprzedaj drogo – spekulacja

Zalety

Wady

Szybki zwrot zainwestowanych pieniędzy Duże ryzyko nie spieniężenia inwestycji w dogodnym (krótkim) czasie
Możliwość pomnożenia gotówki w stosunkowo krótkim czasie Duże ryzyko nie otrzymania pożądanej sumy pieniędzy – spadki cen na rynku, ograniczenie polityki kredytowej przez banki
Wysoki podatek dochodowy od zysku
Opłaty eksploatacyjne robi właściciel

Osoby inwestujące wyłącznie dla zysku kapitałowego uprawiają hazard.

Inwestowanie dla dodatniego przepływu pieniężnego

Zalety

Wady

Niski podatek (ryczałt 8,5%) Długi okres zwrotu zainwestowanych pieniędzy
Możliwość otrzymywania wynagrodzenia i w ogóle nie płacenia (legalnie) podatku Niska płynność
Wykorzystanie odpisów amortyzacyjnych
Opłaty eksploatacyjne robi najemca
Najemca spłaca kredyt bankowy
Nieruchomość generuje stały, dodatni przepływ pieniężny; właściciela nie dotyka recesja czy kryzys
Potencjalny wzrost wartości nieruchomości
Poprzez podnoszenie czynszu o wskaźnik inflacji, pieniądz nie traci na wartości
Zapewniona emerytura
Dużo czasu dla siebie

Warto być cierpliwym i skupić się na inwestowaniu dla przepływu pieniężnego. Oczywiście, gdy zdarzy się kupiec (często jest nim najemca zakochany w przedmiocie najmu), oferujący niezłe pieniądze za nieruchomość – sprzedaż będzie ekonomicznie uzasadniona.

Kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Rozliczanie nieruchomości na FaceBook

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Remont mieszkania pod wynajem

Remont mieszkania pod wynajem

Szybki zwrot z kapitału

To jest to, co inwestora w nieruchomości interesuje najbardziej, czyli kiedy dokładnie wrócą do niego zainwestowane pieniądze? Oczywiście im szybciej, tym inwestycja jest lepsza – rentowniejsza. Aby tak było należy postępować wg jednej reguły: należy odrzucić emocje i kierować się racjonalnym myśleniem.

ROI (return on investment)

Nabywając mieszkanie lub lokal komercyjny w stanie wymagającym gruntownego remontu, który będzie służył przyszłemu zarabianiu pieniędzy należy kierować się dewizą jak najszybszego zwrotu z inwestycji. Kiedy go uzyskasz? Wtedy, gdy wydasz na tyle mało gotówki, aby szybko zachęcić potencjalnego najemcę do oddawania Tobie pieniędzy w postaci czynszu. Niby proste.

Balansowanie środkami pieniężnymi

Jeżeli wydasz zbyt mało, albo będziesz skazany na kiepskich lokatorów, albo co rusz będziesz musiał wzywać ekipę do naprawienia tego, czy tamtego. Jeżeli wydasz zbyt dużo – przeinwestujesz i Twój ROI odpłynie w siną dal o kolejne kilka lat.

Rozważne wydawanie pieniędzy

Mieszkanie sprzedają 2 pomieszczenia: łazienka i kuchnia. Pamiętaj o tym i nie szczędź środków na remont. Nie chodzi abyś pozakładał złote klamki, ale zrób pokazówkę. Ściany równe, szpachlowane. Na podłodze gustowne kafle.

Aha – to, co dla Ciebie wydaje się gustowne, to dla innych … mogą być po prostu odmiennego zdania. Zapytaj o poradę sprzedawcę. Nie zawsze drogie rzeczy muszą być najlepszymi pod wynajem. Musisz wszystkie wydatki sobie policzyć i obliczyć, aby nieruchomość rozliczyć.

Wbij sobie do głowy, że nie remontujesz mieszkania dla siebie, ale dla obcych osób!! Dlaczego początkowi inwestorzy mają zawsze z tym problem; a później się dziwią, że tyle kasy poszło w błoto?

Inwestowanie w nieruchomość pod wynajem

Meble – umeblowana powinna być kuchnia. Kup ładnie wyglądający zestaw – w cale nie musi to być drogie drewno, czy zestaw szyty na miarę przez fachową firmę. Wystarczy, że meble będą nowe, czyste, zachęcające. Sam możesz złożyć sobie zestaw – liczne sklepy dają możliwość wyboru różnych szafek, blatów, stolików w tym samym fasonie.

Ściany i sufity – wystarczy, że będą proste. Jeżeli masz problem z odpadającymi tynkami, rozważ sytuację wyłożenia wszystkiego płytami regipsowymi. Używaj jasnych, pastelowych kolorów – a najlepiej pomaluj wszystko tanią farbą na biało i daj możliwość najemcy zmiany kolorystyki. W łazience obowiązkowo kafelki, które w cale nie muszą sięgać sufitu. W kuchni ładnie wygląda pasek kafelek między meblami, który również chroni ścianę przed tłuszczem i innymi produktami wypadającymi z garnka, talerza, czy patelni. Kafelki jest łatwiej doprowadzić do pierwotnego wyglądu – szybciej i taniej. Stosuj ochronę na fugi.

Podłogi – często ludzie zadają pytanie, czy w korytarzu lepiej położyć panele, czy raczej płytki? Wybierz płytki. Korytarz to miejsce, gdzie najszybciej ściera się podłoga. Nie licz na to, że lokatorzy będą zdejmować buty, zanim wejdą do mieszkania. Kafle utrzymają ładniejszy wygląd przez dłuższy okres czasu. Fajnie wygląda również połączenie kafelek z panelami, ale zawsze licz koszty.

Wyposażenie nieruchomości – najlepiej jakbyś miał meble jedynie w kuchni. Zdaję sobie sprawę, że nieraz szybciej wynajmują się lokale już umeblowane, więc jeżeli skusisz się na meble, to kupuj delikatne zestawy. Delikatne w sensie nie zawalania całego pokoju szafami, półkami, meblościankami. Spokojnie, wyważenie – wystarczy stolik na kawę, 2 fotele, łóżko i stolik pod TV. Aha, jeżeli przygotowujesz się do remontu, to uwzględnij pomieszczenie na większą szafę i zrób ją (typ komandor). Często ludzie pytają się, czy warto zakupić sprzęt AGD i RTV? Tak, na pewno warto wyposażyć kuchnię, może nie w cały piekarnik, ale na pewno w płytę grzewczą i obowiązkowo zakupić lodówkę. Jeżeli nastawiasz się na klienta zamożniejszego, czyli bardziej wymagającego, możesz wstawić zmywarkę, okap, zakupić ładną mikrofalówkę i być może komplet niedrogich a ładnych garnków, sztućców, szklanek i talerzy. Dla takiego klienta warto jest kupić nowy odbiornik TV wraz z zestawem kina domowego – powinien się zwrócić w 2 miesiące. Jeżeli nastawiasz się na studentów, zastanów się nad zakupem używanego sprzętu AGD. Jeżeli zastanawiasz się nad kabiną prysznicową a wanną – wybierz prysznic.

Instalacje – bardzo dobrym pomysłem jest wymiana wszystkich instalacji w chwili gruntownego remontu. Wywal stare piony, zmień aluminiowe przewody elektryczne na miedziane i załóż nowoczesną skrzynkę z bezpiecznikami. Przez kolejne 20-30 lat zapewnisz sobie spokój. Chyba, że traktujesz inwestycję kapitałowo i chcesz szybko ją spieniężyć, a nie zarabiać na przepływie pieniężnym (cashflow). Przemyśl wbudowanie w ścianę lub listwę przypodłogową kabla antenowego. W ogóle przemyśl sprawę rozstawu gniazdek i kontaktów. Musisz zrobić ich nieco więcej, jak dla standardowego mieszkania, czy lokalu, ponieważ różni najemcy będą mieli różne meble lub układy mebli.

Doradcy rynku nieruchomości

Planując remont zakupionego mieszkania na wynajem, na konsultacje zabieraj fachowców z danej dziedziny, a nie ciotki i wujków. Nie wymyślaj – rób prosto. Każde udziwnienie kosztuje mnóstwo pieniędzy. Wybieraj materiały ze średniej-dolnej półki. Ludzie niszczą rzeczy, a szczególnie nie swoje – przyzwyczaj się do tego. Zapytaj, jeżeli nie zrobiłeś tego wcześniej kupując swoje m, pośredników w obrocie nieruchomościami o rodzaj potencjalnego klienta i jego preferencje, a zaoszczędzisz sobie mnóstwo czasu i gotówki. Rób mieszkanie pod konkretny typ najemcy. Zrobisz za tanio – będziesz miał tanich lokatorów.

Jeżeli podoba się Tobie ten artykuł, kliknij LUBIĘ TO! na Face Book’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ekspektatywa

Ekspektatywa

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Wierzytelność przyszła – oczekiwanie prawne. Tak można w skrócie scharakteryzować ekspektatywę. Wraz z art 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa jest roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa

Z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  • zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
  • określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu (za wyjątkiem osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą);
  • określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  • inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Nie dotyczy to osób, które zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Powstanie roszczenia

Z chwilą zawarcia ww umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta, z zastrzeżeniem, że członkiem spółdzielni może być osoba prawna, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Wiedza dla inwestora

Ekspektatywą można handlować i nieźle na niej zarabiać w przypadku hossy.

Przypadek szczeciński:

Spółdzielnia mieszkaniowa wykupiła działkę pod budowę nowego apartamentowca. Cenę 1 metra kwadratowego ustalono na 3.500 zł. Zanim powstał fundament, niektórzy członkowie spółdzielni sprzedali prawo ekspektatywy w cenie 6.000 zł za 1 m². Zarobili 2.500 zł na metrze. Dodam, iż członkowie pospisywali umowy na budowę kilku mieszkań od razu.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , ,