RSS

Archiwa tagu: koszt

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Jak rozliczyć szybką sprzedaż nieruchomości

Sens flipowania

Sam się przez jakiś czas zastanawiałem, ile de facto bym zarobił na szybkiej sprzedaży mieszkania kupionego po okazyjnej cenie. W ferworze walki z remontami, pokazywaniem nieruchomości potencjalnie zainteresowanym osobom, rozliczaniem wynajmu i wielu innych zawodowych, jak i również mnóstwem prywatnych spraw, w końcu wygospodarowałem sobie nieco czasu i usiadłem nad wyliczeniem konkretnych danych, które mogłyby mi uzmysłowić ekonomiczny sens działalności, którą prowadzę albo dla siebie, albo dla swoich klientów, albo jedno i drugie naraz 🙂

W zasadzie to chyba znasz kawał o Kowalskim, co ganiał z pustą taczką po budowie, bo nie miał czasu jej załadować? 🙂 Coś mniej więcej zauważyłem u siebie. Ganiasz za czymś, jakieś zadanie totalnie Cię pochłania, po nim wyłania się nowe i tak dalej bez końca, a gdzieś tam przed zaśnięciem, ledwo żywy, zadajesz sobie pytanie: po co mi to?

A rano, cóż … rano patrzysz na telefon i nie wierzysz że kalendarz mógł wyprodukować tyle wpisów na dzisiejszy dzień.

Rozliczanie flip’a

Wiesz, że zarabiasz, lub wiesz, że zarobisz. Pytanie brzmi: tylko ile? No i jest to bardzo dobre pytanie, na które odpowiedź powinieneś znać. Bowiem po co Ci to wszystko, skoro nie wiesz jaki konkretnie zysk osiągniesz? A może warto byłoby zainteresować się innym tematem – inną nieruchomością? No właśnie. Opłacalność to nieraz wielka niewiadoma; ale inwestor pracuje przecież dla zysku. Więc lepiej znać konkretne cyfry.

Read the rest of this entry »

Reklamy
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Ile kosztuje pustostan

Ile kosztuje pustostan

Prosta matematyka najmu

Celem tego artykułu jest uzmysłowienie wynajmującym faktycznych strat wywołanych przez pustostany. Jakiś czas temu rozpisałem pewnemu znajomemu, ile zyska, gdy utrzyma najemców oraz ile może stracić, gdy lokatorzy się z nim pożegnają. Liczby nie kłamią. Cyfry zawsze mówią prawdę. Kwestia – tylko dotrzeć do wszystkich liczb! Zadanie może okazać się znacznie trudniejsze, niż się wydaje … przynajmniej wielu właścicielom nieruchomości na wynajem. Bardziej mam tu na myśli właścicieli lokali mieszkalnych, niż magazynów, czy kamienic. Ci drudzy raczej rozróżniają biznes od zabawy w wynajem.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Koszty a inwestowanie w nieruchomości

Wpływ kosztów na biznes

W biznesie można skupiać się albo na redukowaniu kosztów, co robi wielu przedsiębiorców, albo na zwiększaniu przychodów, co czyni niewielu. Najlepiej skupiać się na jednym i drugim 🙂

Minimalizowanie kosztów jest dość szybkie i znacznie prostsze, i być może dlatego inwestorzy chętniej podejmują się cięć, zwłaszcza gdy wyniki siadają. Moim zdaniem wcale nie trzeba czekać do momentu, gdy zysk spadnie do poziomu, który zapewni pospolite ruszenie z nożyczkami i obcinanie kosztów gdziekolwiek się je dostrzeże.

Koszt a koszt

Z księgowego punktu widzenia dzielimy koszty na stałe i zmienne. W inwestowaniu musimy zdawać sobie sprawę z kosztów jednorazowych oraz ciągłych.

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , , , , , ,

WZ – warunki zabudowy

WZ – warunki zabudowy

Definicja „warunków zabudowy”

Jest to decyzja administracyjna określająca sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu poprzez:

  • budowę obiektu budowlanego lub
  • wykonaniu innych robót budowlanych.

Wydaje się ją w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W jakich przypadkach należy mieć wydane warunki zabudowy

Zmiana zagospodarowania terenu (w przypadku braku planu miejscowego!), polegająca na:

wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Przepis ten stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Innymi słowy, decyzja jest wymagana, jeżeli chcesz wznieść dom na swojej działce budowlanej, wykonać dobudówkę, czy nawet zmienić istniejący już lokal mieszkalny w lokal biurowy i wykorzystywać go na prowadzenie działalności gospodarczej.

Warunki wydania decyzji WZ

Uzyskanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (łącznie!) pewnych warunków, na które niestety niejednokrotnie inwestor nie ma wpływu.

Dokładnie określa to art. 61 wspomnianej ustawy:

  1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
  3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; [Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem];
  4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc…
  5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Są też pewne wyjątki jak np.:

Przepisów pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Wymagane dokumenty do wydania decyzji o WZ

Wniosek

Aby starać się o wydanie decyzji musisz iść do właściwego urzędu gminy i napisać wniosek; a w nim opisać całą przyszłą (planowaną) inwestycję oraz wykonać plan w formie graficznej – patrz poniżej charakterystyka inwestycji.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – przykład wniosku

Potwierdzenie opłaty skarbowej

Wraz z drukiem wniosku otrzymasz druk opłaty skarbowej. Wydanie decyzji kosztuje 107 zł (zgodnie z cz. I pkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej). Pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo 17 zł (jeżeli załatwiasz sprawę przez pełnomocnika).

PS
Opłata za przeniesienie warunków zabudowy na inną osobę (fizyczną lub prawną) wynosi 56 zł.
Zaświadczenie o ostateczności decyzji wydawane jest na pisemne żądanie i kosztuje 17 zł.

Kopia mapy zasadniczej

Należy przedłożyć kopię mapy zasadniczej (wyrys i wypis) lub w przypadku jej braku kopię mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z zaznaczonym terenem, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000.

Uwaga: wymagana jest kopia mapy z pieczątką ośrodka geodezyjnego! Czyli musisz iść do urzędu po wyrys, co znowu kosztuje kilka złotych. Później zrób ksero w 2 egz – patrz wniosek.

Charakterystyka inwestycji 

Obejmująca:

  • określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzenia lub oczyszczenia ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposób unieszkodliwienia odpadów,
  • określenie planowanego zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu/przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione opisowo i graficznie,
  • określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz, w przypadku braku obowiązku przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny na środowisko, dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko.

Kto podejmuje decyzję

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami takimi jak np.: wojewódzki konserwator zabytków, administracja geologiczna, dyrektor ochrony środowiska, zarządca drogi, czy wojewoda; i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.

Należy mieć na uwadze, że niektóre organy uzgadniają decyzję przez niewyrażenie stanowiska (np. dyrekcja ochrony środowiska ma 21 dni na ustosunkowanie się do projektu decyzji, jeżeli tego nie uczyni, decyzję uznaje się za uzgodnioną).

Sam projekt decyzji jest tworzony przez urbanistę albo architekta.

Termin decyzji

Nie później niż 65 dni od dnia złożenia wniosku.

Wygaśnięcie decyzji WZ

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji [nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę]

Informacje dla inwestora

O wydanie decyzji warunków zabudowy może starać się każdy. Oznacza to, że nie musisz być właścicielem danej nieruchomości, aby wystąpić i uzyskać WZ. Jeżeli zamierzasz nabyć konkretną nieruchomość i przeznaczyć ją pod konkretny cel (stacja paliw, magazyn, centrum handlowe, parking, budynek, budka z piwem, warzywniak, itp.) możesz wpierw sprawdzić, czy będzie on możliwy do uzyskania. Łączny koszt ok 150 zł będzie nieporównywalnie mniejszy, niż wpakowanie się w wielosettysięczną inwestycję (zakup gruntu, lokalu), na którą nie dostanie się pozwolenia na budowę.

Odwołanie od wydanej decyzji

Od wydanej decyzji można odwoływać się do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej za pośrednictwem Wojewody w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania lub publicznego ogłoszenia w sposób określony w statucie Urzędu. Odwołanie nie podlega opłacie skarbowej.

PS
Polecam również wpis „przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Kliknij LUBIĘ TO oraz zapisz się na listę powiadamiania – a będziesz stale edukowany

Lubię TO - nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , ,

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Czy korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości

Kupić mieszkanie samemu

Brzmi fajnie i ekscytująco. Jednak, aby było bezpiecznie i zgodnie z planami nabywcy, należy znać się na rzeczy. Równie fajnie brzmi „weź 300.000 zł i zainwestuj na giełdzie„. Jeżeli kupujący nie wie, co robi, szybko może stracić cały majątek.

Bezpieczeństwo

Nabywca musi wiedzieć co ma sprawdzić i gdzie. Musi również umieć odpowiednio interpretować pozyskane informacje.

Poruszanie się na rynku nieruchomości można porównać do jazdy samochodem: jeżeli znasz przepisy, dobrze czujesz się za kierownicą, to diametralnie ryzyko nieudanej transakcji spada. Jeżeli napotkasz na drodze zaparkowany bus, którego kierowca wmawia, że od teraz musisz jeździć lewą stroną (bo tak mu wygodnie), to wiesz, że w Polsce jeździ się po prawej i w razie kolizji policjant obciąży kierowcę źle zaparkowanego busa.

Podobnie jest przy nieruchomościach. Jeżeli znasz przepisy, wiesz czego żądać lub o jakie informacje prosić, aby wszystko dokładnie sprawdzić, możesz spróbować samodzielnie nabyć nieruchomość. Pamiętaj jednak, że nawet urzędnicy (zwłaszcza ci, którzy zostali wybrani na stanowisko poprzez więzy krwi, a nie z konkursu na najlepszego kandydata) mogą wprowadzić w błąd, którego konsekwencje nabywca pokrywa z własnej kieszeni.

Zgodnie z planami

Chodzi tu głównie o cel i jego realizację. Jeżeli nabywca kupuje lokal mieszkalny, w którym chce otworzyć firmę i po fakcie dowiaduje się, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabrania wykonywania działalności gospodarczej na danym terenie, to można powiedzieć o dużej rozbieżności między planami nabywcy, a ich realizacją. Prym niedopasowania wiedzie obrót gruntami. Z pozoru proste zadanie, jak „kupić działkę budowlaną”, może okazać się zupełną porażką. Np. nabywca zaplanował sobie zamieszkanie w spokojnej okolicy, pod lasem, w duży domu z ogródkiem i sadem. Po nabyciu urokliwego kawałka gruntu okazuje się, że teren jest miejscami bagnisty, nad działką przechodzi linia wysokiego napięcia, nie ma doprowadzonej wody i nigdy nie będzie, a za ogrodzeniem zaczynają budowę drogi szybkiego ruchu. Grunty stanowią potężny rozdział w rynku nieruchomości; być może największy i najbardziej skomplikowany.

Koszty transakcji

Indywidualny nabywca kupuje emocjami. Jeżeli spodoba się dane mieszkanie, czy działka, to zrobi wszystko aby je zdobyć, i to jak najszybciej. W stanie euforii zazwyczaj godzi się na każde warunki cenowe lub po lekkiej negocjacji przytakuje. Jako pośrednik uwielbiam takich nabywców 🙂

Notariusz kroi takiego klienta standardową stawką, czyli możliwie najwyższą. Dlaczego? Wyjaśnię to nieco później.

Jeżeli nabywca zahaczy o pośrednika finansowego, szczególnie z dużej korporacji (tzw. doradcy finansowi), znowu może wyjść z o wiele lżejszym portfelem. Co prawda może uzyskać kredyt hipoteczny na dość atrakcyjnych warunkach samego oprocentowania, ale do którego zostaną przyczepione różne dziwne ubezpieczenia lub, co gorsza, programy regularnego oszczędzania, na których zarabiają głównie firmy doradzające i ich tzw. doradcy.

Ryzyko porażki poprzez słuchanie nieodpowiednich osób 

Większość dobrych rad znajomych również można wrzucić do kosza, inaczej mogą zaszkodzić, niż przynieść jakiekolwiek pożytki. Dlaczego? Będę generalizował i powiem, że większość osób polega wyłącznie na opinii innych zamiast na faktach. Doradzająca ciotka, która w swoim życiu kupiła 2 mieszkania i wybudowała dom, może być skarbnicą wiedzy pod warunkiem, że osobiście uczestniczyła w większości przedsięwzięć; inaczej będzie skarbonką bez dna. Zauważyłem, że klienci biur nieruchomości są bardzo podatni na opinie i sugestie zupełnie obcych sobie osób – np. wyczytane w internecie komentarze, które nic szczególnego nie wnoszą do transakcji, ale ktoś napisał „nie polecam” lub „uwaga, bo to może być oszustwo„, lub nawołujących do zakupu samemu, ponieważ to jest bardzo proste i notariusz wszystko sprawdzi. Guzik prawda!

Podsumowanie zakupu nieruchomości bez pośrednika

Nabywca jest zdany wyłącznie na siebie. Niektórzy radzą się dodatkowo osób, które obdarzają wielkim zaufaniem lub które stanowią dla kupującego autorytet. Niestety większość tych osób totalnie nie wie, co czyni!, a konsekwencje ich porad mogą być tragiczne lub zupełnie nie dojdzie do żadnej transakcji.

W zależności od przyczyny nabycia nieruchomości, możemy wyróżnić 2 modele due diligence:

a) mieszkanie dla siebie – tu głównie nacisk kładziony jest na bezpieczeństwo zamieszkiwania (sąsiedztwo, gadżety jak domofon, kryty parking), komfort (które piętro, winda, bliskość sklepów, dojazd), estetyka (wygląd mieszkania, jak również całego budynku i terenu wokół)

b) mieszkanie pod wynajem – tu w grę wchodzą wyłącznie cyfry z kalkulatora. Transakcję przeprowadza się wyłącznie na liczbach, które powiedzą, czy dana inwestycja jest opłacalna, czy też należy poszukać innej.

Nabywca decydujący się na zakup nieruchomości na własną rękę zwiększa ryzyko strat finansowych. Zdarza się również, że finalny koszt nabycia mieszkania bez pośrednika jest porównywalny do ogólnego kosztu, gdzie pośrednik został wynajęty. Z drugiej strony nabywca dokonuje samodzielnego wyboru nieruchomości.

Zakup mieszkania przez pośrednika nieruchomości

Bezpieczeństwo transakcji

Pośrednik gwarantuje bezpieczeństwo transakcji. Czy oznacza to, że nabywca może mieć 100% pewności, że kupywana nieruchomość będzie wolna od wad formalno-prawnych? Nie! Dlaczego? Ponieważ to, że ktoś jest licencjonowanym pośrednikiem nie gwarantuje nieomylności. Niektórzy posiadają bogatą wiedzę i niesamowite doświadczenie, inni nie. Jest jednak jedno ALE; pośrednik jest ubezpieczony od tego, że coś spartoli. I to właśnie daje gwarancję nabywcy, prócz wiedzy i doświadczenia pośrednika, że ewentualne straty finansowe zostaną wyrównane.

Doświadczenie zawodowe

Dobry pośrednik zna się na lokalnym rynku. Wie gdzie, kiedy i za ile można kupić fajną nieruchomość. Co to znaczy fajna? Przede wszystkim spełniająca wymagania nabywcy i w dobrej cenie.

Klient może zaoszczędzić mnóstwo czasu na wybieraniu i oglądaniu totalnie nietrafionych nieruchomości. Zazwyczaj pośrednik, po przeprowadzonym wywiadzie, wyszukuje najlepsze strzały – czyli nieruchomości wpasowujące się w profil poszukiwań klienta. Bardzo często zdarza się, że to co klient chce, a to na co może sobie pozwolić, to zupełnie odmienne bieguny. Wprawny pośrednik potrafi ocenić takiego klienta po 2-3 wizytach i zaproponować coś szytego na jego miarę, co obu stronom oszczędza czas.

Dobry pośrednik pomoże wybrać np. odpowiedni projekt domu do nabywanej ziemi (zgodny z MPZP lub WZ), co wbrew pozorom nie jest sprawą łatwą.

Sprzedaż

Pomimo, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mówi o pobieraniu wynagrodzenia za staranne działania, to w Polsce utarło się, że klient płaci za efekt, czyli za finalizację transakcji. Innymi słowy pośrednik otrzyma wynagrodzenie nie za dobre rady, czy wożenie klienta z miejsca w miejsce i pokazywanie nieruchomości, ale za doprowadzenie do kupna lub sprzedaży.

Pośrednik reprezentujący nabywcę powinien słuchać klienta, jak również dzielić się swoimi spostrzeżeniami. Rady dawane w trakcie oglądania (lub tuż po) nieruchomości mogą być bezcenne dla nabywcy i mogą przyczynić się do zaoszczędzenia sporej sumy pieniędzy. Wynika to z faktu, że pośrednik to jak mechanik samochodowy – nieraz wystarczy, że spojrzy na wnętrze mieszkania i widzi, co jest nie tak, czy coś właściciel starał się ukryć (np. wilgotne ściany w domku jednorodzinnym mogą świadczyć o podmokłym gruncie), czy coś zataić (brak odbioru technicznego domu, czy brak zgody wspólnoty na poszerzenie lokalu o korytarz).

Niestety osobiście znam może kilku pośredników, którzy są zainteresowani pośrednictwem, a nie sprzedażą. Pośrednik to przedsiębiorca, lub osoba pracująca dla przedsiębiorcy. Jeżeli wynagradzany jest za doprowadzenie do umowy notarialnej, czyli za fizyczną sprzedaż, to będzie robił wszystko, aby zakończyć sprawę z klientem sprzedażą. I tak klienci są wożeni po mieszkaniach, domach, działkach, które zupełnie różnią się od ich preferencji. Niektórzy pośrednicy robią wszystko, aby sprzedać nieruchomość ze swojej bazy (wtedy dostają wynagrodzenie od obu stron). Klienci ulegają wpływowi sprzedawcy – neurolingwistyczne techniki NLP, czy inne sprzedażowe sztuczki wpływające pośrednio na klienta (emocje, zmysły, podświadomość), ale mają za zadanie przekonać klienta, że oferowana nieruchomość jest właśnie tą jedyną i … oczywiście doprowadzić do sprzedaży; ponieważ za tym idzie wynagrodzenie.

Sytuacje sprzedaży zamiast pośrednictwa szczególnie ujawniają się podczas transakcji wynajmu mieszkań. Ponieważ są to transakcje przynoszące stosunkowo mały zysk pośrednikom, niektórzy tylko nie robią wszystkiego, aby na siłę uszczęśliwić najemcę. Wiedza pośredników (których znam osobiście lub miałem z nimi styczność) o wynajmie jest znikoma! Sam raz straciłem pieniądze dając swoje mieszkanie w opiekę biura nieruchomości, którego pracownicy mieli zerowe pojęcie o czymkolwiek związanym z najmem – a było to biuro pośrednika z licencją i wieloletnim stażem – poza tym, że należy pobrać prowizję.

Finanse

Negocjacje i mediacje

Pośrednik ma większy wpływ na negocjacje ceny lub uzgadnianie innych warunków. Po pierwsze zna się na tym (doświadczenie czyni mistrza), po drugie pośrednik nie kupuje danej nieruchomości dla siebie, ale działa w imieniu swojego zleceniodawcy – czyli na chłodno, bez wielkich emocji, świadomie.

Kredytowanie

Bardzo często w biurze pośrednictwa nabywca może otrzymać oferty z różnych banków a propos finansowania hipotecznego. Ma to tę zaletę, że wymiana dokumentów następuje w jednym biurze – między osobą zajmującą się nieruchomością, a osobą zajmującą się kredytami i analizą finansową. W takim wypadku dokumenty są na miejscu i przepływ informacji między pracownikami powinien być doskonały, co wpływa na szybkość i jakość świadczonej usługi.

Taksa notarialna

Dla notariusza Kowalski z ulicy jest jednorazową transakcją i dlatego nabywca zapłaci 100% najwyższego wynagrodzenia notariusza. Natomiast jeżeli Kowalskiego przyprowadził pośrednik nieruchomości, to dla notariusza klientem głównym jest … pośrednik. Dlaczego? Ponieważ pośrednik może przyprowadzić wielu klientów, czyli dać notariuszowi ciągłe przychody. Jeszcze kilka lat temu, gdy notariatów była garstka, nikt nie zawracał sobie głowy pośrednikami. Aktualnie notariaty wyrastają jak grzyby po deszczu, co powoduje dużą konkurencję i walkę o klienta. Najlepszymi klientami dla notariuszy są biura obrotu nieruchomościami. Dlatego notariusz zjeżdża nawet o 50% ze swojego wynagrodzenia dla klienta biura nieruchomości. Biuro może zaproponować swoim klientom upust u notariusza, co de facto zmniejsza koszty transakcji. Mniejsze koszty przekładają się na większe finansowe możliwości zapłaty wynagrodzenia za pośrednictwo. Jest to świetna symbioza między notariuszem a pośrednikiem, na której korzysta również klient biura (win-win-win).

Wynagrodzenie pośrednika

Negocjacje cenowe

UOKiK powiada, że umowa pośrednictwa między osobą fizyczną a biurem musi być negocjowana. Popieram wszelkie negocjacje – wszak można zaoszczędzić trochę pieniędzy lub wynegocjować lepsze warunki. Ale niektórzy klienci biur pośrednictwa biorą sobie to zbyt do serca. Czy notariusz lub adwokat chciałby pracować za 1% prowizji? Być może, tylko jaka to wtedy będzie praca? Nabywcy muszą zrozumieć, że wykorzystanie doświadczenia i wiedzy pośrednika kosztuje. Proszę pamiętać, że mowa jest o setkach tysięcy złotych.

Napiwek

Klient potrafi dać 10% napiwek kelnerowi za dobrą obsługę, który przyczynił się do zubożenia jego portfela, a skąpić 3% napiwku + VAT pośrednikowi za bezstratny (finansowo) przebieg transakcji (nabywca) lub wzbogacenie (zbywca). Dodam tylko, że produktem finalnym usługi kelnera będzie głównie gówno, natomiast z usługi biura – duże pieniądze, które trafią na konto klienta (zbywca) lub profesjonalnie – komfortowo dla klienta – przygotowana transakcja kupna (nabywca).

Obsługa obu stron transakcji w jednym biurze

Wiele osób twierdzi, że pośrednik reprezentujący obie strony działa na niekorzyść jednej z nich. Ja widzę same korzyści tego, że pośrednik zna dobrze realia każdej ze stron. Jeżeli pośrednik pomaga obu stronom dojść do porozumienia na zasadzie win-win, to jest to jak najbardziej akceptowalne. Aczkolwiek jest jeden warunek: gdy dochodzi do dyskusji a propos ceny za nieruchomość, to pośrednik powinien wstać od stołu i pozwolić dogadać się stronom bez swojego udziału.

Podsumowanie zakupu nieruchomości z pośrednikiem

Na rynku jest wielu pseudopośredników, nawet tych z licencją. Najlepszą reklamą dla danego biura są opinie jego klientów. Pośrednik jest jedynie człowiekiem, a jak dobrze wiemy, każdy popełnia błędy. Podstawową różnicą między własnym błędem a błędem popełnionym przez pośrednika jest to, że pośrednik posiada obowiązkowe ubezpieczenie. Klient kupujący samodzielnie jest zdany wyłącznie na siebie lub osoby, które mogą przyczynić się do zwiększenia ryzyka strat. Nabywca kupujący z pomocą pośrednika jest zdany na bogate doświadczenie i wiedzę z rynku nieruchomości, które pośrednik powinien mieć. Koszt transakcji w obu przypadkach może być zbliżony.

A teraz kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Czy korzystać z usług pośrednika nieruchomości

Ważne informacje nt nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Ustalenie indywidualnych odpisów amortyzacyjnych

Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (art. 16j) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne – 10 lat,
  • dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.

Ustawodawca przewidział dla niektórych nieruchomości komercyjnych stawkę amortyzacji wynoszącą 33%. W ustawie możesz wyczytać, że amortyzacja budynków handlowo-usługowych (kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³) i innych budynków niemieszkalnych (domki kempingowe, budynki zastępcze) nie może być krótsza niż 3 lata.

O indywidualnych stawkach amortyzacyjnych mówi również art. 22j. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej

Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:

  1. używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
  2. ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) możesz zakwalifikować jako używane i skorzystać  z 10% stawki zamiast z 1,5%.

Jeżeli np. nabyłeś dom za 500 tys PLN, w którym przeprowadziłeś generalny remont za min. 150 tys PLN (30% wartości) oznacza, że również możesz skorzystać z indywidualnej stawki.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Nabywając, jako osoba fizyczna, nieruchomość pod wynajem jak np. mieszkanie lub dom, należy przeliczyć opłacalność wyboru formy opodatkowania. Ryczałt jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą zagłębiać się zbytnio w rozliczanie nieruchomości, ale ryczałt nie daje żadnego pola manewru. Jeżeli zależy Tobie na zwiększeniu zyskowności wynajmu, zastanów się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, szczególnie gdy posiadasz starszą niż 5 lat nieruchomość. Tylko w przypadku zasad ogólnych możesz liczyć na wysokie odpisy amortyzacyjne, dzięki którym może się okazać, że legalnie nic nie będziesz musiał oddać fiskusowi.

Należy zachować ostrożność w obniżaniu przyjętej indywidualnej stawki amortyzacji w roku podatkowym, ponieważ organ podatkowy może uznać to za niedopuszczalne. Dlaczego inwestor miałby obniżać indywidualną stawkę amortyzacji? Wydaje się to dobrym posunięciem, gdy właściciel nieruchomości ponosi duże koszty (remont) i nie chciałby, aby zostały one utracone – stratę można rozliczać przez okres 5 lat; w każdym roku max 50% straty.

Zobacz: Interpretacja indywidualna, sygnatura: IPPB5/423-178/09-2/DG

Zachęcam do pobrania poradnika – amortyzacja nieruchomości, z którego dowiesz się bardzo istotnych szczegółów.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak amortyzować nieruchomości

Jak amortyzować nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości

Oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się. Jest to koszt pozorny, ponieważ inwestor nie jest obciążany bezpośrednio wydatkiem gotówki, a przepisy pozwalają na odliczanie tego kosztu od przychodu, powodując zmniejszenie sumy do opodatkowania.

W przypadku nieruchomości jest to swoisty fenomen, bowiem zgodnie z uchwalonymi przepisami uważa się, że nieruchomości tracą na wartości w miarę upływu lat. Tak na prawdę, w dłuższym okresie czasu, nieruchomości zyskują na swojej wartości. Możesz sobie wyobrazić starą kamienicę w centrum Krakowa oraz nowoczesny budynek biurowy na obrzeżach miasta – prawdopodobnie kilkuset letnia kamienica będzie więcej warta niż super nowoczesny biurowiec, zważywszy choćby samą lokalizację.

Wykorzystanie amortyzacji w inwestowaniu w nieruchomości ma ogromne znaczenie głównie ze względu na możliwość wygenerowania dzięki niej szybszego zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, tworząc inwestycję rentowniejszą. Nie można tego zrobić na giełdzie papierów wartościowych. Nawet w biznesie amortyzując środki trwałe jak np. samochody, czy maszyny, to te środki zazwyczaj nie zyskują, a raczej tracą na wartości z biegiem lat. Przy nieruchomościach jest inaczej – lepiej, wygodniej i przede wszystkim dogodniej dla inwestora pod względem odpisów, teoretycznie tylko pomniejszających wartość. Istnieje duże prawdopodobieństwo nabycia nieruchomości, wieloletniej jej eksploatacji, całkowitego zamortyzowania oraz późniejszego zbycia tej samej nieruchomości z dużym zyskiem. Dlatego przy nieruchomościach zysk pojawia się w chwili zakupu, a nie sprzedaży.

Zobacz na przykładzie

Jakie nieruchomości można amortyzować

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy … zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy … zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Warunki amortyzowania nieruchomości

  1. Amortyzować można środki trwałe. Aby rozliczać koszt w postaci amortyzacji, nieruchomość należy wpisać do ewidencji środków trwałych.
  2. Należy pamiętać, że odpisy amortyzacyjne można robić dopiero od kolejnego miesiąca występującego po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji.
  3. Amortyzacja budynków i budowli może być wykonywana wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Podstawa prawna dokonywania odpisów amortyzacyjnych

  1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (PDOPrU)
  2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF)

Są to jedne z bardziej zagmatwanych ustaw.

Wartość nieruchomości

Aby inwestor mógł odliczać amortyzację od przychodu musi zostać określona wartość nieruchomości. Za wartość uważa się cenę zapłaconą za nieruchomość wraz ze wszystkimi obciążeniami (np. podatek cywilno prawny, wynagrodzenie notariusza, prowizja biura pośrednictwa) – patrz niżej art. 16g (PDOPrU). Wartość środka trwałego musi być rynkowa.

Jeżeli inwestor zakupił lub otrzymał w darowiźnie mieszkanie dawno temu, to najlepszym sposobem i najmniej podważalnym będzie wyliczenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W urzędzie skarbowym zasugerowano (mi osobiście), abym sam przyjął odpowiednią wartość dla amortyzowanego mieszkania z zastrzeżeniem, że odpowiednia to znaczy rynkowa. Jeżeli podatnik ma problem z uzyskaniem wartości początkowej, może przyjąć przelicznik 988 zł* i pomnożyć go przez powierzchnię użytkową (co jest bardzo nieopłacalne w większości przypadków) – patrz niżej art 22g (PDOF).

Proszę bardzo uważać z wyliczaniem wartości, ponieważ różnica jest ogromna między sprzedażą a amortyzacją!! Więcej dowiesz się niedługo z e-booka poświęconego amortyzacji nieruchomości.

Art. 14 ustawy (PDOPrU) podaje, że wartość określa umowa, w której jest ona wyrażona w cenie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, …, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ust. 3 art. 14 (PDOPrU) mówi:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podatnik ma aż o 33% wolną rękę do wyznaczenia wartości nieruchomości. To dużo.

Przykład: kawalerka po generalnym remoncie, na parterze, w centrum miasta, o pow. 30 m². Wartość ustalona przez rzeczoznawcę to 2.700 zł/m². Wartość nieruchomości oceniona przez jej właściciela na 3.590 zł/m² mieści się w granicach 33% odchylenia cenowego. W I przypadku wartość kawalerki wynosi 81.000 zł; w II przypadku 107.700 zł. A chodzi jedynie o 30 m².

Wartość jest również opisana w art. 16g (PDOPrU)

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych … uważa się:

  • w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

Wartość = cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności … opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług …

Jeżeli wynajmujący zrobi remontulepszenie w wynajmowanym mieszkaniu czy domu, przekraczający sumę 3.500 PLN*, to będzie mógł powiększyć wartość nieruchomości o koszty ulepszeń.

Wartość początkowa oraz cena nabycia zostały opisane także w ustawie (PDOF) w art. 22g.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji … wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Częstotliwość odpisów amortyzacyjnych

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonanych w I roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Nie widzę sensu aby rozliczać się rocznie i płacić przez 12 miesięcy zaliczki na podatek, a na koniec odzyskiwać nadpłatę. Amortyzacja miesięczna wydaje się być dla inwestora najbardziej opłacalna ekonomicznie.

Stawki amortyzacyjne dla nieruchomości

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad.

Wykaz rocznych stawek zawiera Załącznik nr 1 do wcześniej wymienionej ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wysokość stawki amortyzacyjnej dla:

  • budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%
  • budynków i lokali niemieszkalnych, budowli sportowych i rekreacyjnych wynosi 2,5%
  • podziemnych garaży i zadaszonych parkingów wynosi 4,5%
  • kiosków towarowych o kubaturze do 500 m³ oraz domków kempingowych (trwale związanych z gruntem); kiosków, budek, baraków i domków kempingowych (niezwiązane trwale z gruntem) wynosi 10%

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Dla budynków i budowli podatnicy mogą stawki podwyższać, jeżeli są używane w warunkach:

  • pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2
  • złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Obniżenie stawki amortyzacyjnej

Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Obniżenie – nawet do 0% – przydaje się w przypadku ponoszenia przez wynajmującego znacznych kosztów na nieruchomości, które to redukują zaliczki bez konieczności odpisywania amortyzacji w 100% wartości i generowania straty. Poniesioną stratę można rozliczyć wciągu 5 kolejnych lat, ale w jednym roku odliczeniu podlega jedynie 50% straty.

Z obniżaniem stawki indywidualnej (patrz artykuł o indywidualnej stawce) należy być jednak bardzo ostrożnym, ponieważ może zostać uznana za niedopuszczalną przez organy podatkowe.

Amortyzacji nie podlegają nieruchomości:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
  3. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

UWAGA: proszę zaznajomić się z aktualną treścią ustaw:

UWAGA: Powyższy artykuł nie jest wykładnią prawa!!

Pobierz poradnik o amortyzacji nieruchomości na wynajem, a dowiesz się z niego wiele szczegółów na temat amortyzowania różnych praw do nieruchomości.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
11 Komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 września 2012 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,