RSS

Archiwa tagu: us

Link
Amortyzacja wynajmowanych nieruchomości – wywiad

Audycja dla KonteStacja

Kilka dni temu nagraliśmy z Damianem Kleczewskim kolejny wywiad. Tym razem podjęliśmy temat amortyzowania nieruchomości w kontekście optymalizacji podatkowej długoterminowego wynajmu.

O czym rozmawialiśmy możesz posłuchać tu:

KonteStacja – radio ludzi wolnych

Linki/odnośniki pojawiające się w naszej rozmowie

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie oraz polub stronę na facebook’u, a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 
Dodaj komentarz

Opublikował/a w dniu 20 lutego 2017 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , ,

Wynajem a kasa fiskalna

Wynajem a kasa fiskalna

Jak uniknąć kasy fiskalnej, gdy wynajmujesz lokal(e)

Dzięki zapisowi art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, niektórzy podatnicy są zobligowani do prowadzenia ewidencji sprzedaży za pomocą kas rejestrujących. Którzy to ci „niektórzy”? Ano ci, którzy dokonują sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej – czyli wszyscy właściciele nieruchomości lokalowych, którzy wynajmują swoje mieszkania osobom fizycznym.

Inwestor w CashFlow z kasą … rejestrującą

Spokojnie. Omówimy sposoby, aby zapobiec sytuacji, kiedy to właściciel nieruchomości przychodzi do lokatora po czynsz z kasą fiskalną 🙂

Read the rest of this entry »

 

Tagi: , , , , , , , ,

Amortyzacja nieruchomości – praktyczny poradnik

Amortyzacja nieruchomości – praktyczny poradnik

Książka o optymalizacji podatkowej najmu

Postanowiłem napisać oraz wydać poradnik związany z amortyzacją różnych nieruchomości. Prace trwały przez kilka długich miesięcy. W dniu dzisiejszym książka jest gotowa. Na kilkudziesięciu stronach zawarłem najistotniejsze kwestie dotyczące całej problematyki związanej z amortyzowaniem nieruchomości jako środków trwałych, jak również jako wartości niematerialnych i prawnych.

Co nowego zostało zawarte

Ponieważ na łamach tego bloga, jak również i w serwisie o rozliczaniu i wynajmowi nieruchomości, dość sporo pisałem na temat samej amortyzacji, jej istoty oraz metod rozliczania, to jak się okazało, nadal bardzo dużo pytań pozostawało bez odpowiedzi.

W poradniku zamieściłem wszystko to, czego nie znajdziesz w moich artykułach. Dokładnie chodzi o szczegóły rozliczania odpisów amortyzacyjnych, ponieważ to one są tak istotne przy optymalizacji płaconych podatków. Jak zapewne wiesz, diabeł tkwi w szczegółach. Identycznie jest przy amortyzacji.

Niestety obowiązujące w naszym kraju ustawy podatkowe są bardzo zagmatwane. Ich pełne rozszyfrowanie spędza sen z oczu nawet prawdziwym znawcom tematu. Rozszyfrowanie to jedno, ale odpowiednia interpretacja przepisów to drugie. Dlatego też pisząc poradnik w głównej mierze czerpałem informacje prosto ze źródła. Dlatego mam pewność, że dane przedstawione w książce są kompletne, aktualne i sprawdzone.

Zobacz spis treści poradnika

Poradnik amortyzacja nieruchomości

Gdzie można nabyć podręcznik o amortyzacji nieruchomości

Poradnik można zakupić z tej strony: nieruchomosci-szkolenia.pl

Poradnik jest dystrybuowany w formie e-book’a.

Cena: może natrafisz na promocję – sprawdź na podanej wyżej stronie www.

Cena nie jest niska, ale stosując praktyczne porady odnośnie optymalizacji podatku od najmu, jesteś w stanie w bardzo krótkim czasie zaoszczędzić bardzo dużo pieniędzy. Na jednej małej kawalerce możesz oszczędzić ponad 1.000 zł rocznie!!; a to jest kilkanaście razy więcej, niż cena poradnika. Korzystając z usług doradcy podatkowego zapłacisz prawdopodobnie większą cenę, ale uzyskasz odpowiedź na 1 pytanie, podczas gdy w poradniku odpowiedzi znajdziesz kilkadziesiąt.

Zapisz się na listę (śledź blog) po prawej stronie,a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi artykułamiLubię TO - inwestowanie w nieruchomości
 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Indywidualne stawki amortyzacyjne nieruchomości

Ustalenie indywidualnych odpisów amortyzacyjnych

Zgodnie z ustawą z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (art. 16j) podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż:

  • dla budynków (lokali) i budowli innych niż niemieszkalne – 10 lat,
  • dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Dla lokalu mieszkalnego roczna stawka amortyzacyjna może wynieść nawet 10%. W takim przypadku mieszkanie można amortyzować przez okres 10 lat. 10% x 10(lat) = 100%.

Ustawodawca przewidział dla niektórych nieruchomości komercyjnych stawkę amortyzacji wynoszącą 33%. W ustawie możesz wyczytać, że amortyzacja budynków handlowo-usługowych (kioski towarowe o kubaturze poniżej 500 m³) i innych budynków niemieszkalnych (domki kempingowe, budynki zastępcze) nie może być krótsza niż 3 lata.

O indywidualnych stawkach amortyzacyjnych mówi również art. 22j. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunek zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej

Budynki (lokale) mieszkalne i budowle inne niż niemieszkalne uznaje się za:

  1. używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, lub
  2. ulepszone, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że np. mieszkanie starsze niż 5 lat (60 m-cy) możesz zakwalifikować jako używane i skorzystać  z 10% stawki zamiast z 1,5%.

Jeżeli np. nabyłeś dom za 500 tys PLN, w którym przeprowadziłeś generalny remont za min. 150 tys PLN (30% wartości) oznacza, że również możesz skorzystać z indywidualnej stawki.

Porady dla inwestora w nieruchomości

Nabywając, jako osoba fizyczna, nieruchomość pod wynajem jak np. mieszkanie lub dom, należy przeliczyć opłacalność wyboru formy opodatkowania. Ryczałt jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą zagłębiać się zbytnio w rozliczanie nieruchomości, ale ryczałt nie daje żadnego pola manewru. Jeżeli zależy Tobie na zwiększeniu zyskowności wynajmu, zastanów się nad wyborem opodatkowania na zasadach ogólnych, szczególnie gdy posiadasz starszą niż 5 lat nieruchomość. Tylko w przypadku zasad ogólnych możesz liczyć na wysokie odpisy amortyzacyjne, dzięki którym może się okazać, że legalnie nic nie będziesz musiał oddać fiskusowi.

Należy zachować ostrożność w obniżaniu przyjętej indywidualnej stawki amortyzacji w roku podatkowym, ponieważ organ podatkowy może uznać to za niedopuszczalne. Dlaczego inwestor miałby obniżać indywidualną stawkę amortyzacji? Wydaje się to dobrym posunięciem, gdy właściciel nieruchomości ponosi duże koszty (remont) i nie chciałby, aby zostały one utracone – stratę można rozliczać przez okres 5 lat; w każdym roku max 50% straty.

Zobacz: Interpretacja indywidualna, sygnatura: IPPB5/423-178/09-2/DG

Zachęcam do pobrania poradnika – amortyzacja nieruchomości, z którego dowiesz się bardzo istotnych szczegółów.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Jak amortyzować nieruchomości

Jak amortyzować nieruchomości

Amortyzacja nieruchomości

Oznacza zmniejszenie się wartości dobra kapitałowego w pewnym okresie w wyniku użytkowania lub starzenia się. Jest to koszt pozorny, ponieważ inwestor nie jest obciążany bezpośrednio wydatkiem gotówki, a przepisy pozwalają na odliczanie tego kosztu od przychodu, powodując zmniejszenie sumy do opodatkowania.

W przypadku nieruchomości jest to swoisty fenomen, bowiem zgodnie z uchwalonymi przepisami uważa się, że nieruchomości tracą na wartości w miarę upływu lat. Tak na prawdę, w dłuższym okresie czasu, nieruchomości zyskują na swojej wartości. Możesz sobie wyobrazić starą kamienicę w centrum Krakowa oraz nowoczesny budynek biurowy na obrzeżach miasta – prawdopodobnie kilkuset letnia kamienica będzie więcej warta niż super nowoczesny biurowiec, zważywszy choćby samą lokalizację.

Wykorzystanie amortyzacji w inwestowaniu w nieruchomości ma ogromne znaczenie głównie ze względu na możliwość wygenerowania dzięki niej szybszego zwrotu z zainwestowanych pieniędzy, tworząc inwestycję rentowniejszą. Nie można tego zrobić na giełdzie papierów wartościowych. Nawet w biznesie amortyzując środki trwałe jak np. samochody, czy maszyny, to te środki zazwyczaj nie zyskują, a raczej tracą na wartości z biegiem lat. Przy nieruchomościach jest inaczej – lepiej, wygodniej i przede wszystkim dogodniej dla inwestora pod względem odpisów, teoretycznie tylko pomniejszających wartość. Istnieje duże prawdopodobieństwo nabycia nieruchomości, wieloletniej jej eksploatacji, całkowitego zamortyzowania oraz późniejszego zbycia tej samej nieruchomości z dużym zyskiem. Dlatego przy nieruchomościach zysk pojawia się w chwili zakupu, a nie sprzedaży.

Zobacz na przykładzie

Jakie nieruchomości można amortyzować

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy … zwane środkami trwałymi.

Amortyzacji podlegają nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania:

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy … zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Warunki amortyzowania nieruchomości

  1. Amortyzować można środki trwałe. Aby rozliczać koszt w postaci amortyzacji, nieruchomość należy wpisać do ewidencji środków trwałych.
  2. Należy pamiętać, że odpisy amortyzacyjne można robić dopiero od kolejnego miesiąca występującego po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji.
  3. Amortyzacja budynków i budowli może być wykonywana wyłącznie przy zastosowaniu metody liniowej.

Podstawa prawna dokonywania odpisów amortyzacyjnych

  1. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zmianie niektórych ustaw regulujących zasady opodatkowania (PDOPrU)
  2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PDOF)

Są to jedne z bardziej zagmatwanych ustaw.

Wartość nieruchomości

Aby inwestor mógł odliczać amortyzację od przychodu musi zostać określona wartość nieruchomości. Za wartość uważa się cenę zapłaconą za nieruchomość wraz ze wszystkimi obciążeniami (np. podatek cywilno prawny, wynagrodzenie notariusza, prowizja biura pośrednictwa) – patrz niżej art. 16g (PDOPrU). Wartość środka trwałego musi być rynkowa.

Jeżeli inwestor zakupił lub otrzymał w darowiźnie mieszkanie dawno temu, to najlepszym sposobem i najmniej podważalnym będzie wyliczenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W urzędzie skarbowym zasugerowano (mi osobiście), abym sam przyjął odpowiednią wartość dla amortyzowanego mieszkania z zastrzeżeniem, że odpowiednia to znaczy rynkowa. Jeżeli podatnik ma problem z uzyskaniem wartości początkowej, może przyjąć przelicznik 988 zł* i pomnożyć go przez powierzchnię użytkową (co jest bardzo nieopłacalne w większości przypadków) – patrz niżej art 22g (PDOF).

Proszę bardzo uważać z wyliczaniem wartości, ponieważ różnica jest ogromna między sprzedażą a amortyzacją!! Więcej dowiesz się niedługo z e-booka poświęconego amortyzacji nieruchomości.

Art. 14 ustawy (PDOPrU) podaje, że wartość określa umowa, w której jest ona wyrażona w cenie. Jeżeli cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy określa ją w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, …, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Ust. 3 art. 14 (PDOPrU) mówi:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość określona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Podatnik ma aż o 33% wolną rękę do wyznaczenia wartości nieruchomości. To dużo.

Przykład: kawalerka po generalnym remoncie, na parterze, w centrum miasta, o pow. 30 m². Wartość ustalona przez rzeczoznawcę to 2.700 zł/m². Wartość nieruchomości oceniona przez jej właściciela na 3.590 zł/m² mieści się w granicach 33% odchylenia cenowego. W I przypadku wartość kawalerki wynosi 81.000 zł; w II przypadku 107.700 zł. A chodzi jedynie o 30 m².

Wartość jest również opisana w art. 16g (PDOPrU)

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych … uważa się:

  • w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia
  • w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości

Wartość = cena + wszystkie obciążenia wynikające z nabycia nieruchomości

Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności … opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług …

Jeżeli wynajmujący zrobi remontulepszenie w wynajmowanym mieszkaniu czy domu, przekraczający sumę 3.500 PLN*, to będzie mógł powiększyć wartość nieruchomości o koszty ulepszeń.

Wartość początkowa oraz cena nabycia zostały opisane także w ustawie (PDOF) w art. 22g.

Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji … wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Częstotliwość odpisów amortyzacyjnych

Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc albo w równych ratach co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonanych w I roku podatkowym, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji, nie może przekroczyć wartości tych odpisów przypadających za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Nie widzę sensu aby rozliczać się rocznie i płacić przez 12 miesięcy zaliczki na podatek, a na koniec odzyskiwać nadpłatę. Amortyzacja miesięczna wydaje się być dla inwestora najbardziej opłacalna ekonomicznie.

Stawki amortyzacyjne dla nieruchomości

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad.

Wykaz rocznych stawek zawiera Załącznik nr 1 do wcześniej wymienionej ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wysokość stawki amortyzacyjnej dla:

  • budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,5%
  • budynków i lokali niemieszkalnych, budowli sportowych i rekreacyjnych wynosi 2,5%
  • podziemnych garaży i zadaszonych parkingów wynosi 4,5%
  • kiosków towarowych o kubaturze do 500 m³ oraz domków kempingowych (trwale związanych z gruntem); kiosków, budek, baraków i domków kempingowych (niezwiązane trwale z gruntem) wynosi 10%

Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%.

Dla budynków i budowli podatnicy mogą stawki podwyższać, jeżeli są używane w warunkach:

  • pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2
  • złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4

Obniżenie stawki amortyzacyjnej

Podatnicy mogą obniżać podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki dla poszczególnych środków trwałych. Zmiany stawki dokonuje się począwszy od miesiąca, w którym środki te zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Obniżenie – nawet do 0% – przydaje się w przypadku ponoszenia przez wynajmującego znacznych kosztów na nieruchomości, które to redukują zaliczki bez konieczności odpisywania amortyzacji w 100% wartości i generowania straty. Poniesioną stratę można rozliczyć wciągu 5 kolejnych lat, ale w jednym roku odliczeniu podlega jedynie 50% straty.

Z obniżaniem stawki indywidualnej (patrz artykuł o indywidualnej stawce) należy być jednak bardzo ostrożnym, ponieważ może zostać uznana za niedopuszczalną przez organy podatkowe.

Amortyzacji nie podlegają nieruchomości:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  2. budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe,
  3. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.

UWAGA: proszę zaznajomić się z aktualną treścią ustaw:

UWAGA: Powyższy artykuł nie jest wykładnią prawa!!

Pobierz poradnik o amortyzacji nieruchomości na wynajem, a dowiesz się z niego wiele szczegółów na temat amortyzowania różnych praw do nieruchomości.

* Minister właściwy do spraw finansów publicznych określa, w drodze rozporządzenia, tryb i terminy aktualizacji podanej kwoty, jeżeli wskaźnik wzrostu cen nakładów inwestycyjnych w okresie trzech kwartałów w roku poprzedzającym rok podatkowy w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego przekroczy 10%.

Jak bardzo podoba się Tobie ten artykuł? Kliknij LUBIĘ TO! na FaceBook’u – po prawej stronie,
a będziesz zawsze na bieżąco z najnowszymi informacjami.
Face Book - dołącz do inwestorów w nieruchomości

Ważne informacje na temat nieruchomości

 
10 komentarzy

Opublikował/a w dniu 18 września 2012 w Nieruchomości, Podatek, Wynajem

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Podatek od spadków i darowizn

Podatek od spadków i darowizn

Zwolnienia podatkowe

Od początku 2007 roku spadki i darowizny przekazywane w ramach najbliższej* rodziny są zwolnione w całości od podatku.

*Najbliższa rodzina: małżonek, wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki), rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha.

Warunki aby nie zapłacić podatku:

  1. Należy zgłosić nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku
  2. W przypadku, gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9.637 PLN, należy środki przekazywać wyłącznie na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Opodatkowane pozostają spadki i darowizny od synowej, zięcia, teścia i teściowej, którzy nie należą do najbliższej rodziny, a także od dalszej rodziny i osób niespokrewnionych. Podatek płaci się tu według specjalnej skali, a jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa łączącego spadkobiercę ze spadkodawcą i obdarowanego z darczyńcą.

Aby uniknąć zapłacenia podatku przez zięcia od darowizny teściowej, teściowa daruje wpierw prawa majątkowe lub własności rzeczy swojej córce (zstępny – dziecko), a córka później daruje je mężowi (małżonek).

Grupy spadkowe

Stopień pokrewieństwa lub jego brak decyduje o tym, w której z 3 grup podatkowych jest obdarowany lub spadkobierca.

Grupa Osoby zaliczane do grupy
I Małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha, zięć, synowa, teść i teściowa.
II Zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych
III Pozostałe osoby, zupełnie niespokrewnione

Najniższy podatek płacą osoby zaliczone do pierwszej grupy, najwyższy osoby z trzeciej grupy podatkowej.

Kwoty wolne od podatku

Podatek płaci się od nadwyżki darowizny bądź spadku ponad kwotę wolną od podatku. Do każdej grupy podatkowej przypisana jest inna kwota.

W ramach I grupy, np. od brata lub matki, można w ciągu pięciu lat, licząc od pierwszej darowizny, przyjąć bez podatku 9.637 PLN. Jeśli darowizny są wyższe od nadwyżki ponad tą kwotę – płaci się podatek według skali podatkowej, oczywiście jeżeli dla najbliższej rodziny nie zostaną spełnione warunki, o których była mowa wcześniej.

W II grupie podatkowej kwota wolna od podatku to 7.276 PLN. Jeśli więc darowizny przyjęte w okresie pięciu lat, np. od cioci, są niższe od tej kwoty – nie ma podatku. Jeśli jednak przekroczą kwotę wolną, to od nadwyżki płaci się skarbówce podatek.

Podobnie jest w III grupie podatkowej, z tym, że tu kwota wolna od podatku wynosi jedynie 4.902 PLN.

Należy pamiętać, że bez podatku można przyjąć od wielu darczyńców kwotę nie większą niż 19.274 PLN w okresie 5 lat od daty pierwszej darowizny, jeżeli pieniądze te lub rzeczy obdarowany przeznaczy w okresie 12 miesięcy od dnia ich otrzymania na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami.

Kwoty wolne od podatku

Grupa podatkowa Kwota wolna od podatku w PLN
I 9.637
II 7.276
III 4.902

Skala podatkowa – rozliczenie podatku

Skala podatkowa - darowizna i spadek

Ulga mieszkaniowa

Od 1 stycznia 2007 r. ulga (obejmuje 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu) przysługuje osobom, które przez co najmniej pięć lat będą nie tylko mieszkać, ale będą też zameldowane w odziedziczonym lub podarowanym domu bądź mieszkaniu. Nieruchomość taką można sprzedać przed tym terminem, pod warunkiem że uzyskane za nią pieniądze zostaną przeznaczone w ciągu 2 lat na zakup innego domu albo mieszkania.

Osoba, która chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie może być właścicielem, lub nawet najemcą innego lokalu mieszkalnego. Dotyczy to wszystkich spadkobierców niezależnie od przynależności do grupy podatkowej.

Jeśli jednak dom bądź mieszkanie jest większe niż 110 m² – nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana. Jeśli więc dom ma np. 189 m², to opodatkowana będzie wartość 79 m², które przekraczają limit.

Wartość nieruchomości (lub innych elementów spadku czy darowizny jak: dzieła sztuki, auto, biżuteria, itp.), podlegającej podatkowi trzeba określić samemu. Jeżeli US stwierdzi, że doszło do zaniżenia wartości, powoła biegłego. Gdy ten to potwierdzi, urząd nie tylko podniesie wartość podlegającą opodatkowaniu, ale jeszcze obciąży kosztami wyceny.

Oczywiście dary i spadki od najbliższej rodziny są zwolnione w całości od podatku – po spełnieniu warunków zgłoszenia w odpowiednim czasie w US. Można dostać zamek, hotel, willę lub cały ośrodek wypoczynkowy i nic nie zapłacić podatku.

Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny

Ktoś kto po 01.01.2007 roku dostał albo dostanie w spadku bądź darowiźnie dom lub mieszkanie, a następnie je sprzeda, będzie musiał zapłacić 19% podatku od dochodu od takiej transakcji.

Jest kilka legalnych sposobów na to, by podatku nie zapłacić:

  • Zgodnie z nowymi przepisami ustawy o PIT podatku nie zapłaci osoba, która sprzeda podarowany bądź odziedziczony dom lub mieszkanie nie wcześniej niż po pięciu latach „licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie” tej nieruchomości.
  • Podatku nie będzie też wtedy, gdy odziedziczony bądź podarowany dom czy mieszkanie zostaną sprzedane przed upływem pięciu lat. A to za sprawą nowego zwolnienia podatkowego zapisanego w ustawie o PIT. W art. 21 ust. 1 pkt 126 zapisano, że wolne od podatku będą „przychody uzyskane z odpłatnego zbycia” domu i mieszkania „jeżeli podatnik był w nim zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia
  • Jeśli np. dziadkowie chcą dać wnuczce mieszkanie, a ta zamierza je szybko sprzedać, lepiej, żeby mieszkanie sprzedali dziadkowie i podarowali wnuczce pieniądze z tej transakcji. Jeśli dziadkowie są właścicielami mieszkania dłużej niż pięć lat, nie zapłacą podatku od dochodu z jego sprzedaży. W ramach zwolnienia od podatku od spadków i darowizn przekazywanych członkom najbliższej rodziny wnuczka nie zapłaci zaś podatku od pieniędzy podarowanych jej przez dziadków. I to niezależnie od tego, jak dużą kwotę otrzyma.

Niezgłoszenie darowizny

Gdy podatnik stwierdzi, że „zapomniał o darowiźnie” zostanie ona opodatkowana nową 20% stawką  sankcyjną – niezależnie od grupy podatkowej.

Umowa darowizny

Umowa powinna zawierać co najmniej: wyraźne określenie zawierających ją stron (imiona, nazwiska, adresy, serię i numery dowodów tożsamości), zdefiniowany przedmiot darowizny oraz jej warunki. Wskazane jest też dodanie informacji o stopniu pokrewieństwa między darczyńcą i obdarowanym. Powinna się w niej znaleźć także data zawarcia umowy. Umowy nie trzeba rejestrować u notariusza, ale taka rejestracja zwiększa jej wiarygodność.

Jeżeli darczyńca zażąda zwrotu darowizny podatek zapłacony od takiej darowizny przepadnie.

Rodzinne pożyczki

Bez podatku można przyjąć od najbliższej rodziny nawet bardzo wysoką pożyczkę. Jeśli jednak jest ona wyższa niż 9.637 PLN, to trzeba o tym poinformować US. Ponadto, aby skorzystać ze zwolnienia od podatku – pieniądze muszą trafić na rachunek bankowy pożyczkobiorcy albo być przekazane za pośrednictwem poczty.

Umowa pożyczki

Umowa pożyczki wygląda bardzo podobnie do umowy darowizny z tym, że jest tam zobowiązanie pożyczkobiorcy do zwrotu pożyczki w określonym terminie. Może być także zobowiązanie pożyczkobiorcy do zapłaty odsetek za opóźnienie.

Tak jak w podatku od spadków i darowizn tak i w przypadku pożyczek istnieje 20% stawka sankcyjna za nieujawnienie pożyczki.

Proszę dokładnie zapoznać się z poniższą ustawą

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowiznFace Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Podatek od nieruchomości

Jest to podatek lokalny, który liczony jest od powierzchni użytkowej nieruchomości. Stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Taryfę określają władze gminy, ponieważ podatek ten jest ich dochodem. Gminy mogą narzucać wysokości stawek wg własnego uznania, ale opłaty nie mogą być wyższe, niż  ustalone przez Ministra Finansów.

W tym roku maksymalne stawki podatku liczone od metra kwadratowego nieruchomości (z wyjątkiem budowli, gdzie jest to udział procentowy od wartości ewidencyjnej) wynoszą:

  • od budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 21,94 zł,
  • od budynków mieszkalnych lub ich części – 0,70 zł,
  • od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,84 zł,
  • od pozostałych gruntów, np. pod mieszkalnictwo – 0,43 zł,
  • od budowli – 2 proc. ich wartości,
  • od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,45 zł.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest wyłącznie na gruntach należących do gmin lub Skarbu Państwa. Okres użytkowania wieczystego trwa od 40 do maksymalnie 99 lat.

Użytkownik wieczysty wnosi I opłatę, a następnie opłaty roczne. Pierwsza opłata mieści się w przedziale od 15% do 25%. Opłata roczna od gruntów pod zabudowę mieszkaniową wynosi 1%, a pod zabudowę komercyjną – 3%.

Wyceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste są aktualizowane nie częściej niż raz na 3 lata w związku ze zmianą ich wartości. Wtedy też zmieniają się opłaty za użytkowanie wieczyste. Jeżeli wartość gruntów spadnie – użytkownik wieczysty może na swój koszt zrobić operat i ubiegać się o zniżkę w opłatach.

Od spadków i darowizn

Podatki od spadków i darowizn są identyczne. Ich wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą czy darczyńcą. Nieruchomości mieszkalne są pod względem podatkowym uprzywilejowane.

Otrzymane lub odziedziczone w darze mieszkanie lub dom do 110 m² jest wolny od podatku, pod warunkiem, że jest się blisko spokrewnionym z darczyńcą. Darczyńca powinien należeć do tzw. I grupy podatkowej (wstępni i zstępni tj.: dzieci, rodzice, dziadkowie i wnuki).

Warunkiem zwolnienia jest brak własnego mieszkania, więc w odziedziczonym lokalu trzeba zamieszkać i zameldować się. Nie można też sprzedać mieszkania w ciągu kolejnych 5 lat, ponieważ ulgę trzeba będzie zwrócić, chyba że zbycie uzasadnione jest koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczone zostanie na nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie dwoch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu wynosi 5 lat, potwierdzonym zameldowaniem na pobyt stały.

Dla osób z I grupy podatkowej (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochy), możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku od spadku i darowizny pod warunkiem zgłoszenia faktu jej otrzymania w ciągu pół roku od dnia powstania obowiązku podatkowego – w przypadku środków pieniężnych należy je przekazać przelewem na konto. Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy sytuacji, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Podatek dochodowy od sprzedaży

  • dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007

Podatku nie zapłacimy gdyż od momentu zakupu minęło 5 lat.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 do 31.12.2008

podatek 19% od dochodu uzyskanego ze sprzedaży (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu). Podatku nie zapłacimy jeżeli w nabytym mieszkaniu byliśmy zameldowani w okresie nie krótszym niż 12 miesięcy przed dniem zbycia lokalu.

  • dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 podatek naliczany od dochodu uzyskanego od sprzedaży, zwolnienie przysługuje z tytułu przeznaczenia dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkalne, zakup może mieć miejsce na terenie kraju jak i krajów Unii Europejskiej.

Opłaty notarialne

Transakcje, których przedmiotem obrotu jest nieruchomość, muszą być zawierane aktem notarialnym, inaczej nie są ważne. To akt notarialny jest podstawą do wpisania właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Księga wieczysta jest swoistą legitymacją nieruchomości, w której wpisuje się kolejnych właścicieli, a także ustanowione hipoteki, czyli ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości na rzecz wierzyciela. Tu również wpisuje się służebności, dożywocia, roszczenia. Założenie księgi wieczystej kosztuje.

Wynagrodzenie notariusza płatne jest bezpośrednio po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Ile trzeba zapłacić? Przy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie notariusza liczy się następująco:

  • gdy wartość transakcji wynosi do 3000 zł – 100 zł,
  • od 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3%. od kwoty powyżej 3 tys. zł,
  • od 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2% od kwoty powyżej 10 tys. zł,
  • od 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1% od kwoty powyżej 30 tys. zł,
  • od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1.010 zł + 0,4% od kwoty powyżej 60 tys. zł,
  • od 1 mln zł do 2 mln zł – 4.770 zł  + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł;
  • powyżej 2 mln zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł. od 1 mln zł  – 5.710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1 mln zł nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Do tego dochodzi wynagrodzenie notariusza za wypisy z akt notarialnych (6 zł za stronę). Dodatkowo do taksy i opłat za wypisy notariusz dolicza 23% podatku VAT.

Podstawa: obwieszczenie ministra sprawiedliwości z dnia 23 stycznia 2013 r.

Od czynności cywilnoprawnych

Zasada jest taka: albo płaci się przy transakcji VAT albo 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Odprowadza się go jedynie przy transakcjach na rynku wtórnym. PCC pobiera notariusz przy akcie sprzedaży.

Ponieważ dla gruntów pojęcie rynku wtórnego i pierwotnego nie istnieje, tu jest zasada, że VAT naliczany jest, jeżeli grunt kupujemy od podatnika VAT.

Wynagrodzenie pośrednika

Transakcja z pomocą licencjowanego posrednika – pomimo, iż kosztuje – jest bezpieczniejsza i przebiega o wiele sprawniej.

W wielu krajach Europy Zachodniej prowizję, która wynosi od 5 do nawet 10% wartości transakcji, płaci jedynie strona sprzedająca. W Polsce najczęściej prowizja sięga 3%, ale płatna jest zwykle przez obie strony umowy. Do prowizji pośrednik dolicza 23% VAT.

Opłaty adiacenckie

Są to opłaty, które właściciel nieruchomości musi zapłacić gminie, jeżeli poniosła ona wydatki na infrastrukturę – np. wykonała wodociąg czy doprowadziła drogę – i w związku z tym wzrosła wartość gruntu.

Opłata adiacencka może sięgać nawet 50% przyrostu wartości gruntu (max. wartość przy podziale 30%). Ustala ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta każdorazowo po wybudowaniu lub modernizacji drogi czy umożliwieniu podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Opłatę można ustalić w okresie do 3 lat od dnia wykonania urządzeń infrastruktury.

Od dochodu z najmu

Podatek od dochodu z najmu w zasadzie płaci się albo na zasadach ogólnych albo ryczałtowo. Na zasadach ogólnych, czyli od przychodu pomniejszonego o poniesione koszty – lub w wersji uproszczonej – 8,5 proc. od uzyskanego przychodu z najmu.

Sam rozlicz się najlepszą dla siebie metodą – obejrzyj film

Podatek rolny

Podatkiem rolnym obłożone są grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Stawki podatku:

  • dla gruntów gospodarstwa rolnego – równowartość pieniężna 2,5 q żyta – od 1 ha przeliczeniowego,
  • dla pozostałych gruntów rolnych podlegających podatkowi rolnemu – równowartość pieniężna 5 q żyta – od 1 ha.

Podatek leśny

Obejmuje on grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako lasy, z wyjątkiem lasów zajętych na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż działalność leśna.

Stawki podatku leśnego wynoszą:

  • od 1 ha – równowartość pieniężna 0,220 metra sześciennego drewna, obliczona według średniej ceny sprzedaży drewna uzyskanej przez nadleśnictwa za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy,
  • dla lasów ochronnych oraz lasów wchodzących w skład rezerwatów przyrody i parków narodowych – 50% stawki określonej jak wyżej.

Rada gminy może, w drodze uchwały, obniżyć kwotę stanowiącą średnią cenę sprzedaży drewna, przyjmowaną jako podstawa obliczenia podatku leśnego na obszarze gminy.

Renta planistyczna

Renta planistyczna jest opłatą od przyrostu wartości gruntu, która wynikła na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli w rezultacie zmiany planu wartość działki wzrośnie, gmina ma prawo żądać renty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości, w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub dokonania zmiany w planie. Maksymalna stawka wynosi 30% wzrostu wartości nieruchomości.Face Book - dołącz

 

Tagi: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,